Votre bail a été signé avec un diagnostic de performance énergétique classé D, puis un second diagnostic annonce un classement G. Ou vous occupez déjà un logement énergivore et votre bailleur refuse de réaliser des travaux. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et la rentrée 2026 confirme que ce calendrier produit un contentieux nourri : le 17 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a tranché un litige opposant des locataires parisiens à leur bailleresse et au diagnostiqueur qui avait classé D un logement en réalité classé G, tandis que le tribunal judiciaire de Laval, le 7 juillet 2025, a condamné un diagnostiqueur et son assureur pour un DPE erroné classant D une maison qui relevait de la classe E. Le 8 janvier 2026, le tribunal de proximité de Calais a ordonné sous astreinte des travaux de remise en état dans un logement dégradé, tout en rejetant les demandes de remboursement et de suspension du loyer. Cet article expose, à partir de ces décisions lues intégralement et des textes en vigueur vérifiés à la date du 21 septembre 2026, ce que l’interdiction de louer un logement G change pour un bail en cours, comment réagir face à un DPE faux ou trop favorable, et comment contraindre un bailleur à réaliser les travaux sans commettre l’erreur qui fait perdre les procès, à savoir suspendre seul le paiement du loyer.
I. Logement classé G loué : ce que l’interdiction de louer change pour votre bail en cours
A. DPE G, indécence énergétique et loyer : les règles applicables en 2026
L’État interdit progressivement la location des passoires thermiques selon un calendrier désormais entré dans sa phase opérationnelle : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028 et les logements classés E à compter de 2034. L’étape suivante inscrite dans le code de la construction et de l’habitation est explicite : À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1
(CCH, art. L173-2). Le même article organise une transition pour certaines copropriétés en difficulté, avec une application reportée au 1er janvier 2033 dans les cas qu’il énumère, et impose que l’obligation soit mentionnée dans les publicités, les actes de vente et les baux. Concrètement, un bailleur qui remet en location un logement G après le 1er janvier 2025 prend un risque juridique direct, et un locataire déjà en place dans un tel logement dispose de leviers que les juridictions commencent à préciser décision après décision.
La classification elle-même est définie par la loi : Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre
, la catégorie G désignant les logements Extrêmement peu performants
(CCH, art. L173-1-1). Le diagnostic de performance énergétique est le document pivot de tout le dispositif : Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre
(CCH, art. L126-26). Ce diagnostic comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation
et est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic
. Le propriétaire qui propose son bien à la location doit le tenir à disposition des candidats : Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire
(CCH, art. L126-28). Le diagnostiqueur n’est pas un intervenant ordinaire : les diagnostics sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés
, laquelle est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions
et ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance
(CCH, art. L271-6). Ces trois garanties, compétence, assurance et indépendance, fondent les actions en responsabilité engagées contre les diagnostiqueurs lorsque le DPE se révèle faux, comme l’illustrent les deux jugements de juillet 2025 analysés dans la seconde sous-partie.
Le point que beaucoup de locataires ignorent concerne le seuil exact de l’indécence énergétique. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 17 juillet 2025, écarte l’idée reçue selon laquelle tout logement classé G serait automatiquement indécent : aucun des textes susvisés ne prévoit l’indécence d’un logement sur le seul fondement de ce que celui-ci serait classé G s’agissant de sa performance énergétique, tandis que l’article 3-1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 invite sur ce point à considérer la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an
(TJ Paris, JCP, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Le juge vérifie donc le chiffre d’énergie finale et le compare au seuil réglementaire : le logement pris à bail aurait une consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an supérieure ou égale au seuil fixé par ce texte de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an
. Dans cette affaire, les deux DPE versés aux débats retenaient respectivement 196 et 200 kWh par mètre carré et par an, très en deçà du seuil, si bien que l’indécence énergétique n’a pas été retenue malgré le classement G allégué. La leçon pratique est directe : avant d’invoquer l’indécence énergétique, lisez la consommation d’énergie finale mentionnée sur le DPE et comparez-la au seuil de 450 kWh, car un classement G seul ne suffit pas à gagner sur ce terrain.
L’obligation générale du bailleur reste le socle de toute demande de travaux. Le code civil dispose : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent
(C. civ., art. 1719), et Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives
(C. civ., art. 1720). Le tribunal de proximité de Calais, dans son jugement du 8 janvier 2026, rappelle la formulation applicable aux baux d’habitation : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation
(Tribunal de proximité de Calais, 8 janvier 2026, RG 25/00115). Ajoutez à ce tableau que la hausse des loyers des logements classés F et G n’est plus autorisée depuis le 24 août 2022 et que tout dépassement peut donner lieu à restitution, comme le montre le jugement parisien qui restitue aux locataires l’excédent versé. Un locataire parisien doit donc raisonner en trois temps : vérifier le DPE et la consommation d’énergie finale, vérifier que le loyer respecte l’encadrement applicable, puis mettre le bailleur face à ses obligations par écrit avant tout contentieux.
