Vous êtes propriétaire de terres louées à un fermier et vous envisagez de les vendre en viager : un bouquet versé comptant, puis une rente servie jusqu’à votre décès. Ou, à l’inverse, vous êtes le fermier en place et votre bailleur vous annonce qu’il vend en viager à un tiers : pouvez-vous préempter, et à quelles conditions ? La vente en viager est une vente à titre onéreux comme une autre au regard du statut du fermage, et le Code civil rappelle que « La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble ». Le droit de préemption du preneur s’applique donc pleinement, mais le bouquet et la rente compliquent la purge : que doit notifier exactement le notaire, comment le fermier accepte-t-il une offre faite d’un capital et d’une rente viagère, et que se passe-t-il si le vendeur revoit le montant de la rente en cours de délai ? Deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendus au printemps 2026, relus intégralement pour ce dossier, fixent le cadre : la purge vaut offre de vente ferme à laquelle le preneur se substitue aux conditions notifiées (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587), et l’exercice de la préemption n’est pas subordonné à une autorisation administrative préalable, le contrôle de l’exploitation personnelle s’exerçant après coup (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.496). Ce dossier expose la marche à suivre des deux côtés de la table du notaire, les délais couperets et les sanctions, à partir des textes en vigueur vérifiés sur Legifrance. Pour situer la préemption du fermier parmi les autres droits concurrents, on se reportera à notre panorama des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.
I. Vendre en viager sans perdre la vente : purger la préemption sur le bouquet et la rente
A. La vente en viager entre dans le droit de préemption du fermier
L’article L. 412-1 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur et vérifié ce jour, dispose que le propriétaire bailleur qui décide ou est contraint d’aliéner à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». La vente en viager, bouquet plus rente, est une aliénation à titre onéreux : le vendeur reçoit un prix, pour partie comptant et pour partie échelonné jusqu’à son décès, en contrepartie du transfert de propriété. Aucune disposition de la section sur la préemption du preneur n’exclut le viager, et la troisième chambre civile applique aux ventes complexes les mêmes règles de purge que les ventes au comptant. Les seules voies d’évitement prévues par le texte tiennent à la personne de l’acquéreur — partage familial, parent ou allié jusqu’au troisième degré — et à l’expropriation pour cause d’utilité publique, pas à la forme du prix. Le vendeur qui croit contourner la préemption en habillant sa vente en viager s’expose à la nullité et à la substitution du preneur, comme on le verra.
Le droit de préemption est en outre d’ordre public. L’article L. 412-4 du même code énonce que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé ». Une clause du bail par laquelle le fermier renoncerait par avance à préempter en cas de vente en viager est donc sans valeur, et le fermier ne peut pas monnayer son droit en le cédant au candidat acquéreur. Le même article précise que la préemption du preneur ne peut s’exercer que « s’il n’a été fait usage des droits de préemption établis par les textes en vigueur, notamment au profit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics » : avant de purger le fermier, le notaire vérifie que la SAFER et les autres titulaires éventuels ont été purgés, car un preneur qui préempterait alors qu’une préemption publique prime la sienne n’acquerrait rien de solide.
Côté fermier, encore faut-il remplir les conditions légales. L’article L. 412-5 du même code dispose que « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Trois ans d’exercice professionnel, une exploitation personnelle ou familiale du fonds : le fermier installé de fraîche date ou celui qui a mis ses terres à disposition d’une société sans les exploiter lui-même devra vérifier sa situation avant de répondre. Le texte permet au preneur d’exercer pour lui-même, pour son conjoint ou partenaire de Pacs participant à l’exploitation, ou pour un descendant qualifié, et même de subroger son conjoint ou un descendant majeur ou mineur émancipé remplissant les conditions. Dans une vente en viager, cette subrogation prend un relief particulier : un fermier proche de la retraite peut préempter pour installer son enfant, qui servira la rente au vendeur et exploitera personnellement pendant neuf ans. La Cour de cassation a précisé le 2 avril 2026 que « Ces textes ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.496). Autrement dit, le candidat acquéreur évincé ne peut pas faire annuler la préemption en soutenant que le fermier n’était pas en règle avec le contrôle des structures au jour de la vente : le contrôle de l’exploitation personnelle se fait après, pendant neuf ans, devant le tribunal paritaire. Pour le vendeur en viager, cela signifie qu’on ne bloque pas la préemption du fermier par une contestation administrative préalable ; pour le fermier, cela signifie qu’il doit être prêt à assumer durablement l’exploitation et le service de la rente.
