Jeudi 27 août 2026, des orages d’une violence inhabituelle ont traversé une partie de la France : quarante-quatre départements placés en vigilance orange, des toitures endommagées en Île-de-France et dans l’Est, des bâchages posés dans l’urgence par les pompiers. Si vous occupez le dernier étage d’une copropriété et que, depuis cet épisode, une tache brune s’étend au plafond ou que l’eau ruisselle le long d’un mur, vous n’êtes pas face à un simple dégât des eaux entre voisins. Quand l’eau entre par le toit, la façade ou une canalisation collective, le responsable n’est pas le voisin du dessus : c’est le syndicat des copropriétaires, et votre interlocuteur n’est pas un autre occupant, c’est le syndic.

La réponse tient en une phrase, avec ses réserves : lorsque l’infiltration a son origine dans les parties communes, la loi oblige le syndicat à réparer, et le syndic doit agir, y compris en urgence et sans attendre l’assemblée générale pour les mesures de sauvegarde. La réserve est tout aussi importante : tout dépend de l’endroit exact d’où vient l’eau, et le règlement de copropriété peut déplacer la frontière entre le commun et le privatif, notamment pour les terrasses et les branchements. Autrement dit, avant de réclamer quoi que ce soit, il faut établir l’origine, la prouver, puis frapper à la bonne porte, dans le bon ordre : constat, déclaration aux assurances, recherche de fuite, mise en demeure du syndic, vote des travaux en assemblée générale et, si rien ne bouge, juge des référés.

Cet article explique comment s’y prendre, à partir d’un épisode réel de la fin août 2026 et de décisions de justice récentes qui montrent comment les tribunaux tranchent ces dossiers. Il ne remplace pas l’examen de votre règlement de copropriété ni celui de vos constats : chaque infiltration a son histoire, et c’est elle qui désigne le payeur.

I. L’eau vient du toit : pourquoi le syndicat est en première ligne

Le réflexe naturel consiste à chercher un fautif parmi les occupants : le voisin du dessus, l’ancien propriétaire, l’entreprise qui a refait l’étanchéité il y a dix ans. En copropriété, la loi impose une autre méthode : on commence par localiser l’origine du désordre, et cette origine désigne le responsable. Si elle se trouve dans les parties communes, c’est la collectivité des copropriétaires qui répond, même si aucun voisin n’a commis la moindre faute.

A. Toiture, façade, canalisations collectives : ce qui appartient à tous

La loi du 10 juillet 1965 donne une définition simple des parties communes :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » (article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Dans le silence ou la contradiction des titres, le même article répute communes le gros oeuvre, les éléments d’équipement commun, les canalisations qui traversent des locaux privatifs lorsqu’elles sont afférentes à ces équipements, ainsi que les coffres, gaines et têtes de cheminées. Concrètement, la toiture qui couvre l’immeuble, la façade qui l’enveloppe et la colonne d’évacuation qui dessert plusieurs lots appartiennent à tous, quand bien même l’eau n’abîmerait que votre appartement.

De cette qualification découle une responsabilité de plein droit. L’article 14 de la même loi dispose :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Ce texte, en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1er juin 2020, ne demande pas à la victime de démontrer une faute du syndicat : il suffit d’établir que le dommage a son origine dans une partie commune. Le syndicat pourra ensuite se retourner contre un constructeur, un entrepreneur ou un tiers, par une action récursoire, mais ce recours ultérieur ne regarde pas la victime et ne doit pas retarder sa réparation.

La cour d’appel de Poitiers l’a rappelé le 9 septembre 2025 dans une affaire d’infiltration par une toiture-terrasse. Un copropriétaire avait constaté des infiltrations dans le bien situé sous le toit-terrasse de la résidence, fait établir un constat amiable de dégât des eaux le 10 février 2019, puis un devis de reprise de 18 836,40 euros ; l’assemblée générale du 11 mars 2019 avait reporté le vote des travaux, une expertise judiciaire avait été ordonnée fin 2019 et son rapport déposé le 1er septembre 2020. Après l’avoir assigné en 2023, le copropriétaire a obtenu la confirmation de la responsabilité du syndicat en appel : la cour, visant l’article 14, a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle et a condamné le syndicat aux dépens ainsi qu’à verser 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, selon les termes suivants :

« CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer en cause d’appel à [V] [F] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. » (cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 9 septembre 2025, RG 23/02545)

L’enseignement dépasse le cas du toit-terrasse : dès que l’origine se situe dans le clos, le couvert ou l’étanchéité de l’immeuble, le syndicat ne peut pas renvoyer la victime vers le voisinage ni vers son assurance personnelle pour la partie des travaux qui relève des communs.

