Vous avez reçu un congé pour vendre ou un congé pour reprise et vous craignez que le motif soit inventé pour vous faire partir. Cette crainte est fréquente à Paris et en Île-de-France, où chaque départ contraint coûte cher et où retrouver un logement prend des mois. La loi protège le locataire contre les congés frauduleux avec des armes précises : nullité du congé, dommages-intérêts et même amende pénale contre le bailleur. Deux arrêts rendus par la Cour de cassation en 2026 resserrent encore l’étau autour des congés irréguliers, et une réforme annoncée pour 2027 devrait donner au locataire le droit d’exiger la preuve que le congé a bien été respecté. Voici comment vérifier votre congé point par point, comment réunir les preuves de la fraude et comment agir dans les délais pour rester dans les lieux ou obtenir réparation.
I. Congé pour vendre ou congé pour reprise reçu : vérifier chaque mention qui peut l’annuler
Un congé du bailleur n’est pas une simple lettre d’information. C’est un acte juridique dont la validité dépend de mentions obligatoires et d’un motif réel. La première étape consiste donc à lire le congé ligne par ligne et à traquer tout ce qui manque.
A. Congé pour vendre reçu : prix imposé, offre d’achat et second droit de préemption
Quand le bailleur donne congé pour vendre, la loi lui impose un formalisme strict. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » Le congé qui ne mentionne aucun prix, qui renvoie à un prix « à débattre » ou qui décrit le bien de façon sommaire est attaquable en nullité. Le texte ajoute : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pendant ces deux premiers mois, le locataire peut accepter l’offre et acheter le logement au prix indiqué, sans décote et sans négociation imposée.
Le locataire qui accepte dispose ensuite, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente. S’il déclare recourir à un prêt, l’acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai passe à quatre mois, le bail étant prorogé jusqu’à la vente. Si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation devient nulle de plein droit et le locataire perd son titre d’occupation. Concrètement, le locataire qui veut acheter doit répondre par écrit avant la fin du deuxième mois du préavis, indiquer clairement qu’il recourt à un prêt le cas échéant, puis déposer son dossier de financement sans attendre.
La protection ne s’arrête pas au refus initial. Si le propriétaire vend ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, un second droit de préemption se déclenche : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » Cette notification vaut nouvelle offre pendant un mois. Le locataire qui a quitté les lieux après un congé pour vendre a donc intérêt à surveiller le sort du bien : une vente à prix cassé quelques mois après son départ, sans notification du notaire, ouvre une action en nullité de la vente (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). C’est l’un des indices les plus parlants d’un congé détourné de son objet.
Le congé pour vendre obéit aussi aux règles de l’indivision. Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188). Dans cette affaire, le congé avait été signé par une partie seulement des héritiers indivis, l’un d’eux n’ayant pas donné son accord. La Cour rappelle : « Il résulte du deuxième que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. » Or une offre de vente d’un bien indivis suppose l’accord de tous. Le locataire n’a même pas à démontrer un préjudice : l’irrégularité de fond suffit. L’article 815-3 du code civil confirme la règle : « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° » (article 815-3 du code civil), et l’article 117 du code de procédure civile range « le défaut de pouvoir d’une partie » parmi les irrégularités de fond (article 117 du code de procédure civile). Si votre logement appartient à une succession ou à des frères et sœurs en indivision, vérifiez que tous les indivisaires ont signé le congé ou mandaté celui qui l’a signé.
Deux limites méritent d’être connues. D’abord, les ventes entre parents jusqu’au troisième degré inclus échappent au droit de préemption, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans après le préavis. Ensuite, en location meublée, le locataire ne bénéficie pas encore en 2026 du droit de préemption : le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente. Une réforme annoncée pour 2027, présentée en avril 2026 par un grand site d’annonces immobilières entre particuliers, prévoit d’étendre ce droit au meublé et d’autoriser le locataire à exiger la preuve que le congé a été respecté. En attendant, le locataire en meublé qui reçoit un congé pour vendre doit se concentrer sur les autres moyens : motif réel, préavis de trois mois et fraude éventuelle.
B. Congé pour reprise reçu : bénéficiaire désigné, occupation réelle et événements qui privent le congé d’effet
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche. La loi encadre strictement les bénéficiaires possibles et impose des mentions à peine de nullité. L’article 15 dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » et « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Un congé pour loger un ami, un neveu éloigné ou une société est nul. Le texte ajoute : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Une reprise de façade, sans installation véritable du bénéficiaire, ne satisfait pas cette exigence.
Le préavis du congé du bailleur est de six mois en location vide : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En location meublée, le préavis n’est que de trois mois : « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception, pas de l’envoi : un congé envoyé six mois avant l’échéance mais reçu cinq mois avant est tardif et sans effet pour cette échéance.