B. Notifier le bouquet, la rente et les modalités, puis tenir les délais couperets
La purge est l’acte décisif, et en viager elle doit décrire avec précision l’économie de l’opération. L’article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime impose au notaire, informé par le propriétaire de son intention de vendre, de faire connaître au preneur « le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée », par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice. Dans une vente en viager, le prix se décompose : le bouquet, la rente annuelle et sa périodicité, son indexation éventuelle, les têtes sur lesquelles elle est constituée, les garanties de paiement comme le privilège de vendeur ou une caution. Les charges et conditions comprennent aussi le sort des bâtiments, la répartition de la taxe foncière, la date d’entrée en jouissance et, le cas échéant, l’identité du candidat acquéreur. Une notification qui mentionnerait un prix global sans détailler le bouquet et la rente, ou qui omettrait l’indexation, n’informe pas réellement le preneur et expose la vente à l’annulation. La cour d’appel de Montpellier a jugé le 11 décembre 2025, dans un litige où le notaire avait dû adresser une seconde notification annulant la première après modification du parcellaire, que la notification initiale, qui mentionnait déjà la consistance des biens, le prix et l’existence du bail en cours, suffisait à faire courir les droits du préempteur informé (CA Montpellier, 3e ch. civ., 11 décembre 2025, RG 19/05809) : la leçon vaut dans les deux sens, une notification complète et à jour fait courir le délai, une notification incomplète ou périmée l’expose à la contestation.
L’effet de la notification est considérable. Le même article L. 412-8 dispose que « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus » et que « Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite ». Or l’article 1589, alinéa 1er, du Code civil énonce que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La purge est donc une offre ferme : si le fermier accepte dans les formes et délais, la vente est formée aux conditions notifiées, bouquet et rente compris, et le tiers candidat est écarté. La Cour de cassation l’a rappelé le 16 avril 2026 à propos d’une vente complexe : la notification purge le droit en proposant au preneur de se substituer à l’acquéreur « aux conditions communiquées », et le preneur qui n’accepte pas est réputé avoir renoncé (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587). Pour le vendeur en viager, chaque ligne de la notification compte : le fermier qui accepte devient l’acquéreur en viager, tenu de verser le bouquet puis de servir la rente jusqu’au décès du vendeur, exactement comme le tiers l’aurait été.
Le délai de réponse est couperet. L’article L. 412-8 dispose que « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués », et que sa réponse doit parvenir au bailleur dans ce délai « à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption » (article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime). Deux mois à compter de la réception, réponse dans les mêmes formes, parvenue au bailleur : le fermier qui répond au 61e jour, qui répond par simple lettre alors qu’il a été notifié par acte d’huissier, ou dont la réponse se perd, est forclos. En viager, ces deux mois servent aussi à faire chiffrer l’opération : capacité à payer le bouquet, coût de la rente viagère compte tenu de l’âge du vendeur, financement bancaire d’un bien dont la valeur occupée est décotée. Le fermier sollicite son banquier dès réception de la notification, car une acceptation sans financement exposerait à la nullité de plein droit de la déclaration de préemption si l’acte authentique n’est pas réalisé dans les deux mois de la réponse, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet.
Le vendeur n’est pas libre de modifier son offre en cours de route sans recommencer la purge. L’article L. 412-9 du même code prévoit que si, au cours du délai de deux mois, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, « il doit, par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption », et que « Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours ». En viager, la tentation est fréquente : baisser le bouquet pour attirer le tiers, relever la rente pour sécuriser ses vieux jours, ou l’inverse. Toute modification rouvre un délai de deux mois et quinze jours au profit du fermier. Et si la vente est finalement conclue avec le tiers à des conditions différentes de celles notifiées, la sanction tombe : l’article L. 412-10 du même code dispose que le tribunal paritaire, saisi par le preneur, « doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées », avec une prime au préempteur lésé : « sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix ». Le tiers qui a négocié un bouquet minoré en sous-main paie son rabais deux fois : il perd le bien, et le fermier l’obtient au prix minoré.
