Un commissaire de justice vient de vous remettre un commandement de payer vos loyers, qui vise la clause résolutoire de votre bail d’habitation. La lettre annonce la résiliation du bail et, à terme, votre expulsion. Ce courrier fait peur, et c’est normal : il ouvre un compte à rebours réel. Depuis la loi du 27 juillet 2023, vous disposez de six semaines pour payer votre dette avant que la clause résolutoire produise son effet, et le nouveau contrat type de location applicable au 1er octobre 2026 reprend cette clause obligatoire. Chaque semaine compte, mais rien n’est joué à la remise de l’acte : un commandement irrégulier peut être annulé, une dette contestable peut être discutée, et le juge peut accorder des délais qui suspendent la résiliation. Encore faut-il agir dans l’ordre, avec les bons réflexes et les bons interlocuteurs, en particulier à Paris où le tribunal judiciaire, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et le fonds de solidarité pour le logement ont leurs circuits propres. Ce guide explique, pas à pas, comment contrôler l’acte reçu, quoi faire pendant les six semaines, comment demander des délais au juge et comment éviter l’expulsion une fois le jugement rendu.
I. Contrôler le commandement de payer et agir pendant les six semaines
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple relance : c’est l’acte qui déclenche le délai légal au terme duquel votre bail peut être résilié de plein droit. Le comprendre et le vérifier dans les premiers jours conditionne toute la suite.
A. Vérifier que l’acte contient chaque mention exigée à peine de nullité
La loi impose au bailleur d’insérer dans chaque bail d’habitation une clause de résiliation de plein droit. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le texte de référence se lit ici : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Retenez l’essentiel : sans commandement resté sans effet pendant six semaines, la clause ne joue pas.
Le même article encadre strictement le contenu de l’acte : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » suivent six mentions obligatoires, dont « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », « Le montant mensuel du loyer et des charges », « Le décompte de la dette », « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion », « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière » et « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ». Chacune de ces mentions doit figurer dans l’acte que vous avez reçu (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, paragraphe I). Un commandement qui omet le décompte détaillé, qui n’indique pas l’adresse du fonds de solidarité pour le logement ou qui n’avertit pas du risque de résiliation et d’expulsion est fragile.
La nullité n’est toutefois pas automatique. La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 29 avril 2025 rendu en matière de bail d’habitation (n° 24/01971), rappelle que « Ces mentions sont prévues à peine de nullité, sous réserve cependant que le destinataire démontre que l’absence de l’une ou l’autre lui a causé un grief ». Autrement dit, vous devez montrer en quoi l’omission vous a réellement gêné : information manquante sur le délai, impossibilité de vérifier le décompte, ignorance de l’existence du fonds de solidarité pour le logement. Dans cette affaire, le locataire invoquait aussi la coexistence de deux délais dans l’acte, « IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI » d’un côté et deux mois de l’autre ; la cour a estimé que « L’existence de deux délais distincts ne pouvait être source de confusion pour le locataire », parce que l’acte distinguait clairement l’exigibilité immédiate des sommes et le délai légal de mise en jeu de la clause. La décision se consulte ici : arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 29 avril 2025, n° 24/01971. La leçon pratique est directe : lisez l’acte ligne par ligne dès réception, relevez chaque mention absente ou ambiguë, et conservez l’original avec l’enveloppe. Si vous contestez la régularité de l’acte, c’est devant le juge que cette discussion aura lieu, et votre démonstration du grief fera la différence.
Contrôlez également trois points souvent décisifs. D’abord, la dette réclamée doit correspondre à des loyers ou charges réellement dus : loyers déjà payés, aide au logement versée directement au bailleur et non déduite, charges non justifiées ou double comptage gonflent parfois le décompte. Ensuite, si un garant s’est porté caution pour vous, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Enfin, pour les bailleurs personnes physiques, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier : c’est une porte d’entrée vers les dispositifs d’aide, pas une sanction.
B. Payer, contester la dette ou demander de l’aide dans le délai de six semaines
Les six semaines qui suivent le commandement sont votre première fenêtre d’action. Si vous pouvez payer l’intégralité de la dette dans ce délai, la clause résolutoire ne jouera pas et le bail se poursuivra. Payez alors par un moyen traçable, en visant expressément le décompte du commandement, et conservez chaque preuve de versement. Si vous ne pouvez payer qu’une partie, versez malgré tout ce que vous pouvez : la reprise, même partielle, du paiement démontre votre bonne foi devant le juge et réduit la dette sur laquelle le bailleur fondera son assignation. Reprenez surtout le paiement du loyer courant : comme on le verra, c’est une condition posée par la loi pour obtenir la suspension des effets de la clause devant le juge.