La limite symétrique apparaît dans un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 4 novembre 2025. Dans cet immeuble, l’eau s’écoulait dans l’environnement d’une colonne verticale, à l’aplomb d’une douche, et les investigations avaient détecté une fuite au niveau de la jonction entre la canalisation d’évacuation de la douche d’un copropriétaire et la colonne montante. Le syndicat soutenait que ce point de jonction, dans le prolongement de la canalisation privative, relevait du copropriétaire ; celui-ci invoquait au contraire la présomption de caractère commun des canalisations. Les travaux de réfection de la canalisation privative branchée sur la colonne ayant été réalisés entre-temps, la cour a constaté que la demande de travaux était devenue sans objet, tout en condamnant le copropriétaire concerné à verser 2 000 euros au syndicat et 2 000 euros au voisin victime sur le fondement de l’article 700 :

« Condamne M. [W] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8], la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, » (cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 4 novembre 2025, RG 24/00892)

La leçon est claire : la colonne collective est commune, le branchement qui ne dessert qu’un lot est en principe privatif, et la jonction entre les deux se discute au cas par cas, expertise à l’appui. Vouloir faire payer le syndicat pour une fuite née dans une salle de bain privative, ou au contraire faire payer un copropriétaire pour une toiture fuyarde, c’est se tromper de cible et perdre des mois.

B. Le règlement de copropriété peut déplacer la frontière

L’article 3 ne joue qu’à défaut de titre contraire : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division peuvent qualifier telle ou telle partie de commune ou de privative, et les juges les appliquent. Dans l’affaire de Poitiers, la cour a ainsi pris soin de relire les clauses du règlement relatives aux parties communes générales et spéciales, notamment celles qui rangeaient parmi elles les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité, les gouttières, chéneaux, tuyaux de descente et canalisations d’écoulement des eaux pluviales d’utilité commune. C’est cette lecture croisée de la loi et du règlement qui a scellé le sort du litige.

Le cas le plus délicat reste celui des terrasses et des balcons à jouissance privative. Le revêtement de surface, le carrelage que vous foulez, est généralement privatif ; la couche d’étanchéité qui se trouve dessous relève souvent des parties communes, parce qu’elle protège la structure de l’immeuble. Une fuite née sous la terrasse de l’étage supérieur peut donc engager le syndicat alors même que la terrasse est réservée à un seul occupant. Tout dépend de la rédaction exacte du règlement : certains règlements anciens sont muets ou ambigus, et c’est précisément dans ce silence que naissent les procès. Avant toute mise en demeure, relisez donc les clauses sur les parties communes spéciales, le gros oeuvre, l’étanchéité et les réseaux, et faites-vous confirmer par écrit ce que le syndic en comprend.

Le même travail vaut pour les fenêtres, les volets, les garde-corps et les équipements posés par un copropriétaire : un châssis mal joint qui laisse passer la pluie n’engage pas le syndicat, tandis qu’une fissure de façade qui s’infiltre jusqu’à votre séjour relève des communs. La distinction entre condensation, liée à l’occupation et à l’aération du logement, et infiltration venue de l’extérieur est également décisive : une moisissure d’angle peut relever des deux causes, et confondre l’une avec l’autre, c’est assigner la mauvaise personne et commander les mauvais travaux. En cas de doute technique, une recherche de fuite par un professionnel, avec caméra thermique, gaz traceur ou test à la fluorescéine, tranche plus vite qu’un échange de courriers.

II. Faire constater, faire réparer et se faire payer

Une fois l’origine probable identifiée, l’ordre des opérations compte autant que le fond du droit. Les dossiers qui réussissent devant les tribunaux ont un point commun : des preuves datées, des déclarations rapides et une victime qui n’a jamais laissé le désordre s’aggraver faute d’interlocuteur. Les dossiers qui échouent ont le défaut inverse : des mois d’attente pendant lesquels chacun renvoie la balle, et une aggravation que personne ne veut plus payer.

