L’office du tribunal judiciaire en matière de prix du bail commercial : compétence accessoire de l’article R. 145-23, obligation de juger et articulation avec le juge des loyers

I. La délimitation stricte des offices juridictionnels entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire

A. La compétence d’attribution exclusive et restreinte du juge des loyers sur mémoire

Le contentieux de la fixation du prix du bail commercial renouvelé ou révisé repose sur une dichotomie fondamentale au sein de la juridiction civile de droit commun. L’article R. 145-23 du Code de commerce institue une juridiction d’exception incarnée par le président du tribunal judiciaire ou le magistrat spécialement délégué par lui. Ce juge spécialisé dispose d’une compétence d’attribution exclusive pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix des baux révisés ou renouvelés. Cette compétence est mise en œuvre selon une procédure singulière instruite sur mémoire conformément aux prescriptions de l’article R. 145-27 du Code de commerce. Or, cette attribution légale est d’interprétation stricte et circonscrit rigoureusement l’office du magistrat saisi. Le juge des loyers commerciaux ne peut en aucun cas connaître des contestations de fond portant sur le droit au renouvellement, la validité d’un congé ou la résiliation du bail. Un litige autonome qui tend exclusivement à déterminer le prix du loyer relève de son monopole absolu. Dès lors, toute saisine directe du tribunal judiciaire statuant au fond en l’absence de contestation principale se heurte à une fin de non-recevoir ou à une exception d’incompétence matérielle relevée d’office.

Cette règle d’ordre public a été fermement réaffirmée par le Tribunal judiciaire de Paris dans son ordonnance de la mise en état du 2 juin 2026, n° 25/08770. Dans cette décision topique, des preneurs avaient directement assigné la bailleresse devant le tribunal judiciaire aux fins de fixation du prix du bail renouvelé. La juridiction consulaire et civile a jugé sans équivoque que « le président du tribunal judiciaire a compétence exclusive pour traiter d’un tel litige. Le tribunal judiciaire de Paris sera par suite déclaré incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de loyers commerciaux ». En conséquence, l’engagement d’une action isolée en fixation du loyer impose impérativement le respect de la procédure sur mémoire devant le président du tribunal judiciaire. Le recours à un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction de ces mémoires préalables et d’éviter les sanctions procédurales qui frappent les demandes mal orientées.

La rigueur de cette procédure spéciale exige également le respect d’un formalisme probatoire et rédactionnel scrupuleux sous peine d’irrecevabilité. L’article R. 145-26 du Code de commerce impose que les mémoires soient signés par les avocats constitués et accompagnés de pièces certifiées conformes. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Nanterre, en sa formation des loyers commerciaux, a jugé le 31 mars 2025, n° 24/08432, que « les demandes tendant à « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert ». Le magistrat spécialisé ne saurait statuer sur de simples motifs juridiques formulés sous forme de constats dépourvus de portée décisionnelle. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Versailles, par un jugement du 23 janvier 2024, n° 23/00548, a rappelé la stricte limitation matérielle de cette juridiction : « En vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. […] il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur les modalités d’indexation du prix du loyer du bail renouvelé. » Cette décision confirme que toute interprétation des clauses contractuelles du bail excède les pouvoirs du juge des loyers.

L’incompétence du juge des loyers commerciaux s’étend de manière spectaculaire à l’exécution financière et au prononcé de condamnations pécuniaires. La jurisprudence de la Cour de régulation interdit formellement au juge des loyers de condamner l’une des parties au paiement de sommes d’argent. Dans un arrêt de principe rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 11 mai 2022, n° 20-21.651, il a été solennellement jugé : « En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. » Le magistrat spécialisé fixe le quantum du loyer à la valeur locative en application de l’article L. 145-33 du Code de commerce et arrête les soldes arithmétiques. Or, il ne peut délivrer de titre exécutoire de condamnation au profit du bailleur pour le solde d’arriérés ou au bénéfice du locataire pour le trop-perçu. Dès lors, les parties doivent ensuite se pourvoir devant le tribunal judiciaire au fond pour obtenir une condamnation pécuniaire exécutoire.

Cette limitation fonctionnelle frappe également l’application du mécanisme d’étalement progressif de la hausse du loyer prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce. Par un arrêt remarquable, la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 25 janvier 2023, n° 21-21.943, a censuré une cour d’appel qui avait organisé le lissage annuel de dix pour cent lors de la fixation du prix du bail. La Haute juridiction a énoncé que « Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application ». En conséquence, le juge des loyers fixe souverainement la valeur locative définitive sans pouvoir étaler son exigibilité dans le temps. Ce pouvoir d’étalement et d’apurement des dettes locatives appartient exclusivement au tribunal judiciaire de droit commun statuant avec sa pleine plénitude de juridiction.

