Les taches apparaissent toujours à la même saison. Avec le retour de l’humidité et le rallumage du chauffage, des auréoles sombres s’étendent dans l’angle d’une chambre, le papier peint gondole derrière l’armoire, une odeur de renfermé s’installe dans la salle de bains malgré la fenêtre entrebâillée. Le locataire écrit au bailleur, photos à l’appui. La réponse tombe, presque toujours la même : aérez davantage, chauffez plus fort, c’est de la condensation, cela relève de votre entretien. Et le bailleur, de son côté, se demande parfois s’il doit financer des travaux alors que le logement était sain à l’entrée dans les lieux et que l’occupant fait sécher son linge à l’intérieur sans jamais ouvrir les fenêtres.
La réponse du droit est plus exigeante que ce dialogue de sourds, et elle ne donne raison ni à l’un ni à l’autre par principe. Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, à l’abri des infiltrations et capable d’évacuer l’humidité d’une occupation normale ; le locataire doit user paisiblement des lieux, les aérer, les chauffer et assurer l’entretien courant. Quand les moisissures persistent, le juge tranche sur pièces : il ordonne les travaux sous astreinte, réduit ou suspend le loyer jusqu’à la remise en conformité et indemnise le préjudice démontré. Le tribunal judiciaire de Rennes l’a rappelé le 3 août 2026 en condamnant un bailleur social à remettre deux appartements en état sous trois mois, avec 100 euros d’astreinte par jour de retard, une réduction de loyer et des dommages-intérêts. Trois réserves changent pourtant tout le raisonnement : le locataire qui entretient mal la ventilation et n’aère pas perd son procès, comme l’a jugé la cour d’appel de Rennes le 6 mai 2026 ; celui qui cesse de payer son loyer de sa propre autorité s’expose à la résiliation et à l’expulsion, comme l’a confirmé la cour d’appel de Riom le 16 septembre 2025 ; et la saison du constat compte, car une expertise réalisée au printemps sous-évalue des désordres qui explosent en hiver. Cet article s’applique au logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; le meublé, les logements sociaux les plus spécifiques et les copropriétés en conflit avec leur syndic obéissent à des règles particulières qui ne sont traitées ici qu’à la marge.
Cet article sépare les promesses des intermédiaires, les faits constatés et les responsabilités tranchées par les juges. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de publication, vérifiés sur Légifrance, et les six décisions au cœur du sujet ont été lues intégralement : quatre jugements des juges des contentieux de la protection rendus entre 2025 et 2026 et deux arrêts de cours d’appel de 2025 et 2026. Les pages institutionnelles citées servent de repères pratiques ; elles ne remplacent ni la lecture des textes ni celle des décisions.
I. D’où vient l’humidité, et qui doit prouver quoi
A. Ce que le bailleur garantit : un logement décent, étanche et capable de respirer
Le point de départ ne se discute pas : le bailleur doit remettre au locataire un logement décent et l’y maintenir. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur, dispose :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »
Source : article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Les moisissures entrent dans ce cadre par deux portes. D’abord parce qu’une humidité persistante, avec ses taches, ses odeurs et ses spores, peut porter atteinte à la santé, notamment celle des enfants, des personnes âgées et des occupants asthmatiques ou allergiques. Ensuite parce que le décret qui définit le logement décent vise directement l’étanchéité et l’aération. Le code civil, lui, pose le socle le plus ancien : l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, puis à l’entretenir en état de servir à l’usage loué et à en assurer la jouissance paisible :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »
Source : article 1719 du code civil
L’article 1720 du code civil ajoute l’obligation d’entretien pendant toute la durée du bail :
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Source : article 1720 du code civil
Et l’article 1721 du code civil garantit le locataire contre les vices qui empêchent l’usage, même inconnus du bailleur au jour du bail, avec indemnisation de la perte qui en résulte :
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »
Source : article 1721 du code civil
Concrètement, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 décline la décence en critères que le juge vérifie un par un. Côté bâti, le logement doit être à l’abri des eaux : « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » Côté air, le logement doit pouvoir respirer : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; » Côté chaleur, le logement doit comporter une installation de chauffage adaptée. L’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, en vigueur, dispose :
« Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. »
Source : article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002
Un mur qui suinte par remontées capillaires, une toiture qui goutte, des menuiseries qui laissent passer l’eau, une ventilation mécanique contrôlée hors service ou une chaudière poussive qui empêche de chauffer : tout cela renvoie au bailleur, pas au locataire.
