Le propriétaire qui confie la gestion locative de son immeuble à un agent immobilier attend de son mandataire qu’il encaisse les loyers, entretienne le bien et lui reverse les sommes perçues selon un calendrier convenu. Or, la défaillance du gestionnaire, qu’elle se manifeste par un retard de reversement, par un détournement de fonds ou par une cessation d’activité, expose le bailleur à une perte financière directe et souvent considérable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt de principe rendu le 22 janvier 2026 (Civ. 3e, 22 janvier 2026, n° 23-21.673 FS-B, Publié au Bulletin, lien), l’étendue des obligations qui pèsent sur le garant financier de l’agent immobilier au moment où la garantie cesse de produire ses effets. Cette décision s’inscrit dans un ensemble jurisprudentiel plus vaste qui définit, depuis plusieurs années, le régime de responsabilité de l’intermédiaire immobilier à l’égard des bailleurs et des acquéreurs. L’analyse de ce dispositif appelle une présentation ordonnée du cadre légal de la garantie financière, d’une part, et des voies de recours ouvertes au bailleur, d’autre part.
I. Le régime de la garantie financière de l’agent immobilier gestionnaire
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (lien) soumet la gestion immobilière, désignée au 6° de son article 1er (lien), à un régime d’accès réglementé dont la garantie financière constitue le pilier. Ce mécanisme, dont la portée protectrice au profit du bailleur a été précisée par la jurisprudence récente, s’articule autour de deux exigences complémentaires : l’obligation de garantie qui conditionne l’exercice de l’activité, d’une part, et le formalisme de la cessation de cette garantie, d’autre part.
A. L’obligation de garantie financière et la détention des fonds du bailleur
L’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (lien) subordonne la délivrance de la carte professionnelle à la justification d’une « garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ». Cette garantie, qui résulte d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée ou par un établissement de crédit, a pour fonction première de protéger le client du professionnel, et singulièrement le bailleur dont les loyers transitent par le compte du gestionnaire. La Cour de cassation a précisé la portée de ce dispositif dans un arrêt du 15 juin 2022 (Civ. 3e, 15 juin 2022, n° 21-17.198, lien), rendu à propos d’un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « Transactions immobilières sans maniement de fonds ».
En l’espèce, la Cour a été conduite à s’interroger sur l’articulation entre la carte professionnelle, le contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière, au regard des activités visées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. L’arrêt rappelle que le contrat d’assurance souscrit par l’agent immobilier désigne comme assuré le professionnel exerçant une activité relevant de la loi de 1970, et que les clauses du contrat doivent être interprétées à la lumière de cette qualification réglementaire. Cette décision confirme que le statut de l’agent immobilier, même lorsqu’il déclare ne pas détenir de fonds, ne le soustrait pas au régime protecteur institué par le législateur au profit des clients du professionnel.
L’article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (lien) impose par ailleurs aux personnes qui reçoivent ou détiennent des sommes d’argent, à quelque titre que ce soit, de respecter les conditions fixées par décret en Conseil d’État, notamment les formalités de tenue des registres et de délivrance des reçus. En application de ce texte, l’agent immobilier gestionnaire qui encaisse les loyers pour le compte du bailleur est tenu de se conformer à un formalisme comptable strict, dont le non-respect est susceptible d’engager sa responsabilité. Or, ces obligations s’ajoutent aux obligations générales du mandataire définies par le code civil.
L’article 1992 du code civil (lien) énonce en effet que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». L’article 1993 du même code (lien) dispose, quant à lui, que « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ». Ces dispositions, d’ordre général, trouvent une application particulière en matière de gestion locative, où le mandataire est dépositaire des loyers du bailleur et doit en justifier l’emploi à tout moment.
