Depuis la rentrée de septembre 2026, la Ville de Paris a resserré l’étau autour des locations de courte durée : son téléservice municipal de déclaration des meublés de tourisme reste actif, les contrôleurs assermentés multiplient les visites et les signalements de voisins aboutissent à des assignations devant le tribunal judiciaire. Le risque n’a plus rien de théorique : louer un appartement parisien sur Airbnb sans les bonnes autorisations expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, assortie d’une astreinte journalière qui court jusqu’à la régularisation. La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, a durci le régime applicable : plafond abaissé à 90 jours à Paris pour les résidences principales, preuve de l’usage d’habitation redéfinie, sanctions relevées. Beaucoup de propriétaires découvrent ces règles au moment où ils reçoivent un courrier de la mairie ou constatent que leur annonce est bloquée faute de numéro de déclaration. D’autres, qui louent leur résidence secondaire quelques semaines par an, pensent être dans leur droit parce qu’ils paient la taxe de séjour : ils se trompent, car dès le premier jour de location touristique d’un logement qui n’est pas la résidence principale, un changement d’usage avec compensation peut être exigé à Paris. Cet article expose de façon pratique le régime en vigueur à Paris en septembre 2026 : qui peut louer quoi et dans quelles limites, quelles démarches accomplir, ce que risquent les contrevenants et comment régulariser sa situation ou contester une poursuite devant le juge.
I. Louer son appartement sur Airbnb à Paris : qui peut louer quoi en 2026
A. Louer sa résidence principale à Paris : déclaration, numéro et 90 jours maximum
La résidence principale reste la situation la plus simple, mais elle obéit à des conditions strictes. La Mairie de Paris rappelle qu’une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, sauf contrainte professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (page de la Ville de Paris sur les meublés touristiques). Seul ce logement, celui où vous vivez réellement, peut être proposé en location touristique sans autorisation de changement d’usage. Encore faut-il respecter le plafond annuel : à Paris, le plafonnement à 90 jours par an de la location touristique de la résidence principale. La capitale a utilisé la faculté offerte par la loi du 19 novembre 2024 pour abaisser le plafond national de 120 à 90 jours. Au-delà, chaque nuitée supplémentaire place le loueur en infraction, même si le logement reste sa résidence principale le reste de l’année.
Avant toute mise en annonce, le loueur doit déclarer son meublé de tourisme. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). À la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. À Paris, au 10 septembre 2026, c’est le téléservice municipal qui continue de recevoir ces déclarations en pratique. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce : l’article L. 324-2 du code du tourisme prévoit que toute offre de location d’un meublé de tourisme « contient le numéro de déclaration mentionné au III du même article L. 324-1-1 » (article L. 324-2 du code du tourisme). Une annonce sans numéro est donc un premier indice d’irrégularité que les contrôleurs repèrent en quelques clics, et les plateformes ont l’obligation de retirer les offres non conformes qui leur sont signalées.
Le contrat lui-même doit être écrit. L’article L. 324-2 du code du tourisme impose que « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux » (article L. 324-2 du code du tourisme). Conservez donc systématiquement les contrats, les relevés de réservation des plateformes, les décomptes de nuitées et la preuve de l’occupation du logement huit mois par an : factures d’énergie, avis d’imposition à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, justificatifs de domicile. Ces pièces serviront à démontrer que le logement loué est bien votre résidence principale et que le plafond de 90 jours n’a pas été dépassé si la mairie vous contrôle.
Deux pièges guettent les résidents parisiens. Le premier concerne la sous-location : un locataire ne peut sous-louer son appartement sur Airbnb sans l’autorisation écrite de son bailleur, et le montant de la sous-location ne peut excéder le loyer principal. Le second concerne la copropriété : depuis la loi du 19 novembre 2024, le règlement de copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation sous certaines conditions de majorité, et la Mairie de Paris précise que cette interdiction ne peut être votée que dans les copropriétés dont le règlement prohibe déjà toute activité commerciale dans les logements. Avant de publier votre annonce, lisez donc le règlement de copropriété et les dernières résolutions d’assemblée générale : un voisin ou le syndic peut agir contre vous sur ce fondement, indépendamment de toute poursuite de la Ville.
