Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris. Elle a fondé sa décision sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour a jugé que le décès du bénéficiaire d’un congé pour reprise, survenu avant l’expiration du préavis de six mois, privait ce congé de tout effet. Cette décision rappelle que les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Elle illustre aussi la rigueur avec laquelle les juridictions contrôlent la régularité des congés donnés par le bailleur. En 2026, les recherches autour du congé pour vente ou du congé pour reprise cumulent plus de mille requêtes mensuelles en France. Les locataires comme les propriétaires ignorent souvent les délais, les formalités et les recours applicables. Une erreur de forme ou un motif frauduleux peuvent entraîner l’annulation du congé, le paiement de dommages et intérêts, voire une amende pénale.
Quand le bailleur peut-il donner congé pour vente ou reprise ?
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel) autorise le bailleur à donner congé à son locataire. Ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Le texte dispose :
« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. »
Le congé pour vente suppose que le bailleur entende réellement aliéner le bien. Le congé pour reprise exige que le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision. En cas de reprise, le bénéficiaire doit être le bailleur ou son conjoint. Il peut aussi s’agir de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, de son concubin notoire depuis au moins un an, ou de leurs ascendants et descendants.
L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) fixe la durée minimale du bail à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat est reconduit tacitement ou renouvelé. Le propriétaire qui acquiert un bien loué ne peut donner congé pour vente que dans certains délais. Il peut le faire au terme du contrat en cours si l’acquisition date de plus de trois ans. Si l’acquisition est plus récente, il doit attendre le terme de la première reconduction tacite.
Le délai de préavis de six mois et les formalités obligatoires
Le congé donné par le bailleur doit respecter un préavis de six mois. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise :
« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. »
Lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre, il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Cette mention est exigée à peine de nullité. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l’offre dispose de deux mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Le contrat de location est alors prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai. Si la vente n’a pas été réalisée à l’issue du délai, l’acceptation est nulle de plein droit. Le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
| Élément | Congé pour vente | Congé pour reprise |
|---|---|---|
| Délai de préavis | 6 mois | 6 mois |
| Forme obligatoire | Lettre recommandée, signification ou remise en main propre | Lettre recommandée, signification ou remise en main propre |
| Mentions obligatoires | Motif, prix et conditions de vente | Motif, nom et adresse du bénéficiaire, nature du lien |
| Droit du locataire | Offre de vente pendant 2 mois | Aucun droit de préemption |
| Protection spéciale | Locataire de plus de 65 ans à faibles ressources | Locataire de plus de 65 ans à faibles ressources |
| Sanction en cas de fraude | Amende jusqu’à 6 000 € (personne physique) | Amende jusqu’à 6 000 € (personne physique) |
Le droit de préemption du locataire et l’offre de vente
Le congé pour vente crée un droit de préemption au profit du locataire. Ce droit est indissociable du congé : le congé vaut offre de vente. Le locataire dispose de deux mois à compter de la notification du congé pour accepter l’offre. Cette acceptation peut être subordonnée à l’obtention d’un prêt. Dans ce cas, le délai est porté à quatre mois. Le contrat de location se poursuit pendant cette période. Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette notification vaut nouvelle offre valable un mois. Si le locataire n’accepte pas l’offre dans le délai imparti, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis de six mois.
La Cour de cassation a confirmé que le non-respect des formalités du congé pour vente entraîne son annulation. Le juge des contentieux de la protection peut vérifier d’office la réalité du motif du congé. Il peut également contrôler le respect des obligations légales. Il est habilité à déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Les protections du locataire : personnes âgées, handicap et maintien dans les lieux
L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 protège les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans. Cette protection s’applique lorsque leurs ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Le bailleur ne peut donner congé à un tel locataire sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. L’offre de relogement doit être située dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Cette protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans remplissant la même condition de ressources. L’âge et les ressources s’apprécient à la date de notification du congé.
