Votre locataire ne paie plus son loyer commercial depuis deux ou trois échéances, promet de régulariser, verse parfois une partie des sommes, puis cesse à nouveau de payer. Le prêt qui finance vos murs court toujours, les charges de copropriété et la taxe foncière restent dues, et chaque mois d’attente creuse votre trésorerie. Depuis la loi du 26 mai 2026, la situation a changé de manière concrète pour les bailleurs : le locataire qui demande au juge des délais et la suspension de la clause résolutoire doit désormais prouver qu’il peut payer et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Pour un bailleur rigoureux, cette réforme transforme un commandement de payer bien rédigé en un véritable levier de recouvrement, et parfois en moyen d’obtenir la restitution des locaux.
Le tribunal judiciaire de Paris l’a illustré le 3 juin 2026 dans un litige opposant une foncière à une société exploitant un commerce de bouche à Paris : après un commandement de payer de plus de 74 000 euros resté sans effet, le juge des référés avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, et le tribunal a ensuite rejeté les demandes tardives de délais du locataire tout en le condamnant au solde des indemnités d’occupation, aux frais de remise en état et à des dommages et intérêts pour procédure abusive. Ce dossier parisien montre ce qu’un bailleur peut obtenir quand la procédure est propre, chiffrée et menée sans retard, et ce qu’il risque de perdre quand le commandement est approximatif.
Cet article explique, côté bailleur, comment faire constater la résiliation d’un bail commercial pour loyers impayés et obtenir l’expulsion du locataire, depuis le commandement de payer jusqu’à l’exécution, en tenant compte de la réforme du 26 mai 2026, des défenses habituelles du preneur et des pratiques du tribunal judiciaire de Paris. Il s’adresse aux propriétaires de murs commerciaux, aux sociétés foncières familiales et aux commerçants qui louent une partie de leurs locaux, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs en France.
I. Faire constater la résiliation du bail commercial après un commandement de payer resté sans effet
La résiliation d’un bail commercial pour impayés ne tombe pas du ciel : elle résulte d’une clause du bail, d’un commandement délivré par commissaire de justice, d’un délai d’un mois laissé au locataire, puis d’une décision du juge qui constate que la clause est acquise. Chaque étape obéit à des règles strictes, et la réforme de 2026 a resserré l’étau autour du locataire qui ne paie plus le loyer courant.
A. Résilier le bail commercial par le bailleur : viser la clause résolutoire dans un commandement de payer régulier
La première question que pose un bailleur est simple : comment résilier un bail commercial quand le locataire ne paie plus. La réponse tient en grande partie dans le bail lui-même. La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou de défaut d’assurance. Le droit commun rappelle que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » (article 1225 du Code civil). Dans les baux commerciaux, cette clause ne produit toutefois effet que dans le cadre protecteur de l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le texte pose la règle de base, que tout bailleur doit connaître par coeur : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Autrement dit, sans commandement de payer délivré par commissaire de justice et resté sans effet pendant un mois, la clause ne joue pas, même si le bail la prévoit. Le même article ajoute une exigence de forme redoutable pour les bailleurs pressés : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Un commandement qui oublie de reproduire le délai d’un mois, qui vise une clause inexistante ou qui réclame des sommes fantaisistes expose le bailleur à une nullité et à des mois de procédure perdus.
En pratique, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit contenir : la référence exacte de la clause du bail, le décompte précis des sommes dues en principal (loyers, charges, taxes récupérables), la mention expresse du délai d’un mois laissé au locataire pour payer, et l’avertissement que la clause sera acquise à défaut de paiement. Le droit commun renforce cette exigence de précision : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un simple courrier recommandé ou une relance par courriel ne suffit donc jamais à faire jouer la clause, même si les impayés sont certains.
