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Une seule sous-location Airbnb suffit-elle à faire résilier le bail ?

Une seule sous-location sur Airbnb peut-elle faire perdre son logement au locataire ? La réponse n’est ni un oui automatique, ni une permission de sous-louer « une fois pour voir ». Sans accord écrit du propriétaire, la sous-location constitue bien un manquement au bail. Mais lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire, le juge doit encore apprécier si ce manquement est suffisamment grave pour mettre fin au contrat.

Un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 août 2026 illustre cette distinction. Les locataires avaient proposé leur appartement sur Airbnb pour une réservation unique de sept nuits et perçu 1 217,34 euros. Ils avaient retiré l’annonce dès sa découverte, cessé la pratique, remboursé les sommes réclamées et aucun trouble ni dommage n’était établi. Le tribunal a refusé de résilier un bail exécuté depuis 2012. Cette décision ne crée pourtant aucun droit à une sous-location occasionnelle. Elle montre seulement que la sanction la plus lourde dépend de la durée, de la répétition, des revenus, des nuisances, de la réaction du locataire et de l’ensemble de l’exécution du bail.

Pour le bailleur, l’enjeu consiste à réunir une preuve exploitable et à choisir des demandes proportionnées. Pour le locataire, supprimer l’annonce ne fait pas disparaître le manquement ni l’obligation éventuelle de restituer les sous-loyers. La stratégie doit donc séparer trois questions : la sous-location est-elle établie, justifie-t-elle la résiliation du bail, et quelles sommes reviennent au propriétaire ?

I. Sous-location Airbnb sans accord : pourquoi le manquement existe-t-il même pour une seule réservation ?

A. L’accord écrit du bailleur porte sur le principe et sur le prix de la sous-location

La règle de départ figure à l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il dispose : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Deux autorisations sont donc nécessaires : le propriétaire doit accepter la sous-location elle-même et le prix demandé au sous-locataire. Une conversation vague, la connaissance supposée de voyages fréquents ou l’absence de réaction à une annonce ne remplacent pas un écrit précis.

Le texte ajoute que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut dépasser celui payé par le locataire principal. Un bailleur peut donc accepter une occupation temporaire tout en refusant un tarif plus élevé. L’autorisation peut être encadrée par des dates, une partie seulement du logement, l’identité du sous-locataire et des obligations d’assurance. Elle ne transforme pas le bail d’habitation en autorisation générale d’exploiter un hébergement touristique.

La plateforme ne délivre pas cette autorisation à la place du propriétaire. La possibilité technique de publier une annonce, l’attribution d’un numéro d’enregistrement municipal ou la collecte d’une taxe de séjour ne règlent pas le rapport contractuel entre le bailleur et son locataire. Les règles locales sur les meublés de tourisme, le règlement de copropriété et le bail se cumulent. Satisfaire l’une d’elles ne dispense pas de respecter les autres.

L’interdiction concerne aussi la mise à disposition d’une seule chambre lorsque celle-ci est consentie contre rémunération. La cour d’appel de Dijon l’a rappelé dans un arrêt du 26 mai 2026, n° 24/00607. La locataire soutenait qu’elle n’avait proposé qu’une chambre sur les trois que comptait la maison. La cour a néanmoins constaté 302 commentaires Airbnb entre mai 2017 et juin 2023, ainsi que des annonces sur deux autres plateformes. L’étendue matérielle limitée n’a donc pas neutralisé la répétition pendant plus de six ans.

Le même arrêt écarte l’idée d’une autorisation tacite déduite de la proximité géographique des propriétaires ou de la connaissance des voisins. L’article 8 exige un accord écrit. Le locataire qui souhaite accueillir ponctuellement un voyageur contre paiement doit demander une réponse expresse avant la publication. Le bailleur qui accepte doit, de son côté, formaliser le périmètre de l’accord afin d’éviter qu’une tolérance limitée soit présentée plus tard comme une permission permanente.

