Un matin, plus rien ne coule au robinet. Le service des eaux n’annonce aucune intervention, les maisons alentour sont alimentées, et la vanne qui commande votre arrivée d’eau se trouve dans la cave, le garage ou le jardin du voisin. Il l’a fermée, parfois au détour d’une dispute, parfois en invoquant une fuite, une facture commune qu’il trouve trop lourde ou un tuyau qu’il estime posé sans droit sur son terrain. La même situation se présente lorsque le voisin sectionne la canalisation pendant des travaux, ajoute une vanne qu’il garde fermée, ou verrouille l’accès au puits dont vous tirez l’eau.
Le point de départ est net. La Cour de cassation a jugé que « la coupure unilatérale de l’alimentation en eau d’une maison destinée à l’habitation constitue un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-20.338). Ce trouble ouvre la voie du juge des référés, qui peut ordonner le rétablissement en quelques jours, sous astreinte. L’ordonnance ne règle pourtant pas tout : le voisin peut contester votre droit de faire passer l’eau chez lui, et une injonction mal rédigée peut laisser une maison sans eau pendant des années, comme le montrent plusieurs affaires jugées en 2025 et 2026.
Cet article suit donc deux temps : faire revenir l’eau, puis régler durablement le sort du tuyau, du compteur ou du puits, y compris du point de vue du voisin qui supporte l’installation. Il vise des maisons et des terrains voisins, hors copropriété. Si c’est votre bailleur qui a coupé l’eau, la question relève du bail et d’un article distinct sur la coupure des fluides par le bailleur. Les textes cités sont ceux en vigueur au 27 septembre 2026, et les décisions ont été lues dans leur texte intégral.
I. L’eau est coupée : comment obtenir son rétablissement sans attendre
Deux questions se posent dès les premières heures. Le juge peut-il ordonner le retour de l’eau alors que le voisin conteste votre droit ? Et comment formuler la demande pour que l’ordonnance produise vraiment son effet ? Les décisions récentes répondent à la première par l’affirmative, sous conditions, et montrent sur la seconde que les détails décident de l’issue.
A. Le juge des référés peut ordonner le retour de l’eau, même si le voisin conteste votre droit
L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de prescrire, « même en présence d’une contestation sérieuse », « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile). Le juge des référés ne dit pas qui a raison sur le fond. Il fait cesser une situation contraire au droit, en attendant que le juge du fond tranche, si l’une des parties le saisit.
L’arrêt du 23 juin 2016 en donne la portée. Une association syndicale de propriétaires, qui gérait le réseau d’un domaine, avait coupé en 2013 l’alimentation d’une maison voisine. Elle expliquait avoir refusé de la raccorder de nouveau lors de travaux sur son réseau, en soutenant que le branchement d’origine était irrégulier. La cour d’appel avait refusé d’intervenir, faute de preuve que la maison était habitée au moment de la coupure. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa de l’ancien article 809 du code de procédure civile, dont la règle figure aujourd’hui à l’article 835 : il suffit que la maison soit destinée à l’habitation, sans qu’il faille prouver qu’une personne y vivait le jour de la coupure (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-20.338). La régularité du branchement peut rester discutée, mais elle se discute devant le juge, pas en fermant le robinet.
Lorsque l’eau passe chez le voisin en vertu d’une servitude, l’article 701 du code civil ajoute une règle précise : le propriétaire du fonds qui supporte la servitude « ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » (article 701 du code civil). La cour d’appel de Colmar l’a appliqué le 14 novembre 2025 à un terrain divisé en 1993. L’acte de vente de la maison prévoyait le passage des canalisations d’arrivée d’eau vers la partie conservée par le vendeur, et le compteur général se trouvait dans la cave des acquéreurs, qui s’engageaient à en laisser l’accès. En juillet 2018, ces acquéreurs ont coupé l’eau. Une première demande en référé avait échoué, pour des raisons que l’arrêt ne détaille pas, puis le tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné le 24 mai 2023 le rétablissement de l’eau potable sous astreinte de 100 euros par jour, ainsi que l’accès au sous-sol pour les travaux de séparation des compteurs prescrits par le syndicat des eaux. La cour a confirmé : la destruction du tuyau était « non définitive au sens de l’article 703 du même code puisque la canalisation a pu être réparée », et la servitude avait revécu, « peu important à cet égard qu’elle puisse ne pas être conforme à la réglementation » du syndicat (CA Colmar, 14 novembre 2025, n° 23/02254).
