Depuis le 1er septembre 2026, la Sarthe est couverte par un arrêté préfectoral qui impose un état relatif à la présence de termites lors de la vente d’un immeuble bâti. L’annonce a parfois été résumée comme une nouvelle obligation pesant aussi sur les bailleurs. Cette présentation est trop large : le texte national vise la vente, non la location d’habitation. La distinction compte pour le propriétaire qui prépare son dossier de diagnostic technique, pour l’acquéreur dont le compromis est déjà signé et pour l’agent immobilier chargé de sécuriser l’acte définitif.

La date de la transaction soulève une difficulté supplémentaire. Un compromis signé en août 2026 peut ne contenir aucun état termites alors que l’acte authentique intervient après l’entrée en vigueur de l’arrêté. Attendre la veille de la signature expose le vendeur à un report, à une renégociation ou à la perte de la clause d’exclusion des vices cachés. À l’inverse, un diagnostic positif ne rend pas mécaniquement le bien invendable. Il oblige à informer précisément l’acquéreur, à déclarer l’infestation, à mesurer les travaux et à réexaminer le consentement donné. Les règles ci-dessous permettent de distinguer l’obligation certaine, les précautions contractuelles et les recours ouverts si les termites sont découverts après la vente.

I. Diagnostic termites obligatoire en Sarthe : quels biens et quelles ventes sont concernés depuis le 1er septembre 2026 ?

A. Vente oui, location non : que prévoit exactement l’arrêté applicable aux communes sarthoises ?

Le changement résulte de l’arrêté préfectoral n° 72-2025-12-12-00003, pris en décembre 2025 et entré en vigueur le 1er septembre 2026. La préfecture de la Sarthe en présente la carte et le dispositif départemental. Le classement ne signifie pas que chaque maison est infestée. Il signifie que le territoire est regardé comme contaminé ou susceptible de l’être à court terme, ce qui déclenche les obligations prévues par le Code de la construction et de l’habitation.

Le fondement du classement se trouve à l’article L. 131-3 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte dispose : « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. » L’arrêté joue donc un rôle territorial. Il ne constate pas l’état individuel de chaque immeuble ; cette fonction appartient au diagnostic.

L’obligation de produire le document est formulée par l’article L. 126-24 du même code : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit ». Trois conditions se cumulent donc : une vente, un immeuble bâti et une situation dans la zone délimitée. Une maison, un appartement, un local commercial ou une dépendance bâtie peuvent entrer dans ce cadre lorsque la transaction porte sur eux.

Le diagnostic n’est pas une formalité générale de location. L’article L. 126-24 vise expressément la vente, et l’état termites ne figure pas parmi les diagnostics que le bailleur doit systématiquement annexer au contrat de location. Un propriétaire sarthois qui signe un bail d’habitation le 2 septembre 2026 ne doit donc pas commander ce document au seul motif du nouvel arrêté. Il reste cependant tenu de délivrer un logement décent, sûr et exempt d’un risque sanitaire ou matériel incompatible avec l’usage promis. Une infestation connue qui atteint la structure, les planchers ou les menuiseries ne peut pas être dissimulée au locataire sous prétexte que le diagnostic de vente n’est pas exigé.

Cette distinction protège aussi contre une dépense inutile. Une agence ne devrait pas présenter l’état termites comme une pièce légalement obligatoire de chaque dossier locatif en Sarthe. Elle peut recommander une investigation si des indices sont visibles ou si le propriétaire prévoit une vente prochaine, mais elle doit séparer cette recommandation de l’obligation réglementaire. Le bailleur peut demander par écrit le fondement précis de toute exigence ajoutée à la liste des diagnostics locatifs.

La copropriété appelle un traitement particulier. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, pour les lots soumis au statut de la copropriété, l’état termites porte exclusivement sur la partie privative du lot. Le diagnostiqueur ne certifie donc pas l’absence de termites dans toutes les parties communes. Le vendeur doit demander au syndic les informations disponibles : déclarations antérieures, travaux de traitement, rapports sur la charpente, sinistres et résolutions d’assemblée générale. Si le risque provient d’une partie commune, la lecture du seul diagnostic privatif donnerait une image incomplète.

