Septembre 2026, à Paris : vous avez rendu les clés de votre studio du 11e arrondissement au mois d’août, l’état des lieux de sortie ne signalait presque rien, et six semaines plus tard votre ancien bailleur garde toujours vos 1 100 euros de dépôt de garantie sans un mot d’explication. Ou bien il vous a renvoyé un décompte qui retient 800 euros pour un « rafraîchissement complet », pièces jointes à l’appui d’un simple devis établi par son artisan habituel. Chaque rentrée produit ces situations par milliers en Île-de-France, au moment où les locataires ont besoin de leur dépôt pour financer le nouveau logement. Les réflexes sont souvent mauvais : relancer mollement par téléphone pendant des mois, accepter une retenue gonflée pour « éviter les histoires », ou au contraire envoyer une lettre agressive qui ne cite aucun texte et que le bailleur classe sans suite. Or la restitution du dépôt de garantie obéit à des règles précises qui protègent le locataire exigeant : délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans les autres cas, retenues admises seulement pour des sommes dûment justifiées, et majoration automatique de 10 % du loyer par mois de retard. Cet article expose d’abord les délais de restitution et la pénalité qui sanctionne le bailleur en retard, puis les justificatifs que le bailleur doit produire pour retenir une partie du dépôt et les recours qui permettent de contester à Paris et en Île-de-France.
I. Dépôt de garantie rendu en retard : les délais d’un ou deux mois et la pénalité de 10 % pour récupérer votre argent
A. Restitution du dépôt de garantie : le délai d’un mois après un état des lieux de sortie conforme et de deux mois dans les autres cas
Le dépôt de garantie versé à la signature du bail ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal, comme le rappelle l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Tout versement supérieur doit donc être restitué pour le surplus, et le bailleur ne peut ni le réviser en cours de bail ni le conserver à un autre titre. Lorsque vous quittez le logement, le point de départ du délai de restitution est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. C’est à cette date qu’il faut se référer, et non à la fin du préavis ni à la date de l’état des lieux de sortie lorsque les clés ont été rendues plus tard. Pensez à indiquer par écrit, dès la remise des clés, l’adresse de votre nouveau domicile : sans cette adresse, le bailleur ne peut pas vous restituer le dépôt, et la loi neutralise la pénalité de retard dans ce cas, comme on le verra plus loin.
Le délai dépend ensuite de la comparaison entre les deux états des lieux. Quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, la loi impose une restitution rapide : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Cette phrase figure à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance, et la Cour de cassation l’a reprise mot pour mot dans un arrêt du 26 octobre 2023 : « Selon ce texte, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Ce considérant, extrait de l’arrêt de la troisième chambre civile du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-20.183), consultable sur Légifrance, Cour de cassation, 26 octobre 2023, n° 22-20.183, fixe la méthode du juge : comparer les deux états des lieux, admettre les déductions seulement si elles sont justifiées, et sanctionner le dépassement du délai. En pratique, un état des lieux de sortie « conforme » ne signifie pas un logement dans un état parfait au sens courant : il s’agit d’un sortie sans dégradation imputable au locataire par rapport à l’entrée, compte tenu de l’usure normale. Si le bailleur invoque des différences, c’est à lui de les établir par la comparaison des deux documents.
Quand la sortie n’est pas conforme à l’entrée, le délai passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance) Là encore, la déduction n’est possible que pour des sommes dues et justifiées : loyers ou charges impayés, réparations locatives établies, sommes que le bailleur a dû payer à votre place. Le bailleur ne peut pas retenir une somme « en prévision » de travaux futurs ni compenser avec une créance contestée sans preuve. Dans les immeubles collectifs, une règle particulière s’applique aux charges : le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, mais cette provision est plafonnée : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance). Et la régularisation définitive avec restitution du solde doit intervenir « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance). Un bailleur parisien qui conserve 50 % du dépôt « en attendant les charges » sans arrêté provisoire justifié dépasse ses droits, et la provision de 20 % ne dispense pas de restituer le reste dans le délai d’un ou deux mois.
Deux situations particulières méritent attention. Si le logement a été vendu pendant votre bail, c’est le nouveau propriétaire qui doit vous restituer le dépôt : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance) Réclamez donc au vendeur devenu ancien bailleur, mais assignez si nécessaire l’acquéreur, et conservez la preuve de la date de la vente. Par ailleurs, le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts à votre profit et ne se réévalue pas pendant le bail : inutile de réclamer une actualisation, le combat porte sur le principal, les retenues et la pénalité de retard.
