Le bail commercial conclu sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis se trouve soumis à une double contrainte normative. Le contrat de bail fixe, conformément aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, la destination des lieux et les modalités d’exploitation du fonds, tandis que le règlement de copropriété détermine, en vertu des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Cette superposition d’ordonnancements contractuels distincts engendre une conflictualité singulière, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été conduite à arbitrer à plusieurs reprises entre 2023 et 2026.
La question centrale est celle de l’articulation entre la liberté contractuelle des parties au bail et l’exigence de préservation de la destination de l’immeuble, laquelle fonde la légitimité des restrictions inscrites au règlement de copropriété. Le contentieux récent, nourri par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, puis par la décision n° 2025-1186 QPC rendue par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, a renouvelé l’analyse des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et de leur incidence sur l’économie du bail commercial. Or, l’examen de la jurisprudence de la troisième chambre civile révèle un équilibre subtil entre la consécration de l’autorité du règlement de copropriété et le contrôle prétorien des atteintes portées aux droits du preneur.
La présente étude s’attachera, dans un premier temps, à délimiter la place du règlement de copropriété dans la détermination de la destination du local commercial loué, avant d’analyser, dans un second temps, les limites que le juge de cassation assigne à la modification de ce règlement et à son invocation contre le preneur.
I. Le règlement de copropriété, norme de référence de la destination du local commercial
A. La détermination de la destination des lieux et l’opposabilité des restrictions au preneur
L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il précise en outre que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Cette disposition, dont la portée générale est rappelée de manière constante par la jurisprudence, confère au règlement une valeur normative particulière, en ce qu’il fixe, pour l’ensemble des lots, le cadre dans lequel l’activité commerciale peut être exercée. Le bailleur qui consent un bail commercial sur un lot situé dans un immeuble collectif ne peut dès lors garantir au preneur qu’une destination compatible avec les stipulations du règlement de copropriété, faute de quoi il exposerait son cocontractant à une interdiction d’exploitation.
La troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer cette exigence dans un arrêt rendu le 12 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-17.918, consultable sur le site de la Cour de cassation). Une société civile immobilière avait acquis un lot à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, puis l’avait donné à bail pour l’exercice d’une activité de petite restauration. L’assemblée générale des copropriétaires avait toutefois adopté, le 15 juin 2000, une délibération interdisant l’exploitation dans les lots commerciaux d’activités à usage de bar, restaurant ou boîte de nuit, décision dont la société civile immobilière contestait l’opposabilité. La Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel, laquelle avait retenu que l’indication de cette restriction figurait dans l’acte d’acquisition du lot et que la société, qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifiée. En conséquence, la demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.
Cet arrêt illustre la première strate du contrôle exercé par le juge de cassation : la restriction inscrite au règlement de copropriété, lorsqu’elle est connue du bailleur lors de l’acquisition du lot, s’impose à celui-ci et obère corrélativement la garantie qu’il peut offrir au preneur. La solution commande aux praticiens une vigilance particulière lors de la rédaction de la clause de destination, le bailleur étant tenu de s’assurer de la compatibilité entre l’activité promise au preneur et les stipulations du règlement de copropriété. A cet égard, l’article 9 de la loi n° 65-557 précise que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, ce qui borne l’étendue de la liberté d’exploitation du bailleur lui-même.
La portée de ces principes a été confirmée par un arrêt rendu le 7 mai 2025 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.355, consultable sur le site de la Cour de cassation), dans lequel la Cour de cassation a sanctionné une dénaturation du règlement de copropriété par les juges du fond. Les propriétaires d’un lot comprenant une boutique en rez-de-chaussée et une cave accessible par un escalier intérieur, loué selon bail commercial pour l’exercice d’une activité de restauration, avaient assigné le syndicat des copropriétaires en autorisation de travaux, tandis que celui-ci sollicitait reconventionnellement l’interdiction d’exploiter la cave à titre commercial. Pour prononcer cette interdiction, la cour d’appel avait retenu que seules les boutiques situées au rez-de-chaussée pouvaient être utilisées à usage commercial, sans qu’il soit prévu que la cave soit exploitée à ce titre. La Cour de cassation a cassé cette décision au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, en relevant que le règlement de copropriété prévoyait que le lot n° 1 comprenait une boutique, une arrière-boutique et une cave au sous-sol, et qu’il ne faisait donc pas de distinction entre les espaces situés au rez-de-chaussée ou au sous-sol du lot. Or, cette décision intéresse directement le preneur à bail commercial, dont l’activité de restauration était susceptible d’être amputée d’une partie du local loué sur le fondement d’une interprétation erronée du règlement de copropriété.