Le document lui-même obéit à un contenu minimal. Selon l’article R. 126-42 du Code de la construction et de l’habitation, il « identifie l’immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas ». La rubrique des parties non visitées mérite autant d’attention que la conclusion. Des combles inaccessibles, une trappe condamnée, un doublage ou des meubles fixes peuvent limiter la portée réelle de l’examen.

Le propriétaire facilite l’accès aux caves, combles, vide sanitaire, dépendances et éléments en bois. Il remet les clés et signale les travaux récents qui ont masqué ou remplacé des pièces atteintes. Le diagnostiqueur procède à un examen non destructif : il ne démonte pas toutes les cloisons et ne garantit pas l’absence absolue d’insectes dans un volume inaccessible. Cette limite ne l’autorise toutefois pas à ignorer un indice apparent ni à réduire arbitrairement le périmètre de sa mission.

Le document doit être établi par une personne satisfaisant aux exigences de compétence, d’assurance et d’indépendance. L’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation exige que le diagnostiqueur présente « des garanties de compétence » et dispose « d’une organisation et de moyens appropriés ». Il ne doit avoir aucun lien susceptible de porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire, son mandataire ou l’entreprise appelée à réaliser les travaux. Le vendeur peut vérifier la certification, l’assurance et le numéro du rapport avant de le transmettre au notaire.

La durée utile de l’état termites est courte : le dossier doit contenir un document de moins de six mois à la date à laquelle il doit produire ses effets. La règle répond à la vitesse de propagation possible et interdit de réutiliser sans contrôle un rapport ancien. L’article L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation ajoute une règle essentielle : si un document fourni au compromis n’est plus valable le jour de l’acte authentique, « il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente ».

Un rapport daté du 10 mars 2026 ne sécurise donc pas une signature définitive le 20 septembre. Même négatif, il doit être renouvelé. Un rapport positif n’a pas à être effacé après les travaux : le dossier doit conserver la chronologie, les zones constatées, le traitement réalisé, les factures, les garanties et le nouveau contrôle. La transparence sur le traitement protège mieux le vendeur qu’une succession de documents dont le premier aurait disparu.

La découverte de termites déclenche aussi une déclaration indépendante de la vente. L’article L. 126-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. » Dans les parties communes, la démarche appartient au syndicat des copropriétaires. La remise du rapport au notaire ou à l’agence ne remplace pas cette déclaration.

Le vendeur doit donc organiser quatre circuits distincts : diagnostic par un opérateur certifié, déclaration en mairie si le résultat est positif, information complète de l’acquéreur et transmission du dossier au notaire. Une agence peut coordonner les rendez-vous, mais elle ne remplace ni la déclaration légale ni le contrôle du contenu. Le compromis doit identifier les documents annexés et la date du diagnostic, plutôt que renvoyer vaguement à un dossier qui sera complété plus tard.

B. Compromis signé avant le 1er septembre 2026 : faut-il refaire le DDT avant l’acte authentique ?

Le cas le plus sensible est celui d’une promesse signée avant l’entrée en vigueur de l’arrêté, alors que l’acte authentique intervient après. Au jour du compromis, le vendeur pouvait légitimement ne pas fournir d’état termites si le bien n’était pas encore situé dans une zone réglementée. Au jour de la vente définitive, l’immeuble est désormais dans cette zone. Le risque ne doit pas être traité comme une simple question de classement administratif : il touche l’information de l’acquéreur et la garantie attachée au bien vendu.

L’article L. 271-4 donne le point de départ du dossier : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Pris isolément, ce passage pourrait conduire à penser que le dossier est figé au compromis. Les autres dispositions montrent au contraire qu’il doit rester valable à la signature définitive. Le notaire doit donc contrôler la situation réglementaire nouvelle et demander le complément nécessaire avant l’acte.

La jurisprudence relative aux états des risques fournit une analogie utile, sans être un arrêt rendu sur l’arrêté termites de la Sarthe. Dans un arrêt du 19 septembre 2019, n° 18-16.700, la Cour de cassation a jugé que, lorsqu’un bien entre après la promesse dans une zone couverte par un plan de prévention, « le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ». La règle portait sur l’état des risques, mais son raisonnement temporel éclaire le devoir de ne pas signer avec un DDT devenu incomplet.

