I. L’absence d’obligation légale de commercialité à la charge du bailleur de centre commercial
A. La commercialité exclue du périmètre de l’obligation de délivrance
Le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’est tenu qu’aux obligations énumérées à l’article 1719 du code civil. Il doit délivrer la chose louée. Il doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il doit encore en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La garantie de commercialité du centre ne figure pas dans cette énumération légale. Celle-ci s’entend de l’obligation d’assurer le maintien d’un environnement commercial attractif. La jurisprudence des juridictions du fond confirme cette lecture restrictive depuis 2023.
Le tribunal judiciaire de Vienne, dans un jugement du 5 juin 2025, énonce ainsi que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre » (TJ Vienne, 5 juin 2025, n° 23/01630). Cette formule reprend celle de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Elle place la commercialité hors du champ des obligations de délivrance et de jouissance paisible. Le preneur ne peut donc invoquer le manque d’attractivité du centre pour reprocher à son bailleur un manquement contractuel. Or, en l’espèce, le bail ne comportait aucune clause imposant au bailleur d’assurer la bonne commercialité du centre. Le tribunal a souligné que la commune bailleresse recherchait au contraire l’installation de nouveaux commerces pour accroître l’attractivité du centre.
La cour d’appel de Paris a développé un raisonnement identique dans un arrêt du 3 octobre 2024 opposant la société Multi Services à la SCI Castel Real Estate. Saisie d’un moyen tiré du manquement du bailleur à son obligation de commercialité, elle a jugé que « la commercialité du centre n’est ni un attribut de l’obligation de délivrance, ni un accessoire des lieux loués » (CA Paris, 3 octobre 2024, n° 22/04708). En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’égard du bailleur en raison d’une baisse de fréquentation du centre. La non-occupation de certaines cellules ne constitue pas davantage un manquement. Le raisonnement de la cour repose sur une analyse des stipulations contractuelles. Celles-ci prévoyaient expressément que le bailleur ne garantissait aucun résultat quant à la commercialité des lieux.
La cour d’appel de Versailles a adopté la même solution dans un arrêt du 2 mai 2024 relatif au centre commercial Usines Center. La preneuse, qui exploitait un fonds de vente de tissus d’ameublement, reprochait à la bailleresse la désertification du centre. Elle chiffrait à trente-sept le nombre de cellules vides sur les cent quarante existantes. La cour a rejeté cette argumentation en retenant qu’« il est constant que la commercialité n’est pas un accessoire nécessaire de l’usage de la chose louée entrant dans le champ contractuel, sauf stipulation particulière du bailleur exprimant clairement et sans ambiguïté sa volonté de l’y inclure » (CA Versailles, 2 mai 2024, n° 23/00787). La cour a précisé que la doctrine de la Cour de cassation fait une stricte application de l’article 1719 du code civil. Les arrêts de la troisième chambre civile du 15 décembre 2021 illustrent cette position constante. La garantie de commercialité est ainsi exclue des obligations pesant sur le bailleur, sauf stipulation expresse.
La cour d’appel de Paris avait déjà posé ce principe dans un arrêt du 28 septembre 2023 opposant la société Bridac Optic à la SCI du Bassin Nord. Ce bailleur exploitait le centre commercial situé dans la ZAC Canal à Aubervilliers. La cour a retenu qu’« aucune disposition légale ou contractuelle n’impose au bailleur de garantir la commercialité du centre ou du commerce du preneur » (CA Paris, 28 septembre 2023, n° 20/18579). Elle a ajouté que les stipulations du bail imposaient au preneur diverses obligations d’exploitation. Celles-ci portaient notamment sur la décoration du local et l’image de marque du centre. Aucune de ces clauses n’engendrait une obligation à la charge du bailleur. La plaquette de présentation du centre, qui vantait un positionnement haut de gamme, n’avait aucune portée contractuelle.
B. L’exigence d’une stipulation contractuelle expresse et non équivoque
Si la commercialité ne constitue pas une obligation légale du bailleur, elle peut néanmoins être contractualisée. La jurisprudence subordonne toutefois l’existence d’une telle obligation à la démonstration d’une stipulation expresse. Celle-ci doit être claire et non équivoque. Elle doit traduire la volonté du bailleur d’assumer la vitalité du centre. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 28 mai 2024, a rappelé le périmètre des obligations du bailleur. Le litige opposait la société Lorcuir à la société CC Nancy I. Celui-ci est tenu de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Toutefois, « sauf stipulation contractuelle particulière, il n’est pas tenu d’assurer le maintien d’un environnement commercial favorable » (TJ Paris, 28 mai 2024, n° 20/08885). Le tribunal a souligné que le preneur ne justifiait pas de la renonciation alléguée du bailleur à relouer les cellules vacantes. Les constats d’huissier produits ne permettaient pas de connaître le taux d’occupation effectif du centre. Le bailleur justifiait au contraire de plans d’action marketing pour les années 2019 à 2021.
