Un père décède en laissant trois enfants et vingt hectares loués depuis trente ans au même fermier. L’un des enfants veut reprendre une partie des terres pour les exploiter, le deuxième veut vendre, le troisième ne veut rien changer. Le fermier, lui, a reçu un congé signé par deux des trois héritiers et se demande si ce congé vaut quelque chose. Cette situation se rencontre dans un grand nombre de successions agricoles : au décès du bailleur, le bail rural se poursuit avec les héritiers devenus propriétaires indivis des parcelles louées, et chaque décision relative au bail pose la même question de savoir qui peut agir et à quelle majorité. La réponse ne se trouve pas dans le seul Code rural : elle suppose de combiner le statut du fermage avec les règles de gestion de l’indivision du Code civil. Deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au début de l’année 2026 apportent des réponses concrètes, l’une sur le congé donné à la majorité des deux tiers, l’autre sur le sort du bail conclu par un seul indivisaire. Cet article explique, à partir de ces décisions et des textes applicables, comment donner valablement congé, vendre ou reprendre des terres indivises louées en bail rural, et comment le fermier peut contester les actes irréguliers devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Donner congé au fermier de terres indivises : la majorité des deux tiers suffit pour le congé lié à la retraite
A. Le congé pour âge de la retraite peut être délivré par les indivisaires titulaires des deux tiers des droits
Le preneur d’un bail rural bénéficie en principe du renouvellement de son bail à son échéance. Le droit au renouvellement joue « nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime ou invoque un droit de reprise prévu par la loi. Parmi les cas d’opposition au renouvellement figure la situation du preneur qui atteint l’âge de la retraite : l’article L. 411-64 du Code rural et de la pêche maritime permet au bailleur, « par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 », de « refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles » ou de « limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ». Le même texte ouvre au preneur une protection précise : « Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein. »
Lorsque les terres appartiennent à plusieurs héritiers en indivision, la question devient de savoir combien d’entre eux doivent signer ce congé. Le Code civil distingue les actes selon leur gravité : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis », prévoit l’article 815-3 du Code civil, tandis que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis ». Tout dépendait donc de la qualification du congé : acte d’administration accompli à la majorité des deux tiers, ou acte exigeant l’unanimité.
La Cour de cassation a tranché cette question le 2 avril 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, n° 24-22.613). Dans cette affaire, un bail rural à long terme avait été consenti le 24 février 1993. La bailleresse étant décédée le 1er avril 2016, ses trois enfants étaient devenus propriétaires indivis des parcelles louées. Le 7 février 2022, deux d’entre eux, titulaires ensemble des deux tiers des droits indivis, avaient donné congé au preneur pour atteinte de l’âge de la retraite, à effet au 31 décembre 2023. Le preneur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé, en soutenant que le consentement de tous les indivisaires était nécessaire. La cour d’appel de Reims, le 23 octobre 2024, avait validé le congé. Le pourvoi est rejeté : « relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer, une telle demande relevant de l’exploitation normale des biens indivis, peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun » La Cour précise que cette qualification vaut « peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun », ce qui écarte l’argument selon lequel le congé ne serait valable à la majorité que s’il était nécessaire à la conservation du bien. Le preneur est condamné aux dépens et à payer la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Concrètement, les héritiers qui détiennent ensemble au moins deux tiers des droits indivis peuvent donc délivrer seuls un congé pour âge de la retraite, sans recueillir la signature de l’indivisaire minoritaire. En deçà de ce seuil, le congé reste exposé à l’annulation. La vérification des quotes-parts au jour de la délivrance du congé devient ainsi un préalable aussi important que le respect des formes du congé lui-même.
B. Congé pour reprise personnelle : bénéficiaires, formes strictes et contestation dans les quatre mois
Le congé pour reprise en vue d’exploiter soi-même obéit à un régime distinct, prévu par l’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime. « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » En indivision, cette reprise peut servir le projet d’un seul des héritiers, par exemple celui qui veut s’installer sur les terres familiales, à condition que les règles de majorité soient respectées et que le bénéficiaire remplisse personnellement les conditions légales. Le bénéficiaire de la reprise doit en effet, « à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », « participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », et « occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds », comme l’exige l’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime. Un congé de reprise délivré au profit d’un héritier qui n’exploiterait pas lui-même, ou qui se limiterait à diriger et surveiller l’exploitation, expose l’indivision à une annulation et, si la reprise a déjà eu lieu, à des dommages et intérêts au profit du fermier évincé.