B. La plénitude de juridiction du tribunal judiciaire saisi d’une contestation principale au fond

En opposition directe avec le périmètre étroitement circonscrit du juge des loyers, le tribunal judiciaire bénéficie d’une plénitude de juridiction en matière civile et commerciale. L’article R. 145-23, alinéa 2, du Code de commerce dispose explicitement que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ». Ce mécanisme fonde ce que la doctrine et la pratique qualifient de compétence accessoire de la juridiction de fond. Les contestations principales englobent l’ensemble des litiges structurants relatifs à l’existence, la validité et l’exécution de la convention locative. Sont ainsi soumises au tribunal judiciaire les actions en dénégation du droit au statut des baux commerciaux, les demandes en nullité ou en validation de congé, ainsi que l’action en résiliation du bail commercial pour manquement contractuel. De même, les contentieux relatifs au refus de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction relèvent de la compétence exclusive de cette juridiction collégiale ou à juge unique.

Lorsqu’il est saisi d’un tel litige principal, le tribunal judiciaire peut valablement être requis de fixer le prix du loyer à titre incident ou subsidiaire. Cette situation survient fréquemment lorsque le bailleur poursuit à titre principal la résiliation du bail ou la déchéance du droit au renouvellement, tandis que le preneur sollicite subsidiairement, si le bail est renouvelé, la fixation judiciaire du loyer. De même, dans le cadre d’un contentieux commercial devant le tribunal judiciaire, les parties peuvent s’affronter sur la validité d’une clause contractuelle relative à la destination des lieux tout en demandant au juge d’ajuster le loyer consécutivement à cette interprétation. À cet égard, la demande accessoire en fixation du prix du bail s’inscrit dans un lien de connexité étroit avec la contestation principale. Le tribunal judiciaire est ainsi investi du pouvoir de vider intégralement le litige patrimonial sans imposer aux justiciables une scission procédurale coûteuse et dilatoire.

Cette compétence globale permet au tribunal judiciaire de prononcer des mesures coercitives et des condamnations pécuniaires que le juge des loyers ne peut octroyer. Le tribunal judiciaire a le pouvoir de liquider l’indemnité d’occupation provisionnelle prévue par l’article L. 145-57 du Code de commerce et d’en ordonner le paiement immédiat sous astreinte. Il peut également ordonner le recouvrement des loyers commerciaux impayés accumulés pendant la procédure judiciaire. Par ailleurs, cette juridiction de fond est seule habilitée à statuer sur l’application de l’étalement de dix pour cent prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce, conformément aux principes dégagés par l’arrêt du 25 janvier 2023. La réunion de ces attributions confère au tribunal une efficacité juridictionnelle majeure en lui permettant de régler simultanément la légalité du contrat et ses répercussions financières.

L’articulation entre les deux juridictions a été précisée par le Tribunal judiciaire de Draguignan dans son jugement du 12 février 2026, n° 24/06078. Dans cette affaire, le magistrat des loyers a constaté l’extinction de sa saisine au profit de la juridiction de fond en énonçant : « Le Juge des loyers commerciaux constate que la juridiction du fond a été saisie des prétentions qui lui sont exposées par [Q] et qu’elle a tranché la question, qui était nécessaire pour vider sa saisine. S’agissant d’une compétence concurrente à la sienne, il y a lieu de constater que les demandes ici sont sans objet. » Dès lors que le tribunal judiciaire s’est prononcé sur la contestation et le prix connexe, la procédure autonome devant le juge des loyers perd toute finalité juridique. Ce dessaisissement naturel démontre la primauté de l’instance au fond lorsque celle-ci englobe les prétentions pécuniaires des parties.

Ce principe de compétence concurrente et d’absorption procédurale se retrouve également dans le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulon le 21 mai 2026, n° 25/04504. Le tribunal a rappelé avec netteté que « Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur ces demandes ». La juridiction varoise a analysé les stipulations du bail au visa de l’article 1103 du Code civil pour déterminer si les cocontractants avaient entendu déroger à cette répartition ou subordonner la fixation du prix à une instance autonome. Or, la volonté contractuelle ne saurait priver le tribunal judiciaire de sa prérogative d’ordre public d’appréhender le litige dans son ensemble. En conséquence, la plénitude de juridiction du tribunal judiciaire conférée par l’article R. 145-23 du Code de commerce constitue le socle garantissant la cohérence des solutions apportées aux différends commerciaux.