Le caractère exigeant de cette démonstration ressort de la décision rendue par la cour d’appel de Caen le 16 janvier 2025. La société L’Idéal, locataire d’un local dans le centre commercial Les Mathurins, reprochait à la société Monoprix, bailleresse, d’avoir manqué à ses obligations. Elle lui reprochait de ne pas avoir maintenu le centre à un niveau concurrentiel attractif. Elle lui reprochait également de ne pas avoir agi contre la vacance des cellules. Seuls trois magasins subsistaient sur les onze existants à l’ouverture du centre. La cour a relevé que « la société Monoprix n’avait pris aucun engagement à l’égard de sa locataire de maintenir la commercialité du centre commercial les Mathurins » (CA Caen, 16 janvier 2025, n° 23/00699). L’article 10-1 du bail, relatif aux charges des parties communes, n’imposait à la bailleresse aucune obligation de travaux. Il prévoyait seulement que le coût de ces éventuels travaux serait refacturé au preneur.
L’exigence d’une stipulation expresse trouve une illustration particulièrement nette dans l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 7 novembre 2024. Le litige opposait la société Facecom à la SCI du Bassin Nord. Le preneur invoquait l’engagement du bailleur dans une démarche de haute qualité environnementale. Il en déduisait une obligation de maintenir le caractère haut de gamme du centre. Il soutenait encore que le bailleur devait garantir la présence d’enseignes nationales. La cour a répondu qu’« il ne peut être déduit de l’article 1719 du code civil une obligation de commercialité pesant sur le bailleur, sauf obligation contractuelle spécifique consentie par les parties » (CA Paris, 7 novembre 2024, n° 22/04136). Aucune clause du bail ne faisait référence à un pourcentage d’enseignes nationales. Aucune clause ne faisait référence à des enseignes locomotives dont le bailleur devait garantir la présence sur site. Le bailleur ne dispose d’aucun moyen juridique pour contraindre les enseignes à s’obliger à prendre à bail.
Le caractère express de la stipulation ne suffit pas à assurer son efficacité en matière de bail commercial. L’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement. Il sanctionne également les stipulations contraires aux dispositions protectrices du statut. La clause de commercialité tend à garantir au preneur un environnement commercial stable. Elle participe de l’équilibre économique du contrat de bail en centre commercial. Sa rédaction doit donc être précise, tant sur la nature de l’obligation que sur son étendue. Une rédaction soignée évite toute contestation sur son efficacité au regard de l’ordre public statutaire.
II. La protection du preneur face au déclin du centre commercial et ses limites
A. Les clauses de non-garantie de commercialité et leur portée
La plupart des baux conclus dans les centres commerciaux contiennent des clauses de non-garantie. Le preneur déclare avoir apprécié la commercialité du centre et de son environnement. Il renonce à rechercher la responsabilité du bailleur à cet égard. Ces clauses constituent un obstacle décisif aux demandes des preneurs. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 3 octobre 2024 précité, a rappelé le contenu du préambule du bail. Celui-ci stipulait que « le preneur déclare avoir apprécié lui-même et sous sa responsabilité aussi bien la commercialité d’ensemble du centre que des locaux, objets du bail, sans que le bailleur garantisse aucun résultat, à quelque titre que ce soit et pour quelque cause que ce soit » (CA Paris, 3 octobre 2024, n° 22/04708).
La clause de non-recours insérée au bail du centre commercial d’Aubervilliers confirmait cette analyse. L’article 12.4 des conditions générales instituait une clause de non-recours à l’encontre du bailleur. Le preneur avait apprécié lui-même et sous sa propre responsabilité la commercialité du centre. La cour d’appel de Paris en a déduit qu’aucun manquement du bailleur n’était caractérisé (CA Paris, 7 novembre 2024, n° 22/04136). Le défaut de commercialité ne pouvait être invoqué. Le défaut de délivrance ne pouvait davantage être retenu. Le défaut d’entretien des parties communes n’était pas établi.