Si vous contestez tout ou partie de la dette, écrivez immédiatement au bailleur, en lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant chaque point contesté avec vos justificatifs : quittances, relevés d’aide au logement, décomptes de charges, échanges antérieurs. Demandez un décompte rectifié. Cette contestation écrite et datée servira devant le juge, qui appréciera si la dette fondant le commandement était certaine. La Cour de cassation vient de rappeler, dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin (troisième chambre civile, n° 24-15.820, ECLI:FR:CCASS:2026:C300131), que « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cet arrêt était rendu en matière de bail commercial, mais le principe qu’il pose vaut pour tout locataire : si le logement présente des désordres graves imputables au bailleur qui le rendent impropre à l’usage d’habitation, le juge doit examiner ce moyen de défense au lieu de constater la résiliation les yeux fermés. Concrètement, si votre logement est insalubre, dangereux ou privé d’éléments essentiels et que le bailleur, alerté, n’a rien fait, rassemblez dès maintenant constats, photographies datées, courriers de signalement et attestations : ce dossier nourrira votre défense.
Parallèlement, saisissez les dispositifs d’aide sans attendre. Le fonds de solidarité pour le logement de votre département, dont l’adresse figure dans le commandement, peut accorder une aide financière sous conditions de ressources : à Paris, le fonds de solidarité pour le logement est géré par le département et instruit les demandes des locataires parisiens en difficulté. Déposez un dossier complet avec le commandement, vos trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus, votre avis d’imposition et votre décompte de dette. Si vous percevez une aide au logement, prévenez votre caisse : le maintien de l’aide suppose que vous engagiez des démarches, et la coordination avec la commission de prévention des expulsions en dépend. Lorsque la dette résulte d’un accident de la vie, chômage, séparation, maladie, sollicitez aussi un rendez-vous avec une assistante sociale de secteur, qui orientera le diagnostic social et financier déclenché par le signalement du commissaire de justice. Ces démarches, engagées pendant les six semaines, pèseront dans l’appréciation du juge sur votre bonne foi.
À Paris et en Île-de-France, deux réflexes locaux s’ajoutent. D’une part, l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (ADIL 75) accueille les locataires, dans le cadre de sa mission d’information du public, pour analyser leur commandement et préparer la suite : prenez rendez-vous avec l’acte et vos pièces. D’autre part, le tribunal judiciaire de Paris concentre un contentieux locatif considérable et les audiences du juge des contentieux de la protection se préparent : constituez dès maintenant un classeur chronologique avec le bail, le commandement, les quittances des douze derniers mois, les preuves de paiement partiel, la correspondance avec le bailleur et les dossiers d’aide déposés. Un dossier ordonné présenté au juge change le ton d’une audience.
II. Demander des délais au juge et éviter l’expulsion après le jugement
Si la dette n’est pas soldée à l’expiration des six semaines, le bailleur peut vous assigner devant le juge pour faire constater la résiliation et ordonner votre expulsion. Cette seconde phase ouvre de nouveaux leviers : délais de grâce, suspension de la clause, délais pour quitter les lieux et trêve hivernale.
A. Solliciter des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire
Devant le juge, votre demande centrale porte sur les délais de paiement. L’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le texte précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge » : article 1343-5 du code civil. Pour convaincre, présentez un échéancier réaliste adossé à vos revenus, la preuve de la reprise du loyer courant et l’état des aides sollicitées ou obtenues. Le juge apprécie la situation du débiteur au regard des besoins du créancier : un petit bailleur qui vit de ce loyer n’est pas traité comme un grand groupe, et votre effort de paiement régulier pèse lourd.
En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise en outre la suspension des effets de la clause pendant les délais accordés : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Et si vous respectez l’échéancier fixé, « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet » : article 24, paragraphe VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La condition est stricte : reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, puis respect sans faille de l’échéancier. Le premier impayé en cours de délais fait retomber la suspension.