B. Pénalité de 10 % du loyer par mois de retard : calculer la majoration et la réclamer au bailleur
Le dépassement du délai d’un ou deux mois déclenche une sanction automatique au profit du locataire : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance) Cette majoration court sur le solde restant dû, mois commencé valant mois entier, et elle s’ajoute à la restitution sans que vous ayez à démontrer un préjudice particulier. Exemple concret : pour un loyer parisien de 1 100 euros en principal et un dépôt du même montant intégralement conservé sans justification, trois mois de retard commencés représentent 330 euros de majoration en plus des 1 100 euros à restituer. Si le bailleur a restitué une partie du dépôt en retard, la majoration se calcule sur le solde restant dû à chaque période. La base de calcul est le loyer mensuel en principal, hors charges : vérifiez votre bail pour isoler le principal, car les bailleurs retiennent parfois une assiette charges comprises qui minore ou majore faussement le calcul selon leur intérêt.
Cette majoration connaît une seule exception légale : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance) D’où l’importance de transmettre votre nouvelle adresse par écrit dès la remise des clés, et de conserver la preuve de cet envoi. Si le bailleur prétend ne pas avoir reçu l’adresse alors que vous l’avez envoyée, c’est à lui d’établir qu’il ne pouvait pas restituer, et votre lettre recommandée ou votre courriel avec accusé de réception tranche le débat. Hors cette exception, le bailleur ne peut pas échapper à la majoration en invoquant sa bonne foi, un oubli de son gestionnaire ou un désaccord sur les retenues : dès lors qu’un solde reste dû après le délai, chaque mois commencé produit 10 %.
La Cour de cassation veille à l’articulation entre la majoration et les sommes que le locataire doit réellement au bailleur. Dans l’arrêt du 26 octobre 2023 déjà cité, les locataires avaient été condamnés à payer 301,73 euros d’arriéré locatif et 732,45 euros de réparations locatives, soit 1 034,18 euros au total pour un dépôt de 660 euros, et la cour d’appel avait néanmoins condamné la bailleresse à restituer le dépôt avec majoration. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement : « En statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Et la Cour a tranché elle-même le litige au fond : « le montant du dépôt de garantie de 660 euros devant s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre des locataires » (arrêt consultable sur Légifrance, Cour de cassation, 26 octobre 2023, n° 22-20.183). La leçon est double : le bailleur peut imputer sur le dépôt les dettes du locataire qu’il établit en justice, mais il doit le faire dans le délai et avec des justificatifs, faute de quoi la majoration s’applique au solde indûment conservé. Pour le locataire parisien, cela signifie qu’une mise en demeure bien rédigée doit réclamer à la fois le principal et la majoration mois par mois, en laissant au bailleur un dernier délai pour produire ses justificatifs avant l’assignation.
Enfin, lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif et que le solde définitif dépend de la régularisation des charges, la Cour de cassation a précisé le régime applicable dans un arrêt du 31 mai 2018 : « le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (Légifrance, Cour de cassation, 31 mai 2018, n° 17-18.069). Dans cette affaire, la juridiction de proximité avait appliqué la majoration de 10 % à un solde qui résultait en réalité de la régularisation des charges, soumise à ce délai différent, et la Cour a cassé : la majoration ne sanctionne que le retard au regard du délai applicable à chaque fraction du dépôt. Concrètement, distinguez dans votre réclamation la part du dépôt soumise au délai d’un ou deux mois, qui produit la majoration en cas de retard, et la provision pour charges de 20 % maximum, dont le sort se joue à l’approbation des comptes. Cette distinction fait souvent la différence entre une demande de pénalités accueillie et une demande rejetée.
II. Retenues sur le dépôt de garantie : contester les justificatifs du bailleur et faire trancher le litige à Paris et en Île-de-France
A. Factures, comparatif des états des lieux et vétusté : les justificatifs que le bailleur doit produire pour garder une partie du dépôt
Le bailleur qui retient une partie du dépôt doit prouver deux choses : la dégradation imputable au locataire, par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et le montant de la retenue, par des pièces justificatives. La comparaison des états des lieux est la pierre angulaire du litige. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance impose un état des lieux établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie, et il prive de présomption la partie qui fait obstacle à son établissement : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Cette présomption de l’article 1731 du code civil sur le site Légifrance est la suivante : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » En pratique, si votre bailleur n’a pas fait d’état des lieux d’entrée mais retient des sommes pour des dégradations, il ne peut pas se retrancher derrière la présomption de bon état initial qu’il a lui-même empêchée de documenter : c’est à lui d’établir autrement la réalité et l’origine des désordres. Et si aucun état des lieux de sortie n’a été établi, le bailleur se prive du document qui seul permet de constater les différences avec l’entrée.