En pratique, le parcours du résident parisien se résume ainsi : vérifier que le logement est bien la résidence principale au sens des huit mois d’occupation, déclarer le meublé sur le téléservice et obtenir le numéro, afficher ce numéro sur chaque annonce, compter rigoureusement les nuitées dans la limite de 90 jours par an, établir un écrit pour chaque location avec prix et descriptif, et vérifier le règlement de copropriété. Chacune de ces étapes laisse une trace : c’est cette traçabilité qui vous protégera en cas de contrôle.
B. Louer une résidence secondaire ou un investissement locatif : le changement d’usage avec compensation
Le régime bascule dès que le logement loué n’est pas votre résidence principale : résidence secondaire, pied-à-terre, studio acheté pour le louer à la nuitée. La Mairie de Paris l’écrit sans détour : pour un logement qui n’est pas la résidence principale, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage assortie d’une compensation. Autrement dit, même quelques semaines de location par an suffisent à caractériser un changement d’usage dès lors que la location est consentie de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (arrêt du 18 février 2021, pourvoi numéro 19-11.462). Le plafond de 90 jours ne vous protège pas : il ne s’applique qu’aux résidences principales. Pour une résidence secondaire, la location touristique est interdite dès la première nuitée sans autorisation.
Le fondement de cette exigence figure dans le code de la construction et de l’habitation. L’article L. 631-7 de ce code dispose que « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Paris fait partie des communes où cette autorisation est exigée : le conseil de Paris a instauré le régime et fixé un principe de compensation qui rend l’autorisation particulièrement difficile à obtenir pour un particulier. L’article L. 631-7-1 précise que « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). La demande se dépose donc auprès de la Ville de Paris, qui instruit le dossier et consulte le maire d’arrondissement avant de décider.
La compensation constitue le véritable verrou parisien. Le même article L. 631-7-1 prévoit que l’autorisation « peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, pour transformer votre 40 mètres carrés en meublé touristique, vous devez produire en contrepartie 40 mètres carrés de bureaux ou de commerces transformés en logements, voire le double dans les secteurs dits de compensation renforcée où la Ville fait de la protection de l’habitat un objectif prioritaire. L’autorisation subordonnée à compensation est attachée au local et non à la personne, ce qui signifie qu’elle se transmet avec le bien en cas de vente mais que son non-respect pèse durablement sur le logement. Les droits dits de commercialité peuvent s’acheter auprès de propriétaires qui transforment d’autres locaux en habitation, mais leurs prix atteignent des niveaux qui réservent ce mécanisme aux opérateurs professionnels.
Ce dispositif a été validé au plus haut niveau. Par un arrêt du 18 février 2021 rendu sur le pourvoi numéro 19-11.462 dans un litige opposant une société civile immobilière à la Ville de Paris, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le régime parisien d’autorisation préalable et de compensation « est justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location » (arrêt du 18 février 2021, pourvoi numéro 19-11.462), reprenant la solution dégagée par la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt du 22 septembre 2020 rendu dans les affaires jointes Cali Apartments. La Cour de cassation retient que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constituant un changement d’usage » (arrêt du 18 février 2021, pourvoi numéro 19-11.462), ce changement d’usage est bien soumis à l’autorisation du maire, subordonnée à compensation. Contester le principe même de la compensation parisienne n’a donc pratiquement aucune chance de prospérer : le débat judiciaire s’est déplacé vers la preuve de l’usage du local et vers la régularité de la procédure.
