Le contentieux des baux d’habitation et de l’expulsion locative se situe à la confluence de la protection constitutionnelle du droit de propriété et de l’exigence fondamentale de sauvegarde de la dignité humaine. Face à la multiplication des incidents de paiement, le législateur a progressivement institué un dispositif d’ordre public destiné à prévenir les ruptures résidentielles brutales et à favoriser le relogement des ménages défaillants. Au cœur de cette architecture procédurale contraignante se trouve l’obligation imposée au bailleur de notifier au représentant de l’État dans le département toute assignation tendant à la résiliation du bail ou à l’expulsion de l’occupant. Cette formalité, loin de constituer une simple diligence administrative sans conséquence juridique, est érigée à peine d’irrecevabilité d’ordre public de la demande en justice.
L’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, est venue profondément remanier les équilibres processuels de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En modifiant les délais requis pour la transmission de l’exploit introductif d’instance et en accélérant les interactions entre les commissaires de justice, les juridictions et les préfectures, cette réforme a renforcé la vigilance requise lors de l’engagement de toute action contentieuse. Les praticiens du droit immobilier à Paris et sur l’ensemble du territoire national sont désormais confrontés à une application prétorienne particulièrement rigoureuse de ces exigences impératives.
La Cour de cassation, par une série d’arrêts remarqués et par un avis de section de sa troisième chambre civile, a précisé les contours de cette condition de recevabilité. Qu’il s’agisse de la nature juridique de la fin de non-recevoir, de l’impossibilité d’une régularisation rétroactive par un simple renvoi d’audience, ou des modalités mathématiques de computation du délai à rebours, la haute juridiction censure implacablement tout manquement aux prescriptions légales. Une analyse approfondie du régime issu de la loi du 27 juillet 2023 et de la jurisprudence contemporaine impose de distinguer le formalisme impératif de la saisine préfectorale (I) de la sanction processuelle de l’irrecevabilité et du contrôle juridictionnel des délais (II).
I. Le formalisme impératif de la notification de l’assignation au représentant de l’État : fondement social et champ d’application
A. La finalité d’ordre public de la saisine préfectorale et les actes soumis à notification
La notification de l’exploit introductif d’instance aux services de la préfecture répond à une finalité d’intérêt général clairement identifiée par les textes législatifs successifs. L’article 24, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose expressément que cette transmission a pour objet de permettre au préfet de saisir l’organisme compétent en matière d’aide au logement, ainsi que les services sociaux départementaux, afin d’instruire la situation socio-économique du ménage locataire et d’envisager, le cas échéant, la mise en œuvre d’un dispositif de relogement ou d’apurement de la dette locative. Il s’agit d’éviter que le prononcé d’une mesure d’expulsion n’intervienne sans que l’autorité administrative n’ait été mise en mesure d’exercer ses prérogatives d’assistance publique.
Comme l’a solennellement affirmé la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 20 février 2025 (n° 22/11651), « la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l’assignation au préfet prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne le non-respect d’une formalité d’ordre public destinée à permettre l’intervention des services sociaux avant toute mesure d’expulsion ». Cette exigence traduit la volonté du législateur d’imposer un temps de respiration sociale préalable à toute décision juridictionnelle d’éviction.
Le champ d’application matériel de cette obligation couvre l’ensemble des demandes visant au constat ou au prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives. Que le bailleur agisse par la voie du référé devant le juge des contentieux de la protection ou qu’il engage une instance au fond, l’assignation doit impérativement faire l’objet de cette dénonciation préfectorale. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne distingue aucunement selon la nature de la juridiction saisie, de sorte que l’urgence propre au référé ne saurait dispenser le créancier de cette formalité protectrice.
À cet égard, le commissaire de justice joue un rôle pivot dans la régularité de la procédure d’expulsion du locataire. L’officier public ministériel ne se borne pas à signifier l’acte à la personne du locataire ; il a la charge légale d’accomplir personnellement la notification au préfet. Par ailleurs, selon l’article 1er, paragraphe I, du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017, le commissaire de justice délivrant une assignation visant à la résiliation du contrat de bail dépose au domicile du destinataire un document informatif sur les conséquences de l’acte et les aides disponibles.
