Vous louez votre appartement parisien sur une plateforme de location touristique et vous venez de recevoir une assignation de la Ville de Paris devant le tribunal judiciaire : l’amende encourue atteint désormais 100 000 euros par local, le retour du logement à l’habitation peut être ordonné sous astreinte, et votre classement en meublé de tourisme ne vous protégera pas. Ce scénario, devenu courant depuis que la capitale traque les locations irrégulières relevé d’annonces et constats d’agents assermentés, repose sur un régime que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : le changement d’usage des locaux d’habitation, soumis à autorisation préalable du maire, avec compensation obligatoire à Paris pour les résidences secondaires.
La confusion la plus coûteuse consiste à croire que les formalités touristiques suffisent. Or la Cour de cassation l’a tranché sans détour : la décision de classement en meublé de tourisme ne remplace jamais l’autorisation de changement d’usage, et la location répétée de courte durée à une clientèle de passage constitue bien un changement d’usage. Autre piège : confondre usage et destination, deux notions qui relèvent de deux codes, de deux autorités et de deux contentieux différents. Enfin, les sanctions se sont durcies avec la loi du 19 avril 2024 : l’amende civile maximale a doublé, les plateformes doivent afficher votre numéro de déclaration, et les communes disposent d’amendes administratives propres au code du tourisme.
Cet article explique, textes et décisions intégralement vérifiés à l’appui, quelle autorisation la mairie exige avant toute mise en location touristique, puis comment réagir quand la commune assigne ou refuse. Il s’appuie sur le code de la construction et de l’habitation et le code du tourisme dans leur version applicable au 19 septembre 2026, sur trois arrêts de la Cour de cassation rendus entre 2022 et 2024, sur un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 juin 2025 qui détaille le calcul des sanctions, et sur une décision du Conseil d’État du 9 février 2023 consacrée au contentieux du refus.
I. L’autorisation que la mairie exige avant toute location touristique
A. Usage et destination : deux régimes que tout oppose, et l’erreur qui coûte 50 000 euros
Le droit français soumet la transformation d’un logement en meublé touristique à deux logiques distinctes qu’il faut impérativement séparer. Le changement d’usage relève du code de la construction et de l’habitation : il protège l’affectation des locaux à l’habitation, il est autorisé par le maire, et sa violation est sanctionnée par le tribunal judiciaire. Le changement de destination relève du code de l’urbanisme : il touche à l’affectation prévue par les documents d’urbanisme, il est autorisé par permis de construire ou déclaration préalable, et son contentieux appartient au juge administratif. Un même projet peut exiger les deux autorisations cumulativement, et l’obtention de l’une ne dispense jamais de l’autre.
Le texte de base du changement d’usage figure à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation : dans les communes visées par la loi, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 ». Paris a pris cette délibération depuis longtemps, de sorte que tout changement d’usage y est soumis à autorisation. La notion de local à usage d’habitation est extensive : elle couvre toutes les catégories de logements et leurs annexes, et un local est réputé à usage d’habitation « soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage ». Concrètement, si votre appartement a servi d’habitation à un moment quelconque des trente dernières années, la Ville de Paris peut exiger l’autorisation ; la charge de démontrer un usage illicite pèse sur celui qui l’invoque, et l’article L. 631-7 ajoute : « Cet usage peut être établi par tout mode de preuve ».
La Cour de cassation a donné à ce régime toute sa portée dans son arrêt du 27 juin 2024 (n° 23-13.131). Elle y juge : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte ». Surtout, elle casse l’arrêt d’appel qui avait admis l’équivalence avec le classement touristique : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (arrêt n° 23-13.131). Les propriétaires visés avaient obtenu en 2017 un classement de leur appartement en meublé de tourisme et estimaient pouvoir louer « sans autre condition » ; la Cour répond que cette décision, délivrée par un organisme de visite, est totalement indépendante de l’autorisation communale. Détenir un classement, un label ou une inscription sur une plateforme ne constitue donc aucune défense contre une action de la commune pour défaut d’autorisation de changement d’usage.
La distinction avec la destination mérite la même rigueur, car les deux contentieux se croisent dans les dossiers. La chambre criminelle a rappelé dans son arrêt du 3 septembre 2024 (n° 23-85.489) que « le changement de destination d’une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l’objet d’une déclaration préalable en vertu des articles L. 421-1 et R. 421-17 du code de l’urbanisme ». Louer en meublé touristique un local dont la destination d’urbanisme n’est pas l’habitation, ou transformer sans déclaration un logement en bureau, expose donc à un second front, pénal et administratif, devant le juge répressif et le maire. À l’inverse, une autorisation d’urbanisme ne vaut jamais autorisation d’usage : l’article L. 631-7 le dit expressément : « Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage ».
