I. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre du locataire commercial
A. La fin du bail et la déchéance du titre d’occupation : congé, résiliation et expulsion
Le statut des baux commerciaux, organisé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au maintien dans les lieux dont la portée conditionne l’exercice de l’action en expulsion. La question de la qualité d’occupant sans droit ni titre se pose dès lors que le bail a pris fin, soit par l’effet d’un congé régulier, soit par la résiliation du contrat. La troisième chambre civile a, depuis 2023, précisé les conditions dans lesquelles le locataire sortant peut être contraint de libérer les locaux, et a rappelé la nécessité d’un titre d’occupation encore en vigueur.
Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a jugé que la société locataire, maintenue dans les lieux postérieurement au congé délivré par la commune bailleresse, ne pouvait se prévaloir de la tacite reconduction du bail. Elle ne pouvait davantage invoquer l’existence d’un bail verbal à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-16.780, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Haute juridiction a ainsi retenu que « la société ne pouvait invoquer ni la tacite reconduction du bail conclu en 1993 ni l’existence d’un nouveau contrat de bail verbal liant les parties à compter du 1er janvier 2011 ». Or, cette solution rappelle que la simple poursuite de l’occupation ne suffit pas à faire renaître un titre d’occupation lorsque le congé a été régulièrement délivré.
La résiliation judiciaire du bail constitue, de même, un titre certain d’expulsion dès lors qu’elle est prononcée dans les limites des prétentions des parties. Par un arrêt du 26 juin 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Les bailleurs ne sollicitaient pourtant que la confirmation du jugement constatant la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-20.782, consultable sur le site de la Cour de cassation). En application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. La cour d’appel ne pouvait donc ordonner l’expulsion qu’à la condition de rester dans le cadre des demandes dont elle était saisie.
Cette exigence revêt une importance pratique considérable dans le contentieux des baux commerciaux, où la demande d’expulsion est le plus souvent accessoire à la constatation de la résiliation du bail. A cet égard, la Cour de cassation a rappelé que l’expulsion du locataire doit reposer sur un manquement caractérisé et sur un titre dont la pérennité n’est pas contestée. Des lors, le bailleur qui entend obtenir la libération des lieux doit veiller à ce que la procédure tendant à la résiliation du bail soit conduite dans le strict respect des règles de la procédure civile. Il s’expose, à défaut, à voir sa demande d’expulsion censurée.
La demande d’expulsion s’inscrit, en outre, dans le cadre plus large du contentieux de la fin du bail commercial. Les étapes procédurales de ce contentieux conditionnent la validité des mesures sollicitées. Le congé doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire. Il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. La régularité de cet acte constitue le préalable indispensable à toute action en expulsion. Son absence prive le bailleur du droit de se prévaloir de la fin du bail.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que la résiliation du bail ne peut être constatée qu’au terme d’une vérification rigoureuse des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit reproduire les stipulations du bail. Le locataire dispose, par ailleurs, d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation avant l’acquisition de la résiliation. Or, la seule délivrance d’un commandement irrégulier ne saurait fonder l’expulsion du preneur. La Cour de cassation contrôle étroitement la validité des actes qui ouvrent la voie à la libération forcée des lieux.
B. La tacite prolongation et le maintien dans les lieux, remparts contre l’expulsion
La principale limite à l’action en expulsion du bailleur réside dans la tacite prolongation du bail écrit, consacrée par l’article L. 145-9 du code de commerce. Aux termes de ce texte, « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». La méconnaissance de cette règle a conduit la troisième chambre civile à censurer, dans un arrêt du 19 juin 2025, une cour d’appel qui avait constaté la fin du bail et ordonné l’expulsion de la locataire. La cour d’appel n’avait pas recherché si le bail écrit s’était poursuivi par tacite prolongation (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744, consultable sur le site de la Cour de cassation).
La Cour de cassation a énoncé, dans cette décision, que la cour d’appel, « qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations », avait violé l’article L. 145-9 du code de commerce. Elle avait, en effet, écarté la tacite prolongation d’un bail écrit soumis au statut des baux commerciaux. En conséquence, le locataire qui n’a pas reçu de congé et qui n’a pas sollicité le renouvellement de son bail conserve son titre d’occupation au-delà du terme contractuel. Le bailleur ne peut obtenir son expulsion qu’après la délivrance d’un congé régulier, donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
La distinction entre la tacite prolongation et la tacite reconduction d’un bail arrivé à expiration est, à cet égard, déterminante. Le bail verbal, quant à lui, obéit au régime du droit commun de la preuve. Son existence ne peut être déduite de la seule poursuite de l’occupation après la fin d’un bail écrit. Par ailleurs, le droit au maintien dans les lieux du locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, organisé par l’article L. 145-28 du code de commerce, fait obstacle à l’expulsion tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été payée. Ce mécanisme confère au preneur évincé une protection procédurale dont la portée doit être appréciée à la lumière des règles de la prescription.
