Vous rentrez d’une absence prolongée, vous passez voir un logement vacant en travaux ou un appartement parisien en attente d’une succession, et la serrure a été changée : des occupants sans droit ni titre s’y sont installés, parfois avec leurs meubles, et refusent d’ouvrir. À la rentrée 2026, les logements inoccupés sont des cibles privilégiées, et la question n’est plus théorique : le ministère de l’Intérieur vient de mettre à jour sa fiche pratique sur le logement squatté le 25 septembre 2026, tandis que la presse nationale vérifie en septembre 2026 les délais exacts d’expulsion des squatteurs. Deux voies s’offrent au propriétaire parisien : quand le local constitue votre domicile, une procédure administrative d’évacuation forcée permet au préfet d’agir en quelques jours ; dans les autres cas, le juge judiciaire ordonne l’expulsion en référé, sans délai de deux mois ni trêve hivernale pour les occupants entrés par voie de fait, et chiffre une indemnité d’occupation. Cet article expose la conduite à tenir heure par heure, les pièces qui font la différence, les sanctions pénales qui protègent le domicile, l’interdiction absolue de se faire justice soi-même et la méthode d’indemnisation, à partir des textes en vigueur et de deux décisions récentes, dont un arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 novembre 2025.
I. Votre domicile est squatté à Paris : obtenir l’évacuation forcée par le préfet
A. Porter plainte pour violation de domicile et faire constater le squat par la police
La première démarche est pénale et conditionne tout le reste : il faut porter plainte pour violation de domicile afin de pouvoir demander l’évacuation des squatteurs. L’article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article punit des mêmes peines le maintien dans les lieux après une telle introduction. Autrement dit, forcer une porte, changer une serrure, menacer l’occupant légitime ou s’installer par ruse puis refuser de partir expose chaque occupant à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. Constatez immédiatement les traces d’effraction sans rien nettoyer : porte fracturée, serrure remplacée, fenêtre brisée, branchements sauvages. Photographiez chaque détail avec la date, filmez le refus d’ouvrir en restant sur la partie commune, et demandez à deux voisins une attestation écrite précisant depuis quand ils ont vu des inconnus entrer avec des sacs ou du mobilier.
La notion de domicile est plus large que la résidence principale : l’article 226-4 du code pénal précise : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ». Un appartement parisien meublé où vous ne vivez pas au quotidien, une maison de famille contenant vos meubles, un logement en attente de relocation dont vous avez conservé les clefs et du mobilier : tous ces lieux sont protégés dès lors qu’ils renferment des biens vous appartenant. Conservez donc les preuves de cette occupation meublée : inventaire du mobilier, factures d’achat des meubles, photographies antérieures datées, contrats d’assurance habitation, factures d’électricité et de gaz à votre nom, taxe foncière et taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À l’inverse, un local vide de tout meuble et jamais occupé par vous relève plus difficilement de la violation de domicile, et c’est alors la voie judiciaire qui s’impose : la seconde partie de cet article l’expose en détail.
La Cour de cassation vient de rappeler cette frontière dans un arrêt du 3 juin 2025 qui mérite toute votre attention avant de qualifier les faits. Dans cette affaire, l’ancienne propriétaire d’un immeuble adjugé sur saisie s’était réintroduite par effraction après la clôture des lieux par huissier, puis une seconde fois avec un serrurier, alors que l’adjudicataire n’avait obtenu les clefs que postérieurement aux premiers faits et n’avait jamais occupé le bien. La chambre criminelle a cassé la condamnation pour violation de domicile en énonçant : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). La leçon pratique est directe : si vous venez d’acheter un bien squatté avant même d’y entrer, ne fondez pas votre plainte sur votre seul titre de propriété, mais sur les meubles qui s’y trouvent déjà ou sur l’occupation effective d’un proche, et articulez la procédure judiciaire en parallèle. Un adjudicataire, un héritier ou un acquéreur qui n’a jamais pris possession doit préparer le référé-expulsion sans attendre, au lieu de miser sur la seule voie pénale.
