De retour de vacances, des propriétaires découvrent un soir de septembre que la serrure de leur appartement parisien a été changée et que des inconnus y vivent. À Paris et en Île-de-France, où des logements restent vides entre deux locations ou après une succession, cette scène se répète chaque année à la rentrée. La première réaction est souvent la colère, parfois la tentation de forcer la porte. Les deux réflexes sont mauvais conseillers. Le droit a beaucoup évolué : depuis la loi du 27 juillet 2023, la procédure administrative permet au préfet d’ordonner l’évacuation sans passer par un procès, et le Sénat a adopté le 20 janvier 2026, en première lecture, une proposition de loi qui simplifie encore le dispositif. Mais chaque étape obéit à des conditions strictes, et une erreur de procédure fait perdre des mois. Voici, concrètement, comment faire expulser des squatteurs à Paris en 2026, quels papiers réunir, dans quels délais le préfet agit, quand saisir le juge des référés et comment obtenir réparation.
I. Logement squatté : porter plainte et saisir le préfet pour une expulsion en quelques jours
A. Squat à Paris : quels papiers réunir avant de saisir le préfet (plainte, titre de propriété, constat)
Le squat ne se confond avec aucune autre situation. L’article 315-1 du code pénal punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. » Le même texte ajoute : « Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Quand le local constitue le domicile du propriétaire, même s’il n’y réside pas au quotidien, l’article 226-4 du code pénal s’applique : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Et la loi précise : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Une résidence secondaire, un logement vacant meublé, un appartement en attente de relocation après un congé : tous ces biens entrent donc dans la protection pénale, dès lors que des meubles du propriétaire s’y trouvent.
En revanche, le locataire qui reste dans les lieux après la fin de son bail n’est pas un squatteur, pas plus que la personne hébergée gratuitement qui refuse de partir. Ces cas relèvent du juge judiciaire et jamais de la procédure préfectorale. Cette distinction commande tout le dossier : avant d’agir, le propriétaire doit établir qu’il n’a jamais existé de bail ni d’autorisation d’occuper. À Paris, les tentatives d’occupants qui exhibent de faux contrats de location sont fréquentes ; c’est précisément pour déjouer ces montages que la loi exige des preuves solides dès le départ.
Trois pièces sont exigées pour saisir le préfet. D’abord, le dépôt de plainte pour violation de domicile ou pour introduction et maintien illicite, au commissariat ou auprès du procureur de la République. Ensuite, la preuve du droit de propriété ou du droit à disposer du logement : titre de propriété, avis d’imposition, factures d’énergie ou de charges au nom du demandeur. Quand le propriétaire ne peut pas entrer dans son propre logement pour récupérer ces documents, le préfet dispose d’un délai de 72 heures pour interroger l’administration fiscale et établir à qui appartient le bien. Enfin, le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. En pratique parisienne, la police se déplace rarement pour ce constat ; le passage par un commissaire de justice, qui dresse un procès-verbal d’occupation, reste la voie la plus sûre. Ce constat décrit l’état des lieux, l’identité des occupants quand elle peut être établie et l’absence de tout droit d’occupation. Sans ces trois éléments, la demande au préfet est incomplète et l’instruction ne démarre pas.
À ce stade, beaucoup de propriétaires commettent l’erreur irréparable : changer eux-mêmes les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou faire intervenir des proches pour déloger les occupants. La loi punit l’expulsion réalisée sans titre : le propriétaire qui se fait justice lui-même encourt trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, en plus des dommages et intérêts dus aux occupants. Chaque acte de contrainte retourne le dossier contre son auteur et ruine la procédure régulière engagée par ailleurs. La seule attitude qui protège le propriétaire consiste à ne jamais toucher aux lieux et à faire établir chaque fait par écrit, par des professionnels.
