À la rentrée 2026, le bail mobilité retrouve une actualité très concrète. Les résidences étudiantes et les logements meublés accueillent des étudiants, des stagiaires et des salariés en mission pour quelques semaines ou quelques mois. Les Crous indiquent que plus de 155 000 étudiants sont logés et que les désistements de dernière minute alimentent un marché particulièrement tendu : un bailleur peut donc être tenté de remettre rapidement un logement sur le marché lorsqu’un occupant disparaît. Cette réaction doit pourtant respecter la qualification du contrat et la preuve de sa fin.

La question posée est fréquente : un locataire titulaire d’un bail mobilité quitte l’appartement, ne répond plus et conserve les clés. Le bailleur peut-il considérer le contrat comme terminé, réclamer un mois de loyer, entrer dans les lieux ou relouer immédiatement ? La réponse dépend de trois dates à établir séparément : la date du départ matériel, la date de réception d’un congé valable et la date de restitution effective des clés. Ces dates ne produisent pas toujours les mêmes effets.

Le bail mobilité ne se traite pas comme un simple logement abandonné. Il s’agit d’un bail meublé temporaire, strictement encadré, sans dépôt de garantie et avec un préavis d’un mois pour le locataire. Le présent article expose la méthode à suivre lorsque les clés ne sont pas rendues : vérifier le contrat, préserver les preuves, mettre le locataire en demeure, calculer une créance défendable et saisir la juridiction adaptée si aucun accord n’intervient.

I. Bail mobilité : le départ sans préavis met-il fin au loyer et au contrat ?

A. Comment vérifier qu’il s’agit bien d’un bail mobilité et quelles obligations restent dues ?

La première erreur serait de partir de l’étiquette donnée par l’agence, le propriétaire ou le locataire. Le régime du bail mobilité est d’ordre public. L’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 le définit comme une location de courte durée d’un logement meublé destinée à un locataire qui justifie, à la prise d’effet, d’une formation professionnelle, d’études supérieures, d’un apprentissage, d’un stage, d’un service civique, d’une mutation professionnelle ou d’une mission temporaire. Le texte précise aussi que les dispositions du titre sont d’ordre public et énumère les règles du régime général qui restent applicables, notamment l’article 7 relatif aux obligations du locataire.

Le contrat doit donc être relu avant toute mise en demeure. L’article 25-13 exige que le bail soit écrit et qu’il mentionne notamment la date de prise d’effet, la durée, le montant et les modalités du loyer, le motif de mobilité ainsi que la mention de l’interdiction du dépôt de garantie. Il impose en outre la formule indiquant que le contrat est un bail mobilité régi par le titre Ier ter. Le texte prévoit qu’à défaut de la mention du régime, de la durée ou du motif, la location relève du titre Ier bis, c’est-à-dire du régime du bail d’habitation meublé classique. Cette conséquence peut bouleverser le calcul du préavis et la procédure à engager.

La durée doit également être contrôlée. Depuis la modification applicable au 28 novembre 2025, l’article 25-14 fixe une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois, sans renouvellement ni reconduction. Une résidence à vocation d’emploi peut relever de la dérogation prévue par le texte, avec une durée d’une semaine à dix-huit mois. La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, dans la limite totale prévue par la loi. À l’échéance, un nouveau bail portant sur le même logement est soumis au régime du bail meublé classique. Le propriétaire n’a pas à délivrer un congé pour faire arriver le bail mobilité à son terme.

Cette vérification est essentielle lorsqu’un locataire ne répond plus. Un contrat signé pour quatre mois, avec un motif de stage daté, ne se gère pas de la même façon qu’un contrat présenté comme mobilité mais dépourvu de motif ou conclu pour une durée incompatible avec la loi. Il faut conserver le bail signé, l’attestation de stage ou de formation, les échanges ayant précédé l’entrée dans les lieux, les avenants et tout document établissant la situation initiale. La validité du motif s’apprécie à la date de prise d’effet : un changement ultérieur de situation ne transforme pas automatiquement le départ en résiliation sans formalité.