La Cour a confirmé cette logique dans un arrêt du 19 février 2026, n° 24-10.524 : lorsqu’un plan est approuvé entre la promesse et l’acte, « le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques ». Il serait imprudent de transformer cette jurisprudence en équivalence automatique entre tous les diagnostics. Elle montre néanmoins que la signature du compromis ne neutralise pas une obligation d’information devenue applicable avant le transfert définitif.

La solution opérationnelle est claire : commander l’état termites dès que l’acte authentique doit être signé après le 1er septembre 2026, le transmettre à l’acquéreur et organiser un écrit sur ses conséquences. Si le rapport est négatif, un avenant ou une reconnaissance de remise peut suffire, sous le contrôle du notaire. Si le rapport est positif, une simple annexe ajoutée le jour de la signature est risquée. L’acquéreur doit disposer d’un temps réel pour comprendre l’étendue de l’infestation, obtenir un devis et décider s’il maintient son engagement.

Le compromis peut contenir une condition relative à l’absence de termites ou à l’absence de travaux au-delà d’un montant déterminé. Dans ce cas, le résultat positif doit être traité selon le libellé exact : condition suspensive non réalisée, faculté de renonciation, obligation de traitement, séquestre ou renégociation. Sans clause dédiée, les parties peuvent conclure un avenant fixant les travaux, le prix, le calendrier, l’accès à l’immeuble et le sort de la vente si le traitement révèle une atteinte plus étendue.

Le vendeur ne doit pas déduire qu’un diagnostic positif entraîne automatiquement la caducité du compromis. Les termites ne rendent pas nécessairement l’immeuble impropre à tout usage. Leur localisation, l’activité observée, l’atteinte des éléments porteurs et le coût des travaux doivent être évalués. La volonté des parties et les clauses du contrat restent décisives. Le notaire ou l’avocat peut proposer un avenant adapté, mais aucune réduction de prix ne doit être improvisée sans chiffrage et sans répartition claire des risques futurs.

Signer malgré l’absence du document n’entraîne pas, à elle seule, une nullité automatique de la vente. La sanction la plus directement prévue par l’article L. 271-4 est probatoire et financière. Le texte précise : « En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés […] en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. » Une clause générale déclarant le bien pris en l’état ne rétablit pas l’exonération que la loi retire.

L’agence immobilière doit tracer son intervention. Elle informe le vendeur de la nouvelle exigence, alerte le notaire, conserve la demande de diagnostic et transmet le résultat à l’acquéreur. Elle ne se contente pas d’une mention orale selon laquelle le département serait désormais classé. Si elle apprend que le rapport est positif, elle rectifie l’annonce ou les informations devenues inexactes et évite toute pression pour signer avant l’expiration d’un délai d’analyse raisonnable.

L’acquéreur, de son côté, doit lire le périmètre de l’examen. Un résultat négatif assorti de nombreuses zones non visitées n’offre pas la même information qu’un contrôle complet. Il peut demander l’ouverture d’une trappe, le déplacement d’un meuble, la production d’un ancien traitement ou l’intervention d’un expert du bâtiment lorsque les bois présentent des altérations. Ces demandes doivent être formulées avant l’acte et reliées aux réserves du diagnostic.

Le propriétaire qui a déjà fait traiter l’immeuble rassemble les pièces anciennes. Une facture sans plan des zones traitées ne suffit pas toujours. Le dossier utile contient le diagnostic initial, le devis accepté, le protocole, les produits utilisés, les éléments remplacés, la durée de garantie et les contrôles postérieurs. Si une entreprise a injecté un produit dans une charpente sans traiter la source d’humidité ou les accès depuis le sol, l’acquéreur doit connaître la limite de l’intervention.

Cette méthode réduit aussi le risque de report bancaire. Un établissement prêteur ou un assureur peut demander des explications lorsqu’un avenant modifie le prix ou révèle des travaux importants. Les parties fixent une nouvelle date butoir réaliste et vérifient la durée de l’offre de prêt. Elles ne laissent pas expirer les conditions du financement pendant que les devis sont recherchés.