L’hébergement gratuit d’un proche ne se confond pas nécessairement avec une sous-location. Le paiement, l’autonomie laissée à l’occupant, la durée, les services proposés et le maintien du locataire dans les lieux permettent de qualifier la situation. Une participation ponctuelle aux courses n’a pas la même portée qu’un prix fixé à la nuit sur une plateforme, assorti d’une annonce, d’un calendrier et d’avis clients. Le propriétaire doit établir les éléments de la mise à disposition rémunérée plutôt que se fonder sur le seul passage d’une personne inconnue dans l’immeuble.

La sous-location non autorisée reste un manquement même si elle n’a duré qu’une semaine. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 août 2026, n° 24/02219, une réservation du 27 février au 5 mars 2024, soit sept nuits, avait rapporté 1 217,34 euros. Le tribunal ne l’a pas excusée. Il a expressément retenu que « la sous-location non autorisée constitue un manquement certain aux obligations des preneurs ». Le rejet de la résiliation est intervenu à l’étape suivante, lors de l’appréciation de sa gravité.

Cette nuance protège la cohérence du droit du bail. Dire qu’une réservation isolée n’entraîne pas toujours la perte du logement ne signifie pas qu’elle serait licite. Le propriétaire conserve la possibilité de demander la restitution des sommes, des dommages-intérêts s’il prouve un préjudice, l’exécution du bail et, selon les circonstances, sa résiliation. Le locataire ne peut donc présenter le jugement parisien comme un seuil de sept nuits qui serait toléré partout.

Le contrat doit aussi être lu. Une clause peut rappeler l’interdiction légale, définir la destination exclusive d’habitation principale et interdire une activité para-hôtelière. Ces stipulations aident à établir que le locataire connaissait l’usage convenu. Elles ne dispensent toutefois pas le juge de vérifier la gravité lorsqu’une résiliation judiciaire est demandée sur le fondement d’une inexécution.

Le régime de la résiliation est posé par l’article 1224 du Code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Pour un bail, le terme de résiliation est couramment employé parce que le contrat s’exécute dans le temps. L’exigence demeure celle d’une inexécution suffisamment grave lorsque le propriétaire sollicite une décision judiciaire.

L’article 1227 du Code civil confirme que la résolution peut « en toute hypothèse » être demandée en justice. Le bailleur n’est donc pas obligé d’accepter le maintien du contrat après un manquement. Mais saisir le tribunal ne préjuge pas de la réponse. L’article 1228 du Code civil permet au juge, selon les circonstances, de prononcer la résolution, d’ordonner l’exécution du contrat, d’accorder un délai ou d’allouer seulement des dommages-intérêts.

Cette palette explique pourquoi deux dossiers Airbnb peuvent recevoir des solutions opposées sans contradiction. Le juge ne compte pas seulement les nuitées. Il examine l’ancienneté du bail, la persistance après avertissement, le montant encaissé, l’organisation commerciale, les nuisances, les atteintes aux parties communes, la bonne exécution des autres obligations et la réaction après découverte.

Le propriétaire a donc intérêt à envoyer une mise en demeure précise dès les premiers éléments sérieux. Elle rappelle l’interdiction, demande la suppression de l’annonce, la cessation de toute réservation, la conservation des relevés et la communication des recettes. Si la pratique continue après réception, la persistance devient un élément distinct de gravité. À l’inverse, un courrier excessif ou imprécis peut compliquer la discussion sans améliorer la preuve.

B. Les sous-loyers peuvent être restitués même lorsque le bail est maintenu

La résiliation et la restitution financière répondent à des raisonnements différents. Un tribunal peut considérer que la faute ne justifie pas de mettre fin au bail tout en ordonnant que les recettes soient rendues au propriétaire. Le locataire ne doit donc pas croire que le maintien dans les lieux lui permet de conserver les gains issus d’une sous-location interdite.

Le fondement se trouve dans le droit d’accession. Selon l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose donne droit sur ce qu’elle produit et ce droit s’appelle le droit d’accession. L’article 547 du Code civil précise que les fruits civils appartiennent au propriétaire. Les loyers tirés d’un bien immobilier constituent de tels fruits.