La nature de ce document complémentaire a fait l’objet d’une clarification d’importance par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt de principe rendu le 8 février 2024, Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.806, Publié au Bulletin, la haute juridiction a jugé que le document informatif remis par le commissaire de justice « n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 114 du code de procédure civile ». La Cour a souligné : « Selon l’article 1er, I, du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017, l’huissier de justice, devenu commissaire de justice, qui délivre une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d’un contrat de bail d’habitation, dans les conditions prévues par les articles 655 et 656 du code de procédure civile, dépose au domicile ou à la résidence du destinataire, par pli séparé de l’avis de passage, un document informatif… Ce document, qui a pour seul objet d’informer le locataire sur les conséquences de l’assignation et sur les aides disponibles, n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 114 du code de procédure civile. » Ainsi, l’éventuelle omission de ce document informatif relève du régime des nullités pour vice de forme subordonnées à la preuve d’un grief, à l’inverse de la notification au préfet qui constitue une fin de non-recevoir substantielle.
Il importe également de délimiter négativement le champ d’application de l’article 24, paragraphe III. La notification administrative n’est prescrite que pour les locaux régis par la loi du 6 juillet 1989 constituant la résidence principale du locataire. Dans une décision rendue le 30 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de Paris (PCP JCP référé, 30 janvier 2026, n° 25/07783) a ainsi précisé : « Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les dispositions de cette loi qui sont d’ordre public, s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du preneur et le 3° du même article précise qu’elle ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi. » Le tribunal en a déduit que la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification au préfet de Paris ne pouvait s’appliquer à une demande d’expulsion concernant un logement de fonction consenti à une ancienne gardienne d’immeuble après son départ à la retraite, ce contrat dérogeant au statut protecteur de la loi de 1989.
De même, l’obligation préfectorale ne concerne pas les actions fondées exclusivement sur la validation d’un congé pour vente ou pour reprise, dès lors qu’aucun impayé locatif n’est allégué comme fondement de la résiliation. Les juridictions du fond appliquent cette distinction avec rigueur, réservant le formalisme de l’article 24 aux défaillances financières susceptibles d’enclencher les mécanismes publics de solidarité sociale. La consultation d’un avocat maîtrisant les contentieux relatifs au statut du bail d’habitation permet d’identifier précisément les exigences applicables à chaque type de congé.
B. Les modalités de transmission dématérialisée et l’articulation avec la saisine de la CCAPEX
L’évolution technologique et les réformes successives issues de la loi ALUR et de la loi ELAN, parachevées par la loi du 27 juillet 2023, ont profondément transformé les modalités matérielles de notification de l’assignation au représentant de l’État. Historiquement opérée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la dénonciation s’effectue désormais à titre principal par voie électronique, via le système d’information national dédié à la prévention des expulsions locatives.
Cette dématérialisation obligatoire vise à accélérer la transmission des données socio-économiques du foyer locataire et à permettre un traitement automatisé des signalements. Comme l’a rappelé le Tribunal judiciaire d’Auxerre dans son ordonnance de référé du 6 août 2025 (n° 25/00076) : « Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par la loi. »
Dans la pratique contemporaine, le commissaire de justice télétransmet l’acte au format numérique sur la plateforme préfectorale compétente, laquelle délivre un accusé d’enregistrement et un récépissé électronique horodaté. Ce document technique constitue la pièce maîtresse permettant au bailleur d’établir devant le juge des contentieux de la protection la parfaite régularité de son action. Une telle transmission électronique garantit l’intégrité de l’acte et confère une date certaine à la réception par les services préfectoraux, écartant les incertitudes attachées aux aléas de la distribution postale.
