I. La délivrance du congé pour vendre par des bailleurs indivisaires : un acte de disposition soumis au consentement unanime
A. La qualification du congé pour vendre comme acte de disposition et l’exigence du consentement de chaque indivisaire
Le congé pour vendre occupe une place singulière dans le régime des baux d’habitation. Il réalise la rencontre de deux mécanismes juridiques distincts. Le premier tient à la faculté reconnue au bailleur de mettre fin au contrat pour vendre le logement. Le second réside dans la qualification de l’acte au regard des règles gouvernant l’indivision. La troisième chambre civile a précisé, entre 2024 et 2026, les conditions de délivrance de tels congés lorsque le bien est détenu en indivision. Sa jurisprudence récente éclaire la nature juridique de la notification et les pouvoirs respectifs des coïndivisaires.
Le texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 soumet le congé pour vendre à un formalisme rigoureux. Le texte exige, à peine de nullité, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée. Il précise en outre que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Cette fonction de l’acte explique la sévérité des juridictions à l’égard des congés irréguliers. La Cour de cassation a ainsi jugé, le 25 janvier 2024, que le délai de préemption avait été respecté. Telle est la solution de l’arrêt Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.662. Cette décision illustre l’importance des mentions prescrites.
La question du pouvoir des bailleurs indivisaires a été tranchée par référence à l’article 815-3 du code civil (article 815-3 du code civil). Aux termes de ce texte, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis. Le consentement de tous les indivisaires est en revanche requis pour tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis. Il l’est également pour tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis destinée à payer les dettes et charges de l’indivision. La délivrance d’un congé pour vendre emporte offre de vente au profit du locataire. Or, une telle offre constitue un acte de disposition portant sur le logement indivis. Son émission suppose donc l’accord de chaque coïndivisaire.
La cour d’appel de Paris a expressément consacré cette analyse dans un arrêt du 10 février 2026. Elle a énoncé que « les actes qui affectent la substance du droit d’un occupant et qui mettent fin à la mise à disposition d’un bien à usage d’habitation, constituent des actes de disposition, lesquels requièrent le consentement unanime des indivisaires » (CA Paris, 10 février 2026, n° 25/02334). La formation a précisé que le congé devait, à tout le moins, être appuyé sur un mandat exprès donné par les indivisaires absents ou non signataires. Une autorisation judiciaire pouvait également le fonder, quelle que soit la proportion des droits indivis. La délivrance d’un congé mettant fin à une occupation ne saurait être regardée comme un simple acte conservatoire ou d’administration courante. Elle emporte des conséquences irréversibles pour l’occupant, puisqu’elle tend à le priver de son droit au maintien dans les lieux.
La Cour de cassation a confirmé cette orientation par un arrêt de cassation du 2 juillet 2026. Le congé pour vendre litigieux avait été délivré par certains héritiers indivisaires, à l’exclusion d’une coïndivisaire. La troisième chambre civile a jugé que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188). La haute juridiction a ainsi censuré l’arrêt qui avait validé le congé. Ce dernier arrêt considérait que le défaut de consentement de l’ensemble des indivisaires n’aurait entraîné que l’inopposabilité de la vente au profit du locataire. La portée de cette décision dépasse le seul cas d’espèce. Elle unifie le régime des congés délivrés par les bailleurs indivisaires autour de la notion d’acte de disposition.
Cette exigence d’unanimité s’explique par la finalité du congé pour vendre. L’acte ne se borne pas à manifester la volonté de mettre un terme au bail. Il contient une offre de vente susceptible d’être acceptée par le locataire, dont l’acceptation rend la vente parfaite. En conséquence, la délivrance du congé engage le sort du bien indivis lui-même. Elle ne peut donc être le fait d’un seul indivisaire agissant isolément. La solution vaut quand bien même celui-ci serait l’héritier le plus ancien ou le mandataire désigné par une partie des intéressés. La solution rejoint la logique de l’article 815-4 du code civil (article 815-4 du code civil). Ce texte subordonne la représentation d’un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté à une habilitation par justice.
