Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, publié au Journal officiel du 28 juillet 2026, réforme en profondeur les modalités de notification des mémoires dans le contentieux de la fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé. Cette procédure singulière, dite « sur mémoires », régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, est compétence exclusive du président du tribunal judiciaire statuant selon des règles procédurales dérogatoires au droit commun. À compter du 1er octobre 2026, date d’entrée en vigueur du décret, les notifications des mémoires postérieures à la saisine du juge ne s’effectueront plus par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mais selon les règles de la notification entre avocats, soit par voie électronique via le réseau privé virtuel des avocats. Cette évolution, inscrite dans un mouvement plus large de dématérialisation de la procédure civile, soulève des questions pratiques immédiates pour les praticiens du droit immobilier commercial, qu’il est nécessaire d’examiner à la lumière de l’architecture procédurale héritée du décret du 30 septembre 1953.
I. L’architecture procédurale du contentieux des loyers commerciaux avant la réforme
A. Le cadre légal de la fixation judiciaire du prix du bail
La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé obéit à des règles substantielles et procédurales étroitement imbriquées. Sur le fond, l’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce principe cardinal est tempéré par l’article L. 145-34 du même code, qui institue un mécanisme de plafonnement du loyer à la variation indiciaire lorsque la durée du bail expiré n’excède pas neuf ou douze ans, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou clause contractuelle relative à la durée du bail. Le décret du 30 septembre 1953, ancêtre du statut des baux commerciaux, avait posé les fondations de cette procédure spécifique en confiant au président du tribunal de grande instance — devenu président du tribunal judiciaire — le soin de statuer sur mémoire, en considération de la technicité particulière des questions soulevées par la fixation du loyer commercial.
La procédure applicable est régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce. Selon l’article R. 145-23, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, lequel statue sur mémoire. L’article R. 145-29 impose aux parties de constituer avocat et prohibe le développement oral de moyens ou conclusions non contenus dans les mémoires écrits. Cette concentration des moyens constitue une singularité procédurale majeure. La juridiction territorialement compétente est, en application de l’article R. 145-23, celle du lieu de la situation de l’immeuble.
L’article R. 145-27 précise que le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date d’audience, auquel elle annexe les pièces qu’elle invoque, un plan des locaux, ainsi que le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie. Les articles R. 145-28 et R. 145-31 complètent le dispositif en renvoyant, pour le surplus, aux règles de la procédure à jour fixé et en organisant la reprise d’instance après mesure d’instruction.
La prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce irrigue l’ensemble du contentieux. La Cour de cassation veille avec une particulière rigueur au respect de ces dispositions d’ordre public. Ainsi, dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a rappelé qu’il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3ᵉ civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
B. Le formalisme de la notification, pierre angulaire du contradictoire
Avant la réforme, l’article R. 145-26 du code de commerce, dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2026, disposait que les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce mode de notification s’appliquait sans distinction, que l’on se situe avant ou après la saisine du juge. La notification pouvait être valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. Ce formalisme rigoureux poursuivait un double objectif : assurer la traçabilité des échanges entre les parties et garantir un point de départ certain pour le délai d’un mois au terme duquel le juge peut être saisi, ainsi que le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60.
L’envoi en recommandé avec accusé de réception offrait une date certaine de notification, opposable à tous. Il permettait au juge de vérifier, avant toute fixation d’audience, que le délai d’un mois après notification du premier mémoire était bien expiré, conformément à l’article R. 145-27. Ce mécanisme protégeait les droits de la défense et assurait l’effectivité du principe du contradictoire dans une procédure où la concentration et la rigueur des échanges écrits revêtent une importance déterminante. Le non-respect de ces formalités substantielles exposait la partie défaillante au risque d’irrecevabilité de ses demandes, la Cour de cassation exerçant un contrôle strict sur la régularité de la procédure.