La troisième chambre civile a illustré la subtilité de l’articulation dans son arrêt du 9 novembre 2022 (n° 21-20.464) : saisie d’un litige où un permis de construire avait autorisé le changement de destination d’un hôtel en « habitation », elle casse la cour d’appel qui s’était contentée de qualifier le local de bien à usage d’habitation, et lui reproche de ne pas avoir recherché si, à l’époque des travaux, la location meublée saisonnière faisait encore partie de la destination « habitation », auquel cas l’usage autorisé n’était pas un usage d’habitation. Autrement dit, ni le permis ni l’intitulé de la destination ne tranchent seuls la question de l’usage : tout dépend de l’affectation réelle du local et des autorisations obtenues à chaque étape. Pour votre dossier, la leçon est directe : rassemblez le permis de construire initial, les autorisations de travaux ultérieures, les baux et les preuves d’occupation sur trente ans, car c’est sur ces pièces, et non sur les mentions d’un relevé de propriété ou d’un classement touristique, que se joue la qualification d’usage d’habitation.
B. Obtenir l’autorisation à Paris : compensation, déclaration d’enregistrement et 120 jours
À Paris, la demande d’autorisation de changement d’usage se dépose en mairie, et l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné ». Deux traits dominent le régime parisien : la compensation et le caractère personnel ou réel du titre.
La compensation d’abord. Le même article prévoit : « Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ». À Paris, pour un logement qui n’est pas votre résidence principale, la mairie exige une autorisation de changement d’usage avec compensation : vous devez transformer en habitation une surface équivalente de locaux ayant un autre usage, ce qui suppose en pratique d’acheter ce droit à compensation ou de le produire vous-même. Le coût de la compensation — plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les arrondissements centraux — explique que la plupart des locations touristiques de résidences secondaires parisiennes soient économiquement hors d’atteinte de la régularisation, et donc exposées aux sanctions. Notez la conséquence sur la nature du titre : l’article L. 631-7-1 dispose : « L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel », mais « lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne » (article L. 631-7-1). Un bien acquis avec une autorisation compensée conserve donc son usage touristique régulier, tandis qu’une autorisation personnelle s’éteint avec la fin de l’activité de son bénéficiaire : vérifiez ce point avant tout achat d’un appartement présenté comme autorisé Airbnb.
La loi du 19 avril 2024, dite loi Le Meur, a ajouté une voie nouvelle : l’article L. 631-7-1 A permet au conseil municipal de définir « un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique ou à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme ». Ces autorisations sont délivrées « pour une durée identique, inférieure à cinq ans », selon des critères de durée des locations, de caractéristiques du local et de localisation, avec une procédure de sélection offrant des garanties de publicité et de transparence. Dans les zones où la commune plafonne ces autorisations, aucune autorisation permanente nouvelle ne peut être délivrée pour du meublé touristique sauf contre compensation. Avant de déposer, consultez donc la délibération parisienne en vigueur : selon votre arrondissement et votre situation, la voie temporaire peut être la seule accessible, et elle est par nature renouvelable sans garantie.
Parallèlement à l’autorisation d’usage, le code du tourisme impose une déclaration d’enregistrement. L’article L. 324-1-1 dispose : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », et l’article L. 324-2 dispose que l’annonce « contient le numéro de déclaration mentionné au III du même article L. 324-1-1 ». Les plateformes doivent afficher ce numéro et, depuis les évolutions récentes, retirer les annonces sans numéro valable : une annonce sans numéro est donc à la fois invisible commercialement et une pièce à conviction pour la commune. Enfin, si le local constitue votre résidence principale, la location touristique reste limitée : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure », la commune pouvant abaisser ce plafond à quatre-vingt-dix jours et contrôler le décompte jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Dépasser le plafond sans autorisation de changement d’usage, c’est retomber dans le changement d’usage illicite, sanctionné comme tel.