B. La preuve du consentement et les pouvoirs de représentation des coïndivisaires
L’exigence du consentement unanime soulève immédiatement la question de sa démonstration. La charge de la preuve pèse sur celui qui se prévaut de la validité du congé. La Cour de cassation a rappelé, le 23 janvier 2025, que la qualité de principal associé de la bailleresse ne suffisait pas. Le congé litigieux avait été délivré par une SCI propriétaire en indivision avec ses propres associés. La troisième chambre civile a censuré la cour d’appel en ces termes : « En se déterminant ainsi, sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610). La composition du capital d’une société ne peut suppléer l’absence de constatation du consentement personnel de chaque coïndivisaire.
La preuve du consentement doit résulter d’éléments objectifs versés aux débats. Les juridictions du fond exigent ainsi que l’accord des indivisaires soit rapporté de manière explicite. Le tribunal judiciaire de Vannes a annulé, par un jugement du 12 février 2026, un congé pour vendre. L’acte avait été délivré par un héritier se présentant comme mandataire commun de l’indivision successorale. Le juge a rappelé que « le congé doit recueillir le consentement unanime et explicite de tous les indivisaires » (TJ Vannes, 12 février 2026, n° 25/00034). Il a ajouté que le congé devait mentionner le nom de tous les indivisaires. Il ne suffit pas qu’un seul indivisaire ou un mandataire agisse au nom de l’indivision. Le mandataire doit en outre justifier de pouvoirs spécialement confiés pour la délivrance de l’acte.
La question des pouvoirs de représentation se pose avec une acuité particulière lorsque certains indivisaires sont mineurs. Le tribunal judiciaire de Paris a annulé, le 4 juin 2026, un congé pour vendre délivré par une usufruitière. Deux des nus propriétaires étaient mineurs à la date de l’acte. L’autorisation préalable du juge des tutelles, exigée par l’article 387-1 du code civil, n’avait pas été sollicitée en temps utile. Il en a déduit que « l’usufruitière ne justifie pas avoir valablement disposé des pouvoirs l’autorisant à faire délivrer un congé pour vente » (TJ Paris, 4 juin 2026, n° 25/05616). Cette décision illustre la rigueur des juges du fond quant aux pouvoirs des représentants légaux des indivisaires.
Il convient toutefois de souligner que le consentement unanime ne constitue pas une exigence universelle. Un arrêt de section publié au Bulletin du 2 avril 2026 précise la qualification du congé pour atteinte de l’âge de la retraite. Ce congé, délivré sur le fondement de l’article L. 411-64 du code rural, relève de la catégorie des actes d’administration. La Cour a jugé que « le congé pour atteinte de l’âge de la retraite par M. [T] [I] donné par [S] [I] et par M. [Q] [I] relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.613, FS-B). La distinction entre acte d’administration et acte de disposition commande ainsi le quantum des pouvoirs exigés des bailleurs indivisaires.
La frontière entre les deux catégories d’actes mérite dès lors une attention particulière. Le congé pour vendre, en raison de l’offre de vente qu’il contient, constitue un acte de disposition soumis à l’unanimité. Le congé pour reprise, qui ne comporte pas d’offre translative, relève d’une analyse au cas par cas. Le congé pour motif légitime et sérieux, lorsqu’il est fondé sur l’inexécution des obligations locatives, s’analyse plutôt comme un acte d’administration. Par ailleurs, le congé pour refus de renouvellement du bail rural a été qualifié d’acte d’administration par les juridictions du fond. Ces dernières se réfèrent alors aux pouvoirs des deux tiers. Ces distinctions permettent de mesurer l’étendue des pouvoirs conférés à chaque coïndivisaire selon la nature de l’acte envisagé.
La démonstration du consentement doit enfin être contemporaine de la délivrance de l’acte. Un accord donné postérieurement à la notification du congé ne saurait régulariser rétroactivement une délivrance irrégulière. Le tribunal judiciaire de Lisieux a ainsi annulé un congé pour vendre délivré par une épouse survivante seule. Le juge a relevé que le congé nécessitait l’accord unanime des indivisaires, dont ses trois enfants, coïndivisaires de l’indivision successorale. L’acte, ne mentionnant pas les enfants, était affecté d’un vice de fond (TJ Lisieux, 20 juillet 2026, n° 24/00104). La rigueur de cette analyse protège tant le locataire que les coïndivisaires non consultés.