Le système antérieur à la réforme présentait toutefois l’inconvénient d’une certaine lourdeur, notamment lorsque les parties, toutes deux représentées par avocat, devaient continuer à s’échanger leurs mémoires par voie postale alors même que la procédure était déjà engagée devant le juge. Le coût des envois recommandés, la lenteur des acheminements postaux et le risque de perte ou de retard constituaient autant de frictions procédurales que les praticiens du droit immobilier commercial connaissaient bien. Ces inconvénients étaient d’autant plus sensibles que les instances en fixation de loyer peuvent s’étendre sur plusieurs années, en particulier lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée. La chronique des baux commerciaux de la troisième chambre civile atteste régulièrement de la complexité procédurale de ce contentieux : dans un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation a dû préciser la date d’effet du bail renouvelé en cas de demande de renouvellement formulée pendant la tacite prolongation, en rappelant que le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil suivant cette demande, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce (Cass. 3ᵉ civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
La coexistence de deux phases procédurales distinctes — la phase préalable, avant saisine du juge, et la phase contentieuse, après saisine — soumises au même régime de notification postale, constituait une singularité dans le paysage procédural contemporain. Dans la plupart des contentieux civils avec représentation obligatoire, les notifications entre avocats s’effectuent par voie électronique depuis la dématérialisation des procédures. Le maintien du papier dans la procédure sur mémoires apparaissait de plus en plus comme une anomalie que le législateur réglementaire a entrepris de corriger.
II. La réforme du 27 juillet 2026 : une dématérialisation encadrée du contradictoire post-saisine
A. Le nouveau régime de notification : RPVA après saisine, LRAR maintenue avant
L’article 9 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 modifie l’article R. 145-26 du code de commerce en le complétant d’un second alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » La portée de cette disposition est double. Elle substitue, pour la phase post-saisine, le mode de notification électronique au mode postal. Elle réserve le cas du défendeur non constitué, pour lequel la signification par commissaire de justice demeure la voie normale.
Les règles de notification entre avocats auxquelles renvoie l’article R. 145-26 modifié sont celles des articles 671 et suivants du code de procédure civile. Ces dispositions organisent la communication électronique des actes de procédure via le réseau privé virtuel des avocats, qui permet de notifier un mémoire à l’avocat constitué de la partie adverse de manière instantanée, sécurisée et horodatée. L’article 21 du décret du 27 juillet 2026 précise que la réforme entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux instances en cours à cette date. Cette application immédiate aux procédures pendantes constitue un choix politique fort qui impose aux praticiens d’adapter sans délai leurs modes de communication.
La réforme ne modifie pas le régime de la notification préalable, antérieure à la saisine du juge. La notification du premier mémoire, celui qui ouvre le délai d’un mois prévu à l’article R. 145-27, demeure soumise à l’exigence de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette distinction est cohérente avec l’architecture du décret : avant la saisine du juge, le destinataire du mémoire peut ne pas avoir encore constitué avocat, et la lettre recommandée reste le mode de notification le plus sûr pour lui porter à connaissance, de manière certaine, les prétentions de son adversaire. Le maintien de la LRAR pour cette phase préalable garantit également la computation certaine des délais, notamment celui de la prescription biennale pour les actions connexes fondées sur l’article L. 145-60.
La dualité de régime ainsi instituée — LRAR avant saisine, RPVA après saisine — témoigne d’une volonté d’équilibre entre modernisation des échanges et sécurité juridique. Le gouvernement a entendu simplifier la procédure sans fragiliser le point de départ des délais, dont le non-respect peut entraîner l’irrecevabilité des demandes. Cette précaution se justifie pleinement au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui sanctionne avec une particulière sévérité les irrégularités affectant la notification des actes de procédure dans le contentieux des baux commerciaux.
Par ailleurs, l’article 20 du décret procède à une mise à jour des tables de concordance du code de commerce, en substituant au décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 la référence au décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 dans le tableau de l’article R. 950-1. Cette modification formelle assure la cohérence normative de l’édifice réglementaire et facilite l’identification du texte applicable par les praticiens.