B. La qualification des interdictions d’activité et la question de la clause de non-concurrence déguisée
La jurisprudence distingue avec soin les interdictions d’activité conformes à la destination de l’immeuble, licites, des stipulations du règlement de copropriété qui, en réservant une activité à un copropriétaire déterminé, s’analyseraient en une clause de non-concurrence au profit de l’un d’entre eux, prohibée. Cette distinction a été au cœur de l’arrêt le plus significatif de la période, rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-23.516, consultable sur le site de la Cour de cassation). Une société civile immobilière, propriétaire d’un lot à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété comportant trois lots commerciaux et plusieurs lots d’habitation, avait assigné le syndicat des copropriétaires pour que soit réputée non écrite la stipulation du règlement de copropriété interdisant, dans les lots n° 2 et 4, l’activité de bar, brasserie et restaurant, autorisée par le même règlement dans le lot n° 3. Elle sollicitait également l’annulation des résolutions de l’assemblée générale ayant refusé de modifier le règlement et rejeté sa demande d’autorisation de travaux, ainsi qu’une autorisation judiciaire de réaliser des travaux sur les parties communes.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que, en interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans les lots n° 2 et 4 dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété n’avait pas instauré une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de réputer non écrite cette disposition. La solution est d’une portée considérable pour le droit des baux commerciaux. Elle confirme que le bailleur d’un lot commercial ne peut se prévaloir du régime protecteur du statut des baux commerciaux pour faire échec aux restrictions d’activité édictées par le règlement de copropriété, dès lors que celles-ci sont justifiées par la destination de l’immeuble. En revanche, le preneur évincé d’une activité lucrative par une telle stipulation conserve la faculté de rechercher la responsabilité de son bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, si celui-ci lui avait garanti une destination incompatible avec le règlement de copropriété.
La qualification de clause de non-concurrence déguisée suppose en tout état de cause la démonstration d’une stipulation protectrice d’intérêts particuliers, et non la simple application d’une règle générale de préservation de la tranquillité collective. Par ailleurs, l’arrêt du 29 janvier 2026 confirme que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour caractériser le rattachement de l’interdiction à la destination de l’immeuble, ce qui laisse aux cours d’appel une latitude certaine dans l’examen des litiges nés de l’exercice d’activités commerciales en copropriété. Cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus large de consécration de l’autorité du règlement de copropriété, dont la modification obéit toutefois à des règles strictes que le juge de cassation contrôle avec rigueur, ainsi que le révèle l’examen du contentieux relatif aux pouvoirs de l’assemblée générale.
II. La modification du règlement de copropriété et la protection des droits du preneur
A. Les limites du pouvoir de l’assemblée générale et la consécration constitutionnelle de 2026
L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Cette prohibition, qui constitue la pierre angulaire de la protection des droits du bailleur, a fait l’objet d’une application stricte par la troisième chambre civile dans un arrêt rendu le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.587, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait prononcé la nullité d’une résolution d’assemblée générale ayant eu pour effet d’imposer à un copropriétaire un changement de la destination de ses parties privatives, au motif que la cour d’appel n’avait pas constaté que la destination des parties privatives en cause était prévue par un règlement de copropriété, ni caractérisé en quoi la construction d’un lot à usage commercial portait atteinte à la destination de l’immeuble au regard de ses caractères ou de sa situation. L’exigence d’un règlement de copropriété préexistant et la démonstration de l’atteinte à la destination constituent ainsi deux conditions cumulatives de la validité de toute restriction d’activité décidée par l’assemblée générale.
Le législateur a toutefois introduit, par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, une dérogation substantielle à ce principe. Les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi n° 65-557, issus de l’article 6 de cette loi, permettent désormais à l’assemblée générale, statuant à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublés de tourisme des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, sous réserve que le règlement de copropriété interdise déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Saisie par la troisième chambre civile d’une question prioritaire de constitutionnalité renvoyée par arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 25-40.030, consultable sur le site de la Cour de cassation), le Conseil constitutionnel a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026.
La Cour de cassation, dans son arrêt de renvoi, avait estimé que la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité, était susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée. Le Conseil constitutionnel a écarté ces griefs en jugeant que les dispositions contestées se bornent à définir la règle de majorité applicable à la modification du règlement de copropriété, sans modifier les règles de fond régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives, et que l’interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. En conséquence, « les dispositions contestées ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété » et doivent être déclarées conformes à la Constitution. Cette consécration constitutionnelle intéresse le bail commercial en ce qu’elle valide le principe d’une restriction d’activité décidée par l’assemblée générale des copropriétaires, tout en subordonnant sa légitimité au contrôle juridictionnel de la destination de l’immeuble.
La troisième chambre civile avait, par ailleurs, rappelé dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-14.303, consultable sur le site de la Cour de cassation) que la dénaturation des termes clairs et précis du règlement de copropriété par les juges du fond est sanctionnée, s’agissant d’un ensemble immobilier constituant une résidence de tourisme soumise à l’obligation d’un gestionnaire unique. La Cour a ainsi cassé l’arrêt d’appel qui avait interdit aux propriétaires d’un lot de mettre leur bien en location saisonnière sans recourir au concours de l’exploitant unique, alors que le règlement de copropriété, s’il reproduisait l’exigence d’un gestionnaire unique pour l’ensemble de la résidence, prévoyait expressément que les appartements non exploités dans le cadre de la résidence de tourisme pouvaient être occupés bourgeoisement. Des lors, la méconnaissance alléguée de la destination de l’immeuble devait être constatée, et non déduite d’une lecture erronée du règlement. Cette exigence de précision dans la rédaction des stipulations réglementaires bénéficie indirectement au preneur à bail commercial, dont l’activité ne saurait être entravée sur le fondement d’une clause ambiguë.