L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (lien) complète ce dispositif en imposant que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er soient rédigées par écrit et précisent les conditions dans lesquelles le professionnel est autorisé à recevoir des sommes d’argent, les modalités de la reddition de compte ainsi que les conditions de détermination de la rémunération. Le mandat de gestion locative obéit ainsi à un formalisme qui participe de la protection du bailleur, en ce qu’il délimite précisément les pouvoirs du mandataire et les obligations comptables qui lui incombent. La garantie financière, adossée à ce cadre contractuel, constitue alors la sécurité ultime du bailleur en cas de défaillance de son gestionnaire.
B. La cessation de la garantie et l’exigence de notification individuelle
L’arrêt de principe du 22 janvier 2026 (Civ. 3e, 22 janvier 2026, n° 23-21.673 FS-B, Publié au Bulletin, lien) apporte des précisions décisives sur le sort de la garantie financière lorsque le garant dénonce son engagement. En l’espèce, la société Crédit lyonnais, garant financier d’un agent immobilier chargé de la gestion locative de divers biens, avait dénoncé la garantie et publié, par application de l’article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, un avis de cessation de garantie dans un quotidien distribué dans le département du siège de l’agent. N’ayant pu obtenir communication des registres mentionnant les noms et adresses des créanciers de l’agent, le garant n’avait pas procédé à la notification individuelle de la cessation à la société bailleresse bénéficiaire de la garantie, laquelle avait néanmoins produit sa créance plus de trois mois après la publication de l’avis.
La Cour de cassation, saisie de la question du point de départ du délai de production des créances, a jugé que « le créancier à qui la cessation de garantie doit être notifiée par le garant dispose d’un délai de trois mois pour produire sa créance au garant à compter de la notification individuelle ». Elle a ajouté, en des termes qui éclairent la portée de la règle : « à défaut de cette notification obligatoire, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d’un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l’article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret précité lui donnent accès, le délai de trois mois pour produire sa créance n’est pas opposable au créancier » (lien).
Cette solution revêt une importance considérable pour le bailleur victime de la défaillance de son gestionnaire locatif. Le garant financier ne peut se retrancher derrière l’impossibilité matérielle de notifier les créanciers, dès lors que les articles 51 et 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (lien) lui donnent accès aux registres tenus par l’agent immobilier. Le délai de trois mois prévu à l’article 45 du même décret ne court, à l’égard de chaque créancier, qu’à compter de la notification individuelle qui doit lui être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En conséquence, la seule publication d’un avis dans un quotidien est dépourvue d’effet à l’égard du bailleur qui n’a pas été personnellement averti de la cessation de la garantie.
La Cour de cassation a, ce faisant, rappelé la solution ancienne qu’elle avait déjà retenue en 1984, confirmant que l’exigence de notification individuelle constitue une garantie essentielle pour les créanciers de l’agent immobilier. Or, cette solution s’inscrit dans une logique de protection du bailleur dont la jurisprudence de la troisième chambre civile multiplie les illustrations, tant au stade de la formation du mandat de gestion qu’à celui de la mise en œuvre de la responsabilité de l’agent immobilier. C’est donc l’ensemble des recours offerts au bailleur face à la défaillance de son gestionnaire qu’il convient désormais d’envisager.
II. Les recours du bailleur face à la défaillance de l’agent immobilier
Au-delà du mécanisme de la garantie financière, dont l’arrêt du 22 janvier 2026 précise les conditions de mise en œuvre, le bailleur dispose de voies de droit complémentaires fondées sur la responsabilité de l’agent immobilier. La jurisprudence de la troisième chambre civile, abondante en la matière, délimite le contenu des obligations professionnelles du mandataire et les conditions dans lesquelles leur violation peut être sanctionnée. Deux questions se dégagent de cet ensemble : celle du contenu du devoir d’information et de conseil du professionnel, d’une part, et celle des conditions de l’action en responsabilité, singulièrement au regard du délai de prescription, d’autre part.