Le régime comporte aussi des règles financières particulières. L’article 25-16 dispose que le loyer est librement fixé et ne peut pas être révisé en cours de bail, sous réserve des règles d’encadrement applicables dans la commune. L’article 25-17 énonce clairement : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur ». Cette absence ne signifie pas que le locataire est dispensé de payer les sommes dues ni qu’il est protégé contre une demande d’indemnisation pour dégradation. Elle signifie que le propriétaire ne peut pas retenir une somme préalablement versée comme dépôt et doit réclamer les impayés ou les réparations par une demande distincte, appuyée sur des pièces.

Les charges appellent la même précision. Selon l’article 25-18, elles sont récupérées sous la forme d’un forfait payé avec le loyer, dont le montant et la périodicité figurent au contrat. Le forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Le propriétaire peut donc réclamer le forfait prévu jusqu’à la date juridiquement retenue, mais il ne doit pas transformer le départ en prétexte pour ajouter un décompte de charges qui n’est pas autorisé par ce régime. Le décompte doit distinguer le loyer, le forfait contractuel et les éventuels dommages prouvés.

Le bail mobilité ne supprime pas les obligations ordinaires du preneur. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, rendu applicable par l’article 25-12, impose notamment « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », d’user paisiblement des lieux et de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les parties dont le locataire a la jouissance exclusive, sauf cause étrangère démontrée. L’article 1728 du Code civil retient la même logique en prévoyant que le preneur doit user raisonnablement de la chose et « [d]e payer le prix du bail aux termes convenus ».

Le départ physique ne fait donc pas disparaître, à lui seul, le contrat ni les dettes déjà nées. Un locataire peut avoir vidé ses vêtements et dormi ailleurs tout en n’ayant jamais adressé le congé exigé par l’article 25-15. Inversement, un congé valable peut avoir été reçu alors que la remise des clés n’a pas encore été organisée. Le bailleur doit traiter ces deux situations séparément et éviter de retenir une conclusion automatique à partir d’un seul indice.

La qualification a été discutée dans une décision du Tribunal judiciaire de Paris référencée RG n°25/07027, accessible sur le site de la Cour de cassation. La décision rappelle, dans le litige qui lui était soumis, qu’un bail mobilité suppose un logement meublé, une durée d’un à dix mois, l’absence de renouvellement et un locataire entrant dans l’une des catégories prévues. La seule mention « bail mobilité » ne dispense donc pas d’examiner le contenu du contrat. Pour le bailleur, cette étape prévient une demande fondée sur un préavis erroné ou sur une procédure réservée à une autre catégorie de location.

B. Que vaut un départ matériel sans congé et comment prouver la date des clés ?

Le texte central est l’article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989. Il énonce : « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment », mais sous réserve d’un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai ne commence pas à la date à laquelle le locataire dit avoir quitté l’appartement. Il court à compter de la réception de la lettre, de la signification ou de la remise en main propre.

Un message instantané, un courriel ou une photographie d’un logement vidé peut constituer un élément de contexte, mais ne remplace pas nécessairement l’un des modes de congé prévus par le texte. Le courriel peut toutefois révéler une volonté de partir, une proposition de rendez-vous, une reconnaissance de dette ou un accord sur une date. Il faut l’archiver avec ses pièces jointes et ses en-têtes, sans lui attribuer une portée supérieure à celle qu’un juge pourrait lui reconnaître.

La remise des clés est une preuve importante, mais elle ne doit pas être confondue avec le congé. Le propriétaire doit rechercher la date et les modalités précises de cette remise : enveloppe déposée dans la boîte aux lettres, remise à une agence, dépôt chez un gardien, retour par courrier, remise d’un badge, d’une télécommande de parking ou d’une clé de boîte aux lettres. Un jeu incomplet peut empêcher la reprise normale du bien tout en attestant que le locataire a commencé à restituer les lieux. Chaque élément doit être daté et décrit.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie, l’inventaire du mobilier et les photographies doivent être organisés autour de la même chronologie. En bail mobilité, l’état des lieux de sortie est particulièrement utile, car le logement est meublé et l’inventaire annexé au contrat permet de comparer le nombre et l’état des équipements. Si le locataire ne se présente pas, le bailleur ne doit pas fabriquer un état des lieux contradictoire. Il peut proposer plusieurs rendez-vous, faire constater l’absence, solliciter un commissaire de justice et préserver le logement sans enlever les meubles ou les effets personnels de manière précipitée.

