I. La formation de la sous-location : les conditions de l’autorisation et la qualification de la convention
A. L’autorisation de sous-louer : stipulation contraire au bail, accord du bailleur et notification de l’intention
La sous-location constitue un mode d’exploitation des locaux commerciaux dont le régime combine les principes du droit commun et les exigences du statut des baux commerciaux. L’article 1717 du code civil dispose que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite », avant de préciser que cette interdiction « peut être interdite pour le tout ou partie » et que « cette clause est toujours de rigueur » (article 1717 du code civil). Or, ce principe de liberté est immédiatement tempéré par l’article L. 145-31 du code de commerce, qui énonce que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » (article L. 145-31 du code de commerce). La règle statutaire s’écarte donc du droit commun pour subordonner la sous-location à une stipulation du bail ou à un accord du bailleur, dont la jurisprudence exige qu’il soit certain et non équivoque.
L’accord du bailleur peut résulter d’une clause du bail, laquelle autorise la sous-location dans son principe, dans son étendue ou dans des limites expressément arrêtées. La stipulation peut ainsi ne viser qu’une partie des locaux, réserver l’autorisation à une catégorie de bénéficiaires ou soumettre la sous-location à des conditions de forme destinées à assurer l’information du bailleur. Par ailleurs, l’alinéa suivant de l’article L. 145-31 prévoit qu’« en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte », cette participation ayant notamment pour objet de permettre au bailleur de concourir à la fixation du prix du sous-loyer (même lien). Le même texte impose au locataire de faire connaître son intention de sous-louer « par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », le propriétaire disposant de quinze jours pour faire connaître s’il entend concourir à l’acte, étant précisé que « si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre » (même lien). Le dispositif légal organise ainsi un dialogue formalisé dont le défaut de réponse du bailleur ne paralyse pas la sous-location autorisée par le bail.
A cet égard, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 18 janvier 2023, la portée d’une stipulation organisant la notification du sous-bail au bailleur (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209, courdecassation.fr). Ayant constaté que « la notification à la bailleresse d’une copie de l’acte de sous-location, prévue à l’article 10.14.2 du contrat du bail, était, en l’absence de tout délai ou sanction, informative », la Cour en a exactement déduit que, « peu important que cette formalité ait été faite postérieurement à la délivrance du congé, la sous-location était régulière et opposable à la bailleresse ». Cette solution confirme que la valeur de la notification dépend exclusivement de la stipulation qui l’organise, les parties demeurant libres d’en faire une simple formalité d’information dépourvue de sanction.
La durée de l’autorisation de sous-louer est, quant à elle, arrimée à celle du bail principal. Le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, rejeté par une décision du 9 mars 2023, soutenait précisément que « l’autorisation de sous-location dure autant que le bail principal, à défaut de retrait de l’autorisation par le bailleur principal » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.680 et 21-16.737, courdecassation.fr). La question se relie à la prorogation tacite du bail, laquelle résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce selon lequel « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (article L. 145-9 du code de commerce). En conséquence, le maintien du sous-bail est subordonné au sort du bail principal, et la prorogation de ce dernier emporte en principe celle de la sous-location autorisée, à défaut de retrait régulier de l’autorisation.
La violation de ces exigences expose le preneur à des sanctions dont la gravité dépend de la qualification retenue. La sous-location consentie sans stipulation contraire ni accord du bailleur constitue un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, l’atteinte portée aux droits du bailleur étant regardée comme une faute grave dans l’exécution du contrat. La sous-location irrégulière peut en outre fonder une demande de réajustement du loyer principal dans les conditions examinées ci-dessous, le bailleur cumulant alors les prérogatives que lui confère le statut. Des lors, la rédaction des clauses relatives à la sous-location conditionne l’équilibre du bail, tant dans la détermination des hypothèses autorisées que dans l’organisation de l’information du bailleur.
B. La qualification de la sous-location : la frontière avec les conventions de mise à disposition assorties de prestations de services
La sous-location se définit comme le contrat par lequel le locataire principal confère à un tiers la jouissance de tout ou partie des locaux, moyennant un prix, selon les critères du louage énoncés à l’article 1709 du code civil. La difficulté tient à la prolifération de conventions de mise à disposition qui, sans être intitulées sous-locations, soumettent les locaux à l’usage de tiers contre le paiement d’une redevance. Or, la qualification de sous-location conditionne l’exercice du droit de réajustement du loyer principal, de sorte que le bailleur a intérêt à la voir retenue tandis que le preneur s’attache à l’écarter. La troisième chambre civile a tranché la question par un arrêt publié au Bulletin du 27 juin 2024, rendu dans le litige opposant la SCI Le Pont Thomas à la société Modulobox, laquelle avait conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 et 22-24.046, courdecassation.fr).
La Cour de cassation énonce que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients » (même arrêt). Elle censure la cour d’appel de Rennes, laquelle avait retenu la qualification de sous-location en relevant que la prestation essentielle des contrats était la mise à disposition de bureaux équipés, l’entretien, l’accueil, la sécurité, l’assurance et le wifi n’étant qu’accessoires. En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que « la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients », la cour d’appel avait, selon la Cour de cassation, violé l’article 1709 du code civil, ensemble l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce. Le critère n’est donc pas celui de la prestation essentielle, mais celui de l’indissociabilité du prix global, qui interdit de dissocier la part rémunérant la mise à disposition des locaux de celle rémunérant les services.