Deux décisions récentes resserrent encore l’étau. Par un arrêt du 27 juin 2024 rendu sur le pourvoi numéro 23-13.131, la troisième chambre civile a cassé une décision qui confondait deux régimes distincts, en retenant qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (arrêt du 27 juin 2024, pourvoi numéro 23-13.131). Le classement en étoiles de votre meublé, délivré par un organisme accrédité, ne vaut donc jamais autorisation : seuls comptent l’autorisation de changement d’usage et, le cas échéant, le changement de destination au regard du droit de l’urbanisme. Par ailleurs, dans un avis du 10 avril 2025 rendu sous le numéro 25-70.002 à la demande du tribunal judiciaire de Paris, la Cour de cassation a éclairé la réforme issue de la loi du 19 novembre 2024 : la preuve de l’usage d’habitation ne se limite plus à l’affectation au 1er janvier 1970. Le nouveau texte dispose que « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage » (avis du 10 avril 2025, numéro 25-70.002), et que « Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite » (avis du 10 avril 2025, numéro 25-70.002). Cette dernière phrase change concrètement la donne des procès : c’est à la Ville de Paris de démontrer l’usage d’habitation du local lorsqu’elle poursuit, par tout mode de preuve, et au propriétaire de discuter cette preuve avec ses propres documents.
Enfin, la Mairie de Paris exige en outre, lorsque le projet l’implique, une démarche d’urbanisme de changement de destination vers l’hébergement hôtelier au regard du plan local d’urbanisme. Autorisation de changement d’usage et autorisation d’urbanisme sont deux démarches cumulatives : obtenir l’une sans l’autre laisse subsister une irrégularité. Avant d’acheter un appartement parisien pour l’exploiter sur Airbnb, faites vérifier par un avocat les deux volets, le niveau de compensation applicable à l’adresse visée et l’état du règlement de copropriété : dans la plupart des arrondissements centraux, l’opération est économiquement fermée aux particuliers depuis plusieurs années, et un prix de vente qui intègre une rentabilité Airbnb est un signal d’alerte.
II. Contrôles, amende de 100 000 euros et recours : régulariser ou contester à Paris
A. Être contrôlé et sanctionné : amende civile, astreinte et procédure accélérée
Les contrôles parisiens suivent un scénario désormais rodé. Tout commence souvent par un signalement : la Mairie de Paris invite chacun à signaler tout meublé touristique potentiellement non autorisé, et les voisins excédés par le va-et-vient des valises à roulettes utilisent largement ce canal. Les agents assermentés de la Ville, qui peuvent contrôler les déclarations, croisent ensuite les annonces publiées sur les plateformes avec les numéros de déclaration enregistrés sur le téléservice. Une annonce sans numéro, un numéro invalide ou rattaché à une autre adresse, un dépassement du plafond de 90 jours détecté via les calendriers de réservation : autant d’anomalies qui déclenchent une visite sur place, des constats d’huissier et une demande de pièces adressée au propriétaire. Depuis la loi du 19 novembre 2024, les plateformes doivent transmettre aux communes les données de location et bloquer les annonces sans numéro valide, ce qui rend l’exploitation invisible pratiquement impossible.
Lorsque l’infraction est constituée, c’est la commune qui assigne devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Avant la loi du 19 novembre 2024, le plafond s’établissait à 50 000 euros ; il a été doublé et s’applique par local, de sorte qu’un propriétaire qui exploite trois studios sans autorisation s’expose à 300 000 euros d’amende. Le juge module le montant selon la gravité, la durée de l’exploitation illicite, les revenus tirés des locations et la bonne ou mauvaise foi du propriétaire, mais les condamnations prononcées à Paris se chiffrent couramment en dizaines de milliers d’euros par logement.
À l’amende s’ajoute une mesure qui fait souvent plus mal encore : l’astreinte. Le même article L. 651-2 permet au juge d’ordonner le retour à l’habitation du local sous « astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Pour un appartement de 50 mètres carrés, l’astreinte peut donc théoriquement atteindre 50 000 euros par jour de retard, même si le juge fixe en pratique un montant inférieur et se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte, c’est-à-dire d’en arrêter le montant définitif au vu de la résistance du condamné. Chaque jour qui passe sans régularisation fait grossir la dette : attendre l’audience en continuant à louer est la pire des stratégies. Le jugement ordonne également la remise en état, et son inexécution ouvre la voie à une liquidation d’astreinte qui transforme la sanction en gouffre financier.