Un cas fréquent mérite un développement : le viager qui porte à la fois sur les terres louées et sur d’autres biens, maison d’habitation, bâtiments ou parcelles non louées. Le vendeur peut proposer une vente unique si l’ensemble constitue un tout indivisible, mais la Cour de cassation a verrouillé la notion le 16 avril 2026 : « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587). Dans cette affaire, des vignes louées et une parcelle donnée à la fille de la bailleresse avaient été notifiées en vente unique pour un prix global ; la Cour casse l’arrêt qui validait la purge globale, au visa des articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8, parce que les biens appartenaient à des propriétaires distincts. Pour une vente en viager, la conséquence est directe : si le bouquet et la rente couvrent d’un prix global des terres louées et des biens non loués, voire des biens d’un autre propriétaire indivisaire, le fermier peut faire annuler la vente et se faire déclarer acquéreur des seuls biens loués. Le notaire ventile donc le prix, bouquet et rente, entre les biens loués soumis à préemption et les autres, ou il prend le risque de la substitution partielle.
II. Préempter en viager et garder la terre : les obligations du fermier qui se substitue
A. Répondre dans les formes, réaliser l’acte et utiliser la déclaration du tiers
Le fermier qui reçoit la notification du notaire entre dans un calendrier impitoyable, et la première décision est financière avant d’être juridique. Accepter la préemption en viager, c’est accepter de verser le bouquet comptant puis de servir la rente viagère, potentiellement pendant de longues années si le vendeur est jeune, avec l’indexation notifiée. Le fermier fait chiffrer par son banquier le coût total de l’opération, bouquet plus capital constitutif de la rente, et compare avec la valeur de l’exploitation : préempter à tout prix pour bloquer un tiers, puis se trouver incapable de servir la rente, conduit à la revente forcée ou aux poursuites du vendeur impayé. La subrogation familiale prévue à l’article L. 412-5 offre une porte de sortie élégante : le fermier préempte pour son conjoint participant à l’exploitation ou pour un descendant qualifié, qui portera durablement la rente et l’exploitation. Cette décision doit être prise avant la réponse, car c’est l’identité du préempteur qui figure dans l’acceptation notifiée.
La réponse elle-même obéit à un formalisme strict. Elle part dans les mêmes formes que la notification, elle parvient au bailleur dans les deux mois de la réception, elle indique les nom et domicile de la personne qui exerce le droit, et tout écart expose à la forclusion. Puis l’article L. 412-8 accorde au préempteur « un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique », faute de quoi sa déclaration est nulle de plein droit après mise en demeure par acte d’huissier restée quinze jours sans effet (article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime). En viager, l’acte authentique est plus lourd qu’une vente au comptant : il stipule le bouquet, la rente, son indexation, les garanties de paiement comme le privilège du vendeur, et le notaire doit publier l’acte. Le fermier mandate son notaire dès l’acceptation et cale la signature dans le délai, car le tiers évincé guette le dépassement pour demander la nullité de la préemption.
Le tiers candidat n’est pas sans armes pendant le délai de purge. L’article L. 412-8 lui permet de joindre à la notification « une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée » (article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime), que le notaire communique au preneur dans les mêmes formes. Le fermier qui renonce à préempter n’est donc pas nécessairement exposé au congé-reprise du nouveau bailleur : il peut « se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période » (article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime). En viager, où l’acquéreur est souvent un investisseur qui n’exploitera jamais lui-même, cette déclaration vaut de l’or : le fermier qui ne peut pas financer le bouquet et la rente sécurise au moins son bail contre une reprise rapide, et il exigera que l’engagement de non-reprise figure dans la notification avant de renoncer. Symétriquement, le tiers qui veut acheter en viager des terres louées a intérêt à souscrire largement cette déclaration, car un fermier rassuré sur son bail renonce plus facilement à une préemption qu’il aurait exercée par crainte d’être évincé.