En pratique, le dossier parisien complet comporte donc quatre couches : l’autorisation de changement d’usage du maire, avec ou sans compensation ; le cas échéant l’autorisation temporaire ; la déclaration enregistrée avec numéro affiché sur chaque annonce ; et le respect du plafond de jours pour les résidences principales. Quand la mairie vous conteste un refus d’autorisation d’urbanisme ou d’usage à Paris, chaque couche manquante devient un moyen distinct pour la commune, et chaque couche détenue un moyen de défense à faire valoir. Ne laissez aucune pièce dans l’ombre : autorisation, avis du maire d’arrondissement, titre de compensation publié au fichier immobilier, récépissés de déclaration, captures d’annonces avec numéro, décompte des nuitées.
II. Sanctions et défense quand la mairie passe à l’attaque
A. L’amende civile jusqu’à 100 000 euros, le retour à l’habitation et les amendes touristiques
L’arme principale de la commune figure à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable depuis le 21 novembre 2024 : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est intégralement versé à la commune : la Ville de Paris agit donc à la fois comme plaignante et comme bénéficiaire, ce qui explique l’intensité du contentieux parisien. Pour les faits antérieurs au 21 novembre 2024, le plafond temporellement applicable reste de 50 000 euros par local, et le juge applique strictement cette chronologie.
Le tribunal judiciaire de Paris a montré concrètement comment ces montants se fixent dans son jugement du 18 juin 2025 (RG 24/58100), rendu selon la procédure accélérée au fond à la demande de la Ville de Paris contre une société de conciergerie. Le tribunal y rappelle : « L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation » ; il retient la gravité du contournement — montant de la compensation éludée, évaluée à 26 000 euros, exploitation en résidence non principale démentie par les photographies, prix des nuitées — et conclut : « il convient de fixer l’amende civile à la somme de 50 000 euros », avant de prononcer : « Condamne la société Home Sweet Home à payer une amende civile de 50 000 euros ». Le plafond de l’époque est donc atteint quand le manquement est lucratif et organisé ; avec le plafond porté à 100 000 euros, les dossiers comparables exposent désormais au double.
À l’amende s’ajoute la remise en état. L’article L. 651-2 dispose ensuite : « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », et « A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». Dans le jugement parisien, le tribunal juge (jugement RG 24/58100) : « il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 320 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision », sans se réserver la liquidation. Pour un appartement de 40 mètres carrés, une astreinte au taux maximal théorique représenterait 40 000 euros par jour : même modulée comme ici à 320 euros journaliers, elle dépasse rapidement le montant de l’amende si le retour à l’habitation tarde. Passé le délai, l’administration peut en outre procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.
Le code du tourisme ajoute sa propre strate de sanctions, prononcées elles aussi pour l’essentiel par le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. Dans sa version applicable au 20 mai 2026, l’article L. 324-1-1 punit le défaut de déclaration d’une amende administrative communale de 10 000 euros au plus, les fausses déclarations ou faux numéros de 20 000 euros au plus, le dépassement du plafond de 120 jours d’une amende civile de 15 000 euros au plus, et certains manquements liés aux locaux non à usage d’habitation de 25 000 euros au plus. Le jugement parisien du 18 juin 2025 en donne l’illustration : « Condamne la société Home Sweet Home à payer une amende civile de 10 000 euros au titre des dispositions du code du tourisme » (jugement RG 24/58100), en retenant le nombre d’annonces et les circonstances de la mise en location. Additionnez les couches d’un dossier type — 100 000 euros d’amende civile pour le changement d’usage, 10 000 à 20 000 euros au titre du tourisme, astreinte journalière jusqu’au retour effectif à l’habitation — et la régularisation a posteriori, quand elle reste possible, coûte presque toujours moins cher que la condamnation.
B. Contester l’usage, régulariser ou attaquer le refus : trois voies, un seul calendrier
Face à une assignation ou à un refus d’autorisation, trois lignes de défense existent, mais elles obéissent à des calendriers différents qu’il faut tenir ensemble.