II. Termites découverts après la vente : quelles preuves réunir et quels recours exercer ?

A. Diagnostic absent, périmé ou erroné : quelle responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur ?

La découverte après la remise des clés ne suffit pas à désigner immédiatement le responsable. L’acquéreur doit préserver les lieux et distinguer quatre situations : aucun état termites n’a été annexé ; un état était périmé ; le rapport mentionnait des indices ou des zones non visitées ; le rapport était négatif malgré des signes qui auraient dû être relevés. Chaque situation commande une preuve et un fondement différents.

La première étape est contradictoire. L’acquéreur photographie les galeries, cordonnets, bois évidés, ailes, insectes et poussières avant tout nettoyage. Il localise chaque indice sur un plan et conserve les fragments sans les altérer. Il avertit le vendeur, le diagnostiqueur, le notaire et, si nécessaire, le syndic. Une entreprise de traitement peut établir un devis, mais son intérêt commercial à réaliser les travaux justifie souvent une expertise indépendante lorsque le coût ou l’atteinte structurelle est important.

L’acquéreur évite les travaux destructifs avant que les parties aient pu constater l’état. Une urgence de sécurité peut imposer un étaiement ou la dépose d’un élément dangereux ; elle doit alors être documentée par des photographies, une vidéo, un constat et la conservation des pièces déposées. Si le vendeur refuse une expertise amiable, un référé expertise peut permettre la désignation d’un expert judiciaire avant le procès au fond.

La portée juridique du diagnostic a été rappelée par la Cour de cassation le 25 septembre 2025, n° 23-21.683. Elle énonce que le dossier annexé à la promesse ou à l’acte comprend l’état termites lorsqu’il est requis. Surtout, elle rappelle que « le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites, de sorte que les préjudices des acquéreurs, consécutifs à un diagnostic erroné, ont un caractère certain ». Le recours contre le diagnostiqueur ne se réduit donc pas nécessairement à une perte de chance de négocier.

La faute du diagnostiqueur dépend du périmètre accessible, des normes et des indices visibles à la date de son intervention. Le tribunal judiciaire de Béziers, le 12 janvier 2026, n° 24/01586, a retenu que le professionnel avait les moyens de constater l’état très dégradé d’une charpente et d’en déduire la présence de termites. Il ajoute que d’autres endroits visibles et accessibles permettaient le constat, si bien que l’argument tiré de l’inaccessibilité des combles ne suffisait pas à l’exonérer.

Cette décision ne signifie pas que chaque diagnostic négatif est fautif dès qu’une infestation apparaît plus tard. Les termites peuvent progresser après le contrôle. L’acquéreur doit établir, par l’état des bois, l’ancienneté des galeries, les travaux antérieurs ou d’autres indices, que le phénomène existait ou était décelable lors de la mission. Le rapport initial, ses photographies, la facture et l’ordre de mission doivent être obtenus dans leur version complète.

Le vendeur engage une responsabilité distincte s’il connaissait l’infestation et l’a dissimulée. L’article 1137 du Code civil définit le dol comme l’obtention du consentement par des manœuvres ou des mensonges. Il ajoute que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Des travaux de peinture ne prouvent pas seuls une dissimulation ; leur date, leur localisation et les échanges avec les entreprises doivent être rapprochés.

Le tribunal judiciaire du Mans, le 15 mai 2025, n° 22/02984, a examiné une clause contradictoire et jugé qu’elle ne démontrait pas que les acquéreurs connaissaient une infestation active lors de la vente. Il rappelle aussi que « la seule connaissance de l’existence du vice » par le vendeur peut établir sa mauvaise foi, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une volonté particulière de dissimulation pour écarter l’exclusion de garantie.

Les preuves de connaissance peuvent provenir d’une déclaration en mairie, d’un ancien diagnostic, de factures de traitement, de messages au syndic, d’un sinistre d’assurance, de photographies d’une annonce antérieure ou du témoignage d’une entreprise. L’acquéreur peut demander leur communication dans le cadre amiable puis, si nécessaire, par une mesure judiciaire. Une simple rumeur de voisinage ne remplace pas un élément daté et relié au bien.

Le vendeur peut néanmoins opposer l’information effectivement remise. Dans un arrêt du 10 avril 2025, n° 20/00171, la cour d’appel de Montpellier a relevé que le diagnostic annexé mentionnait des traces d’insectes à larves xylophages et de champignons de pourriture. Les acquéreurs, informés de ces indices, ne pouvaient ensuite les présenter comme un vice entièrement caché. Le document doit donc être lu dans son ensemble, non réduit à une case « termites : absence ».

