L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (n° 24-16.993, publié au Bulletin) apporte une précision décisive sur l’articulation entre l’obligation de délivrance d’un logement décent et le droit du bailleur de donner congé pour motif légitime et sérieux. Dans cette espèce, un studio de 8,84 m² avait été donné à bail en novembre 2016. Par jugement définitif du 7 janvier 2019, le local avait été jugé indécent, sa pièce principale ne pouvant être destinée à l’habitation. La bailleresse avait alors signifié un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de travaux destinés à remédier à cette indécence.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé en retenant que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 » et que la réalité du projet de travaux était établie. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle énonce, dans un attendu de principe, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette solution, qui n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la haute juridiction, renforce substantiellement la protection du locataire contre les stratégies d’éviction déguisées en opérations de mise en conformité.
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, fondement de la protection du locataire
A. Une obligation légale au contenu renforcé
Aux termes de l’article 1719, 1°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation, qui procède de l’essence même du contrat de bail, a été considérablement précisée par le législateur contemporain. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Les caractéristiques du logement décent sont définies par décret en Conseil d’État, et le niveau de performance énergétique minimal est échelonné dans le temps : entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre A et E à compter de 2028, et entre A et D à compter de 2034.
La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que la délivrance d’un logement décent constitue une obligation essentielle du bailleur, inhérente au contrat de louage. Dans un arrêt du 26 janvier 2022 (n° 18-23.578), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait écarté l’obligation de délivrance au motif que le preneur avait connaissance de l’état des lieux lors de la conclusion du bail, jugeant que « l’obligation de délivrance résultant de l’article 1719 du code civil constitue une obligation du bailleur inhérente au contrat de bail ». Par ailleurs, la Cour a précisé dans un arrêt du 14 novembre 2024 (n° 23-12.650) que le bailleur, tenu de délivrer un logement décent, « doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Cette obligation est continue : elle ne cesse pas avec la remise des clés mais perdure aussi longtemps que le contrat est en cours.
L’obligation de délivrance se double d’une garantie des vices de la chose louée, prévue à l’article 1721 du Code civil, aux termes duquel « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ». La responsabilité du bailleur est ainsi engagée de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de sa part. L’indécence du logement, lorsqu’elle est caractérisée, constitue à l’évidence un vice empêchant l’usage normal de la chose louée.
B. L’interdiction d’expulser l’occupant d’un logement impropre à l’habitation
Le second alinéa de l’article 1719, 1°, du Code civil énonce une règle d’une particulière vigueur : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » Cette disposition, introduite par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, poursuit un objectif de protection de l’occupant contre les conséquences d’une situation dont le bailleur est le premier responsable. Elle prive le propriétaire d’un logement indécent de la faculté de solliciter en justice l’expulsion du locataire sur le fondement de l’inexécution du contrat.
La troisième chambre civile a fait une application rigoureuse de ce texte dans un arrêt du 16 mars 2023 (n° 22-10.013), cassant une décision qui avait accueilli la demande d’expulsion d’une locataire alors que le logement ne répondait pas aux normes de décence. La Cour a également jugé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (n° 21-21.964, publié au Bulletin), que le locataire dont le logement est indécent peut légitimement refuser de quitter les lieux tant que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrance. Dans cette décision, la Cour rappelle que le bailleur « est tenu de remettre au locataire un même logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
La portée de l’article 1719, 1°, alinéa 2, du Code civil ne se limite pas à faire obstacle à l’expulsion. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (n° 23-15.226), la troisième chambre civile a jugé que le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent engage sa responsabilité et doit indemniser le préjudice subi par le locataire, y compris le préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’user paisiblement du bien loué. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est ainsi doublement sanctionné : d’une part, par l’impossibilité d’obtenir l’expulsion du locataire ; d’autre part, par l’obligation de réparer le préjudice causé à ce dernier. Cette double sanction témoigne de la hiérarchie des valeurs que le droit du logement entend protéger, au premier rang desquelles figure le droit à un habitat digne.
Par ailleurs, la conjugaison des articles 1719 et 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, impose au propriétaire une obligation continue qui ne s’épuise pas à la date de conclusion du contrat. Dans un arrêt du 21 mai 2026 (n° 25-10.905), la troisième chambre civile a rappelé cette exigence en censurant une décision qui avait écarté la responsabilité du bailleur au motif que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux. L’obligation de délivrance et l’obligation d’entretien se conjuguent ainsi pour garantir au locataire, pendant toute la durée du bail, un logement répondant aux normes de décence. Cette continuité de l’obligation constitue un trait fondamental du statut protecteur du locataire, que l’arrêt commenté du 4 juin 2026 vient rappeler avec éclat.