Les articles 703 et 704 du code civil expliquent ce mécanisme. « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user » (article 703 du code civil), mais « Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user », sauf si un temps suffisant pour présumer leur extinction s’est déjà écoulé (article 704 du code civil). Le voisin ne peut donc pas éteindre votre droit en cassant lui-même le tuyau. Il faut aussi retenir la durée de l’affaire alsacienne : plus de sept ans séparent la coupure de l’arrêt d’appel.
La protection ne dépend pas d’un usage ancien et effectif. Dans une affaire jugée à Castres puis à Toulouse, un voisin avait, pendant des travaux de raccordement électrique d’un atelier, sectionné le tuyau d’amenée d’eau d’un hangar et installé des câbles électriques dans la gaine prévue pour l’eau. Le hangar n’avait jamais été raccordé : le tuyau attendait son branchement. La cour d’appel a jugé qu’« Il est indifférent que le local n’ait jamais été alimenté en eau potable de façon effective », et que les travaux avaient été faits « en dehors de toute autorisation ou information du propriétaire du fonds, ce qui établit le caractère manifestement illicite du trouble causé ». Elle a confirmé l’ordre de retirer les câbles et de rétablir à l’identique le tuyau et sa gaine, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de deux mois, et a ajouté 2 000 euros au titre des frais d’appel (CA Toulouse, 12 juin 2025, n° 24/02827).
Le juge peut même intervenir lorsque la coupure ne vient pas d’un geste du voisin. Dans les Yvelines, une maison n’était alimentée qu’à travers la propriété voisine, par un compteur divisionnaire branché sur le compteur principal de celle-ci. Lorsque le distributeur a mis en service un nouveau réseau et arrêté l’ancien, la maison, occupée par un couple et leurs deux enfants mineurs, s’est retrouvée sans eau. Le juge a relevé qu’aucune atteinte à la servitude n’était établie, puisque la rupture venait du changement de réseau. Mais un acte de 2016 contenait un engagement du vendeur, pour lui et ses ayants droit, de maintenir l’alimentation afin que la maison « bénéficie de façon permanente d’eau courante dans des conditions normales ». L’obligation du propriétaire voisin, venu aux droits du vendeur, « de maintenir l’alimentation en eau potable de la propriété des demandeurs n’est pas sérieusement contestable » : le rétablissement a été ordonné dans les dix jours, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour pendant trois mois au plus (TJ Versailles, référé, 2 avril 2026, n° 26/00356).
Deux limites apparaissent toutefois. La première tient à l’urgence. L’article 834 du code de procédure civile suppose l’urgence et vise les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse (article 834 du code de procédure civile), alors que l’article 835 n’exige pas l’urgence mais un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent. Dans une affaire jugée à Nîmes, des voisins avaient perdu l’accès à l’eau d’un forage qu’un acte de 2002 leur permettait de puiser. La cour d’appel a écarté l’urgence, car « Les intimés sont raccordés au réseau d’eau de la ville et ne sont, en conséquence, pas privés d’accès à de l’eau potable ». Elle a pourtant confirmé le rétablissement de l’accès au forage, sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois, au titre du trouble manifestement illicite : l’acte ne faisait pas du raccordement au réseau une cause de fin de ce droit, et « Le juge des référés, s’il ne peut trancher une question relevant du juge du fond, est cependant le juge de l’évidence » (CA Nîmes, 2 juillet 2025, n° 24/03459).