Cette décision invite l’acquéreur à réagir avant la vente. Les insectes xylophages ne sont pas tous des termites, mais la mention d’attaques du bois, de champignons ou d’humidité peut justifier une investigation complémentaire. L’acquéreur qui signe sans poser de question malgré une alerte explicite affaiblit l’argument selon lequel l’état du bois lui était totalement inconnu.

Le notaire et l’agent peuvent aussi être mis en cause si leur propre faute a causé le dommage : document légal absent, diagnostic manifestement expiré, annexe non remise ou information positive occultée. Leur responsabilité n’est pas automatique. Elle dépend de leur mission, de ce qu’ils savaient et du lien entre leur manquement et la perte alléguée. L’acquéreur adresse une réclamation précise à chacun au lieu d’envoyer une accusation indifférenciée à tous les intervenants.

La chronologie reste centrale. Elle mentionne la visite, la promesse, la remise du DDT, la date et les limites du rapport, les échanges, l’acte authentique, la prise de possession, les premiers signes, l’expertise et les mesures d’urgence. Elle permet d’écarter une confusion fréquente entre une infestation préexistante non détectée et une infestation apparue longtemps après la vente.

B. Annulation, réduction du prix, travaux ou dommages-intérêts : comment choisir le recours adapté ?

La garantie des vices cachés repose sur l’article 1641 du Code civil. Le vendeur répond des défauts cachés qui rendent la chose impropre à son usage ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas acheté, ou aurait payé un prix moindre, s’il les avait connus. L’acquéreur doit donc démontrer un vice antérieur à la vente, caché lors de l’achat et suffisamment grave. La seule présence ancienne d’une galerie dans une pièce de bois déjà remplacée ne suffit pas toujours.

La gravité se mesure concrètement. Une infestation active de la charpente, une atteinte des planchers, l’impossibilité d’occuper certaines pièces, la nécessité d’un traitement généralisé ou le coût de reprise peuvent caractériser le vice. Une trace localisée, visible et traitable à faible coût peut appeler une solution différente. L’expertise doit distinguer le traitement des insectes, le remplacement des bois détruits, la remise en état et les mesures de prévention.

L’article 1644 du Code civil offre à l’acquéreur un choix : rendre le bien et récupérer le prix, ou conserver le bien et obtenir une réduction du prix. L’annulation, souvent appelée action rédhibitoire, convient lorsque le projet d’acquisition a perdu son sens ou que les travaux sont disproportionnés. La réduction, dite action estimatoire, peut être plus adaptée lorsque l’acquéreur souhaite rester et que le coût réel peut être chiffré.

Ce choix doit intégrer le prêt, les frais d’acte, l’occupation, les travaux déjà réalisés et la capacité du vendeur à restituer le prix. L’annulation n’est pas une simple remise des clés : elle nécessite de régler les restitutions, l’indemnité d’occupation éventuelle, les frais et les améliorations. Une négociation peut prévoir un financement immédiat des travaux plutôt qu’une procédure longue, mais l’accord doit couvrir aussi les découvertes pendant le chantier.

Lorsque le vendeur connaissait le vice, l’article 1645 du Code civil permet d’obtenir, en plus de la restitution du prix, « tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». Peuvent être discutés les frais d’expertise, le relogement, les mesures conservatoires, les pertes locatives et les travaux rendus nécessaires. Chaque poste doit être justifié et relié au vice ; un devis global non ventilé fragilise la demande.

Le délai de la garantie est court. L’article 1648 du Code civil dispose que l’action doit être intentée « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». La date de découverte peut donner lieu à débat : premier indice, rapport d’entreprise, expertise amiable ou connaissance de l’ampleur réelle. L’acquéreur ne doit pas attendre la fin de discussions informelles. Une mise en demeure ne suspend pas nécessairement tous les délais.

Une action fondée sur le dol peut conduire à l’annulation ou à des dommages-intérêts lorsque la dissimulation intentionnelle est démontrée. Elle ne dispense pas de prouver le caractère déterminant de l’information. Des échanges où l’acquéreur demande expressément si la charpente a été traitée, suivis d’une réponse inexacte, ont une valeur différente d’une affirmation générale selon laquelle la maison est « en bon état ».

