Depuis le 7 juillet 2026, le modèle de bail que les bailleurs font signer pour un logement à usage de résidence principale a une date de péremption. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe les contrats types de location. Sa notice indique qu’il modifie les contrats types applicables aux locations non meublées, aux locations meublées et aux colocations à bail unique de logements à usage de résidence principale. Et la bascule est datée : l’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail signé le 15 septembre 2026 sur l’ancien modèle reste valable. Un bail signé ou renouvelé le 2 octobre 2026 doit reprendre le nouveau modèle.
La réponse utile tient en trois phrases, et elle se donne tout de suite. Le nouveau contrat type inscrit noir sur blanc la clause résolutoire pour impayés de loyer ou de charges et pour non-versement du dépôt de garantie, au délai légal de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il ajoute deux mentions facultatives qui piègent les distraits : la servitude de résidence principale, qui permet d’écrire dans le bail que le logement ne peut pas basculer en meublé de tourisme, et le numéro de téléphone portable des parties, pensé pour joindre plus vite un locataire en impayé avant l’expulsion. Mais le décret ne change pas le fond du droit : le délai de six semaines existe depuis la loi du 27 juillet 2023, la servitude ne vaut que dans les secteurs que la commune a délimités, et un bail signé sur l’ancien modèle après le 1er octobre expose le bailleur à des mentions manquantes sans pour autant annuler automatiquement le contrat.
Trois réserves bornent cette lecture. D’abord, les baux en cours au 1er octobre 2026 ne sont pas touchés : aucun avenant n’est à faire signer au locataire en place, le nouveau modèle ne s’appliquera qu’à la conclusion ou au renouvellement. Ensuite, pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, l’ancien délai de deux mois peut encore gouverner le commandement : c’est un point à faire vérifier sur le contrat et sur l’acte d’huissier, car viser le mauvais délai fait perdre du temps et parfois la procédure. Enfin, les montants d’amende et les astreintes cités dans cet article illustrent des espèces jugées, à Paris, à Alençon ou à Orléans : ils ne prédisent ni le sort d’un autre dossier ni le montant qu’un juge retiendra ailleurs, et chaque règlement de copropriété comme chaque arrêté municipal compte pour les troubles de voisinage qui accompagnent souvent ces litiges.
I. Le nouveau modèle de bail : ce qui change vraiment au 1er octobre 2026
A. La clause résolutoire de six semaines désormais écrite dans le contrat
Le cœur du décret est une mise en conformité avec la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, qui avait déjà imposé la clause et raccourci son délai. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (legifrance.gouv.fr). Le décret du 6 juillet 2026 reprend cette formulation dans le modèle lui-même, avec le même délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Concrètement, le locataire qui signe à partir d’octobre 2026 lit dans son propre bail le compte à rebours, et le bailleur ne peut plus oublier d’y faire figurer la clause : elle est imprimée dans le contrat type.
Ce rappel imprimé ne rend pas la procédure automatique pour autant. Le commandement de payer reste un acte de commissaire de justice dont le contenu est contrôlé à peine de nullité : il contient, pour reprendre le texte applicable, « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » (legifrance.gouv.fr). Un commandement qui viserait encore deux mois, ou qui omettrait cette mention, fait courir au bailleur le risque de voir sa demande déclarée irrecevable ou la clause jugée non acquise. Le tribunal judiciaire d’Alençon l’a appliqué le 12 février 2026 dans un dossier d’impayés portant sur un bail conclu le 31 janvier 2025 : après avoir rappelé que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. », le juge a déduit de la date du bail que « le délai pour s’acquitter des causes du commandement est de 6 semaines. » (courdecassation.fr). Le bailleur avait fait signifier le 23 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire : c’est ce délai de six semaines, et lui seul, qui conditionnait la suite.