La seconde limite tient au droit invoqué. Le référé fait cesser une atteinte évidente à un droit ; il ne crée pas un droit qui manque. Dans une affaire portée devant le tribunal judiciaire de Marseille, une voisine avait cadenassé un puits situé sur le terrain d’à côté et fait courir une pompe et un tuyau jusqu’à sa maison, en invoquant une servitude de puisage exclusive. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a relevé qu’« elle ne produit aucun titre lui permettant d’accéder à la parcelle voisine pour prendre l’eau du puits ». Elle l’a condamnée à retirer le cadenas, puis la pompe et le tuyau, sous astreinte de 50 euros par jour, et a rejeté sa demande visant le cadenas posé ensuite par les propriétaires du puits (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 25/06348). Celui qui tire son eau de chez le voisin a donc intérêt à vérifier son titre avant de dénoncer une voie de fait.
B. Constat, assignation à heure indiquée, astreinte : les détails qui décident de l’issue
Tout commence par la preuve. Le constat d’un commissaire de justice doit établir l’absence d’eau, mais aussi son origine : la vanne fermée et son emplacement, le tuyau coupé, le cadenas, la vanne ajoutée, et si possible les déclarations du voisin. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a refusé de sanctionner une seconde coupure faute de ce lien. Le constat produit montrait le compteur, l’évier et le regard, mais « il ne contient aucune constatation relative à l’origine de la coupure de l’alimentation en eau et à son imputabilité », et les témoins se bornaient à affirmer que la coupure venait du voisin, sans avoir vu la moindre dégradation (CA Aix-en-Provence, 18 décembre 2025, n° 25/00174). Il faut aussi vérifier auprès du service des eaux que la coupure ne vient pas de lui, par exemple après une fuite. Notre article sur le constat de commissaire de justice entre voisins détaille le moment et le contenu utiles d’un constat.
La preuve doit être réunie vite. Un propriétaire qui se disait privé d’eau depuis 2014, à la suite de travaux et d’une clôture chez ses voisins, a vu toutes ses demandes rejetées en 2025 : le titre de servitude produit ne concernait pas le chemin en cause, un constat montrait le coffret des compteurs accessible depuis la voie publique, et l’intéressé avait attendu octobre 2019 pour agir, sans démarche amiable dans l’intervalle. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé qu’« une expertise ne saurait pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve », et l’a condamné à verser au total 3 350 euros aux intimés au titre des frais d’appel (CA Aix-en-Provence, 27 mars 2025, n° 21/18540).
Une mise en demeure écrite, courte et datée, fixe le refus du voisin et le délai qui lui a été laissé. Elle ne doit pas retarder l’action lorsque la maison est privée d’eau. Dans l’affaire du hangar jugée à Toulouse, le constat date du 7 juillet 2023, la mise en demeure du 25 octobre et l’assignation en référé du 16 novembre (CA Toulouse, 12 juin 2025, n° 24/02827). Notre article sur la mise en demeure adressée à un voisin indique ce qu’elle doit contenir.
Quand chaque jour compte, l’article 485 du code de procédure civile prévoit que, si le cas requiert célérité, « le juge des référés peut permettre d’assigner, à heure indiquée, même les jours fériés ou chômés » (article 485 du code de procédure civile). Les délais relevés dans les décisions lues sont courts. À Toulouse, une occupante privée d’eau depuis le 10 juin 2026 a obtenu le 11 juin l’autorisation d’assigner d’heure à heure pour une audience du 16 juin. L’eau est revenue le 15 juin au soir. Le juge a malgré tout condamné les auteurs de la coupure aux dépens et à 2 500 euros au titre des frais de procédure, en relevant qu’ils avaient contraint la demanderesse à « engager la présente procédure en extrême urgence pour faire valoir ses droits fondamentaux », alors qu’ils invoquaient une consommation excessive : « Aucun motif légitime ne pouvait autoriser » une privation d’eau courante pendant cinq jours (TJ Toulouse, référé, 23 juin 2026, n° 26/01077). L’ordonnance ne précise pas le lien entre les parties, domiciliées à la même adresse. À Marseille, une propriétaire dont la maison était desservie par des canalisations passant sous le terrain voisin a été autorisée le 7 octobre 2025 à assigner à heure indiquée, et l’ordonnance a été rendue le 24 octobre (TJ Marseille, référé d’heure à heure, 24 octobre 2025, n° 25/04607).
La tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile ne fait pas nécessairement obstacle à ce référé. Le texte l’exige notamment pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros et pour celles relatives à un trouble anormal de voisinage, avec une dispense lorsque l’absence de tentative est justifiée par « un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste », entre autres cas (article 750-1 du code de procédure civile). Dans l’affaire du puits, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que le trouble manifestement illicite peut résulter d’une voie de fait, entendue comme « un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser ». Elle a jugé que « Dès lors qu’une telle action, fondée sur un trouble manifestement illicite, ne ressortit pas des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile », et que les demandeurs n’invoquaient pas un trouble anormal de voisinage, aucune tentative préalable n’était requise (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 25/06348). Selon cette décision, la demande gagne à se fonder sur le trouble manifestement illicite plutôt que sur le trouble anormal de voisinage ; l’urgence manifeste reste un second motif de dispense à faire valoir.
L’astreinte donne sa force à l’ordonnance. « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision » (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Elle est indépendante des dommages-intérêts et peut être provisoire ou définitive (article L. 131-2 du même code), et sa liquidation tient compte « du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter » (article L. 131-4 du même code). Deux arrêts récents montrent que la rédaction de l’injonction compte autant que son montant.
En Savoie, un voisin avait cassé le 26 juin 2019 la canalisation qui alimentait un chalet. Un jugement du 15 avril 2021 l’a condamné à la réparer sous astreinte de 50 euros par jour et, à défaut, a autorisé le propriétaire du chalet à faire les travaux, en mettant leur coût à la charge du voisin. Le voisin a remplacé le tuyau, mais il a ajouté sur le terrain de sa sœur une vanne intermédiaire maintenue fermée, de sorte que le chalet n’est toujours pas alimenté. Le juge de l’exécution avait liquidé l’astreinte à 10 000 euros. La cour d’appel de Chambéry l’a ramenée à 450 euros, soit neuf jours de retard dans la réparation, car le jugement ordonnait de réparer la conduite et la vanne n’était « ni expressément autorisée ni expressément interdite par ce jugement ». Elle a aussi refusé d’ordonner le passage pour un nouveau branchement, demande qui dépassait ce que le jugement avait prévu (CA Chambéry, 28 mai 2026, n° 25/00561).
Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 18 décembre 2025, une ordonnance de référé du 21 février 2023 avait ordonné au voisin de rétablir la canalisation d’eau domestique sous astreinte de 200 euros par jour. Il l’a fait, puis l’eau a de nouveau été coupée du 29 août au 21 novembre 2024. Le propriétaire n’a obtenu ni la liquidation de l’astreinte, ni une astreinte définitive, ni les dommages-intérêts qu’il réclamait, et il a été condamné à 3 000 euros au titre des frais d’appel. L’ordonnance avait été exécutée, elle ne comportait aucune interdiction pour l’avenir assortie d’une astreinte par infraction, et « le juge de l’exécution ne peut, sous couvert d’interprétation, ajouter au titre même provisoire tel qu’une décision de référé » (CA Aix-en-Provence, 18 décembre 2025, n° 25/00174).
La demande doit donc viser le résultat, et non un seul geste. Elle peut porter sur le rétablissement effectif de l’alimentation en eau de la maison, sur l’interdiction de fermer, de couper ou d’entraver de nouveau l’arrivée d’eau sous astreinte par infraction constatée, sur l’accès des entreprises pour les réparations, et, à défaut d’exécution dans un délai bref, sur l’autorisation de faire réaliser les travaux vous-même, le coût restant à la charge du voisin, comme l’avait prévu le jugement savoyard de 2021.