A. Constater et chercher sans attendre

Le premier geste consiste à figer la situation. Photographiez les traces d’eau, les auréoles, les cloques de peinture et les moisissures, en cadrant assez large pour situer le désordre dans la pièce, puis en gros plan pour montrer son état. Notez les dates et conservez tout : échanges avec le syndic, avec le voisin, avec l’assureur, factures de fortune engagées pour protéger vos biens. Faites établir un constat par un commissaire de justice : dans les affaires d’infiltration, ce procès-verbal daté, précis et établi par un officier ministériel emporte la conviction des juges bien mieux qu’un album de photographies familiales. Le constat amiable de dégât des eaux, rempli avec l’occupant du dessus ou le syndic lorsqu’il est joignable, reste utile pour déclencher les assurances, mais il ne remplace pas le constat officiel quand le litige se profile.

Déclarez ensuite le sinistre à votre assurance habitation dans le délai prévu par votre contrat, généralement cinq jours ouvrés après la découverte, et adressez en parallèle un courrier au syndic, en recommandé avec accusé de réception, décrivant le désordre, son siège et sa date d’apparition, en demandant une intervention sur les parties communes et la déclaration du sinistre à l’assurance de l’immeuble. Ce double circuit n’est pas une formalité : depuis 2018, la convention dite IRSI organise la répartition des rôles entre l’assureur de l’occupant victime, celui du copropriétaire d’où vient la fuite et celui de la copropriété, afin d’accélérer l’indemnisation des sinistres courants. Plus votre déclaration est précoce et documentée, plus vite l’expert passe, et moins on vous reprochera une aggravation.

Vient ensuite l’étape que personne ne veut payer mais sans laquelle rien n’avance : la recherche de fuite. Réalisée par une entreprise spécialisée, elle peut coûter de quelques centaines à plus de mille euros selon la complexité, et son coût alimente mécaniquement le litige, puisque le responsable n’est connu qu’une fois la recherche effectuée. La bonne pratique, confirmée par l’expérience des dossiers, consiste à lancer la recherche sans attendre et à régler la question du remboursement ensuite, une fois l’origine connue : chaque semaine perdue laisse l’eau abîmer la structure et fait grimper la facture finale. Si le syndic tarde, proposez par écrit de faire procéder à la recherche et d’en demander le remboursement à qui de droit ; s’il refuse l’accès à un lot ou aux communs, ce refus écrit deviendra une pièce de votre dossier.

Quand la fuite est active et qu’un occupant refuse d’agir, le juge des référés peut contraindre. Le 7 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé dans une affaire de fuite persistante issue de salles d’eau et d’un branchement non conforme, a condamné l’occupante à réaliser les travaux de réfection sous astreinte, à payer au syndicat une provision et à cesser toute nuisance, le tout aux dépens avec les frais du constat d’huissier. Sur la provision, l’ordonnance dispose :

« Condamnons Mme [U] [C] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d’un montant de 4 072,55 € ; » (tribunal judiciaire de Paris, service des référés, 7 janvier 2025, RG 23/58891)

Le fondement de ces mesures rapides se trouve dans le code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile)

Et le même article ajoute que, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile)

Autrement dit, face à une toiture qui fuit et à un syndic immobile, vous n’êtes pas condamné à attendre des années une décision au fond : le référé permet d’obtenir vite des mesures et une avance, à condition d’avoir constitué le dossier de preuves décrit plus haut.

B. Mettre le syndic en mouvement et chiffrer la réparation

Le syndic n’est pas un simple boîte aux lettres de la copropriété : la loi lui confie l’administration de l’immeuble et sa conservation. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne pour mission :

« d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Après les orages de la fin août 2026, dont la presse a documenté les toitures endommagées et les bâchages posés en Île-de-France et dans le Doubs (reportage TF1 Info publié le 28 août 2026), une toiture éventrée ou une étanchéité arrachée relève typiquement de cette urgence : le syndic peut et doit faire procéder de sa propre initiative aux travaux de sauvegarde, comme la pose d’une bâche ou la mise hors d’eau, sans attendre le prochain vote. S’il reste inerte, mettez-le en demeure par lettre recommandée de prendre les mesures conservatoires et de convoquer une assemblée générale pour voter les réparations définitives, en lui rappelant sa mission légale. Les travaux de conservation et d’entretien des parties communes se votent en assemblée, et c’est au syndic qu’il appartient d’inscrire la résolution à l’ordre du jour avec des devis : l’affaire de Poitiers montre ce qu’il en coûte d’attendre, puisque le report du vote en mars 2019 a ouvert six années de procédure pour un désordre constaté dès février.