La preuve de la dette suit la règle générale de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Le bailleur devra donc présenter le contrat, le relevé des paiements, le congé s’il existe, la preuve de sa réception, les relances, les échanges sur les clés, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie ou le constat, ainsi que les justificatifs du montant réclamé. Le locataire qui soutient avoir payé ou avoir remis les clés doit, de son côté, établir le fait qui aurait éteint son obligation.

La jurisprudence invite à ne pas réduire la fin du bail à un geste matériel isolé. Dans un jugement du Tribunal judiciaire de Compiègne du 15 mai 2025, RG n°24/00152, la juridiction a écrit que « la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail », avant de retenir, dans le cas soumis, que la relocation convenue avec les bailleurs avait mis fin au préavis. Cette décision concernait un bail d’habitation classique et non un bail mobilité : elle ne remplace donc pas l’article 25-15, mais elle illustre l’importance de rechercher l’accord des parties, l’échéance du préavis et la relocation plutôt que de déduire la fin du contrat de la seule remise ou conservation des clés. Le jugement est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation.

La règle de l’article 25-15 permet ensuite de calculer le premier montant. Si le congé est valable et reçu le 12 septembre, le préavis court en principe jusqu’au 12 octobre, avec un calcul du dernier mois au prorata lorsque la période ne correspond pas à un mois entier. Le loyer et le forfait de charges sont dus pour toute la période couverte, sauf si le logement est occupé avant son terme par un autre locataire en accord avec le bailleur. Une relocation sans accord clair peut devenir une source de contestation : elle doit être précédée d’un échange écrit précisant si elle libère le locataire et à quelle date.

Si aucun congé régulier n’a été reçu, le bailleur ne doit pas inventer une date de préavis. Il peut mettre le locataire en demeure de confirmer sa décision, de régulariser son congé selon l’une des formes légales et de restituer les clés. La mise en demeure ne crée pas rétroactivement un congé valable, mais elle fixe la position du bailleur, invite à une sortie amiable et constitue une pièce utile si le silence se prolonge. Son contenu doit éviter les menaces d’entrée forcée et distinguer la demande de régularisation, la demande de paiement et la réservation des droits.

Le fait que le logement paraisse abandonné doit être traité avec prudence. La procédure administrative et judiciaire applicable à un logement vide abandonné ne se transpose pas automatiquement à un logement meublé loué sous bail mobilité. La fiche officielle consacrée au logement abandonné distingue elle-même le logement vide et le logement meublé. Avant toute reprise, le bailleur doit donc vérifier la qualification, l’existence d’effets personnels et la réalité d’une restitution non équivoque. Entrer, changer la serrure ou jeter des affaires sans titre adapté peut créer un litige plus grave que l’impayé initial.

Une décision de la cour d’appel de Toulouse référencée RG n°25/02231, publiée sur le site de la Cour de cassation, est utile pour comprendre cette prudence. Dans le litige présenté comme une location meublée, la cour a rappelé que le départ devait être organisé avec un congé et une restitution des clés, et que la procédure spéciale du logement abandonné n’était pas le chemin ordinaire du meublé. Le bailleur qui ne peut pas démontrer la fin du contrat doit passer par la voie correspondant à la nature du bail et demander, si nécessaire, une décision constatant la résiliation ou ordonnant la libération des lieux.

En pratique, la chronologie à établir tient sur une page :

• date de signature et date de prise d’effet du bail mobilité ;
• durée contractuelle et date d’échéance ;
• motif de mobilité et pièces justificatives du locataire à l’entrée ;
• date du premier message annonçant le départ et contenu exact de ce message ;
• date et forme du congé juridiquement exploitable, s’il existe ;
• date de chaque remise de clé, badge, télécommande ou moyen d’accès ;
• date du constat, de l’état des lieux et de la remise en location ;
• paiements reçus, loyer, forfait de charges et frais directement liés à la restitution.

Cette chronologie limite les demandes contradictoires. Elle permet de distinguer le loyer du préavis, l’indemnité éventuellement liée au maintien sans titre après la fin du contrat, le coût d’une clé manquante et les réparations locatives. Elle évite aussi de présenter comme un impayé de loyer une somme qui correspond en réalité à une indemnisation dont le juge devra apprécier le principe et le montant.