Le décompte mérite une vigilance particulière. Dans l’affaire parisienne jugée le 3 juin 2026, le commandement réclamait 74 500,78 euros d’arriéré arrêté au 1er février 2024, dont plus de 53 000 euros de rappels de loyers résultant d’une fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Ce type de décompte mixte (loyers courants impayés et rappels issus d’une décision de fixation du loyer) est fréquent et fragile : le locataire conteste le rappel, soutient que les sommes ne sont pas liquides, et demande la nullité du commandement. Pour limiter ce risque, le bailleur distingue dans le décompte les loyers échus et non payés, les charges et accessoires, et les rappels issus d’une décision de justice en joignant cette décision au dossier. Les sommes manifestement contestables ne doivent pas gonfler artificiellement le commandement : un commandement excessif mais partiellement justifié reste valable pour la partie justifiée, mais un commandement totalement fantaisiste discrédite la procédure et nourrit la demande de délais du preneur.
Le bailleur vérifie aussi que le bail est bien un bail commercial soumis au statut : la règle des neuf ans (« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. », article L. 145-4 du Code de commerce) et l’ordre public du statut (« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 . ») signifient qu’on ne peut pas contourner la procédure du commandement par une clause expéditive. Si le contrat ne contient aucune clause résolutoire, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du droit commun (« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »), ce qui suppose de démontrer une inexécution suffisamment grave et prend davantage de temps.
Enfin, le bailleur agit de bonne foi pendant toute la phase amiable : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » (article 1104 du Code civil). Concrètement, cela signifie relancer le locataire avant le commandement, proposer un échéancier réaliste quand la difficulté semble passagère, et conserver les preuves de ces démarches. Un bailleur qui délivre un commandement le lendemain du premier impayé, sans relance ni échange, ne viole pas la loi, mais il offre au juge une image de précipitation que le locataire exploitera pour obtenir des délais. À l’inverse, un dossier montrant deux relances écrites, un rendez-vous manqué par le locataire et un échéancier non respecté rend la demande d’expulsion bien plus audible.
B. Obtenir l’expulsion du locataire commercial à Paris : assigner en référé après le mois infructueux et viser l’indemnité d’occupation
Quand le mois suivant le commandement s’est écoulé sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise de plein droit, mais le bailleur ne peut pas changer les serrures ni couper les fluides : il doit saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation. À Paris, la voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris. Le texte qui fonde ce recours dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire […] peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » (article 834 du Code de procédure civile). En matière de clause résolutoire acquise, le juge des référés constate la résiliation, ordonne l’expulsion et condamne provisionnellement au paiement de l’arriéré.
L’assignation doit être délivrée rapidement après l’expiration du délai d’un mois : chaque semaine perdue est un mois de loyer supplémentaire difficile à recouvrer. Elle demande au juge de constater l’acquisition de la clause à la date du mois suivant le commandement, d’ordonner l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, de fixer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré des charges jusqu’à la libération effective, et de condamner le locataire à payer l’arriéré à titre provisionnel. Dans l’affaire des Batignolles, la bailleresse avait fait assigner en référé le 27 mars 2024 après un commandement du 9 février 2024, et l’ordonnance du 8 juillet 2024 avait constaté l’acquisition de la clause au 9 mars 2024, débouté le locataire de ses demandes de délais et ordonné l’expulsion avec indemnité d’occupation provisionnelle.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs points pratiques méritent l’attention. D’abord, le locataire assigné en référé demande presque toujours des délais de paiement et la suspension de la clause : depuis la réforme du 26 mai 2026, le bailleur répond en exigeant la preuve de la capacité à payer et la justification de la reprise du loyer courant avant la première audience. Ensuite, l’expulsion d’un local commercial n’est pas soumise à la trêve hivernale applicable aux logements, mais elle suppose toujours un commandement de quitter les lieux après la décision, puis, en cas de résistance, une demande de concours de la force publique auprès du préfet : à Paris, ces démarches prennent plusieurs semaines et doivent être anticipées. Enfin, le bailleur parisien joint systématiquement le bail complet, le décompte certifié par son expert-comptable, le commandement avec ses mentions, les relances, les relevés bancaires montrant l’absence de versements, et l’attestation de son propre emprunt immobilier pour établir son préjudice de trésorerie.