Le dépôt de garantie mérite une mention à part, parce que les bailleurs l’oublient souvent dans le contentieux. Depuis la loi de 2023, son non-versement figure dans la clause au même titre que les loyers et les charges : un locataire entré dans les lieux sans avoir versé le dépôt convenu s’expose à la même mécanique, commandement puis résiliation de plein droit. En pratique, les impayés de loyers restent le cas massif, mais le bailleur qui a négligé d’encaisser le dépôt à l’entrée dispose désormais d’un levier écrit dans le contrat type, à manier avec le même formalisme. Et lorsque les obligations du bail sont garanties par une caution, le commandement doit aussi être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard : un angle mort fréquent des dossiers où le garant est un parent.
Reste la question des vieux baux. La loi nouvelle ne dispose que pour l’avenir : « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », rappelle l’article 2 du code civil, cité par le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 5 mai 2026 opposant un bailleur social à sa locataire (courdecassation.fr). Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi qui a ramené le délai de deux mois à six semaines, le commandement doit donc être calibré sur le régime applicable au contrat, et le bailleur comme le locataire ont intérêt à faire vérifier ce point avant d’agir : un commandement périmé dans son délai, c’est plusieurs mois de procédure perdus et une dette qui continue de courir pendant ce temps.
B. La servitude de résidence principale et le téléphone : les mentions qui piègent
La seconde nouveauté vient de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, qui a donné aux communes un outil inédit : la servitude de résidence principale. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme permet au plan local d’urbanisme de réserver des secteurs à l’habitation permanente : « toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale » dans les secteurs ainsi délimités (legifrance.gouv.fr). Et le verrou est explicite pour la location touristique : « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme » (legifrance.gouv.fr), « en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article L. 324-1-1 » (legifrance.gouv.fr). Autrement dit, dans un secteur couvert, même la résidence principale du locataire ne peut y être louée en meublé de tourisme que dans la limite annuelle prévue par le code du tourisme, et un logement qui n’est pas la résidence principale de l’occupant ne peut pas y basculer du tout.
Le nouveau contrat type en tire deux conséquences pratiques que les bailleurs parisiens et franciliens doivent intégrer avant le 1er octobre. D’une part, le bail peut désormais indiquer que le logement est soumis à cette servitude : le locataire sait dès la signature que les lieux sont à usage exclusif de résidence principale. D’autre part, le bailleur peut ajouter une clause résolutoire sanctionnant le non-respect de cette obligation. C’est une clause facultative, pas une mention imposée, mais elle change le rapport de force dans les immeubles où la sous-location de type Airbnb pourrit la vie de la copropriété : au lieu de plaider sur une interdiction générale de sous-louer, le bailleur s’appuie sur une stipulation du contrat, adossée à une servitude d’urbanisme opposable. Encore faut-il vérifier au préalable que la commune a bien délimité un tel secteur et que le logement entre dans son champ : hors secteur, la clause serait sans portée réelle hors secteur, et un locataire de bonne foi pourrait la contester.
La troisième mention est plus modeste, mais elle dit quelque chose de l’esprit du texte : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, mention précisée comme facultative, ainsi que celui des colocataires en cas de bail unique, figure désormais dans la désignation des parties. La notice du décret assume l’objectif : joindre plus rapidement le locataire pour prévenir les expulsions locatives, notamment via le signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, qui précise désormais les coordonnées téléphoniques et électroniques des occupants. Rester joignable n’est pas une obligation légale, la mention est facultative, mais dans un contentieux d’impayés où chaque semaine compte, un numéro manquant ou périmé peut coûter cher : c’est par ce canal que passent l’enquête sociale, la proposition d’apurement et parfois l’évitement de l’audience.
Le point opérationnel, à sept jours de l’échéance, est simple. Les agences, les administrateurs de biens et les logiciels de gestion locative doivent remplacer le modèle de bail par la version issue du décret du 6 juillet 2026, consultable en annexe sur Légifrance. Un bail signé le 2 octobre sur l’ancien modèle ne reprendrait ni la clause résolutoire rédigée au délai en vigueur, ni la faculté d’indiquer la servitude, ni les mentions de téléphone : le contrat resterait un bail valable, mais le bailleur se priverait des outils que le nouveau modèle lui tend, et prêterait le flanc à des contestations sur la régularité du commandement. À l’inverse, aucun texte n’impose de refaire signer quoi que ce soit aux locataires déjà en place : leurs baux vivent jusqu’au renouvellement, et c’est à cette occasion que le nouveau modèle s’imposera.