Certains événements postérieurs privent le congé d’effet. Le 16 avril 2026, la Cour de cassation a jugé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191). Dans cette affaire, la bailleresse avait donné congé pour habiter elle-même le logement puis était décédée avant la fin du préavis ; son fils avait voulu reprendre le congé à son compte et faire expulser les locataires. La Cour censure la cour d’appel et casse l’expulsion : un congé pour reprise est attaché à la personne de son bénéficiaire et ne se transmet pas aux héritiers. Si le bénéficiaire désigné décède, part en maison de retraite médicalisée ou renonce manifestement à s’installer avant la fin du préavis, le congé tombe.
Deux protections catégorielles bloquent aussi le congé. D’abord, le locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes ne peut pas recevoir congé sans offre de relogement : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La protection s’étend au locataire qui héberge une personne de plus de soixante-cinq ans à charge aux ressources modestes. Elle ne joue pas quand le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources modestes. Ensuite, l’acquéreur d’un logement occupé ne peut pas donner congé librement : si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après l’achat, il peut donner congé pour vendre au terme en cours ; s’il intervient moins de trois ans après, il doit attendre la première reconduction ; et le congé pour reprise ne prend effet qu’au bout de deux ans après l’acquisition. Le locataire qui reçoit congé d’un bailleur ayant acheté le bien il y a moins de deux ou trois ans doit vérifier ces délais butoirs.
Enfin, le juge dispose d’un pouvoir de contrôle propre : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » Autrement dit, même si le locataire se défend maladroitement, le juge peut soulever lui-même l’irrégularité du congé (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). C’est une raison supplémentaire de porter le litige devant le tribunal plutôt que de quitter les lieux sans discuter.
II. Congé frauduleux : prouver la manœuvre, faire annuler et obtenir réparation
Faire annuler un congé régulier en apparence suppose de démontrer que le motif affiché cache une autre intention : relouer plus cher, se débarrasser d’un locataire jugé gênant, faire pression pendant un litige sur les charges ou les travaux. Cette seconde partie décrit les preuves qui font basculer un dossier et les sanctions que le juge prononce.
A. Prouver la fraude du congé pour vendre ou pour reprise et déclencher les sanctions
La fraude se prouve par faisceau d’indices, et le faisceau le plus solide reste l’absence de tout acte positif du bailleur après le congé. Le 9 janvier 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé un congé pour vendre dans une affaire exemplaire (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 9 janvier 2025, RG n° 23/15661). La bailleresse avait délivré congé pour vendre quatre mois après une ordonnance d’expertise sur des infiltrations, alors que l’expertise était en cours. La cour relève que la bailleresse ne versait aux débats aucun document attestant de sa volonté réelle de vendre le bien, ne produisait aucune annonce de vente ni aucun mandat conclu avec une agence immobilière, et ne justifiait d’aucun acte positif de mise en vente. Le jugement qui avait validé le congé est infirmé et la cour juge le congé nul et de nul effet, prononçant la nullité du congé pour vendre délivré le 26 avril 2022. L’argument du prix excessif avait pourtant été écarté, faute d’estimation produite par le locataire : la fraude a été retenue sur le seul défaut de mise en vente réelle.
Les indices à réunir sont donc concrets : captures d’annonces montrant que le bien n’a jamais été proposé à la vente ou à la location par un autre biais, attestations d’agences contactées, constat de commissaire de justice établissant qu’un nouveau locataire occupe les lieux quelques semaines après votre départ, factures et correspondances montrant que le bénéficiaire de la reprise n’a jamais emménagé, échanges écrits révélant le mobile réel (litige sur les travaux, refus d’augmentation, plaintes du locataire). Pour la reprise, prouvez que le bénéficiaire n’habite pas le logement : domiciliation fiscale restée ailleurs, compteurs au nom d’un tiers, témoignages de voisins, nouvelle annonce de location. Pour la vente, surveillez les mutations : une revente rapide à un prix inférieur sans notification du notaire cumule la preuve de la fraude et l’ouverture d’une action en nullité de la vente.
Les sanctions sont lourdes et se cumulent. Sur le plan civil, la nullité du congé efface l’obligation de partir : le bail se poursuit et l’expulsion obtenue sur un congé annulé devient fautive. La cour d’Aix-en-Provence a condamné la bailleresse à payer 3 000 euros pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail, sur le fondement de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (article 1104 du code civil). Elle a ajouté 8 000 euros pour l’atteinte au droit du locataire de jouir paisiblement du bien loué et pour son expulsion à la suite du congé frauduleux, sur le fondement de l’article 1240 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Le locataire expulsé avait dû déposer une demande de logement social restée sans suite neuf mois avant l’expulsion : les frais de relogement, le surcoût de loyer du nouveau logement, les frais de déménagement et le préjudice moral alimentent l’addition.
