Vous louez votre appartement sur une plateforme de location touristique et vous recevez un courrier du syndic qui vous ordonne de cesser, ou vous apprenez que la prochaine assemblée générale votera l’interdiction des meublés de tourisme dans l’immeuble. La question qui se pose alors est simple : la copropriété peut-elle vraiment vous interdire de louer ? La réponse, en l’état du droit applicable en 2026, tient en trois constats. D’abord, ni le syndic seul ni un vote pris à n’importe quelle majorité ne suffit à priver un copropriétaire de la jouissance de son lot : deux jugements rendus en 2026, à Paris et à Nice, ont annulé des interdictions votées en assemblée générale. Ensuite, l’interdiction peut être parfaitement valable quand elle résulte du règlement de copropriété lui-même, notamment d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou d’une interdiction des activités commerciales : une cour d’appel l’a confirmé en 2025. Enfin, la location touristique obéit à un second verrou, indépendant de la copropriété : l’autorisation de changement d’usage délivrée par la commune, que le classement en meublé de tourisme ne remplace pas, comme la Cour de cassation l’a jugé en 2024. Chaque situation dépend donc du règlement de l’immeuble, de la date et de la majorité du vote éventuel, et des autorisations administratives : c’est ce triple examen que cet article détaille, décisions de justice à l’appui.
I. Deux verrous distincts pèsent sur le loueur en meublé de tourisme
A. Le verrou administratif : le changement d’usage et l’autorisation de la commune
Louer un appartement de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce n’est pas simplement user de son bien : en droit de la construction, c’est en changer l’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, dispose que « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 ». Le texte précise également ce qu’est un local à usage d’habitation, avec une règle de preuve étendue dans le temps : « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage ». Autrement dit, un propriétaire qui loue aujourd’hui en courte durée un logement qui a servi d’habitation à un moment quelconque des trente dernières années entre dans le champ du dispositif, dès lors que sa commune a instauré l’autorisation préalable.
La Cour de cassation a fixé l’interprétation de ce mécanisme dans un arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-13.131, arrêt n° 340 FS-B) qui oppose une commune à une locataire et à une société gestionnaire d’un appartement loué de façon répétée pour de courtes durées. La Cour y énonce que « dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte ». Elle ajoute que « toute personne, qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article, est condamnée à une amende civile ». Le point le plus important pour les loueurs tient à la suite : la locataire et la société faisaient valoir qu’elles avaient obtenu, le 19 septembre 2017, une décision de classement de l’appartement en meublé de tourisme prononcée par l’organisme local de visite, ce qui les autorisait selon elles à louer sans autre condition. La Cour de cassation balaie l’argument : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». L’arrêt casse la décision d’appel qui avait rejeté les demandes de la commune et renvoie l’affaire devant une cour d’appel autrement composée, en condamnant les loueurs aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est nette : le classement, qui relève du classement des meublés de tourisme, et l’autorisation d’urbanisme au sens large, qui relève du code de la construction, sont deux démarches cumulatives. Avoir l’une ne dispense pas de l’autre.
À ce premier étage administratif, organisé par la partie législative du code de la construction et de l’habitation, autour de l’autorisation préalable au changement d’usage s’ajoute la déclaration propre aux meublés de tourisme. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, en vigueur depuis le 20 mai 2026, définit d’abord les meublés concernés : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Il impose ensuite : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ». Et le texte organise la traçabilité : « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration », numéro et pièces étant aussitôt mis à la disposition de la commune. La fiche officielle de Service Public sur la résidence secondaire louée en meublé de tourisme, vérifiée le 21 mai 2026, rappelle que le loueur doit déclarer son meublé aux impôts et, selon sa commune, à la mairie. Un propriétaire qui cumule défaut de déclaration, défaut d’autorisation de changement d’usage et méconnaissance du règlement de copropriété s’expose donc sur trois fronts à la fois : la commune, l’administration fiscale et le syndicat des copropriétaires.
B. Le verrou privé : la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété
Le second verrou est contractuel : c’est le règlement de copropriété, combiné à la destination de l’immeuble. Le tribunal judiciaire de Nice l’a rappelé le 23 juin 2026 (4e chambre civile, RG n° 24/03803) en citant l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 : « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Et l’article 9-I de la même loi, cité dans le même jugement : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Tout se joue donc dans l’interprétation du règlement : ce qu’il permet, ce qu’il interdit, et si l’interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble appréciée concrètement, au regard de ses caractères matériels, de sa situation et des actes.