II. Ce que le nouveau bail change aux litiges : impayés et sous-location
A. Impayés : viser le bon délai dans le commandement, sous peine de nullité
La mécanique des impayés reste inchangée sur le fond, mais le nouveau bail la rend plus lisible, et donc plus exigeante pour le bailleur qui se tromperait encore de délai. Une fois le commandement de six semaines demeuré infructueux, le bail est résilié de plein droit, et le bailleur doit saisir le juge pour faire constater cette acquisition, obtenir l’expulsion et fixer l’indemnité d’occupation. À ce stade, deux verrous procéduraux guettent les dossiers mal préparés. D’abord, l’assignation doit, « à peine d’irrecevabilité de la demande », être notifiée au représentant de l’État dans le département « au moins six semaines » avant l’audience lorsqu’elle est motivée par une dette locative, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire d’Orléans dans une ordonnance de référé du 28 avril 2026 : les bailleurs y justifiaient d’une notification à la préfecture le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, et la demande a été déclarée recevable pour ce motif (courdecassation.fr). Le jugement cite la formule légale selon laquelle l’assignation doit « soit notifiée à la préfecture au moins six semaines » (courdecassation.fr). Ensuite, selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale autre qu’une société civile familiale, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conditionne la recevabilité de l’assignation : le tribunal judiciaire de Paris l’a vérifié le 5 mai 2026 en constatant que le bailleur social avait saisi la commission deux mois au moins avant l’assignation (courdecassation.fr).
Le commandement de payer les loyers reste donc l’acte qui commande tout le calendrier : viser six semaines pour un bail récent, mentionner le délai à peine de nullité, signaler la caution dans les quinze jours, puis laisser la commission et le préfet jouer leur rôle avant l’audience. Lorsque le refus du locataire de payer, la dépose exigée par le syndicat ou un dégât des eaux rendent le dossier contentieux, le lecteur a besoin d’un regard sur les pièces, pas d’une page générale sur la location. Un avocat en droit immobilier à Paris peut alors qualifier le bail applicable, le commandement et la convocation, sans que cette consultation décide à la place du juge ni ne garantisse l’issue.
Le juge garde d’ailleurs un pouvoir que le nouveau modèle ne réduit pas : accorder au locataire des délais de paiement, suspendre les effets de la clause, vérifier que la dette est réelle et exigible. Le diagnostic social et financier transmis avant l’audience, les observations des parties, la situation d’impayé sans interruption depuis deux mois ou l’équivalent de deux fois le loyer mensuel hors charges : tout cet écosystème de prévention, construit autour de l’article 24 et de la loi du 31 mai 1990, survit au changement de modèle. Le nouveau bail éclaire la scène, il ne supprime aucun acteur. Le locataire qui paie dans le délai de six semaines fait échec à la clause ; celui qui laisse passer le commandement sans rien payer ni rien proposer s’expose à une résiliation constatée, puis à une expulsion autorisée par le juge, avec une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.
B. Sous-location et meublé de tourisme : quand le bail renvoie à l’autorisation de changement d’usage
C’est sur la sous-location que la clause facultative de résidence principale prend tout son sens, à condition de distinguer trois couches que les bailleurs confondent : l’interdiction contractuelle de sous-louer sans accord écrit, l’autorisation administrative de changement d’usage, et la servitude d’urbanisme. La première couche est la plus connue : le locataire ne peut ni céder le bail ni sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, et le prix de la sous-location ne peut excéder le loyer. La deuxième couche est administrative et vise le propriétaire, pas le locataire : louer un local d’habitation en meublé de tourisme, c’est en changer l’usage au sens du code de la construction et de l’habitation, et il faut une autorisation préalable dans les communes concernées. Sous l’empire du texte antérieur à la loi du 19 novembre 2024, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article », et dans la rédaction actuelle, « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article », comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 10 juillet 2026 (courdecassation.fr). La troisième couche, la servitude, ajoute une interdiction d’urbanisme opposable dans les secteurs délimités : le nouveau bail permet de la faire entrer dans le contrat, avec une clause résolutoire à la clé.
