I. Le bailleur, débiteur d’une obligation de délivrance d’un logement exempt de toute infestation
A. La décence du logement et l’infestation comme atteinte à l’usage d’habitation
L’infestation d’un logement par les punaises de lit suscite une question dont la fréquence ne cesse de croître : celle de la répartition des charges financières du traitement entre le bailleur et le locataire. La réponse se déduit d’abord des obligations légales pesant sur le propriétaire. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La punaise de lit, insecte hématophage dont la prolifération compromet le sommeil et la santé des occupants, entre sans conteste dans la catégorie des espèces nuisibles visées par le texte.
Cette exigence de décence se combine avec les obligations générales du louage énoncées par le code civil. L’article 1719 impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil). L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du code civil). Un logement infesté, qui ne peut être occupé sans préjudice pour la santé de ses occupants, ne répond à aucune de ces exigences.
La Cour de cassation a récemment donné une portée particulièrement ferme à ces principes dans deux arrêts rendus le 4 juin 2026. Dans le premier, elle rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et que, « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Le logement infesté de punaises de lit, impropre à l’usage d’habitation tant que le traitement n’est pas achevé, place ainsi le bailleur dans une situation où il ne peut tirer parti de la déchéance du titre d’occupation qu’il dénonce.
Dans le second arrêt du même jour, la troisième chambre civile a précisé le caractère continu de l’obligation de délivrance, en jugeant que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). En conséquence, la survenance d’une infestation en cours de bail ne libère pas le bailleur de son devoir d’y remédier : l’obligation étant continue, elle subsiste jusqu’à l’éradication complète des nuisibles, sans que le propriétaire puisse s’abriter derrière l’état initial du logement ou la date d’entrée dans les lieux.
La jurisprudence antérieure dessinait déjà cette architecture. La troisième chambre civile a ainsi jugé que la connaissance de l’état des lieux par le locataire « n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-12.650). Or, un logement décent est par définition un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Des lors, le bailleur qui a connaissance de la présence de punaises de lit dans le logement qu’il donne en location est tenu de faire cesser cette infestation, et ce quelle que soit la durée de l’occupation antérieure du preneur.
Cette obligation ne se limite pas au seul état initial des lieux lors de la remise des clés. Le bailleur doit y faire face tout au long de l’exécution du contrat, dès lors que l’infestation affecte la chose louée et compromet l’usage d’habitation. Il en résulte des obligations pratiques précises : la mise en œuvre rapide d’un traitement adapté, la communication des informations utiles au locataire, et, le cas échéant, la prise en charge du relogement provisoire lorsque l’ampleur du fléau l’exige. A cet égard, la jurisprudence du 4 juin 2026 confirme que le caractère continu de l’obligation de délivrance prive le bailleur de toute possibilité de se soustraire à ses responsabilités en invoquant la seule connaissance qu’il avait de l’état du logement lors de la conclusion du bail.
Le manquement du bailleur à ces obligations n’est pas sans conséquence sur la créance de loyer. Le locataire peut, en effet, opposer l’exception d’inexécution et solliciter, devant le juge, la suspension du paiement des loyers ou leur consignation, jusqu’à l’exécution des travaux de traitement. L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, à déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, à réduire le montant du loyer ou à suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Une infestation de punaises de lit, en ce qu’elle prive le locataire de la jouissance paisible du logement, entre dans le champ de ces dispositions, dont la mise en œuvre suppose toutefois que la carence du bailleur soit établie.
B. La garantie des vices cachés de la chose louée et le jeu des clauses de non-garantie
Au-delà de l’obligation de délivrance, le locataire dispose d’une seconde voie : la garantie des vices cachés de la chose louée. L’article 1721 du code civil énonce qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » et que, « s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser » (article 1721 du code civil). Une infestation de punaises de lit rendant le logement impropre à son usage d’habitation constitue un vice de cette nature, dès lors qu’elle préexistait à la prise d’effet du bail ou qu’elle affecte la chose louée elle-même.