La fiche officielle de Service Public distingue à cet égard deux situations selon la date du règlement. Pour les règlements établis à partir du 21 novembre 2024 : le règlement de copropriété indique si les meublés de tourisme y sont autorisés ou non. Pour les règlements antérieurs au 21 novembre 2024 : la présence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise y interdit toute activité professionnelle, meublé de tourisme compris. La même fiche ajoute le cas intermédiaire qui alimente la plupart des litiges : quand le règlement prohibe toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent voter l’interdiction des meublés de tourisme. Chacun de ces trois cas mérite d’être compris précisément, car les juges les traitent différemment.
La clause d’habitation bourgeoise se présente sous deux visages. Exclusive, elle réserve l’immeuble à l’habitation et prohibe toute activité professionnelle : le meublé de tourisme y est alors interdit par le règlement lui-même. Ordinaire, ou simple, elle exige une occupation bourgeoise sans exclure les activités qui ne troublent pas l’immeuble. C’est sur ce second visage que la jurisprudence récente apporte des précisions utiles. Le tribunal de Nice, dans son jugement du 23 juin 2026 pose le principe : « Une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, à moins qu’elle s’exerce pour de courte durée avec fourniture de services accessoires de nature hôtelière ou para-hôtelière (ménage, fourniture de literie, transfert vers l’aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile ». Autrement dit, la courte durée seule ne suffit pas à rendre l’activité commerciale ; ce sont les services de type hôtelier fournis avec la location qui font basculer la qualification. Le tribunal en déduit une règle d’interprétation favorable au propriétaire : « la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires : une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée ».
À l’inverse, quand le règlement interdit clairement le commerce hors de certains locaux, la location touristique peut être sanctionnée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé le 25 juin 2025 (chambre 1-8, RG n° 22/16637), en confirmant un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 10 novembre 2022. Dans cette affaire, le lot litigieux relevait d’un règlement du 11 juillet 1966 applicable au bâtiment concerné, qui prohibait l’exercice des activités commerciales en dehors des locaux du rez-de-chaussée et exigeait une occupation bourgeoise destinée à préserver le standing de l’immeuble. Les copropriétaires faisaient valoir que la location saisonnière en meublé, régie par l’article L. 324-2 du code du tourisme, n’était pas expressément interdite, qu’elle ne contrevenait pas à la clause d’habitation bourgeoise, qu’elle ne générait pas plus de nuisances que les professions libérales autorisées et qu’ils avaient même obtenu une autorisation administrative de changement d’usage par arrêté du 26 juin 2019. La cour a confirmé le jugement qui leur donnait tort : dans un immeuble dont le règlement cantonne le commerce au rez-de-chaussée et impose une occupation bourgeoise, la location saisonnière répétée à une clientèle de passage contrevient au règlement, et l’autorisation administrative de changement d’usage n’y change rien, puisqu’elle ne règle que les rapports avec la commune, pas ceux avec la copropriété. Les appelants ont été condamnés in solidum aux dépens d’appel et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La symétrie avec l’arrêt de la Cour de cassation de 2024 est parfaite et mérite d’être retenue : l’autorisation de la commune ne purge pas la violation du règlement, et le respect du règlement ne dispense pas de l’autorisation de la commune.
Les conséquences financières d’une violation du règlement peuvent être lourdes, comme le montre un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 juillet 2025 (8e chambre, 3e section, RG n° 22/03669). Une copropriétaire qui offrait son bien à la location meublée touristique de courte durée en infraction avec le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble a été condamnée à « cesser ou faire cesser toute activité de location meublée de courte durée dans le lot », « ce sous astreinte provisoire de 1.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice, à compter de la signification du présent jugement », ainsi qu’à « supprimer ou faire supprimer toute annonce des sites internet » visant notamment les plateformes Booking.com et Airbnb.fr ainsi que tout autre site de mise en location de courte durée portant sur le lot litigieux, « dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par voie de commissaire de justice », les astreintes courant pendant six mois. S’y ajoutent 3 000 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant de droit. Fait notable, le tribunal a aussi condamné le professionnel qui gérait le bien : titulaire d’un mandat exclusif de gestion locative depuis le 15 décembre 2015, l’agent immobilier avait contesté l’analyse du règlement faite par le syndic et conduit sa mandante à louer en courte durée en infraction avec le règlement. Ce manquement à son obligation de conseil engage sa responsabilité contractuelle, et l’agent a été condamné à garantir la propriétaire du paiement de toutes les condamnations pécuniaires mises à sa charge au bénéfice du syndicat. Le message vaut pour les propriétaires qui confient leur bien à un intermédiaire : l’avis du syndic sur le règlement mérite mieux qu’un second avis intéressé, et le professionnel qui pousse à louer malgré l’interdiction en répond financièrement.