Qui peut déposer plainte et où ? Le propriétaire, le locataire ou le titulaire d’un droit d’occupation du domicile squatté, ou toute personne agissant pour son compte en cas d’absence prolongée : un enfant pour un parent hospitalisé, un mandataire muni d’une procuration écrite, un administrateur de biens pour un client en déplacement. À Paris, présentez-vous au commissariat de l’arrondissement où se situe le logement, ou dans le commissariat ou la gendarmerie de votre choix, muni de votre pièce d’identité, de votre titre de propriété ou de votre bail, des trois dernières quittances de charges ou factures d’énergie, de vos photographies et des attestations de voisins. La pré-plainte en ligne fait gagner du temps, mais le déplacement reste nécessaire pour la signature. Après le dépôt, un officier de police judiciaire établit un constat de squat et recueille les identités des occupants : ce constat est la pièce maîtresse du dossier préfectoral, alors vérifiez avant de signer le procès-verbal qu’il mentionne la date constatée de l’intrusion, les dégradations relevées, les noms déclarés par les occupants et le refus de quitter les lieux. Si les occupants refusent de s’identifier, l’officier le mentionne, et cette mention joue en votre faveur devant le préfet puis devant le juge.
B. Demander au préfet la mise en demeure sous 48 heures puis l’évacuation sous 24 heures
Le constat de police judiciaire en main, adressez sans attendre votre demande d’évacuation forcée au représentant de l’État : à Paris, il s’agit du préfet de police, compétent pour la capitale, et dans les autres départements d’Île-de-France du préfet du département où se situe le bien. Joignez la copie de votre plainte, le procès-verbal de constat, votre titre de propriété ou votre droit d’occupation, les justificatifs prouvant que le local constitue votre domicile au sens large — meubles, factures, assurance — et un exposé chronologique d’une page : date de découverte, circonstances, démarches déjà accomplies. Envoyez ce dossier par lettre recommandée avec accusé de réception et déposez-en une copie contre récépissé au commissariat qui a constaté les faits, afin que la transmission interne ne retarde pas l’instruction. Le site officiel service-public.fr, qui reprend la procédure applicable aux domiciles squattés, décrit la suite : le préfet doit rendre sa décision dans un délai de 48 heures à partir de la réception de la demande, puis la mise en demeure fixe le délai de départ (24 heures pour un domicile). Si les occupants n’ont pas libéré votre domicile dans ce délai de vingt-quatre heures, le préfet fait procéder à l’évacuation par les policiers ou les gendarmes, avec si besoin un serrurier requis, et vos meubles éventuellement déplacés sont inventoriés.
En parallèle de l’expulsion administrative, le procureur de la République peut engager des poursuites pénales contre les occupants pour violation de domicile, ce qui renforce la pression sur des squatteurs tentés de revenir : une condamnation inscrite au casier, une interdiction de paraître dans les lieux et des dommages et intérêts prononcés par le tribunal correctionnel dissuadent efficacement les réinstallations. Demandez expressément dans votre plainte à être avisé des suites et constituez-vous partie civile dès que l’enquête le permet, afin de réclamer la réparation de vos préjudices : loyers perdus, dégradations, frais de serrurerie et de remise en état, frais d’hébergement exposés pendant l’occupation. Si le préfet refuse la mise en demeure parce qu’il estime que les conditions ne sont pas réunies — par exemple s’il doute que le local constitue votre domicile — ne perdez pas de semaines en contestation administrative : basculez immédiatement vers la voie judiciaire exposée dans la seconde partie, qui ne dépend d’aucune autorisation préfectorale. Les deux voies peuvent d’ailleurs se cumuler : un référé-expulsion introduit pendant l’instruction préfectorale sécurise votre position si l’administration temporise, et le jugement obtenu s’exécute avec le concours de la force publique une fois les délais purgés.
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes locaux accélèrent concrètement la procédure. D’abord, identifiez dès le dépôt de plainte le commissariat compétent pour le constat et demandez le nom de l’officier chargé du dossier, afin de relancer à quarante-huit heures avec votre numéro de procès-verbal. Ensuite, adressez votre demande au préfet de police de Paris quand le bien est parisien, et non à la mairie d’arrondissement, qui n’a aucune compétence d’évacuation : une erreur d’adressage fait perdre des jours précieux. Enfin, si le logement squatté dépend d’une succession en cours ou d’une indivision familiale, faites signer la demande par tous les indivisaires ou joignez leurs procurations écrites, car une demande portée par un seul indivisaire sur un bien vacant indivis est plus facilement discutée. Photographiez l’état des parties communes, prévenez le syndic de copropriété qui peut attester de la vacance antérieure et de la date d’intrusion, et conservez chaque récépissé : en matière de squat, un dossier daté au jour près vaut mieux qu’un long discours.