La seule hypothèse dans laquelle le locataire peut être contraint de quitter les lieux sans avoir perçu l’indemnité d’éviction résulte de la prescription de son action en paiement de cette indemnité. Cette prescription entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux. Or, cette déchéance, une fois acquise, confère au bailleur le droit de faire constater l’occupation sans droit ni titre du locataire. Elle lui permet, par suite, d’obtenir l’expulsion du preneur, le trouble résultant de cette occupation constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
La distinction entre le locataire évincé, qui conserve un droit au maintien dans les lieux, et l’occupant sans droit ni titre, qui peut être expulsé, commande ainsi l’issue de l’ensemble du contentieux locatif. Le premier bénéficie d’une protection légale dont la finalité est de lui permettre de poursuivre son exploitation jusqu’au paiement effectif de l’indemnité qui lui est due. Le second, dépourvu de tout titre, se trouve exposé aux mesures d’exécution forcée. En conséquence, l’appréciation de la qualité d’occupant sans droit ni titre suppose une analyse rigoureuse de la situation du preneur au regard des règles du statut, de la prescription et des décisions de justice rendues entre les parties.
Il en résulte que la question de la libération des lieux, loin de se réduire à une simple mesure d’exécution, s’inscrit dans un ensemble de règles substantielles et procédurales. La connaissance de ces règles est indispensable à la conduite des relations locatives. Le bailleur qui souhaite recouvrer la libre disposition de son local doit ainsi vérifier, préalablement à toute action en expulsion, que le congé a été régulièrement délivré. Il doit également s’assurer que la résiliation est acquise ou prononcée et que le locataire ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux. A cet égard, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux permet d’apprécier la portée de ces règles et de sécuriser la procédure d’expulsion.
II. L’expulsion du locataire commercial et ses conséquences indemnitaires
A. Les conditions de l’expulsion et l’office du juge des référés
L’expulsion du locataire commercial ne peut être ordonnée que dans les conditions prévues par la loi. La troisième chambre civile veille, à cet égard, au respect des exigences procédurales qui entourent la délivrance du congé pour motif grave et légitime. L’article L. 145-17 du code de commerce subordonne la mise en œuvre de ce motif à une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire. Cette mise en demeure doit préciser le motif invoqué et reproduire les termes du texte, lorsque le manquement reproché s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après cette mise en demeure.
Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire. La cour d’appel n’avait pas répondu aux conclusions de la locataire soutenant que « le congé qui lui avait été délivré n’avait pas été précédé d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17, I, du code de commerce, et était donc irrégulier » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-21.273, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Haute juridiction a rappelé, sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile, que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. L’expulsion ordonnée sans vérification de la régularité du congé ne pouvait donc être maintenue.
L’office du juge des référés, en matière d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, a été précisé par la jurisprudence relative à l’article 835 du code de procédure civile. Aux termes de ce texte, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. Ces mesures sont destinées soit à prévenir un dommage imminent, soit à faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre d’un local commercial par un ancien locataire constitue, dans les hypothèses où le titre a été définitivement perdu, un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion en référé.
En conséquence, le bailleur qui a obtenu la résiliation du bail ou qui a délivré un congé régulier peut saisir le juge des référés pour faire cesser le trouble résultant du maintien dans les lieux. Il n’a pas, en ce cas, à engager une procédure au fond. Cette faculté, dont la mise en œuvre suppose la démonstration de l’absence de titre d’occupation, permet une libération accélérée des locaux. Elle est toutefois subordonnée à l’établissement de la régularité du congé ou de la résiliation. La contestation sérieuse ne fait, en effet, pas obstacle aux mesures de remise en état en cette matière.
Le recours au juge des référés présente, pour le bailleur, l’avantage d’une décision rapide, susceptible d’être assortie d’une astreinte destinée à contraindre le locataire à libérer les lieux. La jurisprudence exige néanmoins que le trouble invoqué soit manifestement illicite, c’est-à-dire dépourvu de toute justification juridique. Cette condition exclut les hypothèses dans lesquelles le locataire peut se prévaloir d’un titre, même contesté, ou d’un droit au maintien dans les lieux. Par ailleurs, le juge des référés demeure libre d’apprécier le caractère proportionné des mesures ordonnées au regard des droits en présence. Il tient notamment compte de la continuité de l’exploitation du fonds de commerce.
Cette analyse conduit à nuancer la portée de la voie de droit offerte au bailleur par l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Sa mise en œuvre suppose une appréciation concrète de la situation de l’occupant. Des lors, l’expulsion en référé d’un locataire commercial ne peut être ordonnée qu’à la condition que l’absence de titre soit certaine et démontrée. L’existence d’une contestation sérieuse relative à la régularité du congé ou à l’acquisition de la clause résolutoire peut, en revanche, conduire le juge à renvoyer les parties à se pourvoir au fond.
B. L’indemnité d’occupation et la libération des lieux
L’occupation sans droit ni titre ouvre droit, au profit du bailleur, au paiement d’une indemnité d’occupation. L’assiette et le terme de cette indemnité ont été précisés par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a rappelé que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la date de libération effective des lieux. La bailleresse avait assigné la locataire « en paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération des lieux », après que celle-ci s’était maintenue dans les locaux malgré une ordonnance de référé ayant prononcé son expulsion (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.256, consultable sur le site de la Cour de cassation).