La procédure accélérée au fond mérite quelques explications pratiques. Contrairement au référé, elle tranche le fond du litige : le jugement a l’autorité de la chose jugée sur le changement d’usage litigieux. L’assignation émane de la commune, de l’autorité organisatrice de l’habitat ou de l’établissement public compétent, et le propriétaire dispose de délais brefs pour constituer avocat et préparer sa défense. Les preuves décisives se jouent en amont : calendriers de réservation extraits des plateformes, constats d’occupation, relevés de taxe de séjour, attestations de voisins, factures. Si vous recevez une assignation, cessez immédiatement toute location litigieuse, conservez tous les documents sans rien détruire et faites établir sans délai un état des lieux d’occupation du logement. Toute nuitée postérieure à l’assignation sera interprétée comme un mépris du juge et alourdira l’amende.
Les intermédiaires ne sont pas à l’abri. Les agences qui gèrent des meublés touristiques sans vérifier les autorisations, les sociétés qui multiplient les annonces sous couvert de baux mobilité détournés et les plateformes qui maintiennent des offres signalées comme irrégulières s’exposent à des poursuites propres. Pour le propriétaire qui a confié son bien à un gestionnaire, la responsabilité reste personnelle au regard du changement d’usage : l’argument du mandat de gestion n’exonère pas de l’amende, même s’il ouvre un recours en garantie contre le professionnel fautif. Vérifiez donc les mandats en cours et exigez de votre gestionnaire la preuve écrite des autorisations obtenues.
B. Régulariser sa situation ou contester la poursuite : la méthode pas à pas à Paris et en Île-de-France
Face à un contrôle ou à une assignation, deux voies s’offrent au propriétaire parisien : régulariser ou contester. Elles peuvent se combiner, car même une contestation sérieuse gagne à s’accompagner de la cessation immédiate des locations litigieuses, geste que le juge apprécie toujours au moment de fixer l’amende.
Régulariser suppose d’abord de qualifier exactement sa situation. Si le logement est votre résidence principale et que seul le défaut de déclaration ou un léger dépassement du plafond vous est reproché, la régularisation est rapide : déposez la déclaration sur le téléservice de la Ville de Paris, obtenez le numéro, affichez-le sur vos annonces et ramenez vos locations sous le seuil de 90 jours par an. Si le logement n’est pas votre résidence principale, la régularisation passe par la demande d’autorisation de changement d’usage avec compensation auprès de la mairie, accompagnée le cas échéant de la demande d’urbanisme liée au changement de destination. Constituez un dossier solide : titre de propriété, taxe foncière, plans du local, engagement de compensation ou acquisition de droits de commercialité, accord de la copropriété si le règlement l’exige. À Paris intra-muros, anticipez un refus ou un coût de compensation prohibitif : dans ce cas, la régularisation réaliste consiste à reconvertir le bien vers la location longue durée classique, le bail mobilité pour les publics éligibles ou la location étudiante de neuf mois, et à en apporter la preuve au juge avec des baux signés et des quittances.
Contester exige d’identifier le point faible de la poursuite. Premier axe : l’usage du local. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la Ville doit établir que le local était à usage d’habitation soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années, la charge de la preuve incombant à la partie qui allègue l’usage illicite. Si le local était un bureau, un commerce ou un atelier sur toute la période, sans autorisation ultérieure d’affectation à l’habitation, il n’y a pas de changement d’usage punissable. Rassemblez les actes de vente anciens, les formulaires fiscaux historiques, les autorisations d’urbanisme, les baux commerciaux et les attestations : la prescription fiscale, les matrices cadastrales et les dossiers de permis de construire sont souvent décisifs. Des propriétaires ont ainsi gagné leur procès en démontrant que leur rez-de-chaussée n’avait jamais été un logement.