Cette solution revêt une portée considérable pour les opérateurs de bureaux équipés, de centres d’affaires et d’espaces de travail partagés, dont les modèles économiques reposent sur la fourniture de prestations intégrées. La Cour de cassation les soustrait ainsi au droit de réajustement du bailleur, dès lors que la redevance perçue ne peut être décomposée entre une part locative et une part de services. En conséquence, le bailleur qui entend préserver son droit de réajustement devra démontrer que le prix rémunère principalement la mise à disposition des locaux et que les prestations annexes ne sont pas indissociables de la redevance, ce qui suppose une analyse concrète des contrats conclus par le preneur.
Par ailleurs, la même exigence de rigueur préside à la délimitation de la sous-location par rapport à la cession du droit au bail. Par un arrêt du 27 mars 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’« un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux, rendant ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963, courdecassation.fr). L’arrêt, rendu au visa des articles 1131, 1582, 1709 et 1717 du code civil, censure la cour d’appel de Reims qui avait admis le cumul d’une cession du droit au bail et d’une sous-location portant sur les mêmes locaux, alors que ces engagements sont nécessairement exclusifs l’un de l’autre. Cette solution rappelle utilement que la cession et la sous-location obéissent à des logiques distinctes, la première transférant le bénéfice du bail, la seconde créant un rapport locatif accessoire.
La qualification commande ainsi l’ensemble du régime applicable, du droit de réajustement du bailleur à la validité des conventions conclues avec les tiers. La frontière tracée par la jurisprudence récente impose aux praticiens une analyse minutieuse des contrats de mise à disposition, dont la dénomination importe peu au regard des stipulations effectives. Des lors, la preuve de la sous-location, qui repose classiquement sur des constats, des documents comptables ou des annonces, doit être rapportée avec précision par le bailleur qui entend se prévaloir des prérogatives du statut.
II. Les effets de la sous-location : le réajustement du loyer principal et l’opposabilité de la convention au bailleur
A. Le réajustement du loyer principal : conditions de fond, régime procédural et prescription
Le législateur a entendu préserver le bailleur du préjudice résultant de la sous-location dont le loyer excède le prix de la location principale. L’article L. 145-31, troisième alinéa, du code de commerce dispose ainsi que « lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat » (article L. 145-31 du code de commerce). Le réajustement ne constitue donc pas une sanction, mais un mécanisme de rééquilibrage économique qui rattache le loyer principal au produit réellement retiré des locaux par le preneur, l’augmentation étant « correspondante », c’est-à-dire proportionnée à l’excédent constaté.
L’exercice de ce droit suppose préalablement que la convention litigieuse soit qualifiée de sous-location, la jurisprudence n’admettant pas que la seule constatation d’une mise à disposition assortie de services ouvre droit au réajustement. A cet égard, l’arrêt du 27 juin 2024 précité en tire toutes les conséquences : la cassation du chef de dispositif constatant l’existence de contrats de sous-location « s’étend aux chefs de dispositif faisant droit à la demande en réajustement du loyer principal et fixant le montant du loyer réajusté », en application du lien de dépendance nécessaire de l’article 624 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 et 22-24.046, courdecassation.fr). Le droit au réajustement est ainsi indissociablement lié à la qualification retenue, laquelle commande seule la recevabilité de la demande du bailleur.
Le régime procédural du réajustement a été précisé par un arrêt du 6 juillet 2023, rendu à propos d’une demande d’augmentation du loyer à raison de sous-locations irrégulières (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-16.465, courdecassation.fr). L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », qu’« il est statué sur mémoire », mais que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix du bail » (article R. 145-23 du code de commerce). La Cour de cassation en déduit que le tribunal judiciaire saisi de la résiliation du bail et de l’expulsion du preneur peut accessoirement statuer sur la demande de révision du loyer fondée sur les sous-locations, sans être tenu par la procédure sur mémoire réservée au juge des loyers commerciaux.
Le contentieux du réajustement n’échappe pas, en outre, aux règles de la prescription. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 avril 2024, que les loyers se prescrivent par cinq ans, en application de l’article L. 110-4 du code de commerce, et que « le bailleur ne peut pas obtenir le recouvrement des arriérés de loyer échus plus de cinq ans avant la date de sa demande en justice, sauf interruption de la prescription » (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr). L’arrêt précise en outre que l’action en nullité du bail intentée par le preneur est sans incidence sur la prescription de l’action en paiement des loyers, l’interruption de la prescription ne profitant qu’à celui qui a réalisé l’acte interruptif. Or, l’arrêt rendu à l’occasion du litige Modulobox confirme que la prescription de l’action en réajustement n’a pas été admise comme fin de non-recevoir, la Cour ayant expressément réservé la recevabilité de cette action lorsqu’elle a cassé l’arrêt de renvoi (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, précité). En conséquence, le bailleur doit agir dans les délais et rapporter la preuve de la sous-location comme de l’excédent de loyer qu’il entend capter.