B. Les implications pratiques et les enjeux pour les praticiens
La substitution du RPVA à la LRAR pour les notifications post-saisine emporte plusieurs conséquences pratiques immédiates. En premier lieu, elle rend possible la notification instantanée des mémoires, alors que le délai d’acheminement postal pouvait auparavant retarder de plusieurs jours la prise de connaissance du mémoire par la partie adverse. Cette accélération de la procédure est de nature à réduire la durée des instances en fixation du loyer, qui demeurent, en pratique, parmi les plus longues du contentieux civil. En deuxième lieu, la notification électronique supprime le coût des envois recommandés successifs que requiert la procédure sur mémoires, dont le nombre peut être significatif lorsque l’affaire donne lieu à plusieurs jeux de conclusions et de pièces. En troisième lieu, elle aligne la procédure sur mémoires sur le standard de la procédure civile contemporaine, où les échanges entre avocats s’effectuent par voie dématérialisée dans la quasi-totalité des contentieux avec représentation obligatoire.
L’obligation de signification à l’égard du défendeur non constitué soulève en revanche une difficulté pratique. Dans l’hypothèse où le défendeur, bien que destinataire du premier mémoire notifié par LRAR, s’abstient de constituer avocat, la partie la plus diligente devra lui faire signifier les mémoires ultérieurs par commissaire de justice. Cette formalité, plus coûteuse et plus lourde que la LRAR, pourrait paradoxalement alourdir la procédure dans les cas où le défendeur adopte une stratégie de non-constitution. Le législateur réglementaire a toutefois estimé que cette hypothèse restait marginale dans un contentieux où les intérêts financiers en jeu justifient généralement la constitution d’un conseil. La représentation obligatoire imposée par l’article R. 145-29 rend d’ailleurs nécessaire la constitution d’avocat dès l’introduction de l’instance, de sorte que la situation du défendeur non constitué devrait demeurer rare en pratique.
La coexistence de deux régimes de notification — postal avant saisine, électronique après — pourrait en outre susciter des difficultés dans l’hypothèse où plusieurs mémoires sont échangés dans un ordre rapproché autour de la date de saisine. Un mémoire notifié par LRAR le 28 septembre 2026, alors que la saisine du juge intervient le 2 octobre 2026, relèvera-t-il du régime antérieur ou du régime nouveau ? La lettre du décret ne laisse pas de place au doute : c’est la date de la notification qui détermine le régime applicable. Si le mémoire est notifié avant le 1er octobre 2026, il est régi par l’ancien article R. 145-26, même si la saisine du juge intervient après cette date. Si le mémoire est notifié après le 1er octobre 2026, c’est le nouveau régime qui s’applique. Cette solution, simple en apparence, impose aux avocats une extrême vigilance dans la gestion calendaire des dossiers pendant la période de transition, chaque notification devant être qualifiée individuellement au regard de sa date d’envoi et du stade procédural de l’instance.
La communication électronique via le RPVA offre par ailleurs aux avocats un avantage pratique notable : la possibilité de notifier un mémoire à toute heure, y compris en dehors des heures d’ouverture des bureaux de poste. Dans une procédure où les délais sont brefs et les intérêts financiers considérables, cette souplesse peut faire la différence entre une notification régulière et une notification tardive. L’horodatage automatique du RPVA apporte en outre une sécurité probatoire supérieure à celle de l’accusé de réception postal, dont la signature peut parfois être difficile à rapprocher du destinataire effectif, notamment lorsque le mémoire est notifié à une personne morale.