B. Mise en demeure du préfet : dans quel délai les squatteurs sont-ils évacués du logement
Une fois le dossier complet, le propriétaire ou son avocat adresse au préfet une demande d’évacuation forcée sur le fondement de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007. À Paris, destinataire de la demande : la préfecture de police, compétente pour les mesures d’évacuation dans la capitale ; dans les autres départements d’Île-de-France, le préfet du département. Le représentant de l’État statue dans un délai de 48 heures à compter de la réception d’une demande complète. S’il fait droit à la demande, il met en demeure les occupants de quitter les lieux : le délai d’exécution ne peut pas être inférieur à 24 heures lorsque le local constitue le domicile du demandeur, et il est porté à sept jours pour les autres locaux. La mise en demeure est notifiée aux occupants et au demandeur, affichée en mairie et sur les lieux. Si les occupants restent malgré la mise en demeure, le préfet fait procéder à l’évacuation forcée, sans qu’aucun recours au juge soit nécessaire. C’est cette rapidité qui distingue la voie administrative de la voie judiciaire : en théorie, un propriétaire diligent récupère son bien en une à deux semaines.
Le préfet peut toutefois refuser, et son refus doit être motivé et notifié sans délai. Deux motifs sont admis : la demande ne remplit pas les conditions légales, ou un motif impérieux d’intérêt général s’y oppose. Avant de décider, le préfet doit prendre en compte la situation personnelle et familiale des occupants, et les services examinent les possibilités d’hébergement ou de relogement quand des publics vulnérables, notamment des mineurs, sont concernés. Le choix du délai d’exécution peut en tenir compte, sans pour autant faire obstacle à l’évacuation dans un délai raisonnable. En pratique, les refus opposés à Paris visent souvent des dossiers où l’introduction frauduleuse n’est pas démontrée : serrure changée sans trace d’effraction, occupants munis de documents d’apparence locative, doute sur l’existence d’une autorisation donnée puis retirée. D’où l’importance du constat initial par commissaire de justice, qui fige la matérialité des faits.
Quand le préfet refuse ou garde le silence, le propriétaire n’est pas démuni. Le refus peut être contesté devant le juge administratif en référé, et l’État peut voir sa responsabilité engagée si le refus d’évacuer ou de prêter le concours de la force publique cause un préjudice. La demande indemnitaire préalable adressée au préfet ouvre la voie du recours devant le tribunal administratif de Paris pour le préjudice subi, par exemple la perte de loyers pendant la période d’occupation. Cette action contre l’État ne remplace pas l’expulsion elle-même : en parallèle, la voie judiciaire devant le juge civil reste toujours ouverte, et c’est elle qui tranche définitivement les droits.
Précision utile pour les propriétaires parisiens : la procédure administrative vise l’occupation frauduleuse du domicile et des locaux d’habitation. Les locaux commerciaux, agricoles ou professionnels relèvent aujourd’hui du juge, sauf évolution législative à venir. De même, l’occupant qui est entré légalement dans les lieux, par exemple un locataire de courte durée qui se maintient après la fin convenue, ne relève pas de la procédure préfectorale : le préfet considère que l’élément d’introduction frauduleuse fait défaut. Ces dossiers dits de zone grise, fréquents avec les locations de courte durée, imposent la saisine du juge des contentieux de la protection. Identifier dès le premier rendez-vous la bonne voie évite des mois de procédure engagée dans la mauvaise direction.
II. Le préfet refuse ou le squat est contesté : saisir le juge et obtenir réparation
A. Juge des référés : faire expulser les occupants sans droit ni titre et obtenir une indemnité d’occupation
Quand la voie préfectorale est fermée ou a échoué, le juge des référés statue vite. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’occupation sans droit ni titre constitue par elle-même ce trouble. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans une ordonnance de référé du 16 août 2024 (RG 24/05502) : « Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. » Puis, visant l’article 544 du code civil selon lequel « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », le juge parisien a tranché : « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. » (TJ Paris, ord. réf., 16 août 2024, RG 24/05502). Dans cette affaire, les occupants ne justifiaient d’aucun contrat de location et le propriétaire n’avait jamais consenti à l’occupation, ce qui caractérisait de manière non sérieusement contestable le trouble. Le juge a ordonné à chaque occupant et à tous occupants de leur chef de libérer les lieux dès la signification de la décision, et a fait communiquer l’ordonnance au préfet de Paris pour l’exécution.