Le même article règle le sort des locataires en procédure de surendettement : « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture » (article 24, paragraphe VIII, de la loi du 6 juillet 1989). Mais cette protection suppose elle aussi un comportement irréprochable : « Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » L’arrêt toulousain du 29 avril 2025 l’illustre durement : « Il découle de ces dispositions qu’un locataire ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire consécutive à une décision de rétablissement personnel qu’à la condition qu’au jour auquel le juge statue, il ait repris le paiement des loyers courants et qu’il s’en acquitte sans aucun manquement pendant un délai de deux ans suivant la décision de la commission de surendettement » (arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 29 avril 2025, n° 24/01971). Le locataire, qui n’avait versé aucun loyer courant entre octobre 2023 et décembre 2024, a vu la résiliation confirmée et l’expulsion ordonnée. Si vous déposez un dossier de surendettement, continuez donc à payer votre loyer courant pendant toute la procédure : c’est la condition qui fait vivre la protection légale.
Le juge dispose enfin d’un pouvoir général sur la résolution du contrat. L’article 1228 du code civil énonce que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » : article 1228 du code civil. Et l’article 1229 rappelle que « La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice » : article 1229 du code civil. Ces textes fondent le pouvoir du juge d’ajuster la sanction à la réalité du litige plutôt que de valider mécaniquement la résiliation.
B. Obtenir des délais pour quitter les lieux et traverser la trêve hivernale à Paris
Même lorsque la résiliation est constatée et l’expulsion ordonnée, la loi organise des délais avant toute mesure d’exécution. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, « sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » : article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai de deux mois court à compter du commandement de quitter les lieux signifié après le jugement, pas à compter du premier commandement de payer : ne confondez pas les deux actes. Lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, le juge peut proroger ce délai : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois » : article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Au-delà, le juge peut accorder des délais renouvelables pour se reloger : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » : article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », et le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des diligences de relogement et du droit à un logement décent : article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Pour obtenir ces délais, prouvez vos recherches actives de relogement : demandes de logement social enregistrées, dossiers de candidature, attestations d’hébergement, démarches auprès des services sociaux. À Paris, où le marché locatif est saturé, l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales est souvent démontrable pièces à l’appui, à condition d’avoir multiplié les démarches tracées.
Puis vient la trêve hivernale, qui suspend toute exécution du 1er novembre au 31 mars : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » : article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Pour l’hiver 2026-2027, un jugement d’expulsion rendu à l’automne ne pourra donc pas être exécuté avant le 1er avril 2027, sauf relogement assuré. Attention : la trêve retarde l’exécution, elle n’efface ni la dette ni la résiliation, et le préfet doit accorder le concours de la force publique pour toute expulsion effective. Utilisez ces mois pour solder la dette, négocier un protocole avec le bailleur ou organiser votre relogement.
Si votre bailleur a engagé la procédure d’expulsion du locataire après un commandement de payer les loyers resté sans effet, chaque étape décrite ici reste ouverte : la régularité du commandement initial peut encore être discutée devant le juge de l’expulsion, et les délais des articles L. 412-1 et suivants s’appliquent à Paris comme ailleurs. Le contentieux parisien présente toutefois des particularités pratiques : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur la résiliation et les délais, la commission parisienne de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suit les signalements, et la préfecture de police instruit les demandes de concours de la force publique avec ses propres délais. Préparez chaque audience avec votre classeur chronologique, vos preuves de paiement du loyer courant et vos justificatifs de démarches de relogement : à Paris plus qu’ailleurs, le dossier qui démontre la bonne foi obtient des délais.
Pour situer votre situation dans le nouveau cadre applicable aux baux signés à compter du 1er octobre 2026, vous pouvez aussi lire notre analyse du nouveau contrat type de location et de sa clause résolutoire à six semaines, qui détaille la clause obligatoire et ses mentions.
Conclusion
Recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai de six semaines pendant lequel tout se joue : vérifier les six mentions obligatoires de l’acte et relever chaque irrégularité en démontrant le grief subi, payer ce qui peut l’être en privilégiant le loyer courant, contester par écrit la part indue de la dette, saisir le fonds de solidarité pour le logement et la commission de prévention, puis, si le bailleur assigne, demander au juge des délais de grâce et la suspension des effets de la clause. La jurisprudence récente confirme que le juge doit examiner vos moyens de défense, y compris l’exception d’inexécution lorsque le logement est indigne, et que la protection liée au surendettement suppose la reprise effective du loyer courant. Après le jugement, les délais de deux mois, les délais renouvelables d’un mois à un an et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars offrent un temps supplémentaire pour solder, négocier ou vous reloger. À Paris, anticipez les circuits du tribunal judiciaire, de la commission de prévention et des services sociaux : un dossier complet et des paiements repris transforment une situation subie en défense construite.
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