Cette obligation de notification de l’assignation au préfet doit être rigoureusement articulée avec une autre exigence procédurale majeure : la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par la loi Kasbarian-Bergé, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles immobilières familiales sont assujettis à une obligation préalable de signalement auprès de la CCAPEX dès lors que la dette locative atteint un seuil légal d’impayé persistant pendant une durée de deux mois.
L’articulation entre ces deux formalités administratives soulève un contentieux nourri devant les juridictions de première instance. Alors que la notification de l’assignation au préfet est expressément assortie de la sanction de l’irrecevabilité par l’article 24, paragraphe III, le non-respect du signalement préalable auprès de la CCAPEX ne produit pas nécessairement les mêmes effets processuels lorsque le bailleur est une personne physique ou lorsque le signalement a été opéré via la Caisse d’allocations familiales (CAF).
Le Tribunal judiciaire d’Angers, dans son jugement du 2 février 2026 (n° 25/01458), a synthétisé cette double exigence en ces termes : « En l’espèce, Monsieur [P] [Q] et Madame [U] [J] épouse [Q] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 11 juin 2025. En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience… ». En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification régulière de l’assignation au préfet de Maine-et-Loire par voie électronique le 16 juillet 2025 pour une audience fixée au 13 octobre 2025, de sorte que le délai légal a été respecté. »
Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges du fond vérifient la chronologie des diligences : la saisine de la CCAPEX en amont permet l’intervention des services d’aide sociale, tandis que la notification de l’assignation fixe le cadre temporel incompressible avant l’audience. Pareillement, le Tribunal judiciaire de Nîmes, dans une ordonnance du 7 juillet 2025 (n° 25/00527), a constaté que le bailleur social avait valablement justifié du signalement d’impayé auprès de la Caisse d’allocations familiales du Gard, valant saisine de la CCAPEX, avant de faire délivrer l’assignation notifiée à la préfecture. Cette double diligence garantit l’accès aux dispositifs du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et permet l’établissement du diagnostic social et financier prévu par la loi. Dans ce cadre complexe, l’assistance d’un cabinet aguerri au recouvrement des loyers impayés permet d’optimiser le recouvrement des sommes dues.
II. La sanction processuelle de l’irrecevabilité et le contrôle juridictionnel de la computation des délais
A. La nature d’ordre public de la fin de non-recevoir et l’impossibilité d’une régularisation rétroactive
La sanction édictée par l’article 24, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989 ne souffre aucune ambiguïté textuelle : la notification de l’assignation au représentant de l’État est prescrite « à peine d’irrecevabilité de la demande ». Sur le plan de la théorie générale du procès civil, cette sanction relève sans conteste de la catégorie des fins de non-recevoir régies par les articles 122 et suivants du Code de procédure civile. Elle sanctionne le défaut d’une condition d’exercice de l’action en justice, tenant à l’accomplissement d’une diligence légale préalable, et interdit au juge d’examiner le fond de la prétention tendant à la résiliation du bail ou à l’expulsion de l’occupant.
En raison de sa finalité de protection de l’ordre public social, cette fin de non-recevoir présente un caractère impératif. Conformément à l’article 125 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection est tenu de la relever d’office lorsqu’il constate que l’assignation n’a pas été notifiée au préfet ou qu’elle l’a été en méconnaissance du délai légal. Cette obligation d’office s’impose quand bien même le locataire défendeur serait défaillant et n’aurait pas comparu à l’audience.
Toutefois, le pouvoir du juge de relever d’office l’irrecevabilité est strictement encadré par le respect du principe de la contradiction. Dans un arrêt de censure rendu au visa de l’article 16 du Code de procédure civile, Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-15.476, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé : « Vu l’article 16 du code de procédure civile : 5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 6. Pour déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI La Beuilloise en résiliation du bail, l’arrêt retient que la bailleresse ne démontre pas avoir notifié cette demande au préfet en application de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989. 7. En statuant ainsi, en relevant d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de la demande de résiliation au représentant de l’Etat sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Le magistrat qui constate l’absence de justificatif préfectoral dans le dossier doit impérativement inviter le bailleur à s’en expliquer avant de prononcer l’irrecevabilité.