Deuxième axe : la matérialité des faits. La location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile doit être prouvée, nuitée par nuitée (« Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme » article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Des calendriers de plateformes mal interprétés, des réservations annulées comptées comme des séjours, une occupation par des membres de la famille requalifiée à tort en clientèle de passage : ces erreurs d’analyse se plaident avec les relevés bancaires, les échanges de messages et les attestations d’occupants. Troisième axe : la procédure. Vérifiez la qualité à agir de l’auteur de l’assignation, la régularité de la convocation du maire d’arrondissement pour avis, la motivation du refus d’autorisation et le respect des droits de la défense. La compensation exigée doit rester transparente et accessible : une exigence fixée au cas par cas sans barème public peut être discutée, dans la lignée des exigences européennes de transparence rappelées par la Cour de cassation dans son arrêt du 18 février 2021.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux suit un circuit précis qu’il faut connaître. Pour un bien situé à Paris, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire de Paris, statuant en procédure accélérée au fond sur assignation de la Ville. Pour un bien situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis ou le Val-de-Marne, ce sont les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny ou Créteil qui connaissent des poursuites engagées par les communes ayant instauré le régime d’autorisation, de plus en plus nombreuses en petite couronne. Les délais pratiques sont serrés : comptez quelques semaines entre l’assignation et l’audience, et préparez immédiatement un dossier comprenant le titre de propriété, les trois dernières taxes foncières et d’habitation, les déclarations de meublé de tourisme, les calendriers de réservation complets, les contrats de location, les échanges avec la mairie et, en cas de contestation de l’usage, toutes les pièces historiques sur l’affectation du local. Les points d’attention propres au ressort parisien sont connus des praticiens : exigence systématique du numéro de déclaration sur les annonces, tolérance zéro sur le dépassement des 90 jours, contrôle du règlement de copropriété et vérification croisée avec les données des plateformes. Un avocat familier du pôle concerné du tribunal judiciaire de Paris saura calibrer la demande de délais de mise en conformité et chiffrer le risque d’amende au regard des barèmes habituellement retenus.
Ne négligez pas le volet fiscal et social de la régularisation. Les revenus Airbnb relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec des seuils d’abattement modifiés par la loi de finances pour 2025 issue de la loi Le Meur : les meublés non classés voient leur abattement réduit, ce qui renchérit la fiscalité des locations non classées. Les impayés de taxe de séjour, collectée par les plateformes mais restant sous votre responsabilité en cas de réservation directe, donnent lieu à des redressements municipaux distincts de l’amende pour changement d’usage. Enfin, si vous employez une personne pour le ménage et l’accueil des voyageurs, les obligations sociales s’appliquent. Une régularisation complète traite ces trois volets ensemble, sous peine de sortir d’un procès pour entrer dans un redressement.
Conclusion
À Paris en septembre 2026, la location touristique d’un appartement se joue sur une ligne de partage simple : votre résidence principale, déclarée et louée moins de 90 jours par an, peut accueillir des voyageurs en toute légalité ; tout autre logement proposé à la nuitée relève de l’autorisation de changement d’usage avec compensation, autorisation difficile à obtenir et dont l’absence expose à 100 000 euros d’amende par local et à une astreinte journalière. Le classement en meublé de tourisme ne remplace jamais cette autorisation, et la preuve de l’usage d’habitation se joue désormais sur la période 1970-1976 ou sur les trente dernières années, à la charge de celui qui allègue l’illicite. Devant un contrôle, cessez les locations litigieuses, qualifiez votre situation sans attendre et choisissez en connaissance de cause entre régularisation documentée et contestation ciblée sur l’usage, les faits ou la procédure. Les procès perdus ont presque tous le même point commun : un propriétaire qui a continué à louer après l’assignation ou qui s’est présenté à l’audience sans pièces historiques. Ne reproduisez pas cette erreur : chaque nuitée compte, chaque document compte, et le premier rendez-vous avec un avocat doit intervenir dès le courrier de la mairie, bien avant l’audience.
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Lire aussi : article L. 324-1-1 du code du tourisme sur Légifrance ; article L. 324-2 du code du tourisme sur Légifrance ; article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance ; article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance ; article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance ; arrêt de la troisième chambre civile du 18 février 2021, pourvoi numéro 19-11.462 ; arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024, pourvoi numéro 23-13.131 ; avis de la troisième chambre civile du 10 avril 2025, numéro 25-70.002 ; règles parisiennes des meublés touristiques sur Paris.fr.