II. Quelles démarches le bailleur peut-il engager et que peut-il réclamer ?

A. Comment mettre en demeure, demander la résiliation et sécuriser la reprise des lieux ?

La première démarche utile est une mise en demeure complète, adressée au locataire à l’adresse du logement et à toute adresse connue, par un mode permettant de prouver l’envoi et la réception. Elle doit rappeler le bail, sa date d’effet, son terme, le loyer et le forfait de charges, les échéances impayées, les messages de départ, l’absence ou l’insuffisance de restitution des clés et les demandes précises du bailleur. Il faut proposer une date de remise des clés et demander, si le locataire entend résilier, un congé conforme à l’article 25-15. La lettre doit comporter un décompte arrêté à une date déterminée, sans ajouter des frais non justifiés.

Un modèle unique ne convient pas à toutes les situations. Si un congé valable a été reçu, la lettre confirme la date de fin du préavis, rappelle le montant restant dû et organise l’état des lieux. Si le locataire a seulement écrit « je suis parti », la lettre demande la régularisation et précise que le bailleur ne reconnaît pas, par cette invitation, une résiliation à une date antérieure. Si le terme fixe est déjà passé, le bailleur réclame la restitution des clés et la libération des lieux en se fondant sur l’échéance, tout en vérifiant si des effets personnels subsistent. Si le contrat est probablement mal qualifié, il faut réserver la demande et faire analyser le régime applicable avant de chiffrer.

Le bailleur doit aussi écrire ce qu’il ne fera pas. Il ne doit pas pénétrer dans le logement en se fondant uniquement sur des voisins qui disent ne plus voir le locataire. Il ne doit pas déplacer des meubles, couper l’électricité, retirer une serrure ou relouer avec remise des clés à un tiers tant qu’il n’a pas établi la restitution ou obtenu un accord clair. Même lorsque le loyer est impayé, l’accès au logement reste protégé. Une absence prolongée peut justifier des constatations et une démarche judiciaire, mais elle ne donne pas automatiquement un pouvoir de reprise privée.

Lorsque la situation évolue vers une occupation persistante ou une demande de libération forcée, cette analyse doit être rapprochée de notre guide sur la procédure d’expulsion à Paris. Le bail mobilité impose d’abord de qualifier la fin du contrat et les clés, tandis que les règles de l’expulsion organisent ensuite la libération des lieux et le concours des personnes habilitées. Ce lien ne remplace pas l’examen du contrat : il permet de distinguer une simple dette de préavis d’une véritable demande de libération d’un logement encore occupé.

Lorsque le locataire répond et accepte une sortie amiable, l’accord doit être écrit. Il doit préciser la date de fin retenue, la date de remise des clés, la réalisation ou non d’un état des lieux, le sort de l’inventaire, le montant payé, l’éventuelle remise de dette et l’autorisation de relouer. La formule « solde de tout compte » ne doit pas être utilisée à la légère : elle peut être interprétée comme une renonciation à certaines demandes. Il est préférable de distinguer les sommes certaines, les réserves sur les dégradations et les factures encore attendues.

Si le locataire demeure silencieux ou conteste, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire territorialement compétent, avec une demande adaptée au contrat. Le choix de la procédure dépend de l’objectif : obtenir le paiement d’une dette exigible, faire constater la résiliation, obtenir la libération des lieux, faire organiser la remise des clés, ou demander une mesure urgente pour préserver le logement. La demande doit correspondre à la qualification du bail et aux preuves disponibles. Une procédure d’expulsion engagée sur le mauvais fondement peut retarder le recouvrement.

Le référé est envisageable lorsque l’urgence et le degré de contestation le permettent. L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, « dans tous les cas d’urgence », le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du même code autorise, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il permet aussi une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ces textes ne transforment pas une situation incertaine en dette certaine. Si le locataire conteste la qualification de bail mobilité, la date de réception du congé, l’existence d’un accord de relocation ou l’état des clés, le juge des référés peut considérer que le débat relève du fond. Le bailleur doit alors présenter une demande principale et, si elle est utile, une demande subsidiaire : paiement des sommes non contestables, constat de la fin à l’échéance, résiliation judiciaire en cas de manquement, restitution des clés et indemnisation des frais prouvés. Une stratégie subsidiaire évite de fonder toute la demande sur une seule date discutée.