La jurisprudence parisienne de l’été 2026 montre ce que coûte la confusion des couches. Le 10 juillet 2026, statuant en procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une propriétaire et la société de conciergerie qui exploitait son appartement « à une amende civile de 70.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 », le produit étant versé à la Ville de Paris, et a ordonné « le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation » « sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois » (courdecassation.fr). L’annonce était encore active le 3 octobre 2025 et l’appartement réservable en novembre 2025 : dès lors qu’une location est intervenue après le 21 novembre 2024, lendemain de la publication de la loi nouvelle, le juge applique les critères nouveaux, peu important la date des premières locations. Pour les faits antérieurs à cette date en revanche, la Cour de cassation a fixé le curseur dans un arrêt publié : « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne » (courdecassation.fr). Le message est double : la répression s’est durcie et s’applique vite, mais elle ne remonte pas dans le temps au-delà de ce que la non-rétroactivité autorise.
La Cour de cassation avait déjà borné, le 7 septembre 2023, un autre contentieux parisien où la Ville demandait injonction de retour à l’habitation et amendes civiles. Sur le volet du code du tourisme, elle a rappelé la limite inscrite au code du tourisme : « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » (legifrance.gouv.fr, décision commentée : courdecassation.fr) Le plafond de cent vingt jours ne vaut que pour un meublé déclaré comme résidence principale du loueur : un logement qui n’est la résidence principale de personne ne peut pas s’en prévaloir. Et côté enregistrement, le mouvement s’accélère : À compter de la mise en service du téléservice national d’enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, l’enregistrement des meublés de tourisme sera obligatoire dans toutes les communes (service-public.gouv.fr) Le numéro d’enregistrement, déjà exigé dans les communes tendues, deviendra la norme nationale : les annonces sans numéro seront repérables, et les bailleurs dont le locataire sous-loue en douce disposeront d’un indice de plus pour établir la violation du bail.
Pour le bailleur qui fait signer un bail à partir d’octobre 2026, la synthèse tient en une check-list. Vérifier si le logement se situe dans un secteur de servitude de résidence principale et, si oui, le mentionner dans le bail avec la clause résolutoire facultative. Rappeler par écrit que toute sous-location exige l’accord préalable, et conserver la preuve de cet écrit. Surveiller les plateformes : une annonce active, des réservations possibles, des entrées et sorties de valises constatées par huissier font la matière des procès-verbaux que la Ville de Paris verse aux débats. Et ne pas confondre les rôles : c’est au propriétaire qu’il revient de demander l’autorisation de changement d’usage, jamais au locataire de la régulariser à sa place. Un locataire qui sous-loue sans autorisation s’expose à la résiliation de son bail ; un propriétaire qui laisse faire, ou qui organise lui-même la location touristique sans autorisation, s’expose à l’amende civile et au retour forcé à l’habitation. La clause du nouveau bail ne remplace ni l’autorisation ni la vigilance : elle donne un fondement contractuel de plus pour agir vite quand la confiance est rompue.
En conclusion, le 1er octobre 2026 ne crée pas un nouveau droit des baux d’habitation : il impose un nouveau papier, qui dit mieux le droit existant et qui offre deux outils facultatifs bienvenus, la clause de résidence principale et le téléphone des parties. Le bailleur qui met son modèle à jour, qui vise six semaines dans ses commandements, qui notifie la préfecture dans les temps et qui écrit ce qu’il attend de l’occupation des lieux se donne les moyens d’agir vite et proprement. Celui qui fait signer l’ancien modèle après l’échéance, qui vise encore deux mois par habitude ou qui découvre la sous-location de son locataire par les voisins ne perd pas tous ses droits, mais il part de plus loin, avec des actes à rattraper et des délais déjà entamés. Dans un contentieux où chaque semaine d’impayé ou chaque nuitée sous-louée alourdit l’addition, cette distance compte : elle se mesure en loyers perdus, en frais de procédure et, pour les meublés de tourisme sans autorisation, en dizaines de milliers d’euros d’amende civile.
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