II. L’exercice impératif de la compétence accessoire et la maîtrise des règles procédurales

A. L’obligation prétorienne de statuer sur le loyer et la prohibition du renvoi discrétionnaire

Pendant plusieurs décennies, une controverse majeure a divisé les juridictions d’appel et les tribunaux de grande instance devenus tribunaux judiciaires sur la portée exacte du verbe « peut » figurant à l’article R. 145-23 du Code de commerce. De nombreux juges du fond considéraient que le texte leur accordait une pure faculté discrétionnaire de statuer ou de renvoyer l’évaluation du loyer devant le juge spécialisé. Face à des dossiers complexes comportant des enjeux financiers considérables ou des demandes d’expertises immobilières volumineuses, les tribunaux judiciaires tranchaient le litige principal puis renvoyaient systématiquement les parties à mieux se pourvoir devant le juge des loyers. Cette pratique entraînait un allongement démesuré des délais procéduraux, imposant aux justiciables d’initier une nouvelle instance sur mémoire après avoir épuisé les voies de recours au fond. Ce morcellement contentieux heurtait frontalement le principe d’une bonne administration de la justice et de l’économie procédurale.

Cette dérive prétorienne a été définitivement censurée par un arrêt capital rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 12 février 2026, n° 24-18.788. Dans cette espèce hautement symbolique, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé que le tribunal judiciaire n’était nullement tenu de statuer sur la demande accessoire de fixation du prix du bail. Les magistrats d’appel prétendaient que le Code de commerce conférait un simple pouvoir d’opportunité autorisant le renvoi à un juge spécialisé compte tenu de la complexité technique et financière de l’affaire. La Cour de cassation a brisé cette argumentation en prononçant une cassation sans réserve au visa de l’article R. 145-23 du Code de commerce. La Haute cour pose le principe solennel : « alors que le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

La portée doctrinale et pratique de ce revirement du 12 février 2026 est considérable pour l’ensemble des praticiens du droit immobilier. La Cour de cassation transforme la faculté apparente de l’article R. 145-23 en une obligation juridictionnelle stricte et impérative. Dès lors qu’une demande en fixation du loyer est formée accessoirement à une contestation principale relevant de sa compétence, le tribunal judiciaire ne dispose d’aucun pouvoir discrétionnaire de refus. Il a l’obligation d’examiner la recevabilité de la prétention au regard de la prescription et des conditions de forme, puis de statuer au fond sur le montant du loyer. Tout renvoi vers le juge des loyers fondé sur la technicité du calcul ou l’encombrement du rôle constitue un refus de juger prohibé par l’article 4 du Code civil. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 18 février 2026, n° 24/13366, a souligné que l’incompétence matérielle ne peut être prononcée que dans le respect strict des articles 81 et 82 du Code de procédure civile. Or, une juridiction pleinement compétente pour connaître de l’accessoire ne saurait légalement se déclarer incompétente au profit d’un magistrat de sa propre juridiction.

Pour satisfaire à cette obligation de juger, le tribunal judiciaire ordonne généralement une mesure d’instruction confiée à un expert judiciaire. Le recours à l’expertise judiciaire en matière immobilière permet d’éclairer la juridiction sur la valeur locative réelle des locaux commerciaux. L’expert judiciaire et le tribunal doivent appliquer rigoureusement les critères légaux énoncés à l’article L. 145-33 du Code de commerce et à l’article R. 145-8 du Code de commerce. À cet égard, la Cour de cassation, troisième chambre civile, a jugé le 29 janvier 2026, n° 24-17.227, que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Dans cette décision rendue à propos de la taxe foncière mise à la charge du preneur sans contrepartie, la Cour de cassation a censuré la minoration omise par les juges du fond. Dès lors, le tribunal judiciaire saisi accessoirement du prix doit intégrer l’ensemble de ces correctifs économiques pour arrêter le loyer renouvelé.

Ce contrôle des charges exorbitantes s’articule avec l’analyse minutieuse des clauses contractuelles lors de la rédaction de contrats commerciaux. La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 7 mai 2025, n° 23-15.395, a précisé que « les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». De surcroît, le tribunal doit vérifier si les conditions du plafonnement légal sont réunies ou si un motif de déplafonnement autorise la fixation à la valeur locative. La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rappelé le 23 janvier 2025, n° 23-14.887, que selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation […] de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Le tribunal judiciaire dispose ainsi de l’ensemble des leviers juridiques pour mener à bien cette mission juridictionnelle intégrale.