La demande de résiliation doit être distinguée d’une simple constatation de l’échéance. L’article 1741 du Code civil énonce que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». Le départ sans congé, l’impayé ou la conservation des clés peuvent constituer des manquements, mais le bailleur doit demander au juge d’en tirer la conséquence adaptée. La résiliation n’autorise pas rétroactivement toutes les sommes imaginées : le juge fixe la date et examine le préjudice.

Lorsque les clés et des affaires restent dans le logement, le bailleur doit dresser un inventaire photographique, ne rien vendre ni jeter et contacter le locataire. Si une expulsion judiciaire intervient, le sort des biens relève des règles du Code des procédures civiles d’exécution. L’article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution encadre l’entrée dans les lieux en l’absence ou en cas de refus de l’occupant, avec la présence des personnes habilitées prévues par le texte. Les articles R. 433-5 et R. 433-6 du même code organisent ensuite le traitement des biens laissés lors d’une expulsion : les biens ayant une valeur peuvent être vendus selon les formes prévues, tandis que les biens sans valeur marchande sont réputés abandonnés, sous réserve des papiers personnels. Ces dispositions ne donnent pas un droit de jeter les affaires avant la procédure.

Pour sécuriser la reprise, le bailleur peut faire intervenir un commissaire de justice afin de constater l’état apparent, le nombre de clés, l’absence ou la présence de meubles et les tentatives de contact. Le constat ne remplace pas toujours un état des lieux contradictoire, mais il fixe une situation lorsque le locataire ne coopère pas. Les photographies prises par le bailleur doivent conserver leurs fichiers d’origine et leur date. Les factures de serrurier, de nettoyage ou de remise en état doivent être liées à un événement précis et à une nécessité démontrée.

La relocation doit être préparée sans double facturation. Le bailleur peut rechercher un nouveau locataire, mais il doit conserver la preuve de la date de disponibilité réelle du logement, de la date de signature du nouveau bail et de l’accord éventuel du premier locataire. Si le logement est reloué pendant le préavis avec l’accord du bailleur, l’article 25-15 réduit la période due. Si le bailleur reprend seul les lieux et les rend accessibles au nouveau locataire, cette conduite peut être analysée comme une acceptation de la fin à une date donnée. Il faut donc rédiger un accord de sortie, même lorsque l’objectif commercial est de relouer vite.

À Paris et en Île-de-France, le contexte de rentrée rend ce calendrier plus serré : un studio libéré fin août peut être proposé à un étudiant ou à un salarié en mobilité dès septembre. Cette urgence économique ne modifie ni le préavis d’un mois ni les règles de preuve. Le bailleur parisien peut faire constater rapidement les lieux, préparer un dossier de paiement et saisir le juge du tribunal judiciaire de Paris ou la juridiction territorialement compétente selon la demande. Dans les autres départements franciliens, la même logique s’applique auprès de la juridiction du lieu de l’immeuble. Les pièces doivent faire apparaître les dates en heure française, l’adresse exacte et le mandataire ayant reçu les clés.

B. Quels loyers, dégradations et frais peuvent être recouvrés après le départ ?

Le calcul doit commencer par la somme la plus sûre : le loyer et le forfait de charges dus pendant la période juridiquement couverte par le bail ou le préavis. Pour un congé valable, le texte prévoit la dette jusqu’à l’expiration du préavis, sauf relocation anticipée avec l’accord du bailleur. Pour un bail arrivé à son terme, le bailleur réclame les sommes jusqu’à l’échéance et, si l’occupant demeure ou conserve le bien sans restitution claire, une indemnité correspondant à l’occupation ou à l’indisponibilité peut être discutée. Lorsque le locataire a seulement quitté les lieux mais garde les clés, la demande doit expliquer concrètement l’impossibilité de reprendre ou de relouer et ne pas se limiter à une affirmation.

Un exemple permet de comprendre la méthode. Un bail mobilité de six mois prévoit 1 000 euros de loyer et 100 euros de forfait mensuel. Le locataire remet un courriel le 10 octobre, vide l’appartement le 11 octobre et remet les clés le 16 octobre, mais aucun congé conforme n’est reçu. Le bailleur ne doit pas écrire mécaniquement que 1 100 euros sont dus « jusqu’aux clés » sans qualifier la période. Il doit vérifier le terme du bail, adresser la mise en demeure, proposer la régularisation et calculer séparément les échéances certaines, le forfait prévu, le coût éventuel du badge manquant et le préjudice lié à une reprise retardée. Si un congé valide est ensuite reçu le 20 octobre, le mois de préavis se calcule à partir de cette réception, sous réserve d’une relocation acceptée avant son terme.