La question la plus délicate, qui a suscité d’âpres controverses doctrinales avant d’être tranchée par la haute juridiction, réside dans la possibilité de régulariser la situation en cours d’instance sur le fondement de l’article 126 du Code de procédure civile. Cet article prévoit en effet que la fin de non-recevoir peut être écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Certains plaideurs et juges du fond ont longtemps soutenu qu’en cas de notification tardive au préfet, un simple renvoi de l’affaire à une audience ultérieure, située plus de deux mois après la date de transmission de l’exploit, permettait de régulariser la procédure en offrant à l’administration le délai d’enquête requis.
Par un arrêt fondamental du 9 février 2022, Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 20-16.769, la troisième chambre civile a brisé cette tentative d’assouplissement prétorien et a affirmé l’impossibilité d’une régularisation par renvoi d’audience. Au visa de l’article 24, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989, la haute juridiction a jugé : « Selon ce texte, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent en matière d’aide au logement… Pour déclarer recevable la demande de résiliation du bail, l’arrêt retient que l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2016, antérieurement à l’audience du 4 octobre 2016, et que, l’affaire ayant été renvoyée à plusieurs reprises, le préfet a disposé d’un délai largement supérieur à deux mois pour exercer ses missions d’aide sociale avant que le premier juge ne statue. En statuant ainsi, alors que le délai de deux mois séparant la notification au représentant de l’Etat de l’audience doit être respecté avant la première audience pour laquelle l’assignation a été délivrée et ne peut être régularisé par un renvoi à une audience ultérieure, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Cette position jurisprudentielle fait preuve d’une sévérité absolue : le délai légal préfectoral est un délai d’attente impératif qui doit être intégralement purgé entre la date de notification au représentant de l’État et la date de la première audience indiquée dans l’assignation. Si cette condition fait défaut au jour de l’assignation, la demande est irrémédiablement viciée. Le bailleur ne peut sauver sa procédure par une demande de renvoi contradictoire ; il se trouve contraint de réassigner son locataire ab initio, en respectant cette fois scrupuleusement le délai d’attente imposé par la loi. Dès lors, le suivi rigoureux d’une action en résiliation judiciaire du bail nécessite d’anticiper avec exactitude le calendrier judiciaire.
B. La computation rétroactive du délai et le contrôle rigoureux de la preuve devant les juridictions du fond
La question du mode de calcul du délai préalable à l’audience constitue une source majeure de contentieux technique. La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a modifié les délais de l’article 24, III, prévoyant un délai minimal entre la notification préfectorale et l’audience. Devant les divergences d’interprétation des juridictions de première instance sur la façon de compter ce délai, la Cour de cassation a rendu un avis doctrinal retentissant le 6 novembre 2025, Cass. 3e civ., Avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018, Publié au Bulletin.
Dans cet avis fondateur sollicité par un juge des contentieux de la protection, la troisième chambre civile a déterminé la méthode impérative de computation : « Le délai de six semaines prévu à l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est assimilé à un délai exprimé en jours. Il se calcule en remontant dans le temps, commençant à courir la veille de la date de l’audience et expirant le 42e jour à zéro heure précédant cette date, sans pouvoir être prorogé. »
La haute juridiction a explicité son raisonnement dans les motifs de l’avis : « Dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Ce délai doit être assimilé à un délai exprimé en jours et se calcule en remontant dans le temps à partir de la date d’audience, sans compter le jour de l’audience. Il est jugé que les dispositions de l’article 642 du code de procédure civile, relatives à la prorogation des délais, ne s’appliquent que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai… Le délai prévu à l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc être prorogé et expire le 42e jour à zéro heure précédant la veille de la date de l’audience. »
Cette solution de la Cour de cassation consacre le principe du délai à rebours : on part de la veille du jour de l’audience, et l’on compte quarante-deux jours complets en remontant le calendrier. Dès lors que ce délai expire au 42e jour à zéro heure, la notification au préfet doit être intervenue au plus tard ce jour-là. De surcroît, l’article 642 du Code de procédure civile, qui proroge au premier jour ouvrable suivant les délais expirant un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est déclaré inapplicable aux délais se calculant en remontant le temps. Une notification opérée un jour trop tard entraîne l’irrecevabilité mécanique et inéluctable de l’assignation.