B. L’inopposabilité de la sous-location irrégulière et les rapports entre bailleur, locataire principal et sous-locataire
La sous-location consentie en violation de l’article L. 145-31 du code de commerce n’est pas nulle, mais inopposable au bailleur, ainsi que le rappelle la jurisprudence reprise par l’arrêt du 25 avril 2024 : « si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux » (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr). La convention de sous-location conserve donc sa force obligatoire entre ses signataires, alors même que le bailleur peut en ignorer l’existence, et le sous-locataire demeure fondé à se prévaloir de la jouissance des lieux à l’égard du seul locataire principal.
Cette inopposabilité emporte des conséquences précises sur la répartition des actions. Seul le locataire principal, partie au contrat de sous-location, a qualité pour réclamer au sous-locataire le paiement des sous-loyers, ainsi que le retient l’arrêt du 25 avril 2024, qui censure la cour d’appel ayant considéré que les sous-loyers perçus par le preneur constituaient des fruits civils appartenant par accession au propriétaire des murs (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-23.291, précité). Le bailleur, tiers à la convention, ne dispose d’aucune action directe en paiement des sous-loyers à l’encontre du sous-locataire, sa voie de droit résidant dans le réajustement du loyer principal et, le cas échéant, dans la résiliation du bail. Des lors, la rédaction des clauses relatives aux sous-loyers conditionne l’efficacité des prérogatives du bailleur, lequel gagnera à se réserver expressément le droit de réajustement et à organiser son information sur les conventions conclues.
Le sort du sous-locataire en cas d’éviction du locataire principal a été examiné par l’arrêt du 18 janvier 2023 précité, qui valide la clause du bail prévoyant que l’indemnité d’éviction due au preneur serait calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation du sous-locataire (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209, courdecassation.fr). La Cour de cassation retient que de telles modalités de calcul, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation ou de limiter forfaitairement par avance cette indemnisation, ne sont pas contraires à l’ordre public, de sorte que l’indemnité peut tenir compte de l’exploitation du sous-locataire. La protection du sous-locataire n’est donc pas directe : elle transite par l’indemnisation du locataire principal, lequel demeure seul titulaire du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction à l’égard du bailleur.
La résiliation du bail principal prive en outre le sous-locataire de tout titre d’occupation opposable au bailleur, lequel demeure étranger à la convention de sous-location. Le sous-locataire ne peut ainsi se prévaloir du statut des baux commerciaux à l’encontre du propriétaire, ni prétendre au renouvellement ou à une indemnité d’éviction, ses droits s’exerçant exclusivement à l’égard du locataire principal auquel il est lié. En conséquence, le sous-locataire dont le locataire principal est évincé ou résilié s’expose à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, sans pouvoir opposer au bailleur la poursuite du sous-bail. Cette situation incite le sous-locataire à s’assurer de la régularité de la sous-location, de l’accord du bailleur et de la solidité du titre de son cocontractant, l’analyse des clauses du bail principal conditionnant la pérennité de son exploitation.
Enfin, la jurisprudence rappelle que le sous-locataire demeure tenu, indépendamment des stipulations du bail, des obligations légales attachées à l’exploitation. Par un arrêt du 28 mai 2025, la troisième chambre civile a jugé que l’obligation de remise en état d’un site classé pour la protection de l’environnement s’impose au dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé, peu important que les stipulations de la sous-location aient organisé la restitution des lieux (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.237, courdecassation.fr). Cette solution illustre la superposition des obligations légales et contractuelles pesant sur le sous-locataire, dont le bailleur peut se prévaloir sans être partie au contrat de sous-location. A cet égard, l’articulation des responsabilités du locataire principal et du sous-locataire appelle une vigilance particulière, notamment lorsque l’activité exercée dans les lieux sous-loués est soumise à des contraintes réglementaires.
Conclusion
La sous-location du bail commercial offre un révélateur des équilibres du statut, entre la liberté contractuelle du preneur et la protection des intérêts patrimoniaux du bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé les conditions de l’autorisation de sous-louer, la qualification des conventions de mise à disposition et le régime du réajustement du loyer principal. Or, l’arrêt Modulobox du 27 juin 2024 a posé un critère d’indissociabilité du prix global qui protège les opérateurs de bureaux équipés, tandis que l’arrêt du 27 mars 2025 a sanctionné le cumul de la cession du droit au bail et de la sous-location. En conséquence, la sécurisation des opérations impose de rédiger avec soin les clauses d’autorisation, d’organiser la notification des conventions et de mesurer les conséquences de la qualification retenue. Le preneur comme le bailleur gagneront à être accompagnés dans cette appréciation, la matière étant dominée par un contentieux technique dont les enjeux financiers s’étendent de la révision du loyer à l’indemnité d’éviction. A cet égard, l’intervention d’un avocat en bail commercial à Paris permet d’anticiper ces difficultés et d’en apprécier les solutions dans le cadre du statut des baux commerciaux.
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