II. Quand la voie du préfet est fermée : faire juger l’expulsion et chiffrer l’indemnité
A. Assigner en référé et écarter le délai de deux mois et la trêve hivernale
Lorsque le local squatté n’est pas votre domicile — logement vide de meubles, cave aménagée, local commercial désaffecté, bien acquis mais jamais occupé — ou quand le préfet a refusé d’agir, le juge judiciaire ordonne l’expulsion. La voie rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire ou, à Paris, devant le juge des contentieux de la protection pour les litiges d’occupation des locaux d’habitation. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge de prescrire en référé, « même en présence d’une contestation sérieuse », les mesures qui s’imposent « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’occupation sans droit ni titre d’autrui constitue par elle-même un trouble manifestement illicite : vous n’avez pas à prouver une faute ou un préjudice, seulement votre droit sur les lieux et l’absence de titre des occupants. Faites délivrer l’assignation par un commissaire de justice, qui constate au passage l’occupation et identifie si possible les occupants : une assignation visant les occupants nommés « et tous occupants de leur chef » couvre les arrivants ultérieurs et évite une nouvelle procédure à chaque changement de visage dans les lieux.
L’expulsion judiciaire suit un cadre strict qu’il faut connaître pour ne pas rater l’exécution. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Concrètement, une fois le jugement d’expulsion obtenu, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux, et c’est seulement à l’expiration des délais que le concours de la force publique peut être requis auprès du préfet. L’article L. 412-1 du même code prévoit en principe : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Ce délai de deux mois profite aux locataires en difficulté, mais le juge l’écarte pour les squatteurs : demandez expressément dans votre assignation la suppression de ce délai en visant l’entrée par voie de fait, et la cour d’appel de Paris l’accorde systématiquement quand l’occupation sans droit ni titre est établie.
La décision parisienne la plus récente l’illustre parfaitement et mérite d’être connue de tout propriétaire confronté à un squat. Le 20 novembre 2025, la cour d’appel de Paris a statué sur l’occupation sans droit ni titre d’un appartement parisien par deux occupants, alors que le premier juge avait débouté le propriétaire. La cour constate que les occupants « sont occupants sans droit ni titre de l’appartement », autorise le propriétaire « à procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est », et « Dit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas » (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 20 novembre 2025, RG 24/17764). Dans le même arrêt, la cour supprime le sursis hivernal et condamne les occupants à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, outre des indemnités de procédure au profit du propriétaire et du syndicat des copropriétaires intervenant. Cet arrêt prouve trois points décisifs pour votre dossier parisien : un premier jugement défavorable n’est pas une fin, l’appel corrige ; le délai de deux mois et la trêve hivernale tombent face à une occupation sans droit ni titre démontrée ; l’indemnité d’occupation court jusqu’au départ effectif, ce qui chiffre chaque mois d’occupation illégale.
Deux textes fondent cette neutralisation des délais protecteurs, et votre assignation doit les viser expressément. D’une part, l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Autrement dit, les délais de grâce que le juge peut accorder aux occupants en difficulté sont fermés aux squatteurs entrés par effraction, menaces ou ruse : joignez le constat d’effraction et les attestations de voisins pour établir ces voies de fait. D’autre part, l’article L. 412-6 du même code organise le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars, puis ajoute : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Un squat constaté en automne n’est donc pas protégé par l’hiver : l’expulsion peut se poursuivre en novembre, décembre ou février, et le juge parisien le rappelle expressément comme dans l’arrêt du 20 novembre 2025. Si l’occupation porte sur un local qui n’est pas un domicile, le même article autorise le juge à supprimer ou réduire le sursis : demandez-le par écrit dans vos conclusions, car le juge ne l’accorde que s’il est saisi de cette demande. Pour le sort des meubles abandonnés par les occupants après leur départ, le jugement renvoie aux articles L. 433-1 et suivants du même code : inventaire par commissaire de justice, mise en demeure de reprendre, puis vente ou destruction selon la valeur, sans jamais jeter vous-même ces biens sur le trottoir.