Reste l’argent. En référé, le juge peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en application du second alinéa de l’article 835. Il a alloué 1 000 euros au titre du préjudice moral au titulaire d’un droit de puisage privé d’accès à son puits (TJ Angers, référé, 16 octobre 2025, n° 25/00284), et 500 euros à une propriétaire dont le passage avait été barré par une corde tendue en représailles à la fermeture du forage (CA Nîmes, 2 juillet 2025, n° 24/03459). Les dommages-intérêts se demandent ensuite au juge du fond, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui suppose une faute, un dommage et un lien entre les deux (article 1240 du code civil). Le jugement savoyard de 2021 avait accordé 200 euros pour le préjudice de jouissance (CA Chambéry, 28 mai 2026, n° 25/00561). Les frais de procédure relèvent de l’article 700 du code de procédure civile (article 700 du code de procédure civile) : 2 500 euros à Toulouse, 3 000 euros à Angers, 805,09 euros aux propriétaires et 2 719 euros à la société installée dans la maison des Yvelines. Le coût du constat n’entre pas dans la liste des dépens de l’article 695 (article 695 du code de procédure civile). La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que « Les frais de constat d’huissier ne constituent pas des dépens », tout en les prenant en compte dans l’indemnité de l’article 700 (CA Aix-en-Provence, 27 mars 2025, n° 21/18540).
II. Le fond du litige : qui a le droit de faire passer l’eau, et comment le voisin peut s’en libérer sans fermer la vanne
L’ordonnance de référé est provisoire. Le juge marseillais l’a rappelé : « cette mesure ordonnée en référé est par nature provisoire », et il appartient aux parties de régler leur désaccord à l’amiable ou devant une juridiction statuant au fond (TJ Marseille, référé d’heure à heure, 24 octobre 2025, n° 25/04607). Deux questions se posent alors : sur quoi repose votre droit à l’eau qui traverse le terrain voisin, et que peut faire le voisin qui ne veut plus de cette installation.
A. Titre, trente ans de possession, droit personnel ou simple tolérance : ce que vaut votre droit à l’eau
Le titre est la base la plus sûre. Pour les servitudes établies par les propriétaires, « L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue » (article 686 du code civil). Ce titre est le plus souvent l’acte de vente ou l’acte de division, qui peut prévoir le passage des canalisations, l’emplacement du compteur, l’accès pour les relevés et les réparations. Dans l’affaire du hangar, la cour d’appel de Toulouse a lu dans l’acte de 2014 « une servitude de canalisation destinée à lui permettre de disposer notamment d’une canalisation d’alimentation en eau potable » (CA Toulouse, 12 juin 2025, n° 24/02827). Dans l’affaire alsacienne, l’acte de 1993 organisait à la fois le passage des tuyaux et l’accès au compteur général situé dans la cave de l’acquéreur (CA Colmar, 14 novembre 2025, n° 23/02254).
Sans titre, la possession peut suffire, mais pas toujours. L’article 688 du code civil range parmi les servitudes continues, qui s’exercent sans le fait actuel de l’homme, les ouvrages qu’il désigne ainsi : « tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues », et parmi les servitudes discontinues « les droits de passage, puisage, pacage » (article 688 du code civil). Les servitudes apparentes sont « celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc » (article 689 du code civil). Seules les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans (article 690 du code civil) ; les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues « ne peuvent s’établir que par titres » (article 691 du code civil). Une canalisation enterrée ne s’annonce pas toujours par des ouvrages extérieurs ; un regard, une niche de compteur ou un robinet visible peuvent changer l’analyse, qui se fait au cas par cas. Dans l’affaire marseillaise, la voisine soutenait que la servitude de tréfonds n’était pas apparente par nature, et le juge des référés a laissé cette question au juge du fond. Nos articles sur le compteur d’eau ou d’électricité installé chez le voisin et sur la canalisation qui passe chez le voisin détaillent ces modes de preuve, y compris la destination du père de famille après la division d’un terrain.