II. La sanction du défaut de consentement : la nullité de fond du congé pour vendre
A. L’irrégularité de fond dispensée de la démonstration d’un grief
Le régime de la sanction du congé délivré sans le consentement unanime des indivisaires a été clarifié par la jurisprudence récente. L’article 117 du code de procédure civile qualifie d’irrégularités de fond le défaut de pouvoir d’une partie (article 117 du code de procédure civile). L’irrégularité de fond se distingue de la nullité de forme en ce qu’elle peut être invoquée sans justification d’un grief. Le locataire qui se prévaut de la délivrance du congé par des personnes dépourvues de pouvoir n’a donc pas à démontrer le préjudice que l’irrégularité lui aurait causé.
L’arrêt du 2 juillet 2026 a expressément consacré ce régime. La troisième chambre civile y a jugé que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond. Cette solution figure dans l’arrêt Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188. Cette irrégularité affecte la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir. Le locataire peut s’en prévaloir « sans avoir à justifier d’un grief ». La solution est d’importance pour le justiciable. Le locataire n’a plus à rapporter la preuve d’un préjudice personnel. Il n’a pas davantage à démontrer qu’il aurait accepté l’offre si le congé avait été régulier. La seule constatation du défaut de pouvoir suffit à entraîner l’annulation de l’acte.
Les juridictions du fond appliquent ce régime avec constance. Le tribunal judiciaire de Lisieux a énoncé que « ce congé délivré par une personne dépourvue du pouvoir de le faire seule est affecté d’un vice de fond justifiant qu’il soit annulé, sans même que la démonstration d’un grief ne soit requise » (TJ Lisieux, 20 juillet 2026, n° 24/00104). Le juge a précisé qu’il n’était pas nécessaire de statuer sur les autres critiques adressées au congé. Le motif tiré du vice de fond suffit à lui seul à justifier l’annulation. Cette approche confère à la nullité de fond une efficacité procédurale particulière.
La cour d’appel de Paris a fait application du même principe à l’hypothèse d’un congé mettant fin à un prêt à usage. Après avoir constaté qu’aucun mandat n’établissait l’habilitation des indivisaires signataires, elle a prononcé la nullité du congé. Elle en a déduit l’irrecevabilité de l’action fondée sur cet acte irrégulier. La cour a ordonné la réintégration de l’occupant dans les lieux. Elle a également ordonné la restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement infirmé (CA Paris, 10 février 2026, n° 25/02334). La nullité de fond produit ainsi des effets étendus, tant sur l’acte lui-même que sur la procédure engagée sur son fondement.
Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué la même qualification à la délivrance d’un congé pour vendre par une usufruitière sans le concours des nus propriétaires mineurs. Le juge a énoncé que « cette nullité relative à une condition de fond du congé pour vente impose de déclarer ledit congé nul et de nul effet » (TJ Paris, 4 juin 2026, n° 25/05616). Le congé étant nul, le bail s’est trouvé reconduit tacitement à compter du terme du contrat. La demande de validation du congé formée par l’usufruitière a été rejetée, de même que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
La distinction entre nullité de fond et nullité de forme n’est pas dépourvue d’enjeux pratiques. La nullité de forme obéit au régime de l’article 114 du code de procédure civile, qui exige la démonstration d’un grief. La nullité de fond, en revanche, se substitue à l’exigence de grief. Des lors, la caractérisation du défaut de pouvoir commande le sort de la contestation. Les juridictions doivent donc qualifier avec précision l’irrégularité invoquée. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 30 septembre 2025. Il a validé un congé délivré par un bailleur devenu seul propriétaire du bien (TJ Paris, 30 septembre 2025, n° 24/07893). La propriété exclusive résultait d’un partage et avait été prouvée par acte authentique.
B. Les effets de la nullité : le sort du bail, la réintégration de l’occupant et l’indemnisation
L’annulation du congé pour vendre produit des effets considérables sur la situation du locataire. Le congé nul ne peut produire la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail se poursuit donc aux conditions antérieures, le contrat étant réputé n’avoir jamais été régulièrement dénoncé. La reconduction tacite du bail intervient conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales. Le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. Le bailleur peut toutefois délivrer un nouveau congé régulier pour le terme échu ou pour un terme ultérieur.