II. L’assemblée générale face aux locations touristiques : ce qu’elle peut voter, et ce que les juges annulent
A. Les interdictions votées à la légère sont annulées : deux jugements de 2026
Puisque le règlement ne règle pas tout, les copropriétés tentent parfois de trancher par un vote : interdire les locations saisonnières meublées par une résolution d’assemblée générale. Deux décisions rendues en 2026 montrent que cette voie est étroitement surveillée et que les résolutions mal fondées sont annulées, à Paris comme à Nice.
À Paris, le tribunal judiciaire (8e chambre, 2e section, jugement du 21 mai 2026, RG n° 24/02618) a annulé la résolution n° 14 adoptée le 16 novembre 2023 par l’assemblée générale d’un immeuble parisien, qui décidait d’interdire dans la copropriété les activités de type location saisonnière meublée. La copropriétaire demanderesse, propriétaire de son appartement depuis le 29 octobre 2001, faisait valoir que le règlement autorisait expressément la location, ne comportait aucune clause d’habitation bourgeoise exclusive, tolérait les professions libérales et commerciales dès lors qu’elles ne nuisaient ni à la tranquillité ni à la bonne tenue de l’immeuble, et que l’immeuble comprenait au demeurant deux boutiques en rez-de-chaussée. Le tribunal lui donne raison sur l’essentiel. Il relève que le règlement « n’interdit donc pas, au regard de la destination de l’immeuble, l’activité de location touristique saisonnière d’appartements », qu’il n’est pas démontré que les occupants de locations saisonnières auraient nui à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble, et que « la seule circonstance du vote à la majorité de la résolution litigieuse, faisant état de manière générique des « cas de copropriétés subissant des troubles du voisinage à cause de locations saisonnières » s’étant « multipliés », ne pouvait établir, à elle seule, une telle démonstration ». Le principe posé est sans nuance : « L’assemblée générale ne peut dès lors, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». La résolution, qui imposait « aux copropriétaires des restrictions à la jouissance de leurs parties privatives, non justifiées par la destination de l’immeuble, en portant atteinte à leur droit de propriété », est annulée. Le syndicat des copropriétaires, qui avait d’ailleurs reconnu dans ses écritures que la résolution modifiait la destination de l’immeuble et pris « acte de la nullité encourue », est condamné aux dépens et à verser 2 500 euros à la copropriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celle-ci étant dispensée de participer aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
À Nice, le tribunal judiciaire (4e chambre civile, jugement du 23 juin 2026, RG n° 24/03803) a « PRONONCE la nullité de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires » de l’immeuble, résolution du 7 août 2024, qui avait décidé de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire aux propriétaires de louer les appartements sous la forme de locations saisonnières touristiques. L’immeuble, régi par un règlement dressé le 27 février 1946, comportait une clause selon laquelle « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison », avec une liste d’établissements prohibés (débits, salles de spectacle, blanchisseries, cliniques et pensions notamment) et un rez-de-chaussée occupé par deux magasins et un entrepôt, soit une destination mixte d’habitation et de commerce. Le tribunal qualifie la clause d’habitation bourgeoise d’ordinaire, puisqu’elle permet certaines activités professionnelles sans nuisances excessives, et juge que la location touristique saisonnière, « activité civile par nature » lorsqu’elle s’exerce sans prestations hôtelières ou para-hôtelières, est compatible avec cette destination. Le syndicat soutenait que ce type d’activité générait nécessairement des nuisances incompatibles avec la destination bourgeoise, mais « Il ne le démontre cependant pas alors que le rez-de-chaussée est occupé par des commerces et que l’exercice de professions libérales, générant également de nombreux passages dans les parties communes, est autorisée par le règlement de copropriété ». Surtout, la résolution, adoptée après un second vote à 62 voix sur 100, modifiait le règlement sur la destination de l’immeuble : or, selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la date du vote, « l’assemblée générale ne pouvait prendre cette décision de modifier le règlement de copropriété pour interdire de ce type de locations qu’à l’unanimité ». Faute d’unanimité, nullité. Le syndicat est condamné aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700.
Ces deux annulations ont un point commun qui mérite l’attention des copropriétaires comme des syndics : dans les deux affaires, l’interdiction a été votée sur le fondement de troubles de voisinage allégués de façon générique, sans démonstration concrète rattachée à l’immeuble. Les juges exigent la preuve : nuisances établies, règlement qui prohibe expressément, destination incompatible. À défaut, le vote majoritaire ne suffit pas et expose le syndicat à supporter les frais du procès perdu.