Les juges appliquent ces textes sans détour quand le dossier est documenté. Le 3 août 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, RG n° 25/07087, a statué sur deux appartements d’un bailleur social où l’humidité persistait avec des moisissures, malgré les relances des locataires dès janvier 2024 et un signalement au service Histologe. Le jugement constate que la société bailleur « a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent », puis la condamne « à réaliser les travaux de mises en conformité nécessaires pour rendre les logements loués par M [U] et M [W] décents, et ce dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement », avec à défaut « une astreinte de 100,00 € par jour de retard et par appartement ». Le juge réduit en outre chaque loyer « d’un montant de 50,00 € par mois », alloue « la somme de 2 200,00 € chacun, au titre de la réduction rétroactive des loyers » et « la somme de 1500,00 € chacun, au titre de leur préjudice moral ». Trois mois pour agir, cent euros par jour de retard, loyer diminué jusqu’aux travaux et plusieurs milliers d’euros d’arriérés et de préjudice : l’addition d’une inertie de deux ans se chiffre vite.
Le 16 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, RG n° 25/10532, a condamné un office public de l’habitat « au nettoyage des moisissures, aux travaux visés dans le devis du 15 juillet 2025 », y compris l’isolant du mur extérieur et « l’installation d’une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision », avec 500 euros de dommages-intérêts. Le 5 septembre 2025, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, RG n° 25/02069, a ordonné la reprise des entrées d’air et de l’isolation, « le nettoyage avec un fongicide des zones impactées par l’humidité et les moisissures », le remplacement des convecteurs et l’amélioration de la ventilation, sous astreinte de 20 euros par jour passé deux mois ; elle a ramené le loyer « à 370 € hors charges » jusqu’aux travaux, alloué « la somme de 4000 € en réparation du préjudice subi » et fait notifier la décision au représentant de l’État dans le département. Le message est constant : humidité structurelle, ventilation défaillante, isolation absente, entrées d’air bouchées, et c’est le bailleur qui finance la remise en état.
B. Ce que le locataire doit faire : aérer, chauffer, entretenir et surtout écrire
Le bailleur n’est pas le seul débiteur d’obligations. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer son loyer, d’user paisiblement des lieux et d’assumer l’entretien courant. Deux alinéas décident de la plupart des litiges de moisissures. D’abord, le locataire « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » Ensuite, il est tenu « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Autrement dit : au locataire l’aération quotidienne, un chauffage suffisant et régulier, le nettoyage des bouches d’aération et des grilles de ventilation, le dépoussiérage des équipements ; au bailleur tout ce qui relève du bâti, de la vétusté, de la malfaçon et du vice de construction. La frontière passe souvent par la ventilation : des bouches encrassées que l’occupant n’a jamais nettoyées plaident pour sa négligence, un moteur de ventilation collective hors service ou une installation sous-dimensionnée renvoie au bailleur.
La cour d’appel de Rennes l’a démontré le 6 mai 2026 dans un arrêt qui devrait calmer les ardeurs des deux camps (CA Rennes, 5e chambre, RG n° 23/01057). Une locataire d’un office public de l’habitat se plaignait d’humidité depuis 2021 ; l’office justifiait être intervenu, « notamment pour le changement de VMC », et l’état des lieux d’entrée de 2014 ne montrait aucun désordre. La cour retient que « les désagréments dont la locataire argue sont à mettre en lien avec ses propres négligences quant à ses obligations ci-dessus rappelées », et conclut : « La preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas établie et la cour confirme le jugement qui déboute Mme [V] de ses demandes indemnitaires. » La locataire perd tout, paie les dépens d’appel et supporte même le coût des constats de reprise des lieux. La leçon est symétrique à celle des condamnations de bailleurs : le juge ne donne pas raison à un statut, il donne raison à un dossier. Un bailleur qui change la ventilation, répond aux courriers et fait constater l’état des lieux gagne ; un locataire qui chauffe au minimum, n’aère jamais et laisse les moisissures prospérer pendant des mois sans signalement écrit perd.