B. DPE faux ou trop favorable : les recours du locataire et de l’acquéreur contre le diagnostiqueur
L’affaire jugée à Paris le 17 juillet 2025 offre un cas d’école du DPE trompeur en cours de bail. Un bail signé le 14 avril 2023, à effet au 23 mai 2023, pour un appartement de 75 mètres carrés loué 2 230 euros par mois outre 160 euros de provision sur charges, comportait en annexe un DPE établi le 15 mars 2023 qui classait le logement D, avec une consommation d’énergie primaire de 224 kWh par mètre carré et par an et une consommation d’énergie finale de 97 kWh par mètre carré et par an. Les locataires ont ensuite fait établir un second diagnostic concluant à un classement G et ont assigné la bailleresse et le diagnostiqueur en travaux, restitution de loyers, réduction du loyer et dommages-intérêts. Le tribunal écarte les demandes de travaux et de réduction du loyer, mais retient la faute du diagnostiqueur et l’indemnise : CONDAMNE la S.A.S. MANEXI à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de réparation de la perte de chance d’avoir pris à bail un autre logement plus performant sur le plan énergétique
(TJ Paris, JCP, 17 juillet 2025, RG 24/07225). La même décision rejette en revanche nettement la voie de la pression sur le loyer : REJETTE les demandes formées par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à l’encontre de la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS tendant à ce que soit ordonnée une réduction du loyer contractuel outre une consignation du loyer jusqu’au complet achèvement de ces travaux
. Autrement dit, le DPE faux ouvre droit à réparation contre son auteur, mais ne donne pas au locataire le pouvoir de fixer lui-même un loyer réduit ni de consigner les loyers de sa propre initiative.
Le jugement du tribunal judiciaire de Laval du 7 juillet 2025 confirme que les diagnostiqueurs répondent de leurs erreurs, cette fois dans un contexte de vente. Un acte notarié du 11 avril 2018 constatait la vente d’une maison pour 290 000 euros avec en annexe un DPE du 4 mai 2017. Les acquéreurs, constatant que l’épaisseur des isolants de la toiture-terrasse ne correspondait pas au diagnostic, ont fait dresser des constats d’huissier en août et septembre 2020, sollicité une expertise amiable puis une expertise judiciaire ordonnée en référé le 6 juillet 2022. L’expertise amiable concluait déjà que le diagnostic de performance énergétique est erroné dans la mesure où le bien immobilier a été répertorié en classe énergétique D alors qu’il aurait dû être indiqué une classe énergétique E
, avec une moins-value alléguée de 30 000 euros selon deux avis de notaires (TJ Laval, 7 juillet 2025, RG 24/00365). Les acquéreurs soutenaient que la responsabilité de la société Diagnostic immobilier [Localité 10] est engagée en application de l’article 1240 du Code civil dans la mesure où le diagnostic de performance énergétique obligatoire prévu à l’article L.126-28 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il est erroné
, en s’appuyant sur six erreurs importantes relevées par l’expert, ayant conduit à une sous-estimation de la consommation prévisible et à un classement dans une catégorie plus favorable, avec des morceaux d’isolants prélevés par huissier et conservés sous scellés. Le tribunal leur donne partiellement raison et Condamne in solidum la société Diagnostic immobilier [Localité 10] et la société Allianz IARD à verser à Madame [N] [H] et Monsieur [R] [G] la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts
, en retenant une perte de chance ainsi motivée : de leur allouer la somme de 6 000 € de dommages-intérêts au titre de cette perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier une réduction du prix de vente
. Les acquéreurs réclamaient 90 pour cent d’une perte de valeur de 30 000 euros, mais le tribunal réduit nettement l’indemnité faute de pièces comparatives sur la valeur des biens voisins de même catégorie, ce qui enseigne une règle de preuve : sans éléments de comparaison produits aux débats, la perte de chance reste indemnisée a minima.