Les juridictions du fond appliquent désormais ces directives avec une rigueur géométrique. Dans une décision rendue le 13 mai 2025, le Tribunal judiciaire d’Auxerre (JCP référés, 13 mai 2025, n° 24/00237) a souligné : « Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation délivrée le 5 novembre 2024 a été notifiée à la préfecture de l’Yonne par voie électronique le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024. La demande est dès lors recevable. » Pareille solution a été réitérée par le Tribunal judiciaire de Nîmes le 5 janvier 2026 (n° 25/01176), où le respect scrupuleux du délai a permis d’écarter toute irrecevabilité.
Enfin, le contrôle de la charge de la preuve pèse intégralement sur le bailleur poursuivant, qui doit verser aux débats les pièces justificatives de la notification préfectorale. Les juges du fond ne peuvent dénaturer ces éléments matériels sous peine de censure immédiate par la Cour de cassation. Dans un arrêt très récent rendu le 19 mars 2026, Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.858, la haute juridiction a cassé une décision de cour d’appel qui avait déclaré irrecevable une assignation en expulsion au motif inexact que la notification n’était pas démontrée. La Cour a jugé : « Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis : 5. Pour déclarer l’action de la CAVP irrecevable, l’arrêt retient qu’elle ne justifie pas que l’assignation en résiliation du bail délivrée aux locataires le 21 juillet 2021 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience du 9 novembre 2021 et que le fait que l’assignation ait été remise au préfet le 10 août 2021 ne suffit pas à établir qu’elle l’a été dans le délai requis. En statuant ainsi, alors que l’avis de réception postal produit par la bailleresse mentionnait expressément la date de présentation et de distribution au préfet le 10 août 2021, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 novembre 2021, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette pièce, a violé le principe susvisé. »
Cette décision du 19 mars 2026 rappelle avec force l’équilibre exigé par la Cour de cassation : si la notification préfectorale est une formalité substantielle d’ordre public, le juge ne peut refuser d’examiner l’action du bailleur dès lors que les pièces produites attestent objectivement de la distribution de l’acte dans le délai légal. Les praticiens doivent ainsi annexer systématiquement le récépissé de transmission électronique ou l’avis de réception postal à leur dossier de plaidoirie pour garantir la recevabilité de leurs demandes.
Conclusion
Le régime juridique de l’assignation en expulsion locative illustre la complexité croissante du contentieux des baux d’habitation sous l’empire des réformes contemporaines. L’obligation de notification au représentant de l’État dans le département, réaffirmée et cadencée par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, constitue bien plus qu’une simple étape procédurale : elle érige l’intervention sociale préalable en condition de validité de l’exercice même de l’action en justice.
L’intransigeance de la Cour de cassation, manifestée tant dans son avis du 6 novembre 2025 sur la computation mathématique rétroactive du délai que dans ses arrêts sanctionnant l’impossibilité de régulariser par renvoi d’audience, commande une rigueur absolue dans la conduite des instances locatives. Tout défaut de notification ou tout retard d’un seul jour dans la transmission de l’exploit anéantit irrémédiablement l’assignation, contraignant le propriétaire bailleur à réassigner à ses frais et prolongeant d’autant l’occupation des lieux.
Dans un contexte judiciaire où les délais d’audience demeurent contraints, la maîtrise millimétrée de cette chaîne procédurale — du commandement de payer initial à la notification électronique préfectorale horodatée — s’impose comme un impératif fondamental. Seule une anticipation rigoureuse de ces exigences garantit l’efficacité des voies de droit tout en respectant les droits fondamentaux des occupants et les prérogatives des pouvoirs publics.