Sur le plan pénal, la loi punit directement la manœuvre : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Le texte précise : « Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » (article 25-8, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au meublé ; disposition identique à l’article 15, V, pour la location vide). Le locataire peut donc déposer plainte et se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel, en parallèle de l’action civile en nullité. La menace pénale pèse aussi dans la négociation : un bailleur confronté à un dossier de fraude documenté préfère souvent transiger, maintenir le bail ou verser une indemnité de départ plutôt que d’affronter deux procédures.
B. Agir vite à Paris et en Île-de-France : délais, juge compétent et pièces à réunir
À Paris et en Île-de-France, le temps joue contre le locataire qui attend. Le calendrier dépend du type de congé. Pour un congé pour vendre, la réponse à l’offre doit partir avant la fin du deuxième mois du préavis, par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le recours à un prêt le cas échéant. Pour un congé pour reprise, aucune acceptation n’est à envoyer, mais la contestation doit être engagée avant de quitter les lieux : une fois parti sans réserve écrite, le locataire ne peut plus que réclamer des dommages-intérêts, alors s’il reste et fait juger la nullité, il conserve son logement. Dans tous les cas, répondez au congé par écrit dès réception, en listant les irrégularités relevées et en demandant les justificatifs (mandat de vente, identité complète du bénéficiaire, lien de parenté, adresse d’installation prévue). Ce courrier fige la position du bailleur et servira au juge.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : à Paris, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ; dans les autres départements franciliens, le tribunal judiciaire de Nanterre, Créteil, Bobigny, Évry, Versailles, Pontoise, Melun ou Auxerre selon la situation du logement. Avant d’assigner, la saisine de la commission départementale de conciliation de Paris ou du département concerné est un passage utile et gratuit : elle interrompt rarement les délais mais produit un avis écrit et favorise les accords, notamment sur les offres de relogement des locataires âgés. Si le bailleur a déjà engagé une action en validation du congé et en expulsion, constituez avocat immédiatement et soulevez la nullité du congé dès les premières conclusions, en demandant au juge de vérifier d’office la réalité du motif.
Le dossier de preuves se prépare dès le premier jour. Réunissez le bail et ses avenants, le congé et son enveloppe (cachet de réception pour calculer le préavis), les quittances et l’historique des loyers (un bailleur qui invoque un motif légitime tiré d’impayés doit les établir), les échanges écrits avec le bailleur, les diagnostics et l’état des lieux d’entrée, les photos datées du logement, les estimations du prix de vente si vous dénoncez un prix dissuasif, les captures d’annonces et les constats de commissaire de justice sur l’occupation réelle des lieux. Continuez à payer loyer et charges jusqu’à votre départ effectif : « Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. » Cesser de payer fragilise la contestation et expose à un congé pour motif légitime fondé sur les impayés (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le bailleur coupe l’eau, l’électricité ou le gaz pour vous faire partir, faites constater immédiatement et saisissez le juge en référé : ces pratiques sont sanctionnées et notre article sur le bailleur qui coupe les fluides détaille les recours (bailleur qui coupe l’eau, l’électricité ou le gaz : faire rétablir et obtenir indemnisation).
Quand l’expulsion est déjà ordonnée par jugement, tout n’est pas perdu mais les délais deviennent impératifs : relevé de forclusion, appel dans le mois, demande de délais de grâce jusqu’à un an pour quitter les lieux, et signalement au préfet avant tout concours de la force publique. La procédure d’expulsion et le refus éventuel du préfet d’accorder la force publique, avec l’indemnisation du bailleur par l’État, sont décrits dans notre dossier sur le jugement d’expulsion (jugement d’expulsion et préfet qui refuse la force publique). Pour une vision d’ensemble des délais et des recours du locataire face à tout congé du bailleur, notre guide général reste la porte d’entrée (congé du bailleur pour vente ou reprise : délai, conditions et recours du locataire).
Conclusion
Un congé pour vendre ou pour reprise n’a rien d’irréversible. Vérifiez le prix et les conditions de l’offre, l’unanimité des indivisaires, l’identité réelle du bénéficiaire et le respect du préavis de six mois en vide ou de trois mois en meublé. Surveillez ce que devient le logement après votre départ : l’absence de mise en vente, la remise en location rapide ou le bénéficiaire qui ne s’installe jamais transforme un congé en fraude sanctionnée par la nullité, des dommages-intérêts de plusieurs milliers d’euros et une amende pénale. Les arrêts de 2026 confirment que les juges appliquent ces règles sans indulgence. Répondez par écrit, réunissez vos preuves et saisissez le juge avant de rendre les clés : c’est tant que vous occupez les lieux que votre position est la plus forte.
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