Vous êtes locataire d’un appartement parisien et vous apprenez que votre logement a été vendu : un nouveau propriétaire vous écrit pour se présenter, et quelques mois plus tard, lorsque vous quittez les lieux, chacun se renvoie la balle pour la restitution du dépôt de garantie. Le vendeur affirme qu’il a transmis la caution à l’acquéreur dans les comptes de la vente, l’acquéreur répond qu’il n’a jamais reçu un euro et refuse de payer à la place de l’ancien bailleur. Pendant ce temps, les semaines passent et aucune somme n’est reversée. Cette situation, fréquente à Paris où les ventes d’appartements occupés alimentent le marché des investisseurs, est tranchée par la loi du 6 juillet 1989 avec une règle claire : c’est au nouveau bailleur de restituer le dépôt, et les arrangements conclus entre le vendeur et l’acquéreur ne sont pas opposables au locataire. Les juges parisiens appliquent cette règle avec fermeté et sanctionnent les retenues non justifiées comme les retards : le 20 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleresse à restituer 1 360 euros de retenues indues et à verser 2 136 euros de pénalités de retard. Ce guide explique qui doit vous rendre votre caution après la vente, dans quels délais, comment viser le bon adversaire et quel parcours suivre à Paris et en Île-de-France pour récupérer votre argent, textes et décisions à l’appui.
I. Vente du logement loué : qui doit restituer le dépôt de garantie et à quelle date ?
A. Vendeur ou nouveau propriétaire : sur qui pèse l’obligation de restituer la caution après la vente ?
La vente du logement en cours de bail ne met pas fin à votre contrat de location : le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui devient votre bailleur avec l’ensemble des droits et obligations attachés au contrat, dépôt de garantie compris. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 règle sans ambiguïté le sort de la caution dans ce cas : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ». Que le logement ait été vendu, donné ou transmis par succession, c’est donc au propriétaire actuel de vous restituer le dépôt à la fin du bail, même s’il affirme ne l’avoir jamais perçu du vendeur. Et si l’acte de vente prévoit que le vendeur conserve la caution ou la rembourse lui-même, cette clause ne vous concerne pas : elle ne produit d’effets qu’entre le vendeur et l’acquéreur.
Concrètement, le nouveau bailleur qui vous oppose la clause de l’acte de vente ou l’absence de transfert des fonds vous oppose un moyen inopérant. Son recours, s’il estime avoir été lésé, se dirige contre le vendeur, pas contre vous : il peut agir en exécution de l’acte de vente ou en responsabilité contre son vendeur pour récupérer la somme qu’il a dû vous verser. De votre côté, vous n’avez qu’un seul débiteur : le propriétaire actuel. Adressez vos demandes écrites à lui seul, par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant le texte : rappelez le montant du dépôt versé à l’origine, la date de la vente si vous la connaissez et l’obligation légale de restitution qui pèse sur lui. Si vous ignorez l’identité exacte du nouveau propriétaire, l’acte de vente est consultable au service de publicité foncière et le syndic de copropriété connaît le propriétaire actuel de chaque lot.
Pour l’acquéreur d’un logement occupé, la vigilance commence avant la signature. L’acte authentique de vente doit mentionner le bail en cours, le montant du loyer et le montant du dépôt de garantie versé par le locataire, avec la remise du contrat de location et des quittances : dans une affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 14 novembre 2024, c’est précisément l’acte authentique de vente du 7 juin 2013, qui constatait sous le paragraphe contrat de location qu’un dépôt de garantie de 350 euros avait été versé, qui a permis de fixer le montant exact de la caution due au locataire (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 14 novembre 2024, RG n° 22/06523). Exigez du vendeur la justification du dépôt perçu, vérifiez sa concordance avec le bail et prévoyez dans l’acte la répartition claire des comptes entre vendeur et acquéreur, avec si besoin une séquestration du montant correspondant. Un acquéreur qui découvre après la vente que le dépôt annoncé n’a jamais été versé, ou qu’il a été restitué au locataire avant la vente sans l’en informer, devra néanmoins restituer la caution au locataire sortant avant de se retourner contre son vendeur.
La charge de la preuve suit les règles ordinaires, qui protègent le locataire face aux affirmations non documentées. Le code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Vous prouvez le versement initial par le bail, les quittances et vos relevés bancaires ; le nouveau bailleur qui prétend que la caution a déjà été restituée, qu’elle a été imputée sur des loyers ou qu’elle n’a jamais existé doit en rapporter la preuve écrite. Une simple affirmation dans un courrier, sans pièce, ne suffit pas, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris en relevant contre une bailleresse qu’elle ne produisait aucun courrier justifiant les retenues opérées sur le dépôt.