L’application de la réforme aux instances en cours au 1er octobre 2026 impose aux avocats de réviser sans attendre leurs pratiques professionnelles. Dès cette date, les mémoires échangés après saisine du juge ne pourront plus être valablement notifiés par LRAR. Tout avocat qui persisterait à notifier un mémoire post-saisine par voie postale s’exposerait à voir son mémoire déclaré irrecevable par le juge des loyers commerciaux, la Cour de cassation assimilant traditionnellement les irrégularités de notification à des violations des formalités substantielles de la procédure. Une attention particulière devra être portée aux dossiers en cours au 30 septembre 2026, pour lesquels le mode de notification basculera du postal à l’électronique en cours d’instance. Les conseils déjà constitués devront anticiper ce changement en paramétrant leurs outils de communication électronique pour les dossiers en cours et en s’assurant que les mémoires en préparation seront notifiés via le RPVA si leur envoi intervient à compter du 1er octobre 2026.
La question de la computation des délais dans la période charnière mérite une vigilance accrue. En effet, le mémoire préalable qui fonde la saisine du juge doit toujours être notifié par LRAR, y compris s’il est adressé après le 1er octobre 2026. Ce n’est que le mémoire suivant — celui de la partie adverse, notifié après saisine — qui sera soumis au nouveau régime de notification électronique. Ainsi, un bailleur qui notifie son premier mémoire par LRAR le 15 septembre 2026, saisit le juge le 20 octobre 2026, et reçoit en retour un mémoire en défense de son adversaire : ce dernier mémoire, notifié après le 1er octobre 2026 et après saisine du juge, devra être notifié par RPVA et non plus par LRAR. Cette césure procédurale requiert des praticiens une gestion rigoureuse de chaque dossier, dossier par dossier, acte par acte.
Plus largement, la réforme du 27 juillet 2026 s’inscrit dans un mouvement d’ensemble de simplification et de modernisation de la procédure civile. Le même décret instaure une expérimentation de convocation des parties par lettre simple dans le ressort de certaines cours d’appel, autorise la dématérialisation des jugements sous forme numérique, crée une procédure d’admission rapide des demandes incontestées et révise le régime de la péremption d’instance en cas de radiation pour inexécution. La modification de l’article R. 145-26 du code de commerce n’est donc que l’une des facettes d’une réforme plus vaste, dont l’ambition affichée est de réduire les délais et les coûts de la justice civile sans porter atteinte aux garanties fondamentales du procès équitable.
Le contentieux de la fixation du prix du bail commercial est l’un de ceux où les enjeux économiques sont les plus élevés du droit immobilier. Le loyer du bail renouvelé engage les parties pour une durée de neuf ans et peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros par an pour les emplacements les plus recherchés. La rapidité et la fiabilité des échanges procéduraux constituent, dans ce contexte, des facteurs déterminants de la qualité de la justice rendue. La suppression de la LRAR post-saisine, en fluidifiant la communication entre les avocats, devrait contribuer à réduire le délai moyen de traitement de ces affaires, sans sacrifier la sécurité juridique que garantit le maintien de la notification postale pour le mémoire préalable.
Conclusion
La modification de l’article R. 145-26 du code de commerce par le décret du 27 juillet 2026 constitue une réforme d’apparence modeste mais de portée pratique considérable. Elle met fin à une singularité procédurale qui distinguait le contentieux des loyers commerciaux du standard contemporain de la procédure civile, sans pour autant renoncer aux garanties que le formalisme postal apporte à la phase préalable de notification du premier mémoire. Le maintien de la LRAR avant saisine du juge, combiné au basculement vers le RPVA après saisine, réalise un équilibre entre célérité et sécurité juridique qui mérite d’être salué. L’attention des praticiens devra néanmoins se porter sur la période de transition, et singulièrement sur les instances en cours au 1er octobre 2026, pour lesquelles le changement de mode de notification devra être anticipé de manière systématique. La réforme illustre enfin la volonté constante du pouvoir réglementaire d’adapter les règles du procès civil aux réalités techniques de notre temps, sans jamais perdre de vue que la procédure n’est pas une fin en soi mais le chemin vers la décision juste. À l’heure où le procès civil tout entier tend vers une dématérialisation croissante, la modernisation du contentieux des loyers commerciaux — l’un des plus anciens et des plus techniques de notre droit — apparaît comme une étape logique et nécessaire.
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