La Cour de cassation a fixé la conséquence dans un arrêt du 22 juin 2022, n° 21-18.612. Elle énonce que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi ». La restitution ne constitue donc pas seulement l’indemnisation d’une perte prouvée par le bailleur. Elle procède de l’attribution des fruits générés par le logement.

L’article 549 du Code civil prévoit que le possesseur ne fait les fruits siens que s’il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il doit restituer les produits au propriétaire. Le locataire qui n’a pas sollicité l’autorisation écrite exigée par l’article 8 ne peut généralement pas soutenir qu’il ignorait le droit du propriétaire sur les recettes.

La cour d’appel de Toulouse en a fait une application récente dans un arrêt du 30 juin 2026, n° 24/03838. Deux annonces successives et 78 commentaires de voyageurs établissaient une pratique régulière. La cour a confirmé la résiliation et la restitution de 2 496 euros, calculée à partir des commentaires et du prix affiché de 32 euros par nuit. Elle a jugé inutile d’ordonner la production des relevés du compte Airbnb puisque les autres pièces suffisaient à chiffrer la demande.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 juillet 2026, n° 25/00541, a condamné un locataire à restituer 13 547,28 euros. Les relevés de transactions démontraient 83 nuitées entre mai et décembre 2024. Le logement était présenté comme faisant partie des hébergements les mieux notés de la plateforme, et les voisins avaient signalé du bruit, des déchets et la circulation de personnes dans les parties communes. Le tribunal a aussi prononcé la résiliation.

Ces décisions montrent l’intérêt de réunir plusieurs catégories de preuves. Une capture d’écran doit faire apparaître l’adresse ou des éléments permettant d’identifier le logement, le profil de l’hôte, les photographies, le prix, les disponibilités et les commentaires. Un constat de commissaire de justice fixe le contenu accessible à une date donnée. Les messages du gardien, du syndic ou des voisins peuvent établir des arrivées répétées et les troubles, à condition d’être circonstanciés.

Le bailleur ne doit pas accéder frauduleusement au compte personnel du locataire. Il peut demander judiciairement la communication de pièces déterminées lorsqu’elles sont nécessaires et proportionnées, ou solliciter les informations légalement disponibles auprès de la plateforme dans le cadre d’une procédure adaptée. La preuve obtenue de manière déloyale expose le dossier à une contestation et peut détourner le débat de la sous-location elle-même.

Le montant réclamé doit être expliqué. Les commentaires ne correspondent pas toujours à une seule nuit et certaines réservations peuvent être annulées. Les relevés de versement sont plus précis lorsqu’ils existent. À défaut, le propriétaire peut proposer un calcul par séjour, prix affiché et période, en indiquant ses hypothèses. Une demande globale sans tableau ni pièce de rapprochement sera plus vulnérable.

Le locataire doit conserver ses propres relevés. Supprimer l’annonce ou fermer le compte après la mise en demeure n’efface pas les transactions passées et peut rendre sa contestation moins crédible s’il refuse ensuite tout chiffrage. Une réponse utile identifie les séjours effectivement réalisés, les annulations, les sommes encaissées, les remboursements déjà versés et les éventuels doublons dans le calcul adverse.

Dans l’affaire parisienne du 18 août 2026, la restitution rapide a pesé dans l’appréciation d’ensemble. Les locataires avaient remboursé les fruits réclamés et l’annonce avait été désactivée le 6 mars 2024, au lendemain du séjour. Cette réaction n’a pas rendu la sous-location licite, mais elle a réduit la persistance du manquement et les conséquences encore à réparer.

Le propriétaire peut également demander réparation d’un préjudice distinct : frais de constat, dégradation, pénalité de copropriété si elle lui est imputable, surconsommation ou trouble démontré. Il doit éviter de compter deux fois la même somme. La restitution des fruits et les dommages-intérêts n’ont pas le même objet, mais chaque poste doit être relié à une preuve et à un fondement.