Le forfait de charges ne doit pas être régularisé comme une provision. Le montant prévu à l’article 25-18 est dû selon le contrat pendant la période retenue, mais il ne peut pas faire l’objet d’un complément ou d’une régularisation ultérieure. Le bailleur doit éviter de réclamer à la fois le forfait et les consommations réelles, sauf fondement distinct et clause valable. Les abonnements individuels éventuellement souscrits par le locataire, les frais d’ouverture ou de fermeture et les consommations liées à un dommage doivent être distingués du forfait locatif et prouvés par des factures.

L’absence de dépôt de garantie est un point souvent oublié. Le bailleur ne peut pas retenir les 1 000 ou 2 000 euros qu’il aurait demandé à l’entrée en violation de l’article 25-17 pour solder les impayés. Il peut en revanche réclamer directement le loyer, le forfait contractuel, le coût de remplacement d’une clé ou d’un badge et les réparations locatives, à condition de démontrer le contrat, le manquement et le montant. Une caution ou une garantie Visale, lorsqu’elle a été valablement mise en place, obéit à ses propres conditions : le bailleur doit respecter la déclaration du sinistre, les délais et les exclusions de l’organisme garant.

Les dégradations se calculent par comparaison. Il faut rapprocher l’état des lieux d’entrée, l’inventaire du mobilier, les photographies initiales, les échanges sur les incidents, le constat de sortie et les devis ou factures. Une ampoule manquante, un matelas détérioré, une serrure forcée ou un mobilier absent ne se traitent pas de la même manière qu’une usure normale. Le bailleur peut solliciter le coût raisonnable d’une remise en état, mais il ne peut pas demander le prix d’un équipement neuf sans tenir compte de son état antérieur, de sa vétusté et de la réalité du dommage.

La décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 27 juin 2024, pourvoi n°22-10.298, publiée au Bulletin et disponible sur le site officiel, rappelle que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations » commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi. La Cour ajoute que « Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux », sans subordonner l’indemnisation à l’exécution effective des travaux, mais elle exige que le préjudice soit établi. Elle demande aussi au juge de prendre en compte les circonstances postérieures à la libération, comme une relocation, une vente ou une démolition. Cette solution est transposable dans sa logique probatoire à la remise d’un logement meublé, sans créer un forfait automatique de réparation.

Les clés non rendues peuvent produire plusieurs postes, qui doivent rester séparés. Le remplacement d’un cylindre peut être réclamé si la conservation d’une clé exposait le logement ou empêchait sa remise à un nouveau locataire. Le coût d’un badge, d’une télécommande ou d’une clé spéciale doit être justifié par le règlement du syndic, le devis du prestataire ou la facture. Une indemnité d’occupation ne se confond pas avec le serrurier : elle suppose une période pendant laquelle le bailleur ne pouvait pas disposer normalement du logement. Une réparation de porte ou de serrure suppose, quant à elle, une dégradation imputable, et non la simple absence d’une clé.

La jurisprudence de Compiègne illustre encore l’intérêt de cette ventilation. Dans le jugement RG n°24/00152, les bailleurs avaient dû changer la serrure après la conservation de clés, mais la juridiction a analysé la relocation, l’accord sur la réduction du préavis et les pièces produites avant de statuer. Le bailleur qui réclame des frais doit donc expliquer pourquoi ils étaient nécessaires, à quelle date, et en quoi ils ne sont pas déjà couverts par une autre somme. La référence officielle est accessible ici.

Le dommage de relocation doit être calculé avec retenue. Si un logement est indisponible pendant dix jours parce que les clés manquent, le bailleur peut documenter les visites annulées, la réservation impossible, la date du nouveau contrat et le loyer normalement attendu. Il ne peut pas réclamer simultanément l’intégralité du loyer du premier locataire, l’intégralité du loyer du second et une pénalité forfaitaire non prévue. Le juge apprécie le lien entre le manquement et la perte alléguée. Les annonces, les échanges avec les candidats, les calendriers de visite et le nouveau bail donnent une base plus solide qu’une estimation abstraite.