B. Locataire qui reste ou qui part après la vente : délais d’un ou deux mois, retenues justifiées et provision pour charges
Tant que vous restez dans les lieux après la vente, le nouveau bailleur ne vous doit aucune restitution : le dépôt continue de garantir vos obligations jusqu’à la fin du bail. C’est à votre départ que les délais légaux commencent à courir, à compter de la remise des clés au nouveau bailleur ou à son mandataire. L’article 22 prévoit qu’« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ». Remettez les clés au propriétaire actuel, pas à l’ancien, et transmettez-lui par écrit votre nouvelle adresse dès la remise : sans cette adresse, la majoration pour retard ne s’applique pas, car « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est réduit à un mois : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Attention au piège classique des logements vendus : le nouveau bailleur, qui n’a pas assisté à l’état des lieux d’entrée dressé avec l’ancien propriétaire, conteste parfois la comparaison ou exige un nouvel état des lieux. L’état d’entrée initial reste pourtant la référence légale, et le nouveau bailleur, subrogé dans les droits et obligations du bail, en hérite avec ses avantages comme avec ses lacunes. Conservez précieusement votre exemplaire de l’état des lieux d’entrée et toutes ses photographies : la Cour de cassation a jugé le 6 février 2025 que des photographies convenues entre les parties pour décrire l’état du logement permettaient la comparaison entre l’entrée et la sortie et prouvaient des dégradations imputables au locataire (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). A défaut d’état des lieux, le code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire », et que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
Le nouveau bailleur ne peut déduire que des sommes dues et prouvées. Chaque retenue doit être justifiée par écrit : factures ou devis de remise en état correspondant à des dégradations établies par la comparaison des états des lieux, décomptes de loyers ou de charges impayés, régularisations documentées. Les retenues forfaitaires sans facture, les remises en état relevant de l’usure normale et les imputations de dégradations antérieures à votre occupation ou postérieures à votre départ sont censurées par les juges. Dans les immeubles collectifs parisiens, le nouveau bailleur peut en outre conserver une provision pour charges, strictement encadrée : « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Exigez l’arrêté provisoire puis le décompte définitif : une provision conservée sans justification, au-delà de 20 % ou au-delà du mois suivant l’approbation des comptes constitue une retenue abusive qui ouvre droit aux pénalités.
II. Caution bloquée après la vente à Paris : récupérer votre argent contre le bon adversaire
A. Mise en demeure du nouveau bailleur, conciliation et injonction de payer : que faire mois par mois ?
Dès l’expiration du délai d’un ou deux mois sans restitution complète et justifiée, mettez en demeure le nouveau bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Visez l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, rappelez que la restitution lui incombe en sa qualité de nouveau bailleur malgré l’absence de transfert des fonds par le vendeur, détaillez le décompte : montant du dépôt, retenues contestées une par une, pénalités de 10 % par mois de retard commencé. Joignez les pièces : bail initial, quittances et preuve du versement du dépôt, états des lieux d’entrée et de sortie, nouvelle adresse déjà communiquée, échanges antérieurs. Fixez un délai de paiement de huit à quinze jours et annoncez la saisine du conciliateur puis du juge. Cette mise en demeure interrompt toute discussion sur le point de départ des pénalités et démontre votre diligence.
Si la mise en demeure reste sans effet, la tentative de règlement amiable est obligatoire avant tout procès lorsque l’enjeu n’excède pas 5 000 euros, ce qui est le cas de la plupart des dépôts de garantie : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». Saisissez le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Paris ou la commission départementale de conciliation de Paris, en exposant la chronologie de la vente et en produisant l’acte de vente si vous le détenez. Le conciliateur convoquera le nouveau bailleur, qui devra s’expliquer sur l’absence de restitution et sur chaque retenue. Conservez le constat d’échec en cas de désaccord : il conditionne la recevabilité de votre action devant le juge.
Lorsque la créance est certaine et chiffrée, la procédure d’injonction de payer offre une voie rapide contre le nouveau bailleur : « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer » dès lors que la créance a une cause contractuelle et s’élève à un montant déterminé, ce qui est le cas d’un dépôt de garantie prévu au bail et assorti de la majoration légale. Déposez une requête au tribunal judiciaire de Paris avec le bail, la preuve du versement, les états des lieux, la mise en demeure et le constat d’échec de la conciliation. Si le juge fait droit à la requête, l’ordonnance est signifiée au nouveau bailleur, qui dispose d’un mois pour former opposition ; à défaut d’opposition, l’ordonnance devient exécutoire et vous pouvez recouvrer la somme, pénalités comprises. En cas d’opposition, l’affaire se poursuit devant le juge des contentieux de la protection, sans que vous ayez perdu le bénéfice de la procédure engagée.