B. Sanctions pénales, interdiction de vous faire justice et réparation de vos préjudices
Le droit pénal protège le propriétaire patient et punit le propriétaire violent : c’est l’équilibre à comprendre avant d’agir. Côté occupants, la violation de domicile expose à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, peines rappelées plus haut, et le procureur peut poursuivre indépendamment de la procédure d’expulsion. Côté propriétaire, la tentation de reprendre les lieux par la force — changer les serrures pendant une absence des squatteurs, couper l’eau et l’électricité, faire intervenir des proches pour les déloger, déposer leurs affaires sur le palier — constitue elle-même une infraction grave. L’article 226-4-2 du code pénal dispose : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution , à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. » Forcer le départ des squatteurs sans décision de justice et sans concours de la force publique vous expose donc à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, renverse les rôles devant le tribunal correctionnel et ruine votre procédure d’expulsion en faisant de vous le prévenu. Ne touchez ni aux serrures, ni aux compteurs, ni aux affaires des occupants : chaque acte de contrainte documenté par eux devient une arme contre vous.
La réparation de vos préjudices suit la voie civile, qui se cumule avec l’expulsion et la sanction pénale. L’article 1240 du code civil pose le principe : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, demandez au juge une indemnité mensuelle d’occupation égale à la valeur locative du bien, qui court depuis l’intrusion jusqu’à la libération effective : dans l’arrêt parisien du 20 novembre 2025, la cour a fixé cette indemnité à 700 euros par mois depuis novembre 2022 jusqu’au départ réel, soit des dizaines de milliers d’euros pour trois ans d’occupation. Ajoutez le coût des dégradations sur devis d’artisan, les frais de serrurerie et de remise en sécurité, les loyers que vous avez perdus si le bien était proposé à la location — avec les annonces et les visites annulées pour le prouver — et les frais d’hébergement ou de relogement que l’occupation vous a imposés. Demandez une astreinte par jour de retard à libérer les lieux, qui rend chaque jour d’occupation supplémentaire coûteux pour les squatteurs, et sollicitez l’exécution provisoire pour agir sans attendre l’expiration des voies de recours. Si les occupants sont insolvables, ce qui est fréquent, le jugement reste un titre exécutoire pendant dix ans : toute amélioration future de leur situation — emploi, héritage, compte bancaire provisionné — permet une saisie, et la condamnation pénale assortie de dommages et intérêts renforce le recouvrement par le service d’aide au recouvrement des victimes d’infractions.
Reste la question que tout propriétaire parisien pose : combien de temps faut-il vraiment ? Pour un domicile avec plainte et constat complets, la mise en demeure préfectorale intervient sous quarante-huit heures et l’évacuation suit sous vingt-quatre heures après la mise en demeure, soit une question de jours quand le dossier est solide. Pour la voie judiciaire, comptez quelques semaines pour obtenir une ordonnance de référé devant le tribunal judiciaire de Paris quand l’assignation est bien préparée, puis le temps du commandement et de la réquisition de la force publique, sans trêve hivernale ni délai de grâce pour les entrées par voie de fait. Le facteur déterminant n’est pas la juridiction, mais votre dossier : titre de propriété, constat d’huissier ou de police, photographies datées, attestations de voisins, factures prouvant le domicile meublé, décompte chiffré des préjudices. Faites établir dès la découverte un constat par un commissaire de justice, qui décrit l’effraction, l’occupation et l’identité des lieux avec une force probante que de simples photographies n’ont pas. Et si votre situation touche une expulsion locative classique — locataire resté après un congé ou un commandement de payer — les règles diffèrent sensiblement, notamment sur la notification au préfet et les délais : l’article du cabinet sur l’assignation en expulsion locative et la notification au préfet sous la loi dite Kasbarian détaille cette procédure voisine, que le juge sanctionne d’irrecevabilité quand elle est méconnue.
Conclusion
Un squat n’est ni une fatalité ni un simple litige de voisinage : c’est une voie de fait que le droit traite vite quand le propriétaire agit vite et bien. Pour votre domicile meublé, portez plainte, faites constater par un officier de police judiciaire et saisissez le préfet de police de Paris, qui statue sous quarante-huit heures avant une évacuation sous vingt-quatre heures. Pour un local vide ou quand l’administration refuse d’agir, assignez en référé devant le juge des contentieux de la protection, visez expressément la suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale pour les occupants entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et chiffrez une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif comme l’a fait la cour d’appel de Paris le 20 novembre 2025. Jamais de justice privée : forcer le départ des occupants vous expose à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende et détruit votre dossier. Conservez chaque preuve dès la première heure — constat de commissaire de justice, photographies datées, attestations, factures — car c’est ce dossier qui transforme une occupation subie en expulsion ordonnée et indemnisée. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’occupation illégale représente plusieurs milliers d’euros de valeur locative perdue, chaque jour compte : agissez dans les vingt-quatre heures de la découverte.
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