Le puits obéit à une règle plus stricte. Le puisage étant une servitude discontinue, il ne s’établit que par titre. Dans une affaire jugée à Angers, un acte de 1995 accordait à un propriétaire le droit de puiser l’eau du puits voisin par une canalisation enterrée ; le puits se trouvait dans une remise fermée à clé, et le voisin ne répondait ni aux courriers ni aux entreprises venues entretenir la pompe. Le juge a retenu que « Ces faits constituent une entrave au droit de puisage » et a ordonné, dans le mois, la remise d’une clé aux frais du voisin, la fin de toute obstruction et un accès en tout temps, sans astreinte (TJ Angers, référé, 16 octobre 2025, n° 25/00284). À l’inverse, sans titre, la voisine qui puisait dans le puits d’à côté a dû retirer sa pompe et son tuyau (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 25/06348).
Tous les droits sur l’eau ne sont pas des servitudes. Dans l’affaire de Nîmes, l’acte de 2002 accordait un droit d’eau à titre personnel aux vendeurs d’une propriété agricole, subsidiaire aux besoins de l’acquéreuse, incessible et intransmissible. L’article 686 du code civil n’admet comme servitudes que des services établis « à un fonds et pour un fonds » (article 686 du code civil) : un droit consenti à une personne n’est pas attaché au terrain et prend fin selon ses propres termes. L’acquéreuse y avait mis fin après le raccordement de ses voisins au réseau communal ; la cour d’appel a jugé en référé que l’acte ne faisait pas de ce raccordement une cause d’extinction, et a fait rétablir l’accès au forage, la question de la fin du droit restant ouverte devant le juge du fond (CA Nîmes, 2 juillet 2025, n° 24/03459). L’engagement contractuel de maintenir l’alimentation, rencontré dans l’affaire des Yvelines, appelle la même prudence. Le code civil pose que « Les engagements perpétuels sont prohibés », chaque contractant pouvant y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée (article 1210 du code civil). Le juge de Versailles a rappelé ce texte, avant de relever : « Il n’est ni justifié, ni allégué que cet engagement » ait été résilié (TJ Versailles, référé, 2 avril 2026, n° 26/00356). Un tel engagement protège donc tant qu’il n’a pas été régulièrement dénoncé ; une servitude inscrite dans l’acte offre une base plus solide.
La simple tolérance est la situation la plus fragile. Dans une affaire toulousaine, une société exploitant des boxes à chevaux tirait son eau, depuis plus de dix ans, d’un puits du terrain voisin, hors de l’emprise d’une servitude conventionnelle de 2015 qui prévoyait pourtant le passage de canalisations jusqu’aux réseaux de ce voisin. En mai 2026, le voisin a coupé l’eau et l’électricité, en invoquant des consommations impayées. Pour l’électricité, raccordée dans l’emprise de la servitude, le juge a retenu que « sa coupure sans préavis et alors qu’il n’est aucunement justifié de demande de remboursement de frais de consommation demeuré sans réponse est un trouble manifestement illicite », et a ordonné le rétablissement dans les quarante-huit heures, sous astreinte de 200 euros par jour. Pour l’eau, il n’a pas imposé le retour au puits toléré : il a autorisé la société, à défaut de rétablissement de l’accès au puits sous quarante-huit heures, à créer la canalisation prévue par la servitude, en interdisant au voisin d’entraver les travaux sous astreinte de 500 euros par infraction et en lui ordonnant de raccorder cette canalisation à son réseau dans les sept jours suivant leur achèvement (TJ Toulouse, référé, 30 juillet 2026, n° 26/01183).
Reste le cas où aucun droit n’est établi. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 27 mars 2025, l’acte de servitude produit, conclu en 1980 avec un autre voisin, ne concernait pas le chemin en cause, et aucune enclave n’était démontrée ; les demandes ont été rejetées (CA Aix-en-Provence, 27 mars 2025, n° 21/18540). Avant d’agir au fond, il faut donc réunir l’acte de vente, l’acte de division et ses plans, les anciens actes de la propriété, les factures et relevés du service des eaux, les photographies des regards et du compteur, et les attestations de ceux qui connaissent l’installation depuis longtemps.