II. Résiliation du bail pour Airbnb : quels critères font basculer le dossier et comment agir ?

A. Une réservation isolée, immédiatement cessée, peut être jugée insuffisamment grave

Le jugement parisien du 18 août 2026 est important parce qu’il expose les critères ayant conduit au maintien du bail. La sous-location avait porté sur une seule réservation de sept nuits. Le contrat existait depuis 2012 et son exécution n’appelait pas d’autre reproche établi. L’annonce avait été retirée immédiatement, aucune réitération n’était démontrée et les sommes avaient été restituées.

Le tribunal a formulé son analyse en deux temps. Il a d’abord retenu le manquement, puis observé qu’il « présente en l’espèce un caractère isolé, a cessé immédiatement après sa découverte et n’a donné lieu à aucune réitération établie ». Il a ensuite apprécié les conséquences : aucun dommage au logement, aucune nuisance pour l’immeuble et aucun préjudice concret pour la bailleresse n’étaient démontrés.

La conclusion est elle aussi précisément motivée : « Apprécié au regard de la durée du bail, conclu en 2012, de sa bonne exécution par ailleurs et de l’absence de conséquence concrète démontrée pour la bailleresse ou l’immeuble, ce manquement ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. » Les locataires ont donc conservé leur logement, mais ils ont supporté les conséquences financières et les frais retenus par le jugement.

La décision est un jugement de première instance et doit être lue à partir de ses faits. Elle ne lie pas tous les autres tribunaux et peut faire l’objet des voies de recours applicables. Elle n’établit ni franchise annuelle, ni tolérance de sept nuits, ni immunité lorsque l’annonce a été retirée. Une réservation unique peut avoir des conséquences graves si elle cause des dégradations, un trouble important, une violation de sécurité ou si elle intervient après une mise en demeure.

Le montant peut également changer l’analyse. Une opération isolée mais très lucrative, organisée pendant une longue absence et portant sur l’intégralité d’un logement social ou conventionné peut révéler un changement de destination plus marqué. Dans son arrêt du 22 juin 2022, la Cour de cassation a demandé aux juges d’examiner la gravité au regard du régime du logement, de l’interdiction légale et d’une « utilisation répétée et lucrative » susceptible de caractériser un changement de destination.

Le type de bail compte donc sans créer de solution mécanique. Un logement conventionné répond à une finalité sociale particulière. Une résidence principale dans une copropriété supporte les droits des voisins et les règles de sécurité de l’immeuble. Un bail meublé ou mobilité demeure soumis aux clauses et textes qui lui sont applicables. Le raisonnement doit partir du contrat exact, non d’une règle générale tirée du mot Airbnb.

La réaction du locataire après l’alerte est déterminante. Il doit désactiver toutes les annonces, annuler les réservations futures, répondre par écrit et proposer la restitution documentée des recettes. Il peut expliquer les circonstances sans nier un fait clairement établi. Une contestation artificielle, suivie de nouvelles annonces sous un autre profil, transforme un incident isolé en comportement persistant.

La cessation ne doit pas être seulement apparente. Dans l’arrêt de Toulouse du 30 juin 2026, les commentaires avaient continué après la mise en demeure d’avril 2023, puis une seconde annonce avait été diffusée. La cour a retenu un manquement répété suffisamment grave. Utiliser le compte d’un tiers, modifier légèrement les photographies ou déplacer la remise des clés ne protège pas le locataire lorsque les avis et le descriptif identifient le même appartement.

Le bailleur doit, de son côté, choisir l’objectif du dossier. S’il souhaite avant tout faire cesser la pratique, une mise en demeure accompagnée d’une demande de justificatifs peut obtenir un résultat rapide. S’il sollicite la résiliation, il doit documenter la répétition, la connaissance de l’interdiction, les recettes et les conséquences. Présenter une seule capture ancienne comme une exploitation professionnelle durable fragilise la crédibilité de la demande.

Une tentative amiable peut prévoir la cessation définitive, la restitution d’un montant déterminé, le remboursement des frais de constat et un engagement de ne pas republier. L’accord doit indiquer s’il règle seulement le passé ou s’il emporte renonciation à certaines demandes. Un propriétaire ne doit pas accepter une formule générale qui l’empêcherait d’agir en cas de nouvelles sous-locations découvertes plus tard.