Première voie : contester la qualification d’usage d’habitation. Puisque le local n’est soumis à autorisation que s’il est ou est réputé à usage d’habitation, démontrez qu’il ne l’est pas : usage mixte ou professionnel continu depuis plus de trente ans, autorisation administrative postérieure ayant fixé un autre usage avec compensation régulière, local construit après 1970 pour un usage non résidentiel. La preuve est libre — l’article L. 631-7 dispose : « Cet usage peut être établi par tout mode de preuve » — mais elle doit couvrir la fenêtre légale complète : actes notariés, baux commerciaux ou professionnels, constats d’huissier anciens, autorisations d’urbanisme et de changement d’usage successives, attestations de voisinage datées. L’arrêt du 9 novembre 2022 montre l’exigence de la Cour : le juge doit rechercher concrètement, à l’époque des travaux litigieux, quelle était l’affectation réelle du local, sans se contenter des intitulés. Si vous achetez un bien présenté comme librement louable en touristique, exigez avant la vente l’historique d’usage sur trente ans et, le cas échéant, l’autorisation compensée attachée au local : après l’assignation, il est trop tard pour reconstituer sereinement cette preuve.
Deuxième voie : régulariser avant le jugement. Déposez sans attendre la demande d’autorisation de changement d’usage, avec ou sans compensation selon votre cas, et accomplissez la déclaration d’enregistrement avec affichage du numéro sur les annonces. La régularisation n’efface pas l’infraction déjà commise, mais le tribunal en tient compte pour moduler l’amende, et elle conditionne la fin de l’astreinte puisque seul le retour effectif à l’habitation — ou l’obtention de l’autorisation — arrête son cours. Suspendez toute location litigieuse dès l’assignation : chaque nuitée postérieure aggrave le dossier et alimente le calcul de l’amende, comme les prix de nuitées retenus par le tribunal parisien. Si le local est votre résidence principale, ramenez immédiatement la location sous le plafond de 120 jours et conservez le décompte annuel, que la commune peut exiger jusqu’au 31 décembre de l’année suivante.
Troisième voie : attaquer le refus d’autorisation devant le juge administratif. Le maire qui refuse doit motiver, et le refus se conteste par recours gracieux puis recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif dans les deux mois, avec possibilité de référé-suspension. Le Conseil d’État a précisé le cadre dans sa décision du 9 février 2023 (n° 462409) : saisi d’un pourvoi contre le rejet d’une demande de suspension d’un refus de changement d’usage opposé par le maire de Marseille, il juge que le juge des référés n’a pas entaché son ordonnance d’irrégularité en écartant les moyens invoqués, et conclut : « Le pourvoi de la société Eurotrade Fish et autre est rejeté ». L’enseignement est double : le référé-suspension exige de démontrer l’urgence et un doute sérieux sur la légalité du refus, et les moyens de procédure — notamment le défaut de contradictoire avant le retrait d’une attestation antérieure — doivent être soulevés dès le premier juge sous peine d’être perdus. Un refus fondé sur l’absence de compensation à Paris, où la compensation est de droit commun pour les résidences secondaires, présente rarement un doute sérieux ; un refus entaché d’erreur sur l’usage du local, de défaut de motivation ou d’incompétence du signataire l’offre beaucoup plus souvent.
Dans tous les cas, l’ordre des priorités tient en quatre gestes : lire l’assignation ou le refus au mot près, en identifiant le fondement exact, la période visée et la version du texte applicable ; cesser immédiatement l’irrégularité lucrative, car chaque jour et chaque annonce comptent ; reconstituer l’historique d’usage sur trente ans et le dossier d’autorisation, pièce par pièce ; puis choisir entre régularisation et contentieux du refus, sans laisser passer le délai de deux mois du recours administratif. Les propriétaires qui perdent sont presque toujours ceux qui ont confondu le classement touristique avec l’autorisation, ignoré la compensation parisienne ou laissé courir les locations après l’assignation. Chacune de ces fautes correspond à un arrêt qui a coûté à son auteur entre 50 000 et 60 000 euros avant même l’astreinte.
Conclusion : l’autorisation d’abord, la location ensuite
À Paris, aucune location meublée touristique d’une résidence secondaire ne peut commencer sans autorisation préalable de changement d’usage, presque toujours subordonnée à une compensation onéreuse ; aucune annonce ne peut paraître sans numéro de déclaration ; aucune résidence principale ne peut dépasser 120 jours sans basculer dans l’illicite. Le classement en meublé de tourisme, l’autorisation d’urbanisme et l’inscription sur une plateforme ne remplacent aucun de ces titres, et la commune dispose depuis 2024 d’amendes doublées et de procédures accélérées pour les faire respecter. Vérifiez votre usage sur trente ans, chiffrez la compensation avant de signer, déclarez et affichez votre numéro, puis seulement louez : cet ordre, et lui seul, vous met à l’abri d’une assignation dont le jugement parisien de juin 2025 donne le tarif.
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