La clause de non-garantie ne doit toutefois pas être confondue avec une exonération totale de responsabilité du bailleur. Le bailleur demeure tenu de ses obligations légales. Il doit notamment entretenir les parties communes. Il doit faire jouir paisiblement le preneur. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 3 octobre 2024, a ainsi jugé que les provisions pour charges devaient être restituées au preneur. Cette restitution concernait les années pour lesquelles aucune reddition des comptes n’avait été effectuée. Le bailleur n’avait pas justifié des dépenses réalisées. La clause de non-garantie de commercialité ne couvre pas les manquements du bailleur à ses autres obligations. Celles-ci conservent leur propre régime de sanction.
La question de la validité de ces clauses au regard de l’ordre public statutaire mérite une attention particulière. Les dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce sanctionnent les clauses faisant échec aux droits du preneur. La garantie de commercialité ne figure toutefois pas parmi les droits d’ordre public du statut. La clause par laquelle le preneur accepte les aléas économiques du centre est donc licite. Elle ne porte pas atteinte aux articles L. 145-4 et suivants du code de commerce. Elle s’analyse comme une répartition contractuelle des risques. Elle ne prive pas le preneur du droit au renouvellement. Elle ne prive pas davantage le preneur du droit à l’indemnité d’éviction.
B. La sanction du manquement du bailleur : exception d’inexécution, résiliation et dommages-intérêts
Lorsque le preneur ne peut se prévaloir d’une clause de commercialité, il lui reste la voie de la démonstration d’un manquement précis du bailleur. Ce manquement doit affecter une obligation légale ou contractuelle déterminée. Les décisions rendues depuis 2023 dessinent les contours de cette preuve, qui doit être rigoureuse. La cour d’appel de Caen a ainsi rejeté la demande de résiliation du bail formée par la société L’Idéal. La preneuse ne démontrait pas que la désertion de la galerie marchande résultait d’un manquement de la société Monoprix. La baisse de son chiffre d’affaires ne pouvait pas davantage être imputée à la bailleresse (CA Caen, 16 janvier 2025, n° 23/00699).
La cour d’appel de Versailles a procédé de la même manière dans l’affaire Usines Center. La preneuse sollicitait la nullité du commandement de payer. Elle invoquait les manquements de la bailleresse à son obligation de commercialité. Elle invoquait également le manquement à l’obligation générale de bonne foi. La cour a rejeté ces moyens. L’exigence de bonne foi ne crée aucune obligation légale de renégocier. Elle n’autorise pas le juge à porter atteinte à la substance des droits et obligations convenus entre les parties. La demande de dommages-intérêts de la preneuse a également été rejetée (CA Versailles, 2 mai 2024, n° 23/00787). La faute contractuelle de la bailleresse n’était pas établie.
Le recours à l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers est tout aussi strictement encadré. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 29 février 2024, a statué entre la société Outlet Invest et la société Ellab. Elle a jugé que la contestation fondée sur le manquement du bailleur n’était pas sérieuse. Elle a rappelé que « le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité » (CA Paris, 29 février 2024, n° 23/12061). En l’espèce, le bail stipulait que le bailleur mettait en œuvre tous les moyens à sa disposition pour commercialiser les locaux du centre. Il ne pouvait toutefois fournir ou garantir aux exploitants une quelconque commercialité. Le preneur déclarait contracter en acceptant les aléas économiques du centre.
La jurisprudence n’est toutefois pas sans portée pour le preneur victime du déclin du centre. Si le bailleur ne garantit pas la commercialité, son comportement fautif peut être sanctionné sur d’autres fondements. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 11 janvier 2023 relatif au centre commercial Bercy 2, a examiné la clause 19 du bail. Cette clause excluait toute garantie du bailleur quant aux difficultés d’accès et aux insuffisances des signalisations. Elle excluait également toute garantie quant à l’inexploitation des cellules. La société Marionnaud, dont le local était situé dans un centre voué à la démolition, invoquait l’inertie délibérée du bailleur. Son chiffre d’affaires baissait depuis 2012 et seules vingt-quatre cellules sur quatre-vingts étaient exploitées. La cour a jugé que la preneuse ne démontrait pas un manquement précis à ses obligations contractuelles. La clause de non-garantie avait été valablement stipulée (CA Paris, 11 janvier 2023, n° 21/03782).