Le locataire dispose d’un droit souvent ignoré à l’entrée dans les lieux : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. » Ce complément, prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance, permet de signaler les défauts découverts après l’emménagement, et un refus du bailleur peut être porté devant la commission départementale de conciliation. Pour la sortie, si le bailleur refuse l’amiable, l’état des lieux peut être établi par un commissaire de justice à frais partagés : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Ne refusez jamais de participer à l’état des lieux de sortie : votre absence permet au bailleur de le faire établir seul par commissaire de justice et de vous en faire supporter la moitié du coût, tandis que votre présence vous permet de faire consigner vos observations et réserves sur le procès-verbal.
Sur le fond, le locataire ne répond que des dégradations survenues pendant son occupation, à l’exclusion de la vétusté. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance dispose que le locataire est obligé « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». La preuve de la vétusté libère donc le locataire : une moquette usée après neuf ans d’occupation, des peintures jaunies, des joints fatigués relèvent de l’usure normale et non d’une dégradation. Les grilles de vétusté, lorsqu’elles sont prévues par accord collectif ou par le bail, servent de référence pour chiffrer l’abattement, mais même sans grille le juge applique un abattement pour usure en fonction de la durée d’occupation et de la nature des matériaux. Un bailleur qui retient le coût intégral d’une peinture refaite à neuf après huit ans d’occupation sans abattement pour vétusté retient une somme excessive, et la contestation porte alors sur le montant plutôt que sur le principe.
Le second terrain de contestation est la nature des pièces produites. La loi exige des sommes « dûment justifiées » : un simple devis ne justifie pas une dépense, car il n’établit ni la réalité des travaux ni leur paiement. Exigez les factures acquittées, avec le détail des prestations, les dates d’intervention postérieures à votre départ et l’adresse du logement concerné. Vérifiez que les travaux facturés correspondent aux dégradations relevées au comparatif d’entrée et de sortie : une facture de réfection complète de salle de bains alors que l’état des lieux de sortie mentionne un seul joint noirci ne justifie pas la retenue intégrale. Vérifiez aussi que les sommes retenues entrent dans les réparations locatives à votre charge, dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur le site Légifrance : les grosses réparations, le remplacement d’équipements vétustes et la mise aux normes incombent au bailleur et ne peuvent pas être imputés sur votre dépôt. Enfin, la clause du bail qui vous ferait supporter des remboursements calculés unilatéralement par le bailleur est sans effet : l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance répute non écrite toute clause « Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ». Un forfait de « remise en état » de 600 euros prévu au bail et appliqué sans facture est donc inopposable, et la retenue doit être restituée avec la majoration de retard.
La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame : l’article 1353 du code civil sur le site Légifrance dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et que « Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Appliqué au dépôt de garantie, ce principe se dédouble : au bailleur de prouver les dégradations et leur coût par le comparatif d’états des lieux et des factures, au locataire qui invoque la vétusté ou un paiement d’en établir la réalité. Constituez donc votre dossier en miroir : photographies datées à l’entrée et à la sortie, exemplaires des deux états des lieux, échanges écrits avec le bailleur, factures de ménage ou de petites réparations que vous avez payées vous-même, et grille de vétusté applicable le cas échéant. Lorsque le bailleur reste taisant après la mise en demeure, ce dossier fait la matière de l’assignation ; lorsqu’il produit des pièces, il permet de les démonter poste par poste dans un tableau comparatif que le juge apprécie particulièrement.
B. Commission de conciliation et juge parisien : obtenir la restitution du dépôt de garantie en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, où les dépôts de garantie atteignent couramment 1 000 à 2 000 euros, le parcours de réclamation suit un ordre qu’il faut respecter pour ne pas perdre de temps. La première étape est la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son gestionnaire : rappelez la date de remise des clés, l’adresse de votre nouveau domicile déjà transmise, le délai applicable d’un ou deux mois selon la conformité des états des lieux, le montant du dépôt, les retenues contestées poste par poste avec vos motifs, et la majoration de 10 % du loyer en principal par mois de retard commencé. Joignez les copies des états des lieux d’entrée et de sortie, la preuve de transmission de votre nouvelle adresse et vos photographies les plus parlantes. Fixez un délai de quinze jours pour la restitution et annoncez la saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge. Cette lettre interrompt toute prescription utile et démontre votre bonne foi ; elle suffit souvent à débloquer les dossiers des gestionnaires parisiens qui retiennent les dépôts par routine.