Le locataire ne doit pas signer une reconnaissance imprécise portant sur des années d’activité si une seule réservation est établie. Il fournit les preuves permettant de borner le fait, tout en reconnaissant l’interdiction applicable. La qualité de la chronologie peut décider de la crédibilité : date de création de l’annonce, réservation, paiement, retrait, mise en demeure, remboursement et absence de nouvelle activité.

La situation du logement après l’incident doit être constatée. Un état des lieux, des photographies et, si nécessaire, une attestation du gardien peuvent confirmer l’absence de dégradation ou de trouble. À l’inverse, les plaintes des voisins, interventions de police, dégradations des parties communes ou boîtiers à clés installés sans autorisation fournissent des éléments concrets au propriétaire.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi rapproché la répétition de 83 nuitées, les revenus de 13 547,28 euros et les nuisances signalées par le syndic. Le jugement retient que le locataire avait développé une véritable activité de sous-location et que l’annonce n’avait été supprimée qu’après intervention du propriétaire auprès de la plateforme. La résiliation était alors reliée à un ensemble de manquements, non à la seule existence abstraite d’une page Airbnb.

À Dijon, la pratique avait duré plus de six ans et continué après une demande expresse de cessation. La cour a écrit : « Le manquement résultant de la violation réitérée durant plus de six ans de l’interdiction de sous-location est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ». Le contraste avec les sept nuits de l’affaire parisienne permet de comprendre la méthode : la répétition et la résistance à l’avertissement pèsent fortement.

B. Bailleur ou locataire : quelle preuve réunir et quelle procédure engager sans aggraver le litige ?

Le bailleur commence par vérifier l’identification du logement. Les mêmes photographies peuvent être reprises par une annonce frauduleuse ou concerner un appartement voisin. Il compare la vue, le mobilier, le plan, les équipements et les commentaires avec les lieux loués. Il conserve l’URL complète, la date et l’heure. Lorsque l’enjeu est la résiliation, un constat de commissaire de justice réduit les discussions sur l’authenticité et l’évolution de la page.

Il rassemble ensuite le bail, ses annexes, l’historique des loyers, les courriers et les éventuelles plaintes. Les attestations doivent relater des faits personnellement constatés : dates d’arrivée, remise de clés, valises, bruit, déchets, propos d’un voyageur. Une pétition générale contre Airbnb a moins de valeur qu’un témoignage circonstancié respectant les exigences procédurales.

La mise en demeure identifie les faits et les demandes. Elle ne se limite pas à ordonner de « respecter le bail ». Elle vise l’annonce, rappelle l’absence d’autorisation, demande la cessation, la liste des réservations, les recettes et la préservation des preuves. Elle fixe un délai raisonnable et indique que le propriétaire se réserve la restitution des fruits, les dommages-intérêts et la résiliation si la gravité le justifie.

Avant l’assignation, il faut vérifier la juridiction et les formalités applicables au litige. Une demande relative à un bail d’habitation relève en principe du juge des contentieux de la protection. Selon la nature et le montant des demandes, une tentative préalable de règlement amiable peut être requise ou utile. L’acte doit distinguer la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la restitution des sous-loyers et les préjudices annexes.

La résiliation prononcée n’autorise pas le propriétaire à changer lui-même les serrures. L’expulsion suit une procédure d’exécution avec signification de la décision et commandement de quitter les lieux. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé le délai de deux mois prévu par le Code des procédures civiles d’exécution, faute d’élément justifiant sa suppression dans ce dossier. Les règles relatives à la trêve et aux délais doivent être examinées au moment de l’exécution.

Le locataire qui reçoit une mise en demeure doit répondre vite. Il sauvegarde le relevé des transactions avant de fermer le compte, annule les séjours et verse les échanges établissant la date de cessation. S’il disposait d’un accord écrit, il le produit dans son intégralité, y compris les conditions de prix. Une autorisation donnée pour accueillir un étudiant pendant trois mois ne couvre pas nécessairement des locations touristiques successives.