B. Le régime probatoire, l’autonomie procédurale et la sanction de la prescription biennale

L’un des apports majeurs de la jurisprudence contemporaine réside dans l’affranchissement procédural total du tribunal judiciaire statuant à titre accessoire. Alors que la saisine du juge des loyers commerciaux est soumise au régime strict du mémoire préalable, le tribunal judiciaire obéit aux règles de la procédure écrite ordinaire de droit commun. Dans un arrêt fondamental, la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 6 juillet 2023, n° 22-16.465, a tranché définitivement cette question procédurale. La cour d’appel avait cru devoir déclarer irrecevable une demande accessoire en fixation de loyer au motif que les parties n’avaient pas notifié de mémoire préalable sur le fondement de l’article R. 145-23 du Code de commerce. La Haute cour a cassé cette décision en formulant une règle dénuée de toute ambiguïté : « alors que la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cette autonomie procédurale emporte des conséquences considérables sur la recevabilité des prétentions pécuniaires des plaideurs. Devant le tribunal judiciaire, les demandes en fixation ou en révision du loyer sont formulées par voie d’assignation ou de conclusions notifiées entre avocats constitués. Les justiciables n’ont nullement l’obligation de notifier au préalable un mémoire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Or, cette simplification formelle dissimule un redoutable piège stratégique tenant au régime de la prescription extinctive. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose de manière impérative que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription biennale s’applique avec la plus extrême rigueur à toute demande tendant à la fixation du loyer renouvelé, que l’action soit portée devant le juge des loyers ou devant le tribunal judiciaire.

Le danger réside dans l’effet interruptif attaché au mémoire préalable lorsque le créancier modifie sa stratégie juridictionnelle. Dans un arrêt de principe du plus haut intérêt, la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 25 janvier 2023, n° 21-20.009, a posé une règle d’une rigueur implacable. La Haute juridiction a jugé que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge ». Dans cette affaire, un bailleur avait notifié un mémoire préalable au preneur dans le délai biennal, puis avait ultérieurement fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire au fond plus de deux ans après la date d’effet du renouvellement. La Cour de cassation a confirmé l’irrecevabilité de la demande accessoire en fixation du loyer pour cause de prescription biennale acquise sous l’empire de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Les motifs de cette décision méritent une attention toute particulière de la part des conseils des parties : le mémoire préalable n’étant pas une assignation en justice au sens de l’article 2241 du Code civil, son effet interruptif exceptionnel découle uniquement du statut spécial du juge des loyers. En conséquence, si la contestation est finalement portée devant le tribunal judiciaire, seule la délivrance de l’assignation introductive d’instance au fond ou la notification de conclusions additionnelles possède une vertu interruptive. Dès lors, le bailleur ou le preneur qui croit avoir préservé ses droits en notifiant un mémoire se retrouve irrémédiablement forclos s’il assigne le tribunal judiciaire après l’expiration des deux ans. La coordination des actes de procédure exige ainsi une vigilance absolue pour éviter l’extinction définitive des prétentions pécuniaires sous l’empire de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Par ailleurs, le tribunal judiciaire saisi accessoirement de la fixation du prix doit statuer sur le régime complexe des loyers provisionnels et des indemnités d’occupation d’attente. L’article L. 145-57 du Code de commerce organise le maintien du loyer antérieur durant le cours de l’instance judiciaire. La Cour de cassation, troisième chambre civile, par un arrêt du 16 mars 2023, n° 21-19.707, a explicité l’articulation entre cette indemnité statutaire et la prescription biennale. La Cour énonce que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». La Haute cour confirme que l’action en recouvrement du solde de cette indemnité statutaire se prescrit par deux ans à compter du jour où les parties ont connaissance définitive de la fixation du loyer ou de l’exercice d’un droit d’option en vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce. En conséquence, la maîtrise des délais procéduraux conditionne l’efficacité réelle de toute demande accessoire portée devant le tribunal judiciaire.

Conclusion

L’évolution jurisprudentielle récente clarifie avec une remarquable netteté la répartition des compétences en matière de loyers commerciaux. La décision rendue par la Cour de cassation le 12 février 2026, n° 24-18.788, confère à l’article R. 145-23 du Code de commerce sa pleine portée en prohibant tout renvoi d’opportunité par le tribunal judiciaire au profit du juge des loyers commerciaux. Lorsqu’il est saisi d’une demande principale relevant de ses attributions, le tribunal judiciaire a l’obligation de vider l’entier contentieux en statuant sur le montant du loyer renouvelé ou révisé.

Cette simplification substantielle libère les justiciables de la lourdeur du mémoire préalable tout en exigeant une rigueur extrême quant à la computation du délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Les praticiens doivent anticiper les interactions procédurales pour sécuriser l’évaluation financière du bail commercial et préserver les droits patrimoniaux des entreprises locataires et des investisseurs immobiliers.