La réforme de 2026 joue ici pleinement en faveur du bailleur diligent : le nouveau dernier alinéa de l’article L. 145-41 dispose que « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Le bailleur qui constate que le locataire n’a rien versé depuis le commandement, ou seulement des acomptes symboliques, le souligne dans ses conclusions et demande au juge de tirer les conséquences de l’absence de reprise du loyer courant. Le débat ne porte plus sur les difficultés du commerce, mais sur les relevés bancaires et les justificatifs de paiement : un terrain bien plus favorable au propriétaire impayé.
II. Sécuriser l’argent après la résiliation : arriéré, indemnité d’occupation et défenses du locataire
Obtenir la résiliation et l’expulsion ne suffit pas : le bailleur doit recouvrer des sommes parfois considérables et résister aux défenses que le locataire ne manquera pas de soulever, de la nullité du commandement à l’ouverture d’une procédure collective. Cette seconde phase se gagne par le chiffrage et l’anticipation.
A. Expulsion du bail commercial et loyers impayés : chiffrer l’arriéré, l’indemnité d’occupation et la clause pénale pour les recouvrer
Après la résiliation, trois masses de sommes coexistent : l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’à la date d’acquisition de la clause, l’indemnité d’occupation due depuis cette date jusqu’à la libération effective des lieux, et éventuellement la clause pénale prévue au bail. L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer, mais une dette de l’occupant sans droit ni titre : son montant est fixé par le juge, souvent au niveau du dernier loyer contractuel augmenté des charges, parfois majoré pour tenir compte de la privation de jouissance. Dans le jugement parisien du 3 juin 2026, le tribunal a condamné la société exploitante à payer plus de 22 000 euros de solde d’indemnités d’occupation pour la période postérieure à la résiliation, plus de 7 300 euros de frais de sécurisation, dératisation, débarras et remise en état, 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5 000 euros au titre de l’article 700, avec capitalisation des intérêts. Ce niveau de détail montre ce qu’un bailleur bien documenté peut obtenir au-delà du simple arriéré.
Le chiffrage commence dès le commandement : un tableau mois par mois des loyers appelés, des paiements reçus et des soldes, arrêté à la date du commandement, puis actualisé à la date de l’assignation et à la date de l’audience. Les charges et taxes récupérables sont justifiées par les décomptes annuels et les avis d’imposition. La clause pénale, souvent fixée à 10 % des sommes dues, n’est acquise que si le bail la prévoit et si le juge la maintient : il peut la modérer quand elle est manifestement excessive, ou la confirmer quand le comportement du locataire révèle une résistance abusive. Le bailleur demande aussi les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, et une indemnité de procédure. Chaque poste est prouvé par une pièce : sans pièce, le juge des référés, qui ne statue qu’en provision, renvoie le poste contesté au juge du fond, ce qui retarde le recouvrement de plusieurs mois.
Pour recouvrer effectivement, le bailleur ne se contente pas d’une décision : il fait pratiquer des saisies conservatoires dès le début du litige quand il craint l’insolvabilité du locataire (saisie conservatoire de créances entre les mains de la banque du locataire, comme dans le dossier parisien où une saisie de près de 75 000 euros avait été pratiquée), puis convertit ces mesures en saisies d’exécution après le titre. Il déclare sa créance sans retard si le locataire ouvre une procédure collective, en distinguant les créances antérieures (à déclarer au passif) et les créances postérieures nées de l’occupation (susceptibles d’un traitement préférentiel). Il actionne enfin les garanties : caution du dirigeant, garantie bancaire à première demande, dépôt de garantie conservé et imputé sur les dernières sommes dues. Un bailleur qui attend la fin du procès pour envisager l’exécution découvre souvent une société vidée de sa trésorerie : la saisie conservatoire précoce, autorisée sur requête quand la créance paraît fondée et le recouvrement menacé, est l’arme la plus rentable du dossier.
B. Contester un commandement de payer et demander des délais de grâce : les défenses du locataire que le bailleur doit neutraliser
Le locataire menacé d’expulsion dispose de quatre lignes de défense que le bailleur anticipe dès la rédaction du commandement. La première est la nullité du commandement : omission de la mention du délai d’un mois, vise d’une clause inexistante, décompte incompréhensible ou commandement délivré à une adresse erronée. La parade consiste à faire relire le projet de commandement par le conseil avant sa délivrance, à vérifier l’adresse du siège et de l’établissement, et à annexer le décompte détaillé. La seconde défense est la contestation des sommes : rappel de loyer issu d’une révision ou d’une fixation judiciaire, indexation litigieuse, charges non justifiées. La parade consiste à isoler dans le commandement les loyers courants certains des postes discutables, et à être en mesure de justifier chaque euro devant le juge avec le bail, les avenants, les décisions de fixation et les décomptes de charges.