Pour un locataire comme pour un acquéreur confronté à un DPE douteux, la méthode probatoire qui ressort de ces décisions tient en quatre gestes. D’abord, conservez le DPE d’origine annexé au bail ou à l’acte et faites établir un second diagnostic par un professionnel indépendant, sans lien avec le vendeur, le bailleur ou une entreprise de travaux, conformément à l’exigence d’indépendance de l’article L271-6. Ensuite, faites constater les désordres par commissaire de justice, avec mesures, photographies et, si possible, prélèvements conservés sous scellés comme dans l’affaire de Laval, car l’expertise judiciaire ordonnée en référé s’appuie sur ces éléments initiaux. Puis sollicitez une expertise, amiable puis judiciaire, qui liste précisément les erreurs de méthode et leur effet sur le classement, puisque les tribunaux indemnisent la perte de chance lorsqu’elle est démontrée mais la chiffrent strictement. Enfin, dirigez l’action contre le diagnostiqueur et, par suite, contre son assureur, tenu in solidum dans l’affaire de Laval avec une franchise opposable de 1 000 euros. Les lecteurs qui s’interrogent sur l’achat d’une passoire thermique, le DPE opposable et les recours liés à MaPrimeRénov’ peuvent utilement relire notre analyse consacrée à l’achat : acheter une passoire thermique en septembre 2026, DPE opposable et recours si le DPE est faux. Le présent article traite pour sa part exclusivement du bail en cours et de la contrainte du bailleur à réaliser les travaux.
II. Contraindre le bailleur à agir : mise en demeure, juge et travaux à Paris et en Île-de-France
A. Mise en demeure, conciliation puis saisine du juge : la procédure qui aboutit
La première étape, avant tout procès, est une mise en demeure écrite adressée au bailleur, décrivant les désordres, visant le DPE et les textes, et fixant un délai raisonnable pour réaliser les travaux. Cette formalité n’est pas une coquetterie : le code civil ouvre au créancier d’une obligation inexécutée la faculté de la faire exécuter lui-même après mise en demeure, dans un délai et à un coût raisonnables, et d’en demander le remboursement au débiteur : Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin
(C. civ., art. 1222). La mise en demeure doit donc être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifiée par commissaire de justice, détailler chaque désordre avec les pièces, rappeler l’obligation de délivrer un logement décent et de réaliser les réparations non locatives, et impartir un délai, généralement un à deux mois, en annonçant la saisine du conciliateur puis du juge. Joignez le bail, le DPE d’origine, le contre-diagnostic, les constats, les échanges antérieurs et, le cas échéant, le rapport des services d’hygiène de la mairie, car l’affaire de Calais montre le poids d’un rapport municipal du 29 avril 2024 dans l’obtention de travaux sous astreinte.
La tentative de conciliation constitue la deuxième étape et les tribunaux y sont attentifs. Dans l’affaire de Calais, le locataire avait saisi un conciliateur de justice qui avait dressé un constat d’échec le 18 octobre 2024, faute d’accord entre les parties, avant l’assignation délivrée le 10 janvier 2025. À Paris et en Île-de-France, la conciliation peut être tentée devant le conciliateur de justice du lieu du logement ou devant la commission départementale de conciliation, et son échec documenté démontre au juge que le locataire n’a pas agi par précipitation. La juridiction compétente pour un litige de bail d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, comme l’illustre l’affaire parisienne jugée par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris. L’assignation doit être délivrée par commissaire de justice et chiffrer chaque demande : travaux sous astreinte, dommages-intérêts, restitution d’un éventuel trop-perçu de loyer, indemnité de procédure et dépens. Les décisions commentées rappellent que le juge statue en premier ressort, par jugement contradictoire, avec exécution provisoire de droit, ce qui signifie que les travaux ordonnés doivent être engagés sans attendre l’expiration des voies de recours.
L’avertissement central de cet article concerne la tentation de suspendre seul le paiement du loyer. Dans l’affaire de Calais, le locataire demandait au tribunal de condamner le bailleur à lui payer 3 300 euros à titre de remboursement des loyers à compter du 18 juin 2024 et de suspendre son obligation de payer les loyers jusqu’à l’achèvement des travaux. Le tribunal ordonne les travaux sous astreinte mais n’accorde ni le remboursement demandé ni la suspension : il alloue 500,77 euros, 1 500 euros au titre des frais de procédure, les dépens, et DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire
(Tribunal de proximité de Calais, 8 janvier 2026, RG 25/00115). À Paris, la demande de consignation du loyer subit le même sort avec le rejet cité plus haut. La règle à retenir est donc stricte : tant que le juge ne l’a pas ordonnée, la suspension ou la consignation unilatérale du loyer expose le locataire à une procédure en résiliation pour impayés, et les tribunaux refusent de régulariser après coup une retenue décidée seul. Demandez la suspension ou la réduction au juge dans l’assignation, continuez à payer en attendant, et faites de la mise en demeure et de la conciliation vos preuves de bonne foi.