La cour d’appel de Paris a tiré toutes les conséquences de la nullité du congé. Elle a ordonné la réintégration de l’occupant dans les lieux qu’il avait quittés après exécution du jugement de première instance. Elle a précisé que la nullité du congé et l’irrecevabilité de l’action impliquaient que les parties soient replacées dans l’état antérieur à l’engagement de la procédure. L’arrêt, constituant un titre exécutoire, a permis à l’occupant d’obtenir le remboursement des sommes indûment versées. Sa réintégration effective devait intervenir dans un délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision (CA Paris, 10 février 2026, n° 25/02334).
La délivrance d’un congé irrégulier engage par ailleurs la responsabilité de son auteur. Le tribunal judiciaire de Lisieux a jugé qu’« en délivrant aux locataires un congé irrégulier, Madame [C] [F] née [L] a commis une faute civile à leur égard, de nature à engager sa responsabilité » (TJ Lisieux, 20 juillet 2026, n° 24/00104). Confrontés à ce congé téméraire, les locataires avaient dû organiser à la hâte un déménagement. Ils avaient subi des tracas et pertes de temps constitutifs d’un préjudice moral, évalué à la somme de 3 000 euros. La nullité du congé ne prive pas pour autant le bailleur de ses droits à l’égard du locataire au titre de l’exécution du bail lui-même. Les réparations locatives et l’indemnité d’occupation demeurent dues selon les règles de droit commun.
Le sort de la vente projetée mérite également d’être précisé. La nullité du congé pour vendre ne laisse pas subsister l’offre de vente qu’il contenait. Le locataire ne peut donc se prévaloir d’un droit de préemption sur un congé annulé, faute d’offre valable. En revanche, la nullité du congé n’affecte pas la possibilité pour les indivisaires de vendre le bien à des tiers. Cette vente reste soumise au respect des droits du locataire occupant. La situation diffère selon que le locataire a exercé ou non son droit de préemption avant l’annulation de l’acte. L’exercice du droit de préemption suppose en effet une offre valable, laquelle fait défaut lorsque le congé est nul.
La rigueur du régime ne doit pas occulter les limites du contrôle des juges. La nullité de fond ne peut être invoquée que par le locataire auquel le congé a été délivré. Les coïndivisaires non consultés peuvent également s’en prévaloir, dans le respect des délais de prescription. Par ailleurs, l’annulation du congé ne fait pas nécessairement obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le locataire cesse de payer les loyers. Le bailleur conserve la faculté d’agir en résiliation du bail pour défaut de paiement. Il ne peut toutefois se prévaloir d’un congé nul à l’appui de son action. Les deux procédures obéissent à des régimes distincts. La première est fondée sur l’inexécution des obligations locatives, la seconde sur la volonté de vendre le logement.
Enfin, la jurisprudence invite les praticiens à une vigilance particulière lors de la préparation des congés délivrés dans les successions. Le décès du bailleur ouvre une indivision successorale que les héritiers ne doivent pas ignorer. La délivrance d’un congé pour vendre suppose la réunion préalable des consentements ou la production de mandats exprès. La consultation d’un avocat en droit des baux d’habitation à Paris permet de sécuriser la délivrance de l’acte. Elle évite des annulations coûteuses, tant pour les bailleurs que pour les locataires.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2024 et 2026 révèle la consolidation d’un régime cohérent du congé pour vendre délivré par des bailleurs indivisaires. La qualification d’acte de disposition emporte l’exigence du consentement unanime de tous les coïndivisaires, sans égard aux proportions des droits indivis. Le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond dont le locataire peut se prévaloir sans démontrer un grief. Les juridictions du fond appliquent cette exigence avec rigueur, qu’il s’agisse de la mention des indivisaires, de la représentation des mineurs ou de l’appréciation des mandats. En conséquence, la délivrance d’un congé pour vendre dans une indivision requiert une préparation rigoureuse de l’acte et la vérification préalable des pouvoirs de chaque signataire. Cette analyse doit toutefois être nuancée au regard de la nature de l’acte. Le congé pour motif légitime et sérieux ou le congé pour refus de renouvellement du bail rural relève de la catégorie des actes d’administration. Des lors, la sécurisation des opérations de vente d’un logement occupé passe par une identification exacte de la nature juridique du congé. Elle suppose également la détermination précise des pouvoirs exigés des bailleurs indivisaires.
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