La troisième chambre civile a rappelé les contours de cette garantie dans un arrêt du 8 novembre 2011, en retenant que « la société Schaffner est fondée à se plaindre d’un vice caché qui a empêché l’usage de la chose louée et engagé la responsabilité de la bailleresse en application de l’article 1721 du code civil » (Civ. 3e, 8 novembre 2011, n° 10-15.937). L’arrêt précise, en outre, que les clauses par lesquelles le preneur prend les lieux « dans l’état où ils se trouvent » ou assume l’ensemble des réparations d’entretien « ne privent pas la société Schaffner de son recours fondé sur l’article 1721 du code civil ». En d’autres termes, la garantie des vices cachés ne peut être écartée par les seules stipulations relatives à la répartition des réparations locatives, ce qui protège le locataire confronté à une infestation préexistante.
La garantie suppose toutefois que le vice soit antérieur à la prise d’effet du bail ou, à tout le moins, qu’il ne résulte pas du fait du preneur. A cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion d’apprécier, dans le cadre de la vente, la question des parasites et insectes xylophages, transposable au louage. Dans un arrêt du 19 juin 2012, elle a jugé que « il ne pouvait être reproché à Mme Y…, non professionnel, de n’avoir pu interpréter la seule dégradation visible lors de la visite des lieux préalablement à la vente, et qu’il ne pouvait lui être imposé de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d’enlever elle-même l’isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées », caractérisant ainsi l’existence d’un vice caché (Civ. 3e, 19 juin 2012, n° 11-15.086). Le même raisonnement vaut pour l’occupant profane qui ne saurait être tenu de dépister lui-même la présence discrète de punaises de lit, dont le cycle de développement rend la détection délicate pour un non-professionnel.
La responsabilité des professionnels intervenus en amont n’est pas exclue pour autant. Dans un arrêt publié au Bulletin du 15 octobre 2015, la Cour de cassation a jugé que « le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalés par la société CDIG dans l’attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence des parasites constituait un préjudice certain », de sorte que le diagnostiqueur dont l’état parasitaire s’était révélé erroné engageait sa responsabilité (Civ. 3e, 15 octobre 2015, n° 14-18.077, publié au Bulletin). Transposée aux punaises de lit, cette solution invite à une vigilance particulière sur la qualité des constats et des traitements réalisés par les entreprises de désinsectisation, dont les interventions répétées et inefficaces alimentent un contentieux nourri, comme en témoigne la jurisprudence relative aux traitements demeurés sans effet (Civ. 3e, 9 novembre 2022, n° 21-21.029).
II. Le partage de la charge des frais de désinsectisation et les voies de réparation du locataire
A. Le caractère limitatif de la liste des charges récupérables
La détermination de la personne qui doit supporter le coût de la désinsectisation commande une distinction rigoureuse entre les charges récupérables et celles qui demeurent à la charge exclusive du bailleur. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification », à titre de contrepartie de services rendus, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun, ou d’impositions dont le locataire profite directement, et que « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe cette liste, dont le caractère limitatif est constamment affirmé par la jurisprudence.
La question de la récupérabilité des frais de désinsectisation a été tranchée par la Cour de cassation dans des termes particulièrement nets. Dans un arrêt publié au Bulletin du 27 novembre 2002, la troisième chambre civile a jugé que « sont des charges récupérables, les dépenses de produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures » et que « la liste de l’annexe au décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif » (Civ. 3e, 27 novembre 2002, n° 01-11.130, publié au Bulletin). Seules les dépenses de produits sont donc récupérables, à l’exclusion de la main-d’œuvre correspondante, solution reprise ensuite de manière constante (Civ. 3e, 29 avril 2009, n° 08-11.332).