Pour obtenir réparation de vos propres dommages, deux fondements se combinent. D’abord la responsabilité de droit commun : tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige son auteur à le réparer,

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil)

Ensuite, lorsque le dommage vient du bâtiment lui-même, la responsabilité du fait des bâtiments :

« Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » (article 1244 du code civil)

Dans une copropriété, ce second fondement vise le syndicat pour les parties communes : une toiture dont l’étanchéité a vieilli sans entretien, ou un vice de construction du toit-terrasse comme dans l’affaire jugée à Poitiers, engage la collectivité envers le copropriétaire inondé.

Chiffrez alors l’ensemble de vos préjudices, pièce par pièce : coût de remise en état de votre appartement, y compris les embellissements que votre assurance ne rembourserait qu’en partie, frais de recherche de fuite avancés, frais de relogement ou d’hôtel si le logement est devenu inhabitable, perte de jouissance pendant la durée des désordres, et préjudice moral lorsque l’infiltration a duré des mois malgré vos signalements. Joignez les devis, les factures et, si possible, un rapport d’expert amiable ou judiciaire : un chiffrage documenté obtient en référé une provision, comme les 4 072,55 euros accordés à Paris en janvier 2025, et prépare la décision au fond. N’oubliez pas les recours en chaîne : le syndicat condamné peut se retourner contre l’entreprise qui a mal refait l’étanchéité, et vous pouvez agir contre votre propre assureur s’il tarde à indemniser, mais ces actions parallèles ne doivent jamais suspendre vos démarches contre le responsable principal.

Si vous êtes locataire du dernier étage et non copropriétaire, la mécanique change légèrement de destinataire sans changer de logique : prévenez votre bailleur par écrit, car il doit vous délivrer un logement décent et entreprendre les démarches envers la copropriété, mais demandez-lui aussi d’agir vite auprès du syndic, dont dépendent les travaux sur le toit. Un locataire qui laisse pourrir la situation sans signaler s’expose à se voir reprocher l’aggravation ; un bailleur qui reste sourd à un signalement documenté s’expose à une baisse de loyer, voire à la résiliation judiciaire à ses torts. Dans tous les cas, la règle d’or reste la même : on cherche l’origine d’abord, on répartit la facture ensuite, et on n’attend jamais pour protéger le bien.

Les orages du 27 août 2026 ont rappelé une vérité que les copropriétés apprennent à chaque tempête : un toit ne prévient pas avant de fuir, et c’est la première pluie d’automne qui révèle les faiblesses de l’été. Si votre plafond porte déjà les stigmates de cet épisode, retenez l’essentiel. L’eau venue des parties communes engage le syndicat sans qu’il soit besoin de prouver sa faute, et le syndic doit faire le nécessaire, en urgence s’il le faut. Votre part du travail consiste à prouver l’origine, à déclarer vite, à faire chercher la fuite sans attendre et à mettre le syndic face à ses obligations par écrit. Les tribunaux, de La Rochelle à Paris en passant par Lyon, appliquent cette mécanique avec constance : ils condamnent qui devait entretenir et indemnisent qui a subi, à condition que la victime ait documenté son parcours. Ne laissez donc pas l’hiver aggraver ce que l’orage a commencé : un dossier bien constitué en septembre vaut souvent une réparation obtenue avant les fêtes, quand un dossier approximatif promet des années de procédure.

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Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux copropriétaires confrontés à une infiltration par les parties communes : mise en demeure du syndic, assemblée générale, expertise et chiffrage des préjudices. Consultation téléphonique au 06 46 60 58 22, puis dossier suivi via la page contact du cabinet. Pour un diagnostic complet de votre situation en droit immobilier, consultez le cabinet d’avocat en droit immobilier à Paris.