B. Vous hébergez le tuyau, le compteur ou le puits : les voies qui ne passent pas par la vanne
Le voisin qui supporte l’installation a souvent de vraies raisons de se plaindre : une fuite qui détrempe son terrain, une facture commune qu’il paie seul, un projet de construction gêné par le tracé, ou un tuyau qu’il estime posé sans droit. Aucune des décisions lues ne lui reconnaît pour autant le droit de maintenir l’eau coupée pour obtenir gain de cause. L’association de l’arrêt de 2016 tenait le branchement pour irrégulier : la décision qui lui donnait raison a été censurée et elle a supporté les dépens de cassation. Les auteurs de la coupure toulousaine invoquaient une consommation excessive : ils ont payé les frais de la procédure. Le voisin de l’écurie invoquait des impayés : il a dû rétablir l’électricité sous astreinte. La fermeture de la vanne expose à un référé, à une astreinte et à des frais, sans régler la question de fond.
Si aucun droit n’existe, le voisin peut demander en justice l’enlèvement de l’installation. Le juge des référés l’ordonne lorsque l’absence de droit est évidente, comme pour la pompe et le tuyau posés sans titre sur le puits d’autrui (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 25/06348). Il refuse lorsque la situation est sérieusement discutée : à Marseille, la voisine qui réclamait le retrait de la canalisation passant sous son terrain a vu sa demande écartée, car la maison desservie était enclavée et un accord des anciens propriétaires de 1993 était produit, de sorte que « le caractère manifestement illicite du trouble invoqué par la défenderesse n’est pas démontré » (TJ Marseille, référé d’heure à heure, 24 octobre 2025, n° 25/04607). La demande doit alors être portée devant le juge du fond.
Si la servitude existe mais que son emplacement devient trop lourd, l’article 701 du code civil permet au propriétaire du fonds servant d’offrir au voisin un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, que celui-ci ne peut pas refuser, lorsque l’assignation primitive est devenue plus onéreuse ou empêche des réparations avantageuses (article 701 du code civil). Le coût en revient à celui qui demande le déplacement : « sauf stipulation contraire, le propriétaire du fonds servant qui sollicite la modification de l’assiette de la servitude doit en supporter les frais », a jugé la Cour de cassation dans une affaire où le propriétaire traversé avait interrompu l’écoulement d’une canalisation d’eaux usées (Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, n° 05-17.519). Le déplacement ne peut pas non plus être imposé par le fait accompli. À propos de servitudes de passage supprimées par la création d’un lac, la Cour de cassation a censuré l’arrêt qui refusait leur rétablissement, « alors qu’elle avait constaté que la double servitude avait été supprimée sans l’accord préalable » des propriétaires qui en bénéficiaient (Cass. 3e civ., 8 juillet 2009, n° 08-15.763). Rendue pour des servitudes de passage, cette solution repose sur l’article 701, qui vaut pour toutes les servitudes : le déplacement se propose, il ne s’impose pas par une coupure.
La fuite ne justifie pas davantage le blocage. Celui qui bénéficie de la servitude « a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver » (article 697 du code civil), et ces ouvrages sont à ses frais, sauf si le titre en dispose autrement (article 698 du code civil). Le voisin peut donc exiger que la fuite soit réparée par le propriétaire du tuyau, à ses frais, mais il doit laisser faire les travaux. À Marseille, alors que le service des eaux avait coupé l’alimentation après une fuite survenue le 1er octobre 2025 et que la voisine refusait l’entrée des entreprises, le juge a relevé que ce refus privait la demanderesse d’eau, « ce qui porte une atteinte disproportionnée à son droit au respect de son domicile et de la vie privée ». Il a ordonné l’accès de toute entreprise mandatée, sous astreinte de 300 euros par infraction constatée, avec un délai de prévenance de quarante-huit heures (TJ Marseille, référé d’heure à heure, 24 octobre 2025, n° 25/04607). En sens inverse, le bénéficiaire ne peut pas aggraver la condition du fonds servant (article 702 du code civil). La cour d’appel de Colmar a jugé que la nouvelle conduite et la séparation des compteurs exigées par le syndicat des eaux ne constituaient pas une aggravation, parce qu’elles tendaient seulement à éviter la disparition de la servitude ; elle a refusé l’indemnité de 10 000 euros réclamée par le propriétaire traversé, le coût des travaux restant à la charge du propriétaire desservi (CA Colmar, 14 novembre 2025, n° 23/02254).