B. Travaux, astreinte et indemnités : ce que les juges accordent, et les réflexes utiles à Paris et en Île-de-France
Lorsque les désordres sont établis, les juges ordonnent des travaux précis assortis d’une astreinte. Le tribunal de proximité de Calais condamne le bailleur à faire réaliser les travaux de nature à remédier aux désordres signalés par le service d’hygiène, fissures du pignon et jours dans la toiture, avec achèvement dans les six mois de la signification, et ajoute une pression financière calibrée : CONDAMNE M. [L] [G] à commencer au plus tard la réalisation de ces travaux dans un délai de soixante jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours
, en se réservant le pouvoir de liquider l’astreinte (Tribunal de proximité de Calais, 8 janvier 2026, RG 25/00115). Reproduisez ce schéma dans vos demandes : nature exacte des travaux pièce par pièce, délai d’achèvement, délai de commencement, montant journalier d’astreinte et durée. Joignez un devis ou les préconisations d’un professionnel, car le juge parisien a rejeté des demandes de travaux formulées par référence générale aux préconisations d’une société de diagnostic sans démonstration suffisante de leur nécessité. La précision technique de la demande conditionne l’astreinte.
Les indemnités financières suivent des logiques distinctes selon leur objet. Contre le diagnostiqueur auteur d’un DPE faux, les tribunaux indemnisent la perte de chance : 1 800 euros à Paris pour la perte de chance d’avoir loué un logement plus performant, 6 000 euros à Laval pour la perte de chance de renoncer à l’achat ou de négocier le prix, à chaque fois avec les dépens et une indemnité de procédure. Contre le bailleur, le jugement parisien restitue l’excédent de loyer résultant de l’encadrement : CONDAMNE la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus)
, outre la somme de 118,84 euros au titre de la restitution de l’excédent de dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux
, et DIT que ce loyer ne peut faire l’objet d’aucune révision en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
(TJ Paris, JCP, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Vérifiez donc systématiquement, en plus du DPE, que le loyer initial respecte le loyer de référence majoré applicable et que le dépôt de garantie n’excède pas un mois de loyer, car ces restitutions se cumulent avec les demandes de travaux. En revanche, les demandes globales de préjudice sans pièces, 8 748,78 euros réclamés à Paris, sont rejetées, et le tribunal refuse de mettre à la charge du diagnostiqueur les condamnations prononcées contre la bailleresse, faute de lien de causalité démontré entre la faute du diagnostiqueur et ces condamnations.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs réflexes locaux renforcent le dossier. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, à Paris le pôle civil de proximité qui a rendu la décision du 17 juillet 2025, en visant dès l’assignation les textes et les décisions pertinentes avec leurs numéros exacts. Faites établir le constat par un commissaire de justice exerçant à Paris ou dans le département du bien, et sollicitez au besoin les services d’hygiène de la mairie d’arrondissement, dont les rapports pèsent lourd comme à Calais. Consultez l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris pour une première orientation gratuite, et vérifiez l’arrêté annuel d’encadrement des loyers applicable à votre adresse, car la restitution d’excédent obtenue à Paris reposait sur ce dispositif. Rassemblez les pièces qui ont fait défaut aux demandeurs déboutés : devis d’entreprises parisiennes pour les travaux demandés, estimations d’agences du quartier pour la perte de chance locative, relevés de consommation d’énergie finale pour le seuil d’indécence, et historique complet des mises en demeure. Pour une présentation d’ensemble des démarches administratives parisiennes liées au logement, le portail officiel service-public.fr consacré aux litiges du bail d’habitation rappelle les recours et les acteurs à saisir. Un dossier parisien complet, chiffré pièce par pièce et porté par une mise en demeure préalable, obtient des travaux sous astreinte et des restitutions ; un dossier approximatif, même fondé sur un DPE réellement faux, n’obtient qu’une indemnité de perte de chance réduite.
Conclusion
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être remis en location, et les échéances de 2028 pour la classe F et de 2034 pour la classe E resserrent chaque année l’étau sur les passoires thermiques. Pour un bail en cours, la méthode qui gagne devant les juges tient en cinq points : lire la consommation d’énergie finale du DPE et la comparer au seuil de 450 kWh avant d’invoquer l’indécence, car un classement G seul ne suffit pas ; faire vérifier un DPE suspect par un diagnostiqueur indépendant et le faire constater par commissaire de justice ; mettre le bailleur en demeure par écrit avec un délai précis ; tenter la conciliation et saisir le juge des contentieux de la protection en demandant des travaux déterminés sous astreinte ; poursuivre le diagnostiqueur et son assureur pour la perte de chance sans attendre d’eux la prise en charge des condamnations du bailleur. Ne suspendez ni ne consignez jamais le loyer de votre propre initiative : les jugements de Paris et de Calais rejettent ces demandes unilatérales alors même qu’ils ordonnent des travaux ou indemnisent le DPE faux. À Paris et en Île-de-France, ajoutez la vérification de l’encadrement du loyer et du dépôt de garantie, sources de restitutions cumulables avec les travaux. Un dossier précis, daté et chiffré transforme l’interdiction de louer les logements G en travaux réels et en argent récupéré.
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