D’où l’importance de la preuve, qui se construit dès le premier signalement. Le locataire avisé signale par lettre recommandée avec accusé de réception, décrit pièce par pièce les désordres, joint des photographies datées et demande une visite avec diagnostic. Il conserve l’état des lieux d’entrée, qui prouve l’absence de taches à l’arrivée, et fait établir si besoin un constat par un commissaire de justice, aux frais du demandeur mais à la valeur probante incomparable. Il peut aussi faire appel aux dispositifs publics : le service Histologe, qui a orienté les locataires rennais vers la procédure, les agences régionales de santé pour les risques sanitaires, la caisse d’allocations familiales dont le diagnostic conclut à la conformité ou à la non-conformité du logement, ou la commune et l’intercommunalité, dont un rapport de visite a pesé lourd dans l’affaire jugée à Riom. Un point de calendrier mérite l’attention : dans l’affaire parisienne du 16 avril 2026, RG n° 25/10532, le juge relève qu’une expertise réalisée au printemps ne permet pas d’apprécier l’ampleur des désordres en saison froide et humide :
« que le constat de commissaire de justice du 15 juin 2024, met en évidence des moisissures bien plus importantes que celles décrites dans le rapport d’expertise, se prolongeant le long des deux angles du mur donnant sur l’extérieur jusqu’au plafond, soit au-delà de l’emplacement des meubles »
Source : tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026, RG n° 25/10532
Faire constater en saison humide, quand les désordres sont à leur maximum, n’est pas une ruse : c’est la condition pour que le juge mesure le préjudice réel.
II. Contraindre sans se mettre en tort
A. La voie graduée : mise en demeure, conciliation, puis le juge qui ordonne, réduit et suspend
Face à un bailleur qui ne répond pas ou qui renvoie tout à l’aération, la loi organise une montée en puissance que le locataire a intérêt à suivre dans l’ordre. Première marche, la demande écrite de mise en conformité, en recommandé, avec description des désordres, rappel de l’obligation de décence et délai raisonnable pour agir. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre ainsi le compteur : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. » La saisine de la commission comme son avis ne sont jamais un préalable obligatoire au juge, mais une tentative documentée de conciliation pèse toujours dans la balance et coûte peu.
Deuxième marche, le juge des contentieux de la protection, qui dispose d’une palette complète. Toujours selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »
Source : article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département, ce qui ouvre la voie aux polices publiques de l’habitat. En cas d’urgence, notamment quand la santé est en jeu ou que les désordres s’aggravent de semaine en semaine, le référé offre un chemin rapide : l’article 835 du code de procédure civile permet au juge, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » À Paris et en Île-de-France, où les juridictions traitent un contentieux locatif massif, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statue sur ces demandes dans les limites de sa compétence, et l’exécution provisoire de plein droit rend les condamnations immédiatement applicables malgré l’appel.
Le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 3 juillet 2025, RG n° 25/01611, illustre toute la palette d’un coup. Dans un appartement rongé par l’humidité et les infiltrations, malgré une expertise d’assureurs dès 2018 et une mise en demeure du bailleur en 2022 restée sans effet, la juge condamne les bailleurs à « faire les travaux sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision », confirme « la réduction de moitié du montant du loyer mensuel (hors charges) » jusqu’aux travaux et « la consignation de la seconde moitié du loyer (hors charges) » auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Elle ajoute « une somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts » et 2 000 euros pour résistance abusive, qualifiée par la formule « pour résistance abusive ». Réduction, consignation, astreinte, dommages-intérêts et sanction de la mauvaise foi : le bailleur qui attend que le locataire se lasse paie chaque année d’inertie.
Deux leviers publics complètent l’arsenal. D’une part, les aides au logement : quand le logement est non décent, l’organisme payeur peut conserver les allocations et les reverser au bailleur seulement après mise en conformité, et la loi protège le locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’ article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »
Source : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
D’autre part, les polices de l’habitat indigne : l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat », et l’article L. 511-2 vise notamment « L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » Un signalement au maire ou au préfet peut donc déclencher une procédure administrative parallèle, avec mise en demeure de travaux et, en cas d’insalubrité avérée, interdiction d’habiter. Le service public du logement décent et l’les analyses de l’Agence nationale pour l’information sur le logement sur l’habitat indigne détaillent ces démarches et les contacts utiles, du conciliateur de justice au diagnostic des caisses d’allocations familiales. Quand la situation s’enlise malgré les courriers, l’accompagnement d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de qualifier la décence, de chiffrer chaque chef de préjudice et de choisir entre la mise en demeure, la conciliation et la saisine du juge.