La Cour de cassation confirme cette lecture. Dans un arrêt du 9 janvier 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-19.335, rejet), elle a jugé : « Ayant retenu qu’en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, M. [C] causait à la SCI propriétaire un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre fin en ordonnant l’expulsion, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision. » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-19.335). Cet arrêt apporte deux enseignements aux propriétaires. D’abord, le maintien sans droit ni titre suffit à caractériser le trouble, sans que le juge ait à mener une recherche supplémentaire sur les circonstances de l’occupation. Ensuite, le juge des référés peut condamner l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel, dans la limite du montant non sérieusement contestable de la créance : la valeur locative du bien, souverainement évaluée, sert de base au calcul. Concrètement, le propriétaire d’un appartement parisien occupé illicitement pendant huit mois peut obtenir en référé une provision correspondant à huit mois de valeur locative, puis faire trancher le solde au fond. L’indemnité court jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés.
La procédure en référé suit un chemin balisé. L’avocat fait délivrer une assignation par commissaire de justice aux occupants identifiés ; quand leur identité est inconnue, une requête préalable permet au juge d’autoriser le commissaire à pénétrer dans les lieux, au besoin avec la force publique, pour constater et identifier. À l’audience, rapprochée, le juge vérifie le titre de propriété, l’absence de bail et la réalité de l’occupation. L’ordonnance d’expulsion est exécutoire. Vient ensuite le commandement d’avoir à libérer les locaux, car « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). S’ouvre alors le délai de deux mois qui suit le commandement : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai ne s’applique pas quand le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou son entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : dans un dossier de squat documenté, l’avocat demande systématiquement au juge de le réduire ou de le supprimer, et les juges parisiens y font droit lorsque le constat initial établit l’effraction.
Deux protections profitent en principe aux occupants expulsés mais pas aux squatteurs. D’abord, la trêve hivernale : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Mais le même article prévoit que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Un squatteur expulsé d’un domicile peut donc être évacué en plein hiver. Ensuite, le maintien post-commandement est lui-même sanctionné : « Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d’amende » (article 315-2 du code pénal). L’occupant qui ignore le commandement s’expose donc à une condamnation pénale en plus de l’expulsion forcée.
À Paris, la saisine se fait devant le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection statuant en référé pour les litiges d’occupation. Le dossier doit comporter le titre de propriété, la plainte, le constat du commissaire de justice, les photos et, si possible, les factures prouvant que le logement contient des meubles du propriétaire. Quand le bien appartient à une indivision successorale ou à une SCI familiale, chaque document d’identité des demandeurs et l’extrait Kbis ou l’acte de notaire complètent utilement le dossier. Un dossier complet obtient une date d’audience en quelques semaines ; un dossier approximatif s’enlise dans les renvois. Le coût de la procédure — assignation, constats, honoraires — peut ensuite être réclamé aux occupants au titre des dépens et de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Dégradations, loyers perdus, frais de remise en état : chaque préjudice chiffré et justifié par facture ou devis entre dans la réparation.
B. Squatteurs : quelles peines, quels recours et que change la réforme votée par le Sénat en 2026
Le volet pénal ne doit pas être négligé, car il fait pression sur les occupants et protège le propriétaire. L’introduction et le maintien frauduleux dans un domicile exposent à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. L’introduction et le maintien dans tout local d’habitation, commercial, agricole ou professionnel exposent à deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Le maintien plus de deux mois après un commandement régulier expose à 7 500 euros d’amende. Les complices — fournisseurs de faux baux, intermédiaires qui monnayent l’accès au logement, aides logistiques — sont également poursuivis. À l’inverse, rappelons-le, le propriétaire qui expulse par la force encourt lui-même trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende : la plainte du propriétaire ne l’autorise jamais à se substituer à la force publique. Déposer plainte rapidement présente un double intérêt : déclencher l’enquête qui établira l’effraction et les complicités, et constituer la pièce indispensable de la demande au préfet.