La sanction du manquement du bailleur suppose la réunion de conditions cumulatives. Il faut l’existence d’une stipulation contractuelle expresse de commercialité. Il faut également un manquement à une obligation légale déterminée. La preuve du préjudice et du lien de causalité doit encore être rapportée. La cour d’appel de Paris, dans l’affaire Bridac Optic, a ainsi relevé que la preuve de la suppression des services collectifs n’était pas rapportée. Les constats produits établissaient au contraire le bon fonctionnement des équipements. La qualité de l’entretien du centre était démontrée par un audit de nettoyage noté à 97,46 % (CA Paris, 28 septembre 2023, n° 20/18579). La demande d’indemnisation a été rejetée. La bailleresse avait exercé ses droits légitimes en faisant délivrer deux commandements de payer.
La perte d’attractivité du centre n’est pourtant pas sans effet sur le montant des sommes dues. La cour d’appel de Caen, dans l’arrêt précité du 16 janvier 2025, a tiré les conséquences de la désertion de la galerie marchande sur l’indemnité d’occupation. La bailleresse sollicitait une indemnité d’occupation fixée au dernier loyer en vigueur. La cour a toutefois évalué cette indemnité à la somme de 700 euros par mois. Elle a retenu la diminution de la valeur locative du bien liée à la perte d’attractivité du centre. Elle a également pris en considération la vacance des cellules de la galerie marchande (CA Caen, 16 janvier 2025, n° 23/00699). Or, si le bailleur ne garantit pas la commercialité, celle-ci demeure un élément d’appréciation de la valeur locative des locaux. La baisse de fréquentation peut ainsi produire un effet sur le prix du loyer renouvelé ou révisé. Elle peut également produire un effet sur l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux.
La protection du preneur passe avant tout par la négociation, lors de la conclusion du bail, d’une stipulation expresse de commercialité. Une telle clause oblige le bailleur à maintenir l’attractivité du centre. Elle peut imposer la commercialisation des cellules vacantes. Elle peut garantir la présence d’enseignes locomotives. Elle constitue le fondement le plus solide de l’action en responsabilité. Elle doit être rédigée avec précision pour échapper à la censure. La cour d’appel de Versailles exige qu’elle exprime « clairement et sans ambiguïté » la volonté du bailleur d’inclure la commercialité dans le champ contractuel (CA Versailles, 2 mai 2024, n° 23/00787). La référence à la zone de chalandise ne suffit pas. La référence au concept du centre ne suffit pas davantage. La référence au positionnement du centre est également insuffisante. Les arrêts relatifs au centre commercial d’Aubervilliers l’ont rappelé. L’arrêt relatif au centre commercial Marques Avenues confirme cette exigence.
Conclusion
La jurisprudence des années 2023 à 2025 consacre avec constance l’absence d’obligation légale de commercialité à la charge du bailleur de centre commercial. La commercialité n’est ni un attribut de l’obligation de délivrance, ni un accessoire des lieux loués. Le bailleur n’est pas tenu de maintenir un environnement commercial favorable. Il n’est pas tenu de garantir un taux d’occupation des cellules. Il n’est pas tenu d’assurer la présence d’enseignes locomotives. Cette solution est appliquée uniformément par les cours d’appel de Paris, de Versailles et de Caen. Elle est également retenue par les tribunaux judiciaires de Paris et de Vienne. Elle repose sur une lecture stricte de l’article 1719 du code civil. Elle respecte la liberté contractuelle des parties dans la répartition des risques économiques du centre.
La stipulation contractuelle demeure la clé de voûte de la protection du preneur. La clause de commercialité doit être expresse, claire et non équivoque. Elle doit déterminer avec précision l’objet de l’engagement du bailleur. Le maintien de l’attractivité du centre peut être stipulé. La commercialisation des cellules vacantes peut être stipulée. Le niveau d’occupation et la qualité des enseignes peuvent également être stipulés. A défaut, le preneur ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur. Il doit alors démontrer la violation d’une obligation légale ou contractuelle distincte. L’entretien des parties communes et la jouissance paisible en constituent les principaux exemples. La rédaction de ces clauses requiert un accompagnement juridique adapté aux spécificités de chaque centre commercial. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux en centre commercial à Paris permet d’apprécier la portée des engagements réciproques. Elle permet également d’évaluer les risques contentieux attachés à l’évolution de la fréquentation du centre.
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