La Cour de cassation a précisé le mode de calcul des ressources dans un arrêt du 2 octobre 2025. Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308 (décision),
motifs : « Selon le premier alinéa de l’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Il résulte de ce texte, qui ne renvoie à l’arrêté du ministre chargé du logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération, que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction. La cour d’appel a, à bon droit, tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire pour apprécier si le montant de ses ressources excédait le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier d’une offre de relogement. »
L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) prévoit également que le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi n’est pas opposable au propriétaire. Ce dernier peut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par les personnes énumérées à l’article 15. Cette reprise est subordonnée à une condition : le bénéficiaire ne doit pas disposer d’une habitation correspondant à ses besoins.
Comment contester un congé pour vente ou reprise ?
Le locataire peut contester la validité du congé devant le juge des contentieux de la protection. Le juge vérifie la réalité du motif allégué et le respect des formalités légales. Il peut même le faire d’office. Le congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Le congé pour reprise doit désigner le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. L’absence de ces mentions ou la fraude sur le motif entraînent la nullité du congé.
Le tribunal judiciaire de Chartres a validé un congé pour vente en précisant les conditions requises. TJ Chartres, 25 février 2025, n° 23/00922 (décision),
motifs : « L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 prévoit que le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu’il est justifié par sa décision de vendre le logement. En outre, pour que le congé soit régulier, il doit avoir été donné par le bailleur avec un préavis de 6 mois. Plus précisément selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 : A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 : Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. »
La Cour de cassation a récemment affirmé que le décès du bénéficiaire d’un congé pour reprise, avant l’expiration du préavis, prive le congé de son effet. Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin (décision),
motifs : « Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. »
Si le congé est déclaré non valide, le bail se poursuit. Le locataire peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi. En cas de fraude, le bailleur s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
Congé pour vente ou reprise à Paris et en Île-de-France
À Paris et dans les communes de la métropole du Grand Paris soumises à l’encadrement des loyers, le congé pour vente ou reprise ne dispense pas le bailleur du respect du plafonnement. Si le bailleur donne congé pour revendre le logement à des conditions plus favorables, le locataire bénéficie d’une offre de vente au prix indiqué dans le congé. Les délais de six mois sont strictement appliqués par les juridictions parisiennes. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris contrôle attentivement la réalité du motif allégué. Ce contrôle est particulièrement strict dans les arrondissements où la tension locative est forte. Le locataire qui conteste un congé doit agir rapidement. Le délai de prescription des actions dérivant du bail est de trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d’exercer son droit. Pour comprendre les règles du préavis dans la capitale, consultez notre analyse sur le préavis en zone tendue. Si vous êtes concerné par un congé lié à un loyer encadré, reportez-vous à notre article sur l’encadrement des loyers à Paris.
Questions fréquentes sur le congé pour vente ou reprise
Le bailleur peut-il donner congé pour vente à tout moment ?
Non. Le congé pour vente doit respecter le délai de six mois. Il ne peut être donné qu’à l’expiration du bail en cours, sous réserve des délais spécifiques applicables en cas d’acquisition d’un bien occupé. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de congé pour vente ?
Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire dispose de deux mois pour accepter et réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il a besoin d’un prêt. Cette protection est inscrite à l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur peut-il donner congé pour reprise au profit de son frère ?
Non. Le bénéficiaire d’un congé pour reprise doit être le bailleur, son conjoint, son partenaire PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou leurs ascendants et descendants. Le frère du bailleur ne figure pas dans cette liste exhaustive. Un congé donné au profit d’un tiers non éligible est entaché de nullité.
Le locataire de plus de 65 ans peut-il être protégé contre le congé ?
Oui. Si le locataire a plus de soixante-cinq ans, il bénéficie d’une protection. Ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond de ressources pour les logements locatifs conventionnés. Dans ce cas, le bailleur ne peut lui donner congé sans lui offrir un relogement adapté. Les ressources s’apprécient en brut, avant abattement ou déduction fiscale.
Que se passe-t-il si le bénéficiaire du congé pour reprise décède avant la fin du préavis ?
Le congé est privé d’effet. La Cour de cassation l’a affirmé dans son arrêt du 16 avril 2026. Les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Le décès de ce bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis rend le congé sans effet.
Quelle est la sanction si le bailleur donne un congé frauduleux ?
Le bailleur qui délivre un congé frauduleusement justifié par sa décision de reprendre ou de vendre s’expose à une amende pénale. Cette amende peut atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile pour obtenir réparation de son préjudice.
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