Par un arrêt du 14 novembre 2024, la troisième chambre civile a précisé que « l’indemnité d’occupation est due non seulement pendant le temps de l’occupation effective des lieux mais aussi après le départ de l’occupant tant que ce dernier n’a pas restitué les clés au bailleur » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.539, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour de cassation a ainsi censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande de la bailleresse au motif que l’exploitation du fonds n’avait jamais repris. Elle n’avait pas recherché si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clés. La charge de la preuve de cette remise incombe, en effet, à l’occupant qui se prétend libéré.
La question du terme de l’indemnité d’occupation se trouve ainsi résolue au profit d’une solution protectrice des intérêts du bailleur : le paiement de l’indemnité perdure tant que les clés n’ont pas été restituées. Cette solution vaut même lorsque l’exploitation du fonds a cessé. Des lors, le locataire expulsé qui souhaite mettre un terme à sa dette locative doit restituer les clés du local dans les plus brefs délais. L’absence de remise des clés fait, en effet, présumer la poursuite de l’occupation.
Le montant de l’indemnité d’occupation, fixé par le juge, doit, pour sa part, être déterminé en considération de la valeur locative des lieux et des conditions de l’occupation. Cette indemnité, qui répare la privation de jouissance subie par le bailleur, ne saurait être confondue avec le loyer conventionnel, la relation contractuelle ayant pris fin. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, à plusieurs reprises, rappelé que l’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de l’occupation sans droit ni titre. Elle est due jusqu’à la restitution des lieux, sans qu’il soit besoin pour le bailleur de démontrer un préjudice distinct.
L’exécution de l’expulsion obéit, par ailleurs, aux règles du code des procédures civiles d’exécution. Dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation a rappelé qu’en vertu de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, « l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire », l’exécution étant poursuivie aux risques du créancier (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-14.160, consultable sur le site de la Cour de cassation). La décision ayant ordonné l’expulsion sous astreinte conserve donc sa force exécutoire pendant la durée de la procédure d’appel, ce qui confère au bailleur un moyen efficace d’obtenir la libération des lieux.
La jurisprudence de la troisième chambre civile esquisse ainsi un régime complet de l’expulsion du locataire commercial. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre, l’office du juge des référés et le sort des lieux occupés sont appréciés de manière protectrice des intérêts des deux parties. Or, la sécurité juridique des relations locatives impose au bailleur de veiller à la régularité du congé et à la validité du titre d’expulsion. Le preneur doit, quant à lui, être attentif aux délais de prescription de son action en indemnité d’éviction, qui conditionnent la pérennité de son maintien dans les lieux.
L’exécution de la décision d’expulsion appelle, en outre, des précisions quant au sort des biens mobiliers laissés dans les lieux et aux voies de recours ouvertes au locataire. L’expulsion du locataire commercial, lorsqu’elle est ordonnée, emporte la cessation de toute occupation des locaux. Le bailleur peut alors faire procéder à l’enlèvement des meubles laissés sur place dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, le locataire expulsé conserve la faculté de contester la décision rendue. L’exécution provisoire dont elle est assortie expose toutefois le créancier aux risques de l’exécution si la décision est ultérieurement réformée.
Cette articulation entre l’efficacité de la procédure d’expulsion et la protection des droits du locataire traduit l’équilibre recherché par la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis 2023. La Cour de cassation veille ainsi à ce que l’expulsion ne soit ordonnée qu’au terme d’une procédure régulière. Elle garantit, en parallèle, au bailleur les moyens d’obtenir rapidement la libération de son local lorsque le titre d’occupation a définitivement pris fin. A cet égard, la maîtrise des règles gouvernant le congé, la résiliation, le référé et l’indemnité d’occupation apparaît comme un enjeu central pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
Conclusion
L’expulsion du locataire commercial, longtemps appréhendée comme une simple mesure d’exécution, apparaît désormais comme un contentieux technique dont les contours ont été précisés par la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2023 et 2026. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre suppose, en premier lieu, la démonstration de la fin du bail. Cette fin peut résulter d’un congé régulier ou d’une résiliation prononcée dans les limites des prétentions des parties. La tacite prolongation et le maintien dans les lieux du locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction font, pour leur part, obstacle à toute mesure d’expulsion.
En second lieu, les conditions de l’expulsion et ses conséquences indemnitaires ont été encadrées par un contrôle juridictionnel exigeant. Ce contrôle porte tant sur la régularité de la mise en demeure préalable au congé pour motif grave et légitime que sur le terme de l’indemnité d’occupation, due jusqu’à la remise effective des clés au bailleur. Cette construction prétorienne, attentive aux intérêts économiques des parties, offre aux praticiens un cadre d’analyse fiable pour appréhender la fin des relations locatives et ses suites contentieuses. Elle rappelle, au-delà des particularités du statut des baux commerciaux, l’importance des règles processuelles qui gouvernent l’exercice des droits des parties.
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