Il examine le calcul des fruits sans confondre cette discussion avec la faute. Il peut contester des réservations annulées, un prix brut qui n’a pas été encaissé ou des commentaires rattachés à un autre logement. Il doit apporter les relevés utiles. Une contestation ligne par ligne est plus efficace qu’une affirmation selon laquelle le propriétaire aurait déjà reçu son loyer principal : la jurisprudence ne déduit pas automatiquement ce loyer des fruits de la sous-location interdite.

Le paiement ou la proposition de restitution doit être documenté et assorti d’une ventilation. Il ne garantit pas le maintien du bail lorsque la pratique était longue ou nuisible, mais il évite que le préjudice financier continue. Dans une situation réellement isolée, il peut confirmer une réaction immédiate comparable à celle retenue par le tribunal de Paris.

Le locataire rassemble aussi les éléments de bonne exécution du bail : ancienneté, paiement régulier, absence de plainte, entretien et absence de récidive. Ces faits ne rendent pas la sous-location autorisée. Ils sont pertinents pour apprécier si le manquement ponctuel atteint le seuil de gravité exigé par l’article 1224 du Code civil.

Les deux parties doivent préserver les échanges avec la plateforme. Une réponse indiquant que l’annonce a été supprimée à la demande du propriétaire peut montrer que la cessation n’était pas spontanée. À l’inverse, un courriel de désactivation envoyé avant toute mise en demeure peut établir la brièveté de l’incident. Les dates exactes comptent davantage que les formulations générales.

Une analyse contradictoire doit enfin envisager les issues intermédiaires. Le juge peut refuser la résiliation tout en condamnant à restituer les recettes et à payer des frais. Les parties peuvent conclure un accord de cessation sans renoncer aux conséquences d’une récidive. Le bailleur peut obtenir les sommes dues sans poursuivre une expulsion dont les chances seraient faibles au regard d’un fait unique et réparé.

Le propriétaire qui découvre plusieurs profils, des dizaines d’avis et une activité poursuivie après avertissement ne doit pas réduire le dossier à une négociation financière. Les arrêts de Dijon et Toulouse ainsi que le jugement de Bordeaux montrent que la réitération, les revenus et les nuisances peuvent justifier la résiliation. Il faut alors consolider la preuve avant que les pages ne disparaissent et chiffrer séparément les recettes.

Le locataire confronté à une seule réservation ne doit pas non plus se croire protégé par le jugement du 18 août 2026. Les faits peuvent différer : bail plus récent, logement conventionné, trouble, dégradation, fausse déclaration ou avertissement antérieur. La décision parisienne fournit une grille d’analyse, pas une assurance de résultat.

Pour approfondir la preuve numérique, le calcul des recettes et la demande du propriétaire, le cabinet a publié une analyse générale sur le locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation. Le présent article traite le sous-angle distinct de l’acte unique et de la proportionnalité de la résiliation à la lumière de la décision du 18 août 2026.

Conclusion

Une sous-location Airbnb unique reste interdite lorsqu’elle n’a pas reçu l’accord écrit du bailleur sur son principe et son prix. Le tribunal judiciaire de Paris a néanmoins refusé, le 18 août 2026, de résilier un bail ancien pour une seule réservation de sept nuits, immédiatement cessée, sans réitération, dommage ni nuisance, et après restitution des recettes. Le jugement confirme ainsi que la faute et sa sanction sont deux questions distinctes.

La répétition fait basculer le dossier. Des dizaines de commentaires, plusieurs annonces, 83 nuitées en sept mois, une activité poursuivie après mise en demeure ou des troubles de voisinage ont conduit d’autres juridictions à prononcer la résiliation. Le propriétaire doit prouver cette gravité ; le locataire doit établir la cessation réelle et borner les faits sans nier l’interdiction.

Les sous-loyers peuvent revenir au bailleur même si le contrat est maintenu. La restitution doit donc être traitée séparément de la demande d’expulsion. Une chronologie précise, des captures sécurisées, les relevés de transactions, la mise en demeure et les preuves relatives aux nuisances permettent d’adapter la demande au dossier réel.

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Source : Cour de cassation – Base Open Data « Judilibre » & « Légifrance ».