Le preneur dispose de protections propres contre la reprise. L’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Toutefois, le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein », et « Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant », sachant qu’« Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois. » et que « Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible. ». Surtout, le même article L. 411-58 impose des délais de contestation brefs : « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. » Un fermier qui laisse passer ce délai de quatre mois sans réagir perd la possibilité de discuter la reprise, même si le congé présente des faiblesses. Lorsque la reprise est subordonnée à une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures, le tribunal paritaire peut surseoir à statuer dans l’attente de cette autorisation, ce qui articule le litige du bail avec la procédure administrative sans le confondre avec elle.
Sur la forme, tout congé d’opposition au renouvellement doit être notifié « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », en application de l’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires ainsi que l’habitation qu’ils occuperont, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54 relatif au droit de contestation du preneur. La nullité n’est toutefois pas prononcée « si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ». Pour des terres en indivision, ces exigences se combinent avec celles de l’indivision : le congé doit être signé par des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits pour un congé lié à la retraite, au vu de l’arrêt du 2 avril 2026, et il doit en outre respecter le délai de dix-huit mois et les mentions obligatoires. L’arrêt du 2 avril 2026 ne porte que sur le congé pour âge de la retraite, mais le raisonnement suivi par la Cour, fondé sur la nature d’acte d’administration relevant de l’exploitation normale du bien indivis, plaide pour la même majorité s’agissant d’un congé pour reprise exercé conformément à la loi. Par prudence, lorsque l’unanimité peut être obtenue, elle reste la solution la plus sûre, car elle ferme toute discussion sur la majorité. Lorsque l’unanimité est impossible, notamment parce que le fermier est lui-même devenu indivisaire des terres qu’il exploite et refuse de signer son propre congé, la majorité des deux tiers offre un fondement solide, conforme à l’esprit de la réforme des successions du 23 juin 2006 qui a voulu sortir les indivisions des situations de blocage. Dans tous les cas, le contrôle appartient au tribunal paritaire des baux ruraux, saisi dans les délais, qui vérifie à la fois la majorité indivisaire et la régularité du congé au regard du statut du fermage.
II. Vendre, relouer ou subir le bail : l’unanimité reste la règle pour les actes graves
A. Conclure ou renouveler un bail rural exige l’accord de tous, et vendre exige l’unanimité
Si le congé relève de l’exploitation normale du bien indivis, il n’en va pas de même de la conclusion d’un nouveau bail rural. L’article 815-3 du Code civil permet à la majorité des deux tiers de « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. ». Les baux ruraux sont donc expressément exclus de cette majorité : conclure un bail rural sur un bien indivis, ou renouveler un bail expiré par un nouveau contrat, requiert le consentement de tous les indivisaires. La même unanimité s’impose pour vendre les terres, car la vente est un acte de disposition qui ne ressortit pas à l’exploitation normale du bien. Les décisions prises à la majorité doivent en outre être portées à la connaissance des autres indivisaires : à défaut d’information, elles leur sont inopposables. Un héritier qui signerait seul un nouveau bail rural avec un tiers, ou qui vendrait seul sa part sans respecter les droits des coïndivisaires, engagerait sa responsabilité et exposerait l’acte à la contestation.
Le sort du bail conclu par un seul indivisaire a donné lieu à un second arrêt important le 29 janvier 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-20.852). Dans cette affaire, un oncle avait consenti seul, en 1997, des baux ruraux sur des parcelles indivises. Sa coïndivisaire étant décédée en 2009, sa fille avait recueilli ses droits indivis, puis était devenue pleine propriétaire des parcelles le 29 juillet 2014 après donation par son oncle de ses propres droits indivis. Estimant que les parcelles étaient exploitées sans droit ni titre, elle avait saisi le tribunal paritaire pour obtenir l’expulsion de l’exploitant. La cour d’appel de Riom, le 23 juillet 2024, avait ordonné l’expulsion au motif que les baux consentis en violation de l’article 815-3 du Code civil étaient inopposables à la nouvelle propriétaire. La Cour de cassation casse cet arrêt et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier. Elle juge, au visa de l’article 1743 du Code civil, que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». La cour d’appel aurait donc dû rechercher si la donataire avait eu connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence des baux ruraux verbaux consentis par son oncle avant la donation. À défaut de cette recherche, sa décision manquait de base légale.