A. Le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier
La Cour de cassation a consacré, dans une série d’arrêts récents, l’existence d’un devoir d’information et de conseil pesant sur l’agent immobilier à l’égard des parties à l’opération qu’il conclut par son entremise. Dans un arrêt du 21 décembre 2023 (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-20.045, lien), la troisième chambre civile a jugé que « le devoir de conseil auquel était tenu l’agent immobilier lui imposait d’informer l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise, de l’existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer ». Cette obligation trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil (lien), aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Cette jurisprudence a été confirmée et précisée par un arrêt du 16 mars 2023 (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.082, lien), dans lequel la Cour a retenu qu’« il incombait à l’agent immobilier de mentionner la date et le type de construction de la maison dans la promesse de vente, s’agissant de caractéristiques essentielles du bien vendu ». En l’espèce, l’agence avait manqué à cette obligation en ne révélant pas aux acquéreurs que le bien vendu était une maison de type « Mondial Pratic », procédé de construction à base de plaques de fibrociment contenant de l’amiante. La Cour a jugé que le préjudice des acquéreurs résidait non dans une perte de chance, mais dans le coût intégral des travaux nécessaires pour supprimer l’élément omis, engageant ainsi la responsabilité in solidum de l’agent immobilier et du diagnostiqueur.
Transposée à la gestion locative, cette exigence signifie que l’agent immobilier doit informer le bailleur de toutes les caractéristiques de l’opération susceptibles d’affecter ses droits. La destination locative de l’immeuble constitue, à cet égard, une caractéristique essentielle du bien. Un arrêt du 5 février 2026 (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993, lien) en donne une illustration topique : la Cour a souverainement retenu que « la destination d’un immeuble locatif faisait partie des caractéristiques du bien vendu » et que les vendeurs, qui avaient omis d’informer l’acquéreur d’une visite de contrôle de la décence des logements, avaient manqué à leur obligation de délivrance. Cette décision, rendue à propos de vendeurs, éclaire également la responsabilité de l’agent immobilier, qui ne saurait se dispenser de porter à la connaissance de son client les éléments susceptibles de remettre en cause la rentabilité locative du bien.
L’arrêt du 7 mai 2026 (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-22.425, lien) complète ce tableau en rappelant les règles de formation du contrat lorsque l’opération se conclut par l’intermédiaire d’un mandataire. La Cour a jugé, au visa des articles 1114, 1118, alinéa 1er, et 1583 du code civil, que l’offre « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation » et que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Cette décision, qui écarte l’incidence du mandat de vente sur la formation du contrat, confirme que les obligations de l’agent immobilier s’apprécient indépendamment de la validité des actes conclus par son entremise.
En matière de gestion locative, le devoir d’information et de conseil du gestionnaire revêt une dimension comptable particulière. Le bailleur doit être informé, de manière régulière et transparente, de la situation des loyers perçus, des charges exposées et des travaux réalisés. La violation de cette obligation d’information, lorsqu’elle s’accompagne d’un défaut de reversement des loyers, engage la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier sur le fondement des articles 1992 et 1993 du code civil, sans préjudice de la mise en œuvre de la garantie financière. Or, l’exercice de cette action en responsabilité obéit à des conditions de recevabilité strictes, parmi lesquelles le délai de prescription occupe une place déterminante.
B. La prescription de l’action en responsabilité contre l’agent immobilier
L’action en responsabilité engagée par le bailleur à l’encontre de son gestionnaire est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, dont le point de départ a été précisé par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 25 septembre 2025 (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 24-12.596, lien), la Cour a jugé, au visa de l’article 2224 du code civil (lien), que « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur ».
Cette décision, rendue à propos d’acquéreurs qui poursuivaient l’agent immobilier pour lui avoir remis un diagnostic de performance énergétique erroné, consacre une conception exigeante du point de départ de la prescription. Il ne suffit pas que la victime ait eu connaissance du dommage pour faire courir le délai : encore faut-il qu’elle ait été en mesure de connaître le fait générateur de responsabilité, son auteur et le lien de causalité. Transposée à la gestion locative, cette solution signifie que le délai de cinq ans ne commence à courir, pour le bailleur qui n’a pas reçu ses loyers, qu’à compter du jour où il a eu connaissance du défaut de reversement imputable à son gestionnaire, et non à compter de la simple constatation de l’absence de versement.