La deuxième étape est la saisine de la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie en application de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site Légifrance. À Paris, la commission siège pour les logements de la capitale et se saisit par lettre simple exposant le litige avec les pièces essentielles ; la procédure est gratuite et contradictoire, et l’avis rendu, même non contraignant, pèse lourd dans la suite du contentieux car il émane d’une instance paritaire. En petite et grande couronne, chaque département dispose de sa propre commission avec des délais variables, généralement de quelques semaines à deux mois : renseignez-vous auprès de la préfecture de votre ancien domicile. Si la conciliation échoue ou si le bailleur ne comparaît pas, demandez que cet échec soit constaté par écrit : le juge y verra la preuve de votre tentative amiable et de l’obstination du bailleur.
La troisième étape est l’action en justice devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, ou le tribunal du ressort pour la banlieue. Vos demandes suivent un ordre logique : restitution du solde du dépôt avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, majoration de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et indemnisation complémentaire si le retard vous a causé un préjudice distinct, comme le recours à un découvert bancaire pour financer le dépôt du nouveau logement. Le juge appliquera la méthode de la Cour de cassation : comparaison des états des lieux, examen des justificatifs, abattement pour vétusté, imputation des dettes établies du locataire, puis calcul de la majoration sur le solde indûment conservé. Si le bailleur invoque un arriéré de loyer pour justifier la compensation, et que vous contestez cet arriéré, préparez le décompte complet des loyers et charges de toute la période du bail : lorsque le locataire accumule les impayés, la trêve hivernale et les dispositifs d’apurement modifient l’analyse, comme l’explique notre article sur la trêve hivernale 2026-2027 et les dettes du locataire impayé, et le juge imputera le dépôt sur la dette établie avant de calculer la majoration éventuelle.
Quelques points d’attention propres à l’Île-de-France méritent d’être soulignés. D’abord, les agences parisiennes facturent fréquemment des « frais d’état des lieux de sortie » au locataire : ces frais ne peuvent être mis à votre charge que dans les conditions prévues par les textes, et ils ne constituent pas une retenue sur le dépôt de garantie. Ensuite, les retenues pour « ménage » sont parmi les plus contestées : si l’état des lieux de sortie mentionne un logement sale, le bailleur doit justifier le coût du nettoyage par une facture, et un forfait de ménage appliqué sans intervention réelle doit être restitué. Par ailleurs, les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur après votre départ, comme le remplacement d’une cuisine vieillissante ou la réfection totale d’un parquet usé, ne sont pas des réparations locatives et ne peuvent pas être financés par votre dépôt, même avec facture. Enfin, anticipez les délais juridictionnels parisiens : entre l’assignation et le jugement, plusieurs mois s’écoulent, pendant lesquels la majoration de 10 % continue de courir sur le solde restant dû, ce qui renforce votre position pour une transaction. Beaucoup de litiges franciliens se règlent après la mise en demeure chiffrée ou après l’avis de la commission de conciliation, sans aller jusqu’à l’audience : un dossier complet et des demandes calculées au mois près sont votre meilleur levier de négociation.
Conclusion
Le dépôt de garantie n’est pas un acompte que le bailleur garderait à sa discrétion : il doit être restitué dans le mois si la sortie est conforme à l’entrée, et dans les deux mois dans les autres cas, avec des retenues limitées aux sommes dues et dûment justifiées. Chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer en principal au solde restant dû, sauf si vous avez omis de transmettre votre nouvelle adresse. Face à une retenue, exigez le comparatif des états des lieux et des factures acquittées, opposez la vétusté et l’usure normale, écartez les forfaits unilatéraux que la loi répute non écrits, et faites vérifier l’imputation des dettes réelles selon la méthode de la Cour de cassation. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois de retard sur un loyer élevé alourdit la majoration, la mise en demeure chiffrée suivie de la commission de conciliation puis du juge des contentieux de la protection suffit le plus souvent à obtenir la restitution : le bailleur qui retient sans justifier paie finalement plus qu’il ne garde.
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