La jurisprudence antérieure avait déjà posé le principe avec la même fermeté. Dans un arrêt publié au Bulletin du 10 mars 1999, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 comportait une liste ne mentionnant pas les frais de débouchage des vide-ordures et ne visant que les produits de désinsectisation et de désinfection » et que, « cette liste étant limitative, les frais de personnel réclamés par les bailleurs devaient être exclus des charges locatives » (Civ. 3e, 10 mars 1999, n° 97-10.499, publié au Bulletin). Des lors, le bailleur ne peut réclamer au locataire le remboursement des honoraires de l’entreprise de désinsectisation, ni les frais de main-d’œuvre : seule la part correspondant aux produits employés peut, le cas échéant, être récupérée, et encore à la condition que le traitement relève de l’entretien courant des éléments d’usage commun.
Cette solution, dégagée pour les immeubles collectifs, appelle une application nuancée aux logements individuels. Lorsque l’infestation affecte les parties privatives d’un logement loué et qu’elle trouve son origine dans un vice préexistant, la charge de la désinsectisation incombe au bailleur au titre de son obligation de délivrance et de sa garantie des vices cachés, sans qu’aucune récupération puisse être opérée sur le preneur. Par ailleurs, lorsque l’infestation est imputable au comportement du locataire, celui-ci peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1735 du code civil, aux termes duquel « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (article 1735 du code civil). La preuve de l’origine de l’infestation constitue donc l’enjeu central du litige.
La jurisprudence relative aux charges récupérables doit, en outre, être rapprochée des règles gouvernant la répartition des réparations entre le bailleur et le preneur. La désinsectisation ne saurait être assimilée à une simple réparation locative, dont la liste, établie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, présente le même caractère limitatif que la liste des charges récupérables. Or, un traitement de désinsectisation réalisé dans un logement infesté relève, selon les circonstances, de l’obligation d’entretien du bailleur ou de la garantie des vices cachés, et non des menues réparations qui incombent au preneur. Il en résulte que les conventions qui mettraient à la charge du locataire l’intégralité du coût d’un tel traitement ne sauraient être opposées au preneur que dans la mesure où elles concernent des désordres qu’il a lui-même provoqués.
Les bailleurs professionnels, notamment les bailleurs sociaux et les gestionnaires de patrimoine, sont particulièrement exposés à ces difficultés. La répétition des infestations dans un même immeuble impose la mise en place de protocoles de traitement coordonnés, associant l’ensemble des occupants, dès lors que la persistance du fléau procède souvent de la ré-infestation d’un logement voisin. En l’absence d’une telle coordination, la preuve de l’origine de l’infestation devient incertaine, et les juridictions sont conduites à écarter la responsabilité du locataire au profit de celle du bailleur, défaillant dans son obligation d’entretien des éléments communs et de salubrité générale de l’immeuble.
B. La réparation du préjudice de jouissance et l’office du juge
Le locataire victime d’une infestation dispose d’une action indemnitaire dont le fondement varie selon la configuration du litige. Lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, le préjudice de jouissance subi par le locataire ouvre droit à réparation, et ce de manière continue tant que le manquement perdure. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, que le locataire peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice », le délai de prescription étant celui de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Le caractère continu du trouble permet ainsi d’indemniser l’ensemble de la période d’infestation, dans la limite triennale.
L’office du juge dans l’évaluation de ce préjudice a été précisé par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 22 juin 2022, la troisième chambre civile a rappelé qu’« il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe », cassant l’arrêt qui avait rejeté une demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance au motif que le préjudice était seulement « modéré » (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-12.022). Transposée au contentieux des punaises de lit, cette exigence garantit au locataire que la constatation de l’infestation et du trouble de jouissance qui en résulte emporte nécessairement une indemnisation, dont le montant relève ensuite de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Le locataire peut également faire valoir ses droits par la voie du référé, dans des conditions toutefois limitées par l’existence d’une contestation sérieuse. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 26 septembre 2024, que le juge des référés qui constate l’acquisition de la clause résolutoire « a tranché une contestation sérieuse relative à l’exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent » lorsqu’il se prononce sur le point de savoir si le logement a été remis aux normes de décence, de sorte que l’arrêt encourt la cassation (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 22-23.276). En revanche, le locataire dont le logement est infesté peut utilement solliciter, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la cessation du trouble manifestement illicite constitué par la persistance de l’infestation, ainsi qu’une provision à valoir sur son préjudice.