L’actualité législative de 2026 change la donne, même si elle n’est pas encore applicable. Le 20 janvier 2026, le Sénat a adopté en première lecture, par 230 voix contre 102, une proposition de loi portant notamment sur l’occupation illicite (texte n° 171, article 8), dans le cadre d’un texte plus large sur l’habitat et l’offre de logements. Le texte reste à examiner par l’Assemblée nationale puis à promulguer : en septembre 2026, il ne s’applique pas encore, et les propriétaires doivent agir sur le fondement du droit en vigueur. Mais son contenu éclaire la stratégie des dossiers en cours. D’abord, l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 serait modifié : la condition cumulative deviendrait alternative, de sorte qu’une introduction frauduleuse ou un maintien irrégulier suffirait à ouvrir la procédure préfectorale (proposition de loi n° 171, article 8). Ensuite, le champ du dispositif serait étendu aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel, et le texte parlerait de local plutôt que de logement : les commerces et bureaux occupés illicitement bénéficieraient donc de la voie rapide. Enfin, l’article 226-4 du code pénal viserait non plus la seule introduction mais aussi le maintien, ce qui lèverait les discussions sur la preuve de l’effraction initiale quand la serrure a été changée proprement.
Cette réforme maintiendrait une exclusion claire : la procédure accélérée ne s’appliquerait pas à l’occupant qui est ou a été titulaire d’un bail d’habitation sur le local concerné. Locataires restés après l’expiration du bail et occupants entrés légalement puis maintenus, notamment après une location de courte durée, resteraient soumis au juge judiciaire. Pour les propriétaires parisiens qui louent en meublé touristique, le message est double : durcir les contrôles à l’entrée et à la sortie, état des lieux contradictoires et relevés de compteurs, et agir dès le premier jour de maintien indu par la voie judiciaire, sans attendre que la situation se fige. Chaque semaine perdue complique la preuve et allonge l’occupation.
En pratique francilienne, trois réflexes protègent durablement le bien. Premièrement, sécuriser les périodes de vacance : visite régulière du logement entre deux locations, relevé des compteurs, alarme ou voisin vigilant, courrier du syndic signalant toute présence anormale dans les parties communes. Deuxièmement, réagir dans les quarante-huit heures suivant la découverte : plainte, constat de commissaire de justice, demande au préfet. La fraîcheur des faits facilite la démonstration de l’effraction et l’obtention de la mise en demeure. Troisièmement, chiffrer le préjudice dès le premier jour : valeur locative mensuelle du bien, frais de procédure, coût des dégradations constatées par expert ou par devis d’artisan. Ce chiffrage alimente à la fois la demande d’indemnité d’occupation en référé et l’action en réparation au fond, et il fonde le recours contre l’État si le concours de la force publique est refusé.
Conclusion
Un logement squatté à Paris se récupère vite quand le propriétaire respecte l’ordre des opérations : plainte immédiate, preuve du droit de propriété, constat de commissaire de justice, demande au préfet dans les jours qui suivent la découverte. La procédure administrative, jugée en 48 heures et exécutée après une mise en demeure d’au moins 24 heures pour le domicile, reste la voie la plus rapide. Quand elle échoue, le juge des référés ordonne l’expulsion en retenant le trouble manifestement illicite et alloue une provision sur l’indemnité d’occupation, comme l’ont confirmé la Cour de cassation le 9 janvier 2025 et le tribunal judiciaire de Paris le 16 août 2024. Ni le délai de deux mois après commandement ni la trêve hivernale ne protègent l’occupant entré par effraction ou manœuvres dans le domicile d’autrui. La réforme adoptée par le Sénat le 20 janvier 2026 élargira encore la procédure accélérée une fois promulguée, mais le droit en vigueur suffit déjà à agir. La seule faute qui coûte vraiment cher reste l’expulsion réalisée par ses propres moyens : elle expose le propriétaire à des poursuites et anéantit ses recours. Face à un squat, la vitesse appartient à celui qui fait établir les faits par écrit dès le premier jour.
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