B. Servir la rente, exploiter personnellement neuf ans, et agir vite en cas de purge manquée
Le préempteur en viager cumule deux fardeaux : payer comme un acquéreur et exploiter comme un fermier. L’article L. 412-12 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », c’est-à-dire l’exploitation personnelle et continue du fonds, et qu’« A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires », avec une prescription couperet : l’évincé « est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années ». Concrètement, le fermier qui a préempté en viager puis cesse d’exploiter, sous-loue sans autorisation, ou laisse dépérir le fonds s’expose pendant neuf ans à une action en dommages-intérêts de l’acquéreur évincé devant le tribunal paritaire. Et le service de la rente ne s’interrompt pas pour autant : le vendeur en viager, devenu ex-bailleur, reste créancier de la rente jusqu’à son décès, avec les garanties stipulées à l’acte. Le contentieux type oppose donc le préempteur à deux adversaires successifs : le vendeur s’il cesse de payer la rente, l’évincé s’il cesse d’exploiter. La parade consiste à ne préempter que ce que l’on peut durablement assumer, financement de la rente et charge d’exploitation réunis, et à documenter chaque année l’exploitation personnelle : déclarations de surfaces, factures, attestations.
À l’inverse, le fermier dont le droit a été contourné dispose d’une action redoutable, à condition d’agir vite. Quand le bailleur vend sans purger, vend avant l’expiration du délai, vend à des conditions différentes, ou exige du préempteur des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir — par exemple un bouquet brutalement majoré par rapport au prix du marché pour décourager le fermier — l’article L. 412-10 impose au tribunal paritaire d’annuler la vente et de déclarer le preneur acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, avec le bénéfice du prix inférieur pratiqué en sous-main. L’article L. 412-12 ouvre en outre au preneur, « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu », une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant le tribunal paritaire « dans un délai de six mois » (article L. 412-12 du Code rural et de la pêche maritime). Six mois pour agir en nullité : le fermier qui apprend tardivement la vente en viager conclue dans son dos fait constater la fraude, réunit la preuve de l’absence de purge — le notaire instrumentaire est le premier témoin — et saisit le tribunal paritaire sans attendre, car le délai court et la forclusion ne pardonne pas plus au preneur lésé qu’au préempteur négligent. La Cour de cassation veille strictement à la régularité de la purge : le 16 avril 2026, elle a cassé l’arrêt qui validait une purge globale sur des biens de propriétaires distincts, rappelant que la préemption, droit d’ordre public, ne se purge que parcelle par parcelle et propriétaire par propriétaire (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587). En viager comme au comptant, une purge irrégulière ne purge rien.
Conclusion
La vente en viager des terres louées n’est ni interdite ni affranchie de la préemption : c’est une vente à titre onéreux dont le prix se paie en deux temps, et tout le régime de la purge s’y applique, bouquet et rente compris. Le vendeur notifie par notaire le bouquet, la rente, son indexation et toutes les modalités, ventile le prix si la vente mêle biens loués et biens non loués, et s’abstient de modifier ses prétentions sans recommencer la purge avec quinze jours de plus. Le fermier vérifie ses trois ans et son exploitation personnelle, chiffre le bouquet et la rente avant d’accepter, répond dans les mêmes formes sous deux mois, réalise l’acte authentique dans les deux mois suivants, puis exploite personnellement neuf ans en servant la rente. Chacun de ces verrous a sa sanction : forclusion du silencieux, nullité de la préemption non réitérée, substitution du preneur aux conditions notifiées, dommages-intérêts de l’évincé pendant neuf ans, nullité de la vente contournée sous six mois. Le viager ajoute une seule difficulté propre, l’aléa sur la durée de la rente, qui se résout par le financement et, le cas échéant, par la subrogation familiale. Pour le reste, la purge en viager obéit aux mêmes règles que toute purge, et les arrêts du printemps 2026 montrent que les juges les appliquent sans indulgence pour les montages approximatifs.
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