Le recours contre le diagnostiqueur peut être exercé en parallèle lorsqu’il a mal accompli sa mission. Dans la décision de Béziers du 12 janvier 2026, le tribunal a retenu que des investigations insuffisantes n’avaient pas permis à l’acquéreur « d’être informé de l’état parasitaire réel du bien avant l’achat ». Il a admis le principe d’une réparation des préjudices en lien avec cette faute. L’assurance professionnelle du diagnostiqueur doit être appelée rapidement et recevoir le rapport d’expertise.

La répartition finale dépend des fautes. Le vendeur de mauvaise foi, le diagnostiqueur négligent et un intermédiaire qui a occulté le rapport peuvent avoir contribué au même dommage sans devoir supporter exactement la même part. L’acquéreur chiffre d’abord son préjudice complet, puis précise les obligations reprochées à chacun. Le juge peut organiser les recours entre responsables.

Avant toute procédure, une mise en demeure structurée identifie le bien, l’acte, le diagnostic, la date de découverte, les constatations et les mesures urgentes. Elle propose une expertise contradictoire et fixe un délai de réponse. Elle réserve les recours sans annoncer prématurément un montant définitif. Les devis évoluent souvent lorsque les bois sont ouverts ; un accord trop rapide et sans clause de révision peut laisser une partie des dégâts sans financement.

L’expertise amiable contradictoire est souvent le premier levier. Chaque assureur désigne un interlocuteur, les entreprises accèdent aux lieux et les prélèvements sont discutés. Si une partie ne vient pas malgré une convocation régulière, le rapport conserve une utilité, mais son caractère unilatéral pourra être contesté. Pour un enjeu élevé ou une atteinte structurelle, l’expertise judiciaire offre un cadre plus robuste.

Le propriétaire qui vend en Sarthe après le 1er septembre 2026 peut prévenir ces litiges par une liste courte : diagnostic de moins de six mois, accès à toutes les zones utiles, lecture des réserves, déclaration en mairie si nécessaire, remise anticipée à l’acquéreur et conservation des anciens traitements. Si le compromis est antérieur, le DDT est complété avant l’acte et le résultat fait l’objet d’un écrit. Cette discipline protège mieux que la seule insertion d’une clause générale d’exclusion.

L’acquéreur vérifie, lui aussi, les pièces avant de signer : certification du diagnostiqueur, correspondance des références cadastrales, parties non visitées, photographies, indices d’autres insectes, humidité et travaux récents. En cas de doute, il demande un délai et un examen complémentaire. Le coût d’un contrôle ciblé reste généralement inférieur à celui d’une procédure après l’achat.

Les personnes confrontées à une infestation peuvent consulter les autres analyses du cabinet sur le diagnostic termites négatif suivi d’une découverte après la vente, la preuve et les recours en matière de vices cachés immobiliers et l’expertise judiciaire des désordres du bâtiment. Ces démarches répondent à des objets différents et doivent être articulées selon la date de découverte et l’urgence des travaux.

Conclusion

Depuis le 1er septembre 2026, la vente d’un immeuble bâti en Sarthe exige un état relatif à la présence de termites. La location n’entre pas, par ce seul arrêté, dans le champ de cette obligation. Le propriétaire bailleur reste tenu d’agir s’il connaît une infestation qui compromet la sécurité ou l’usage du logement, mais il ne doit pas confondre ce devoir avec le diagnostic réglementaire de vente.

Lorsque le compromis précède l’entrée en vigueur et que l’acte authentique la suit, le choix prudent consiste à compléter le DDT, remettre le rapport à l’acquéreur assez tôt et formaliser les conséquences de son résultat. Un état positif n’interdit pas automatiquement la vente ; il impose une décision éclairée sur le traitement, le prix, le calendrier et les garanties. Un état absent ou périmé peut priver le vendeur de l’exclusion légale de la garantie des vices cachés.

Après la vente, la conservation des indices et l’expertise contradictoire précèdent les travaux non urgents. Les recours peuvent viser le vendeur, le diagnostiqueur ou un intermédiaire selon leur connaissance et leur faute. L’acquéreur choisit entre annulation, réduction du prix et dommages-intérêts à partir de la gravité, du coût et de son projet, sans laisser expirer le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

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