B. Ce que la loi nouvelle change, et la conduite à tenir pour le copropriétaire loueur
Les deux annulations de 2026 ont été prononcées sous l’empire des règles de majorité antérieures, et c’est précisément ce qui rend l’année charnière. Le tribunal de Nice prend soin de viser « Les modifications apportées à ce texte par la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024, en vertu duquel sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions relatives à la modification du règlement de copropriété qui concernent l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale ». Autrement dit, depuis cette loi, l’interdiction des meublés de tourisme portant sur des lots qui ne sont pas la résidence principale du loueur peut être inscrite au règlement à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité. Mais le tribunal ajoute aussitôt la limite, décisive pour les votes déjà passés : ces dispositions « n’étaient pas en vigueur le 7 août 2024, la date de l’assemblée contestée », et « Conformément à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif, ses dispositions ne sont pas applicables aux décisions prises par les assemblées avant son entrée en application qu’elles ne peuvent régulariser ». Une interdiction votée avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans l’unanimité alors requise, ne se trouve donc pas validée après coup : elle reste nulle. En revanche, pour l’avenir, un syndicat qui réunit les deux tiers des voix peut valablement faire interdire la location des résidences secondaires en meublés de tourisme, à condition de respecter les formes : inscription à l’ordre du jour, vote à la majorité requise, puis modification du règlement établie par notaire et publiée au service de la publicité foncière, comme l’illustre la résolution niçoise qui mandatait le syndic pour faire établir la modification par notaire et la faire publier au service de la publicité foncière.
Pour le copropriétaire qui loue ou envisage de louer, la conduite pratique découle directement de cet état du droit. Premièrement, lire le règlement avant de mettre en location : une clause d’habitation exclusivement bourgeoise ou une interdiction des activités commerciales hors locaux prévus à cet effet rend la location touristique illicite au regard de la copropriété, quelle que soit l’autorisation administrative obtenue, comme l’a confirmé la cour d’appel d’Aix-en-Provence en 2025. Deuxièmement, vérifier sa situation administrative : déclaration préalable du meublé de tourisme avec obtention du numéro de déclaration prévu à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, et autorisation de changement d’usage auprès de la commune lorsque celle-ci l’a instaurée, le classement touristique ne suffisant jamais seul depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2024. Troisièmement, si une résolution d’interdiction est votée, en contester rapidement la régularité : les deux annulations de 2026 ont été obtenues par des copropriétaires ayant assigné le syndicat dans les mois qui ont suivi le vote, en invoquant l’atteinte à leur droit de propriété et la contrariété à la destination de l’immeuble. Les moyens qui portent sont ceux que les juges ont retenus : absence de clause interdisant expressément la location, clause bourgeoise ordinaire compatible avec une activité civile sans prestations hôtelières, défaut de preuve de nuisances concrètes, majorité insuffisante au regard des textes applicables à la date du vote. Quatrièmement, si le syndic adresse une mise en demeure de cesser, ne pas l’ignorer : le jugement parisien du 11 juillet 2025 montre que la poursuite de l’activité malgré l’interdiction du règlement conduit à la cessation forcée sous astreinte, à la suppression des annonces et à des condamnations pécuniaires cumulées. Faire vérifier sa position par un professionnel du droit avant de répondre, et conserver toute la documentation, annonces, déclarations, autorisations et échanges avec le syndic, conditionne l’issue d’un éventuel procès dans un sens comme dans l’autre. Les lecteurs confrontés à un conflit de ce type avec leur copropriété trouveront auprès du cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris l’analyse de leur règlement et de leurs recours.
En définitive, la maison louée aux touristes se trouve à l’intersection de deux souverainetés qui s’ignorent : la commune, gardienne de l’usage des locaux, et la copropriété, gardienne de la destination de l’immeuble. Satisfaire l’une ne dispense jamais de satisfaire l’autre. Le propriétaire avisé sécurise donc les deux fronts avant la première réservation : autorisation de la commune et déclaration en règle d’un côté, règlement relu et, le cas échéant, vote de l’assemblée anticipé de l’autre. Et lorsque l’assemblée générale a déjà voté l’interdiction, tout n’est pas perdu : encore faut-il que le vote ait été régulier, à la bonne majorité, fondé sur une clause expresse et justifié par la destination de l’immeuble. Les tribunaux de Paris et de Nice viennent de rappeler en 2026 qu’ils vérifient chacun de ces points, et qu’ils annulent ce qui n’y répond pas.
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