Le compteur commun et les factures appellent une réponse comptable, non une coupure. Le voisin qui paie l’eau des deux maisons doit conserver les relevés, chiffrer la part de l’autre et la réclamer par écrit. Une demande en paiement qui n’excède pas 5 000 euros doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sauf dispense prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile (article 750-1 du code de procédure civile). La solution durable est souvent l’individualisation des compteurs, avec l’accès nécessaire aux travaux, comme dans l’affaire alsacienne ; notre article sur le compteur installé chez le voisin en décrit les modalités. L’affaire toulousaine de l’écurie montre l’importance de ces écrits : faute de toute demande de remboursement restée sans réponse, la coupure de l’électricité pour impayés a été jugée manifestement illicite.
La sortie amiable reste la plus rapide, et le juge peut y pousser. Dans cette même affaire, le juge des référés a relevé que l’exécution forcée d’une servitude qui s’arrêtait au milieu du terrain voisin était très insatisfaisante pour les deux parties, et leur a enjoint de rencontrer un médiateur dans les quatre-vingt-dix jours, en évoquant l’établissement d’une nouvelle servitude conventionnelle destinée à remplacer l’ancienne (TJ Toulouse, référé, 30 juillet 2026, n° 26/01183). Un accord doit alors être écrit avec précision : tracé, profondeur, compteur, accès, entretien, réparation des fuites, partage des consommations et sort de l’installation en cas de raccordement direct au réseau. Il doit aussi être rendu opposable aux futurs acquéreurs. Le juge marseillais a rappelé la règle selon laquelle « les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière » (TJ Marseille, référé d’heure à heure, 24 octobre 2025, n° 25/04607). Notre article sur l’audience de règlement amiable explique comment faire constater et homologuer un accord.
Conclusion : rétablir d’abord, prouver ensuite, écrire enfin
Lorsque l’eau d’une maison est coupée par un voisin, l’ordre des démarches compte. Il faut d’abord vérifier auprès du service des eaux que la coupure ne vient pas de lui, puis faire constater l’absence d’eau et, surtout, son origine : la vanne fermée, le tuyau coupé, le cadenas ou la vanne ajoutée. Une mise en demeure brève suit, sans retarder le référé lorsque la maison est privée d’eau. Le juge des référés peut être saisi à heure indiquée ; fondée sur le trouble manifestement illicite, la demande n’exige pas l’urgence, et la jurisprudence de la Cour de cassation n’impose pas de prouver que la maison était occupée. Elle doit viser le rétablissement effectif de l’eau, l’interdiction de recommencer sous astreinte par infraction, l’accès pour les réparations et l’autorisation de faire les travaux en cas d’inexécution.
Vient ensuite le fond. Un titre clair protège durablement ; la possession trentenaire ne vaut que pour une installation continue et apparente ; le puits exige un titre ; un droit personnel ou un engagement contractuel dure selon ses termes ; une tolérance peut cesser, mais pas par la force. Pour le voisin qui héberge l’installation, les voies utiles sont l’action en enlèvement lorsque aucun droit n’existe, le déplacement de l’assiette à ses frais lorsque la servitude existe, la réparation des fuites par le bénéficiaire, la réclamation écrite des consommations et l’individualisation des compteurs. Dans tous les cas, un accord écrit et publié évite le prochain conflit. Le cabinet traite ces questions dans sa page consacrée aux servitudes immobilières et aux litiges de voisinage.