Cette interdiction d’expulser connaît toutefois une limite importante, que l’arrêt commenté contribue précisément à tracer. Le texte ne vise que la nullité du bail et sa résiliation. La question s’est donc posée de savoir si le congé pour motif légitime et sérieux, prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pouvait être utilisé pour obtenir le départ du locataire lorsque le motif invoqué est la réalisation de travaux destinés à mettre le logement en conformité. La cour d’appel de Paris avait répondu par l’affirmative en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil ». C’est cette analyse que la Cour de cassation a censurée.
II. Le congé pour travaux, instrument prohibé de contournement de la protection légale
A. La distinction entre congé et résiliation à l’épreuve de la finalité des textes
La question de droit posée à la Cour de cassation était d’une technicité certaine mais d’une portée pratique considérable. Le congé pour motif légitime et sérieux, prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permet au bailleur de mettre fin au contrat de location à son échéance, sans avoir à démontrer une faute du locataire. Il se distingue en cela de la résiliation judiciaire, qui sanctionne l’inexécution de ses obligations par l’une des parties. La cour d’appel de Paris avait déduit de cette différence de nature que l’interdiction édictée par l’article 1719, 1°, du Code civil — qui ne mentionne que la nullité et la résiliation — ne s’appliquait pas au congé.
La Cour de cassation rejette cette analyse formelle au profit d’une interprétation téléologique des textes en présence. Elle relève que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, que l’article 20-1 de la même loi offre au locataire la faculté de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et que le juge peut, sur ce fondement, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Le législateur a ainsi organisé un dispositif complet de mise en conformité qui préserve la relation contractuelle. Or, permettre au bailleur d’utiliser le congé pour des travaux qu’il aurait dû réaliser dès l’origine, en raison d’une indécence dont il avait connaissance, reviendrait à vider ce dispositif de sa substance.
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui refuse de faire prévaloir la qualification formelle des actes sur leur finalité réelle. Dans un arrêt du 21 avril 2022 (n° 21-14.036), la Cour avait déjà jugé que les réparations d’entretien, à la charge du bailleur, ne pouvaient être qualifiées de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil pour en faire supporter le coût au locataire. La même logique est à l’œuvre ici : le bailleur ne saurait se prévaloir de la qualification de congé pour échapper à l’interdiction d’expulser qui s’attache à la résiliation. La Cour consacre ainsi une conception unitaire des voies de sortie du contrat de bail lorsqu’elles ont pour effet de priver le locataire de son droit au maintien dans les lieux.
Cette analyse trouve un écho dans la jurisprudence relative à l’article 1719 du Code civil, qui a toujours été interprété comme instituant une obligation de résultat à la charge du bailleur. La Cour de cassation a en effet jugé de manière constante que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en invoquant les difficultés pratiques de mise en conformité du logement, ni en se prévalant des dispositions du règlement de copropriété qui feraient obstacle aux travaux nécessaires. L’obligation pèse sur lui indépendamment des circonstances extérieures. Cette rigueur se justifie par la nature particulière du contrat de bail d’habitation, qui porte sur un bien de première nécessité et engage la dignité de la personne du locataire.
L’arrêt du 28 novembre 2024 (n° 23-18.135) illustre cette sévérité. Dans cette espèce, la Cour a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de cour d’appel qui avait retenu la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, après que des locataires eurent démontré que la maison louée était indécente et mettait en danger la santé de ses occupants. La Cour a jugé que le bailleur ne pouvait utilement se prévaloir de la connaissance qu’auraient eue les locataires de l’état du bien lors de la conclusion du bail, cette circonstance étant inopérante au regard du caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance.
La solution dégagée par l’arrêt commenté trouve également un appui dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux. En érigeant la connaissance préalable de l’indécence par le bailleur en critère exclusif de la légitimité du motif, la Cour de cassation fait application d’un principe plus général selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Le bailleur qui a consenti un bail sur un logement qu’il savait indécent ne saurait ensuite invoquer la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité pour justifier le congé. Comme l’écrit la Cour, « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin).
La chambre sociale de la Cour de cassation avait déjà dégagé une solution comparable en matière de bail rural, en jugeant que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages lorsque le preneur a suspendu le paiement en raison de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations. De même, la première chambre civile a pu considérer que l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent justifie que le locataire suspende le paiement du loyer sur le fondement de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil. Cette convergence des solutions entre les différentes chambres de la Cour témoigne de la cohérence du droit du bail autour du principe de l’exception d’inexécution, dont l’article 1719, 1°, du Code civil constitue une déclinaison renforcée en matière de logement.