B. Devant le juge à Paris : chiffrer les pénalités de 10 %, les frais et les préjudices pour emporter la décision
Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, chiffrez votre demande avec rigueur : le solde du dépôt indûment retenu, puis la majoration légale, car « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Cette majoration court de plein droit dès l’expiration du délai d’un ou deux mois suivant la remise des clés au nouveau bailleur, sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire, et elle se cumule avec les intérêts au taux légal. Sur un loyer parisien de 1 800 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 180 euros ; une année de retard représente 2 160 euros de pénalités en plus du dépôt lui-même. Le nouveau bailleur ne peut échapper à cette majoration qu’en démontrant que le retard provient de l’absence de transmission de votre nouvelle adresse, ou en justifiant chaque retenue par des pièces.
Les décisions rendues en Île-de-France illustrent l’application de ces principes aux litiges de restitution. Le 20 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleresse qui avait retenu 250 euros pour un prétendu défaut de ménage, 797,50 euros pour une clé manquante et 20 % du dépôt au titre des charges : le tribunal a relevé l’absence de tout courrier justifiant les retenues, au regard des dispositions légales impératives et contractuelles, jugé que la retenue forfaitaire de 250 euros pour défaut de ménage n’était pas fondée, constaté que la clé manquante se trouvait chez la gardienne, puis condamné la bailleresse à verser 1 360 euros au titre des retenues indues et 2 136 euros de pénalités de retard, soit 178 euros par mois pendant douze mois, avec 299,90 euros au titre des frais de procédure (TJ Paris, 20 février 2026, RG n° 25/09324). Dans le même sens, la cour d’appel de Paris a confirmé le 14 novembre 2024 la restitution d’un dépôt de 350 euros assortie de 1 330 euros de pénalités de 10 % couvrant la période de novembre 2018 à décembre 2021, après avoir vérifié le montant exact de la caution sur le bail et l’acte authentique de vente (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 14 novembre 2024, RG n° 22/06523). Retenue non justifiée par écrit égale restitution, retard égale pénalités : ces solutions valent que le bailleur soit le propriétaire d’origine ou l’acquéreur du logement.
Ajoutez à votre demande le remboursement de vos frais. Le code de procédure civile prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » : lettres recommandées, frais de constat, démarches de publicité foncière pour identifier le nouveau propriétaire et frais engagés pour contraindre un bailleur qui se retranche derrière la vente peuvent ainsi être mis à sa charge. Si le blocage de la caution vous a causé un préjudice distinct du simple retard, par exemple des frais bancaires documentés ou la perte d’un nouveau logement faute de dépôt disponible, sollicitez des dommages et intérêts sur le fondement du droit commun, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » : chiffrez ce préjudice pièce par pièce, les demandes forfaitaires sans justificatifs étant rejetées. Pour le détail des justificatifs exigés des bailleurs et du calcul des pénalités mois par mois, notre dossier consacré au dépôt de garantie non restitué et à la pénalité de 10 % à Paris complète ce guide consacré à la vente du logement loué.
A Paris et en Île-de-France, anticipez les défenses habituelles du nouveau bailleur : l’acte de vente qui mettrait la restitution à la charge du vendeur, inopposable au locataire ; l’absence de transfert des fonds entre vendeur et acquéreur, qui regarde leurs seuls rapports ; la contestation du montant du dépôt, tranchée par le bail initial et l’acte authentique ; les retenues pour des dégradations antérieures à l’acquisition, que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’écarter ; la provision pour charges conservée sans arrêté des comptes ni régularisation dans le mois de l’approbation des comptes. A chacune de ces défenses correspond une pièce : bail et preuve du versement, acte de vente, états des lieux avec photos, mises en demeure, décomptes réclamés par écrit. Un dossier complet, une conciliation tentée dans les règles et un chiffrage conforme aux textes conduisent, comme l’illustrent les décisions parisiennes citées, à la condamnation du nouveau bailleur à la restitution intégrale augmentée des pénalités et des frais.
Conclusion
La vente de votre logement loué ne fait pas disparaître votre dépôt de garantie : la restitution incombe au nouveau bailleur, et les clauses de l’acte de vente comme l’absence de transfert des fonds entre le vendeur et l’acquéreur ne vous sont pas opposables. A votre départ, remettez les clés au propriétaire actuel, transmettez-lui par écrit votre nouvelle adresse et exigez la restitution dans un délai d’un mois si les états des lieux sont conformes, de deux mois dans le cas contraire, avec des retenues limitées aux sommes dues et prouvées et une provision pour charges plafonnée à 20 % avec régularisation dans le mois de l’approbation des comptes. Passé ces délais, chaque mois commencé ajoute 10 % du loyer mensuel à votre créance, sans mise en demeure préalable. Mettez en demeure le nouveau bailleur par écrit, tentez la conciliation ou saisissez la commission départementale de conciliation de Paris, demandez si besoin une injonction de payer, puis portez devant le juge des contentieux de la protection un dossier complet : bail, preuve du versement, acte de vente, états des lieux avec photos, échanges et décomptes. A Paris comme dans toute l’Île-de-France, viser le bon adversaire et chiffrer juste fait la décision.
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