B. L’invocation du règlement de copropriété et la mise en œuvre de la clause résolutoire
L’articulation entre la violation du règlement de copropriété par le preneur et le jeu de la clause résolutoire insérée au bail commercial constitue un second foyer contentieux, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a encadré au regard de l’exigence de bonne foi. L’arrêt rendu le 25 avril 2024 (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.384, consultable sur le site de la Cour de cassation) offre une illustration topique de ce contrôle. Une société bailleresse avait délivré à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, au motif de l’exercice, sur le terrain loué, d’activités de nettoyage et de réparation de véhicules autres que le négoce de véhicules neufs et d’occasion, seul autorisé par le contrat. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause avait été mise en œuvre de bonne foi par la bailleresse, laquelle avait attendu la dernière année du bail pour se prévaloir de la violation de la destination des lieux. La solution rappelle que l’exercice de la clause résolutoire pour non-respect de la destination, laquelle recouvre notamment les interdictions résultant du règlement de copropriété, est soumis à l’exigence de bonne foi qui gouverne l’exécution des conventions.
La jurisprudence de la troisième chambre civile impose par ailleurs au bailleur qui se prévaut d’une violation du règlement de copropriété de démontrer la réalité de l’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. L’arrêt rendu le 25 mai 2023 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180, consultable sur le site de la Cour de cassation) illustre cette exigence dans le cadre du contentieux de l’annulation des résolutions d’assemblée générale. La Cour a rappelé qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Elle a ainsi validé les résolutions relatives à la dépose d’aménagements réalisés sans autorisation par une locataire commerciale, en ce qu’elles tendaient au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale. En conséquence, les travaux effectués par le preneur sans autorisation, lorsqu’ils portent atteinte aux parties communes ou contreviennent au règlement de copropriété, peuvent légitimement fonder une action du syndicat des copropriétaires, voire une mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur.
La construction prétorienne dessinée par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 se révèle ainsi doublement protectrice. Elle protège le preneur contre les interprétations extensives du règlement de copropriété et contre l’usage déloyal de la clause résolutoire, tout en garantissant au syndicat des copropriétaires la possibilité de faire respecter la destination de l’immeuble, pourvu que les restrictions soient claires, justifiées et conformes à la loi. A cet égard, l’arrêt rendu le 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372, consultable sur le site de la Cour de cassation) rappelle, dans un contexte de double location commerciale portant sur les deux locaux composant un lot de copropriété unique, que les stipulations conventionnelles, notamment les pactes de préférence, s’interprètent au regard de l’objet précis de chaque bail, et que le juge du fond conserve une liberté d’interprétation souveraine lorsque les termes du contrat sont ambigus. Cette décision confirme que l’immeuble en copropriété, dont les lots peuvent être démembrés entre plusieurs locataires commerciaux, génère des configurations contractuelles complexes dont l’appréhension relève de l’analyse casuistique des juges du fond.
Conclusion
Le règlement de copropriété s’impose désormais comme une norme de référence de la destination du local commercial, dont l’autorité a été constamment affirmée par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026, tant dans l’arrêt du 12 octobre 2023 relatif à la ratification des restrictions d’activité que dans celui du 29 janvier 2026 consacrant la licéité des interdictions conformes à la destination de l’immeuble. La consécration constitutionnelle du 19 mars 2026, en validant le mécanisme de modification du règlement de copropriété introduit par la loi du 19 novembre 2024, sécurise le cadre législatif tout en rappelant que les restrictions d’activité demeurent soumises au contrôle juridictionnel de leur conformité à la destination de l’immeuble. Or, l’équilibre ainsi réalisé entre l’autorité du règlement et la protection du preneur repose sur des exigences de précision rédactionnelle et de bonne foi dont le juge de cassation assure le contrôle.
En conséquence, la sécurisation d’une opération de location commerciale dans un immeuble en copropriété suppose une vérification préalable et rigoureuse du règlement de copropriété, de ses modifications éventuelles et des délibérations de l’assemblée générale, tant lors de la conclusion du bail que lors de son renouvellement ou de la cession du fonds. Le bailleur doit s’assurer de la compatibilité entre l’activité promise et les stipulations réglementaires, tandis que le preneur doit vérifier que la destination contractuelle ne sera pas entravée par une interdiction ultérieure. L’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser les clauses de destination au regard des contraintes propres à chaque immeuble. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en constante évolution, commande une veille attentive des décisions relatives à l’articulation du bail commercial et du statut de la copropriété, dont les prochaines occurrences ne manqueront pas d’affiner encore l’équilibre dégagé.
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