B. Les erreurs qui coûtent cher : ce qu’il ne faut jamais faire
La première erreur, la plus fréquente et la plus coûteuse, consiste à cesser de payer son loyer pour faire pression. Le raisonnement paraît intuitif : pourquoi payer plein tarif pour un logement moisi ? Le droit répond sans nuance : seul le juge peut réduire, suspendre ou consigner le loyer. Le locataire qui retient ses loyers de sa propre autorité commet une inexécution qui justifie la résiliation du bail à ses torts, avec expulsion et condamnation aux arriérés. La cour d’appel de Riom, le 16 septembre 2025, RG n° 23/00635, l’a rappelé dans une affaire pourtant dramatique : un logement loué avec moisissures aux murs et au plancher, sans ventilation, mal isolé, aux menuiseries dégradées, déclaré non conforme par le diagnostic de l’agglomération, avec des risques d’effondrement et un escalier qui avait cédé. Le locataire demandait la dispense totale du loyer, subsidiairement sa réduction, pour une durée indéterminée. La cour refuse : « Il ne peut en effet indéfiniment se maintenir dans les lieux dans de telles conditions en demandant à titre principal la dispense totale du loyer et à titre subsidiaire sa réduction, soit un dispositif total ou partiel de gratuité pour une période totalement indéterminée. » Parce qu’il n’avait jamais demandé la condamnation du bailleur aux travaux sous astreinte, « soit en demandant à Mme [J] de d’engager à ses frais l’ensemble des travaux nécessaires pour mettre en conformité ce logement indécent, le cas échéant sous astreinte », et qu’il s’était maintenu dans les lieux sans payer, le bail a été résilié à ses torts avec expulsion, 3 200 euros d’arriérés et une indemnité d’occupation jusqu’au départ. Réclamer la gratuité sans exiger les travaux, c’est perdre sur les deux tableaux.
La deuxième erreur consiste à repeindre les taches sans traiter la cause, ou à refuser l’accès aux artisans. Un coup de peinture masque les moisissures quelques semaines, puis elles reviennent, et le bailleur pourra soutenir que le locataire a aggravé la situation ou empêché le diagnostic. Surtout, la loi impose au locataire de laisser entrer les artisans. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués »
Source : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le bailleur doit informer le locataire avant le début des travaux. Refuser l’accès, c’est offrir au bailleur une défense toute faite et retarder la remise en état que le locataire réclame par ailleurs.
La troisième erreur consiste à poursuivre la mauvaise personne. Dans un immeuble collectif, l’humidité peut venir des parties communes, d’une toiture défaillante ou d’un voisin du dessus. Le locataire doit agir contre son bailleur, qui reste son débiteur de l’obligation de décence, et non directement contre le syndicat des copropriétaires. C’est ensuite au bailleur, copropriétaire, de mettre en cause le syndicat, l’assureur dommage-ouvrage ou le constructeur. Le jugement de Tours le montre en creux : les bailleurs, condamnés solidairement envers leur locataire, avaient eux-mêmes subi des années d’expertises d’assureurs sans travaux ; leur faute envers la locataire n’en est pas moins entière. Pour le locataire, viser le bailleur simplifie et accélère : un seul débiteur, une seule mise en demeure, un seul juge.
La quatrième erreur, enfin, est calendaire : attendre le printemps pour faire constater des désordres d’hiver. L’affaire parisienne enseigne qu’une expertise réalisée à la belle saison minimise des moisissures qui, photographiées par commissaire de justice quelques semaines plus tard, s’étendaient bien au-delà des meubles, le long des angles du mur extérieur jusqu’au plafond. Le signalement doit donc partir dès les premières taches de l’automne, et le constat doit intervenir en période humide. Chaque mois d’attente affaiblit la preuve, aggrave l’état sanitaire du logement et réduit l’indemnisation.
Les moisissures d’automne ne sont donc ni une fatalité ni une rente. Elles signalent presque toujours un logement qui ne protège plus ou ne respire plus : infiltrations, ponts thermiques, ventilation morte, chauffage insuffisant. Le bailleur qui diagnostique vite, ventile, isole et répare éteint le litige pour quelques milliers d’euros de travaux. Le locataire qui signale par écrit, aère, chauffe, conserve ses preuves et saisit le juge plutôt que de retenir son loyer obtient les travaux, la réduction du loyer et l’indemnisation. Entre les deux, la règle d’or tient en une phrase : on ne retient jamais son loyer sans décision du juge, et on ne réclame jamais une indemnité sans avoir exigé les travaux. Les faits écrits et datés, le diagnostic en saison humide et la mise en demeure dans les formes valent mieux que les promesses verbales des deux côtés de la porte.
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