Cette solution mérite d’être lue avec son fondement exact. L’article 1743 du Code civil dispose que « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. ». La Cour en déduit une règle plus large : le coïndivisaire qui reçoit les droits de celui qui avait consenti seul le bail est tenu de respecter ce bail dès lors qu’il en avait connaissance avant de recevoir les droits. Pour l’exploitant en place, la leçon pratique est claire : conserver toute preuve de l’existence du bail et de sa connaissance par le coïndivisaire avant le transfert des droits, car un bail verbal peut être opposable si cette connaissance est établie. Pour l’héritier qui reçoit des terres occupées, la leçon est inverse : avant d’accepter une donation ou de conclure un partage, vérifier qui exploite réellement les parcelles et à quel titre, car l’expulsion d’un occupant dont le bail était connu risque d’être refusée par le juge. La vente des terres louées obéit à la même logique de protection du preneur : l’acquéreur qui connaissait le bail avant son acquisition doit le respecter, et le preneur peut en outre disposer de son propre droit de préemption sur les terres qu’il exploite.
B. Le fermier face à l’indivision : renouvellement de droit, report du congé et nullité des actes irréguliers
Le fermier de terres devenues indivises ne perd aucun des droits que lui donne le statut du fermage. Le renouvellement de son bail reste acquis de plein droit, sauf si les indivisaires justifient d’un motif grave et légitime ou d’un droit de reprise exercé dans les conditions légales. Les motifs de résiliation judiciaire énumérés par l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, tels que « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. », ou « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », supposent une action devant le tribunal paritaire et ne peuvent être invoqués « en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Une mésentente entre héritiers, ou la volonté de l’un d’eux de vendre les terres libres, ne constitue ni un motif grave ni un droit de reprise. Le fermier qui reçoit une mise en demeure ou une assignation signée par certains indivisaires seulement doit donc vérifier deux choses : le bien-fondé du motif invoqué et le pouvoir de ceux qui agissent. Un congé signé par des indivisaires minoritaires, un congé qui ne respecte pas le délai de dix-huit mois ou les mentions obligatoires, ou un congé de reprise au profit d’un bénéficiaire qui ne remplit pas les conditions d’exploitation personnelle et d’habitation, peut être annulé par le tribunal paritaire.
Le fermier dispose aussi de droits qu’il doit exercer activement. S’il est proche de la retraite, il peut s’opposer à la reprise et obtenir la prorogation de plein droit prévue par l’article L. 411-58, ou demander le report du congé à la fin de l’année culturale où il atteindra la retraite à taux plein sur le fondement de l’article L. 411-64. Dans les deux cas, l’inaction lui fait perdre le bénéfice de la protection : quatre mois pour contester la reprise, demande de report à adresser au bailleur. Le fermier qui est lui-même devenu indivisaire des terres qu’il loue, par exemple après avoir hérité d’une part de ses parents bailleurs, se trouve dans une position particulière : il participe désormais aux décisions de l’indivision bailleresse tout en restant preneur du bail. Il ne peut pas être contraint de signer le congé dirigé contre lui-même, mais il ne peut pas non plus paralyser à lui seul la gestion au-delà de ce que la loi permet aux minoritaires. Chaque situation de ce type appelle un examen précis des quotes-parts et des actes en cause, car l’indivisaire isolé ne peut prendre seul que les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence », selon l’article 815-2 du Code civil. Donner congé ou vendre ne relève pas de cette gestion conservatoire et ne peut pas être accompli par un seul.
Pour une vue d’ensemble des décisions récentes qui façonnent aujourd’hui le statut du fermage, on peut se reporter à l’analyse des cinq arrêts publiés du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, qui replace ces solutions dans leur contexte.
Conclusion
En définitive, les terres louées qui tombent en indivision appellent une méthode simple. Du côté des héritiers : vérifier les quotes-parts avant tout acte, réserver l’unanimité à la conclusion d’un nouveau bail et à la vente, utiliser la majorité des deux tiers pour le congé lié à la retraite depuis l’arrêt du 2 avril 2026, et soigner les formes du congé comme le délai de dix-huit mois et les mentions obligatoires. Du côté du fermier : vérifier qui signe et à quelle majorité, contester dans les délais, et mobiliser les protections liées à la retraite avant qu’elles ne soient prescrites. Lorsque le bail a été conclu par un seul indivisaire, tout se joue sur la preuve de la connaissance du bail au jour du transfert des droits, comme l’illustre l’arrêt du 29 janvier 2026. Dans ces litiges où chaque acte se juge à la fois au regard du Code rural et du Code civil, l’assistance d’un avocat devant le tribunal paritaire des baux ruraux permet d’éviter qu’une erreur de majorité ou de délai ne fasse perdre des terres ou un bail que la loi protégeait.
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