B. Les conséquences pratiques pour les bailleurs et les locataires
L’arrêt du 4 juin 2026 a des implications immédiates pour la pratique du droit du logement. Il rappelle aux bailleurs que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat, qui ne saurait être éludée par le biais d’un congé. Lorsque le logement est indécent, la seule voie offerte au propriétaire est celle de la mise en conformité dans le cadre du contrat en cours, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte permet au locataire de demander au propriétaire la réalisation des travaux nécessaires et, à défaut d’accord, de saisir la commission départementale de conciliation puis le juge. Le juge détermine alors la nature des travaux et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’achèvement des travaux.
La décision commentée renforce par ailleurs la position du locataire dans le contentieux de l’expulsion. Dans un arrêt du 13 mars 2025 (n° 22-23.406), la troisième chambre civile avait déjà jugé que la locataire qui avait suspendu le paiement des loyers en raison de l’indécence du logement mettant en danger la sécurité des occupants ne pouvait être expulsée pour défaut de paiement. L’arrêt du 4 juin 2026 complète cette protection en fermant la voie du congé pour travaux. Le locataire d’un logement indécent dont le bailleur avait connaissance de l’état du bien lors de la conclusion du contrat se trouve ainsi protégé contre toute éviction fondée sur la nécessité de remédier à cette indécence.
La Cour de cassation a également pris soin de délimiter le champ d’application de sa solution. L’interdiction ne vise que les travaux destinés à remédier à une indécence dont le bailleur « avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette précision est essentielle : elle écarte du périmètre de la prohibition les situations dans lesquelles l’indécence est apparue postérieurement à la conclusion du contrat, sans que le bailleur ait pu l’anticiper. Dans ce dernier cas, le congé pour travaux pourrait conserver sa légitimité, sous réserve du contrôle du juge qui vérifie la réalité du motif invoqué. La distinction repose ainsi sur la connaissance, par le bailleur, de l’état du bien au moment où il s’est engagé.
En tout état de cause, la Cour rappelle utilement que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir de vérification de la réalité du motif du congé. Le juge peut, même d’office, déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Dans un arrêt du 9 janvier 2025 (n° 23-14.246), la troisième chambre civile a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur qui avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, confirmant que le manquement du propriétaire à cette obligation essentielle peut justifier l’anéantissement du contrat à ses torts exclusifs.
La solution de l’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit enfin dans un mouvement plus large de renforcement des obligations du bailleur en matière de décence du logement. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience », a érigé la performance énergétique en composante de la décence, avec un calendrier de mise en conformité échelonné jusqu’en 2034. Le décret du 6 juillet 2026, relatif aux contrats types de location, a modernisé les modèles officiels de bail pour y intégrer les nouvelles exigences légales. La conjugaison de ces évolutions législatives et de la jurisprudence de la Cour de cassation dessine un statut du logement décent dont l’obligation de délivrance constitue la clé de voûte. La cohérence de l’édifice repose sur un principe simple : le bailleur ne peut tirer avantage d’une situation d’indécence qu’il a lui-même créée ou qu’il a délibérément ignorée. L’arrêt du 4 juin 2026, en fermant la voie du congé pour travaux lorsque l’indécence était connue du bailleur ab initio, parachève cette construction en supprimant la dernière échappatoire qui permettait encore, dans la pratique de certaines juridictions du fond, de contourner la prohibition légale de l’expulsion.
Il convient enfin d’observer que cette solution s’articule harmonieusement avec la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme relative au droit au respect du domicile, protégé par l’article 8 de la Convention. La Cour de Strasbourg a en effet jugé à plusieurs reprises que l’expulsion d’un locataire doit être proportionnée au but poursuivi et que les juridictions nationales doivent examiner la proportionnalité de la mesure au regard de la situation personnelle de l’occupant. L’interdiction faite au bailleur d’expulser le locataire d’un logement indécent au moyen d’un congé pour travaux participe de cette exigence de proportionnalité, en subordonnant le droit du propriétaire de disposer de son bien au respect de ses propres obligations légales à l’égard de l’occupant.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 constitue une décision de principe qui éclaire d’un jour nouveau l’articulation entre le congé pour motif légitime et sérieux et l’interdiction d’expulser l’occupant d’un logement indécent. En jugeant que des travaux destinés à remédier à une indécence connue du bailleur lors de la conclusion du contrat ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé, la Cour de cassation consacre une interprétation finaliste des textes protecteurs du locataire. Elle rappelle que l’obligation de délivrance d’un logement décent, obligation essentielle du contrat de bail, ne saurait être contournée par le recours à une qualification juridique qui en éluderait les effets. La solution, qui distingue selon que le bailleur avait ou non connaissance de l’indécence à la date de conclusion du contrat, offre un équilibre entre la protection du locataire et les nécessités pratiques de la gestion locative lorsque l’indécence est apparue postérieurement. Elle confirme, s’il en était besoin, que le droit du logement est traversé par une exigence de cohérence entre les instruments juridiques et les finalités qu’ils poursuivent.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.