La stratégie contentieuse doit enfin intégrer la question probatoire, déterminante en matière d’infestation. Le locataire qui invoque l’existence d’un vice préexistant doit en rapporter la preuve, notamment par la production d’un constat d’huissier, de factures de traitement antérieures ou de l’état des lieux d’entrée. Or, le cycle biologique de la punaise de lit, dont la détection est particulièrement difficile pour un profane, comme l’a relevé la jurisprudence à propos de la vente d’un fonds de commerce infesté (Civ. 1re, 10 novembre 2021, n° 17-11.105), conduit les juridictions à apprécier avec pragmatisme la connaissance que le preneur pouvait avoir de l’infestation. A cet égard, la présomption simple qui pèse sur le locataire en matière de dégradations ne saurait être étendue à l’origine d’une infestation dont la provenance est, par nature, incertaine.
La charge de la preuve doit néanmoins être répartie avec discernement. Le locataire qui se prévaut de l’indécence du logement doit établir l’existence de l’infestation et son caractère persistant, tandis qu’il appartient au bailleur qui invoque l’origine locative du fléau de démontrer que les punaises de lit ont été introduites par le fait du preneur. Or, en présence d’une infestation généralisée d’un immeuble ou de la récidive immédiate d’un traitement pourtant conforme, les juridictions retiennent plus volontiers une présomption d’origine préexistante, l’incertitude profitant alors au locataire. L’état des lieux d’entrée et de sortie, lorsqu’il mentionne expressément l’absence ou la présence d’insectes, revêt à cet égard une valeur probatoire décisive, à la condition toutefois qu’il ait été établi contradictoirement.
La réparation du préjudice subi par le locataire n’épuise pas, enfin, les recours ouverts contre les tiers. L’entreprise de désinsectisation dont l’intervention s’est révélée inefficace, faute d’avoir identifié l’ampleur du foyer ou appliqué un protocole adapté, peut voir sa responsabilité contractuelle engagée par le bailleur, qui pourra ensuite se retourner contre elle pour obtenir le remboursement des sommes exposées. La jurisprudence rendue en matière d’état parasitaire erroné, qui retient que les frais de traitement nécessités par l’infestation constituent un préjudice certain, offre un cadre utile à l’action récursoire du propriétaire, dès lors que la persistance du fléau résulte d’un manquement du professionnel à son obligation de résultat (Civ. 3e, 15 octobre 2015, n° 14-18.077, précité). Le locataire peut, pour sa part, agir directement contre le professionnel sur le fondement délictuel lorsqu’il justifie d’un préjudice personnel et distinct.
Conclusion
La charge de la désinsectisation en cas d’infestation de punaises de lit obéit à une architecture juridique dont les lignes de force sont désormais stables. Le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation, et d’entretenir la chose louée pendant toute la durée du bail, obligation continue dont la méconnaissance engage sa responsabilité et ouvre droit à réparation du préjudice de jouissance. La garantie des vices cachés de l’article 1721 du code civil complète ce dispositif, sans pouvoir être neutralisée par les clauses contractuelles relatives à la répartition des réparations. Le régime des charges récupérables, défini par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, limite la récupération aux seules dépenses de produits de désinsectisation, la main-d’œuvre demeurant à la charge du bailleur. En conséquence, le locataire confronté à une infestation doit veiller à la conservation de toutes les pièces utiles à la preuve de l’origine du fléau, tandis que le bailleur a intérêt à faire réaliser sans délai les traitements nécessaires, dont il assumera le coût principal, avant d’envisager toute action fondée sur la responsabilité du preneur (l’avocat en droit du bail d’habitation peut l’assister dans l’appréciation de ces règles).
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