La demande de paiement doit être intelligible. Un tableau peut présenter une ligne par mois, puis une ligne pour le forfait de charges, une ligne pour les frais de remise des clés, une ligne pour le nettoyage ou les réparations et une ligne pour les intérêts légaux demandés. Le bailleur doit indiquer les paiements imputés et ne pas inclure une mensualité déjà réglée. Il doit aussi retirer la période couverte par une relocation anticipée lorsqu’il a donné son accord à la nouvelle occupation. Cette transparence facilite une négociation et réduit le risque que toute la créance soit rejetée à cause d’un décompte global impossible à vérifier.

Si le locataire conteste la dette, le bailleur peut demander une provision sur la partie non sérieusement contestable. L’article 835 du Code de procédure civile le permet lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le contrat, la preuve du congé, le relevé bancaire et le forfait de charges clairement prévu peuvent rendre une fraction de la demande immédiatement lisible. En revanche, une indemnité fondée sur une impossibilité de relouer ou sur une dégradation discutée relève souvent d’une appréciation plus complète. Il faut alors solliciter, selon le dossier, une expertise, une mesure de constat ou une décision au fond plutôt que de présenter toutes les lignes comme certaines.

La question des intérêts et des frais de procédure doit rester proportionnée. Une mise en demeure peut faire courir les intérêts dans les conditions du droit commun, mais le bailleur doit identifier la somme exigée et sa date d’exigibilité. Les frais d’un commissaire de justice, d’un serrurier ou d’un nettoyage peuvent être demandés s’ils sont nécessaires et justifiés. Les honoraires d’avocat et les frais non compris dans les dépens relèvent de la décision du juge. Ils ne doivent pas être ajoutés au loyer comme s’ils constituaient une charge récupérable.

Le locataire conserve des droits, même lorsqu’il est parti précipitamment. Il peut établir qu’il a envoyé un congé dans une forme légale, que le bailleur a accepté une remise anticipée, que les clés ont été déposées chez son mandataire ou que les dégradations existaient déjà à l’entrée. Il peut également contester une demande de charges supplémentaires incompatible avec le forfait du bail mobilité, une réparation relevant de la vétusté ou une indemnité calculée après la relocation. Un dossier sérieux doit donc anticiper les arguments adverses et réunir les documents qui répondent à chacun.

Pour le bailleur, la méthode la plus sûre peut être résumée en cinq temps : qualifier le contrat, fixer la chronologie, formaliser la mise en demeure, protéger matériellement les lieux sans reprise irrégulière, puis chiffrer uniquement les postes prouvables. Cette démarche est plus lente qu’un changement de serrure improvisé, mais elle permet de relouer en limitant le risque de voir le bailleur accusé d’atteinte au domicile, de restitution fautive des biens ou de double facturation. Elle permet aussi d’engager rapidement la bonne procédure si aucun accord n’est possible.

Conclusion

Un locataire qui quitte un logement loué sous bail mobilité sans remettre les clés et sans adresser un congé régulier ne fait pas disparaître automatiquement le bail. Le point de départ du préavis est la réception d’un congé délivré dans l’une des formes prévues par l’article 25-15, tandis que la remise des clés, l’état des lieux, l’échéance du contrat et la relocation servent à établir la disponibilité effective du logement. Le loyer et le forfait de charges se calculent sur la période juridiquement due, sans régularisation interdite ni double récupération.

Le bailleur doit vérifier la qualification de mobilité, conserver les preuves, mettre en demeure le locataire, éviter toute reprise privée des lieux et choisir la procédure correspondant à la demande. Il peut réclamer les impayés, les frais nécessaires de restitution et les réparations réellement démontrées, mais chaque poste doit être relié à une date, à une pièce et à un préjudice. L’absence de dépôt de garantie ne supprime pas le recours : elle impose simplement de réclamer directement les sommes justifiées.

Dans un contexte de rentrée et de forte rotation des logements meublés, l’anticipation contractuelle est décisive. Un bail conforme, un inventaire précis et une procédure de remise des clés clairement organisée réduisent fortement le contentieux. Lorsque le départ est déjà intervenu, la chronologie des échanges et la conservation des clés doivent être analysées avant toute relocation ou demande judiciaire.

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