Or, cette règle protège le bailleur dans une hypothèse fréquente : celle où l’agent immobilier dissimule sa défaillance en produisant des relevés de compte fictifs ou en justifiant les retards de paiement par des difficultés des locataires. En pareil cas, le point de départ de la prescription ne saurait être fixé à la date des premiers retards, dès lors que le bailleur n’avait pas alors connaissance du manquement de son mandataire. La jurisprudence exige ainsi des juges du fond qu’ils recherchent concrètement la date à laquelle la victime a été en mesure d’agir, sous peine de priver leur décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil.
L’arrêt du 25 septembre 2025 rappelle également que la charge de la preuve de la prescription incombe à celui qui l’invoque, c’est-à-dire à l’agent immobilier poursuivi. À défaut pour le professionnel de démontrer la date à laquelle le bailleur a connu, ou aurait dû connaître, le manquement fondant son action, la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être écartée. Cette solution, favorable à la victime, s’inscrit dans la logique protectrice qui anime l’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de responsabilité des professionnels de l’immobilier.
Par ailleurs, l’action du bailleur contre l’agent immobilier doit être distinguée de la mise en œuvre de la garantie financière, qui obéit à des règles propres. La production de la créance auprès du garant, dans le délai de trois mois courant à compter de la notification individuelle de la cessation de la garantie, ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur de l’action en responsabilité contre l’agent immobilier sur le fondement du droit commun. Le bailleur dispose ainsi d’un double arsenal : le recours contre le garant, soumis à des conditions de délai strictes dont l’arrêt du 22 janvier 2026 a précisé le régime, et l’action en responsabilité contre le mandataire défaillant, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Il convient enfin de souligner que le bailleur victime d’un défaut de reversement des loyers peut cumuler les fondements de son action, en invoquant tant la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier sur le fondement des articles 1992 et 1993 du code civil que sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers sur le fondement de l’article 1240 du même code. La jurisprudence admet, en effet, que le professionnel de l’immobilier engage sa responsabilité à l’égard de toutes les personnes auxquelles son manquement a causé un préjudice, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un lien contractuel avec la victime.
Conclusion
L’arrêt du 22 janvier 2026 (Civ. 3e, 22 janvier 2026, n° 23-21.673 FS-B, lien) consacre la garantie financière de l’agent immobilier comme un mécanisme protecteur du bailleur dont le régime est strictement encadré : la cessation de la garantie n’est opposable aux créanciers qu’à la condition d’une notification individuelle, à défaut de laquelle le délai de production des créances ne court pas. Des lors, le propriétaire confronté à la défaillance de son gestionnaire locatif dispose de voies de recours complémentaires, qu’il s’agisse de la mise en œuvre de la garantie financière, de l’action en responsabilité contre l’agent immobilier ou de la poursuite du garant sur le fondement de la violation de ses obligations de notification. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile, constante depuis plusieurs années, veille à ce que le professionnel de l’immobilier assume pleinement ses obligations d’information, de conseil et de reddition de comptes à l’égard des bailleurs qui lui confient la gestion de leur patrimoine. En conséquence, le bailleur victime d’un manquement de son gestionnaire doit, sans délai, mettre en demeure l’agent immobilier de reverser les sommes dues, engager un recouvrement des loyers ou produire sa créance auprès du garant, puis introduire, le cas échéant, une action en responsabilité dans le délai de cinq ans courant à compter de la découverte du manquement. Le droit offre ainsi au propriétaire un dispositif cohérent et efficace pour faire face à la défaillance de son mandataire, à la condition que les délais et les formalités propres à chacun de ces recours soient scrupuleusement respectés.
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