La troisième défense est la demande de délais de grâce et de suspension de la clause sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, qui prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Avant la réforme, cette demande prospérait souvent sur la seule bonne foi et les difficultés passagères. Depuis la loi du 26 mai 2026, le bailleur s’oppose à la suspension en démontrant deux manquements cumulatifs : l’absence de preuve de la capacité à apurer la dette et l’absence de reprise du loyer courant avant la première audience. Il produit les relevés bancaires du locataire quand il les détient, relève l’absence de tout versement depuis le commandement, et souligne les contradictions entre le prévisionnel optimiste et la trésorerie réelle. Le jugement parisien du 3 juin 2026 en donne l’illustration : « DÉBOUTE la société AUX DELICES DES BATIGNOLLES de ses demandes de délais de paiement rétroactifs à effet du 10 décembre 2024, de suspension des effets de la clause résolutoire, d’autorisation de réintégration des lieux loués » (tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre, 2e section, 3 juin 2026, n° RG 26/00527).
La quatrième défense, la plus redoutable, est l’ouverture d’une procédure collective par le locataire entre le commandement et l’audience. Le jugement d’ouverture gèle les poursuites : « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers […] tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. » (article L. 622-21 du Code de commerce). Le bailleur qui apprend l’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation doit immédiatement déclarer sa créance, vérifier si la clause était déjà acquise avant le jugement d’ouverture (auquel cas l’administrateur peut choisir de poursuivre le bail en payant le loyer courant), et cesser toute mesure d’exécution nouvelle. C’est pourquoi la rapidité entre le commandement et l’assignation est vitale : un mois gagné avant l’ouverture de la procédure peut changer l’issue du dossier.
Enfin, le bailleur garde en réserve l’enseignement de la Cour de cassation du 26 octobre 2023 : « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). Autrement dit, quand le juge a accordé un échéancier et que le locataire ne le respecte pas, la clause est définitivement acquise et le locataire ne peut plus obtenir sa réintégration en invoquant la bonne foi du bailleur, même pour un solde minime. Pour le bailleur, cela signifie qu’un échéancier accordé n’est pas une faiblesse : c’est un piège qui se referme si le locataire manque une échéance. Il fait donc constater chaque impayé d’échéancier par huissier et saisit aussitôt le juge pour faire jouer définitivement la clause.
Si votre situation est l’inverse, celle du locataire qui vient de recevoir le commandement, notre dossier consacré aux moyens de sauver le bail depuis la réforme du 26 mai 2026 (Bail commercial impayé : sauver votre bail face à la clause résolutoire depuis la réforme du 26 mai 2026) expose l’autre versant du contentieux et les pièces à réunir en urgence pendant le mois du commandement.
Conclusion
Depuis la réforme du 26 mai 2026, le bailleur d’un local commercial impayé n’est plus condamné à subir des demandes de délais purement dilatoires : un commandement de payer régulier, un décompte précis, une assignation rapide en référé et une opposition ferme aux suspensions non justifiées par la reprise du loyer courant permettent de faire constater la résiliation, d’obtenir l’expulsion et de recouvrer l’arriéré et l’indemnité d’occupation. Le dossier parisien du 3 juin 2026 le confirme : la rigueur procédurale paie, jusque dans les dommages et intérêts pour procédure abusive. La contrepartie de cette efficacité retrouvée est une exigence de forme totale : mention du délai d’un mois, décompte justifié, bonne foi documentée et exécution sans geste interdit. Un mois d’impayés se traite en jours, pas en trimestres : faites relire votre commandement avant sa délivrance, assignez dès l’expiration du délai, sécurisez les sommes par une saisie conservatoire et déclarez sans attendre en cas de procédure collective du locataire.
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