I. L’architecture formelle de la procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux
A. Le monopole de compétence du juge des loyers et l’exigence du mémoire préalable
La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé obéit à une procédure spécifique, dérogatoire au droit commun de la procédure civile, dont l’architecture a été patiemment consolidée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, lequel statue sur mémoire. Ce monopole de compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître des demandes principales en fixation du prix du bail renouvelé emporte des conséquences procédurales rigoureuses, dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin, que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir » et que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-22.301, publié au Bulletin). Cette solution, rendue sous le visa combiné de l’article 126, alinéa 1er, du code de procédure civile et de l’article R. 145-27 du code de commerce, consacre le caractère substantiel de la notification du mémoire préalable, laquelle ne peut être suppléée par aucun acte postérieur.
L’article R. 145-27 du code de commerce précise, à cet égard, que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Cette disposition impose ainsi un double impératif : d’une part, la notification du mémoire préalable à la partie adverse, d’autre part, le respect d’un délai de carence d’un mois avant toute saisine de la juridiction. La rigueur de cette exigence se justifie par la finalité même de la procédure sur mémoires, qui tend à favoriser un échange contradictoire préalable à toute instance, dans l’espoir que les parties parviennent à un accord amiable sur le montant du loyer renouvelé. En conséquence, l’absence de mémoire préalable, ou sa notification concomitante à l’assignation, paralyse irrémédiablement l’action en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux, sans possibilité de couverture ultérieure.
Pour autant, la sanction d’irrecevabilité qui frappe le défaut de mémoire préalable n’emporte pas extinction définitive de l’action elle-même. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille a eu l’occasion de rappeler, dans un jugement du 6 janvier 2025, que « tant que le délai de prescription biennale n’est pas expiré, rien ne fait obstacle à ce que l’une des parties initie une nouvelle procédure en respectant le cadre de l’article R. 145-27 et donc en délivrant un mémoire préalable régulier, avant une nouvelle saisine de la juridiction en fixation du loyer » (TJ Lille, 6 janv. 2025, n° 24/00005). Cette solution, qui distingue clairement la fin de non-recevoir de la forclusion de l’action, présente un intérêt pratique considérable pour le justiciable confronté à une annulation de son mémoire préalable : la prescription biennale de l’article L. 145-60 n’étant pas acquise, le plaideur diligent peut purger le vice originel en notifiant un nouveau mémoire préalable conforme aux exigences de l’article R. 145-27, puis saisir à nouveau le juge des loyers. Cette faculté de régularisation par voie de réitération de la procédure — et non par voie de régularisation en cours d’instance — offre une soupape de sécurité dans un dispositif procédural par ailleurs fortement empreint de formalisme.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé la portée de ce mémoire préalable au regard de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin). Autrement dit, le mémoire préalable ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil et n’emporte interruption de la prescription que si la procédure est ultérieurement engagée devant le juge des loyers commerciaux, à l’exclusion de toute autre juridiction. Cette solution rappelle aux praticiens que la saisine du tribunal judiciaire, fût-ce à titre accessoire, ne confère aucun effet interruptif au mémoire préalable notifié dans le cadre de la procédure spéciale sur mémoires.
Sur le plan pratique, cette architecture impose au conseil du bailleur ou du preneur une vigilance chronométrique. En effet, le mémoire préalable doit être notifié suffisamment tôt pour que le délai d’un mois soit intégralement purgé avant l’expiration de la prescription biennale. À défaut, l’action est forclose sans possibilité de régularisation, le mémoire préalable n’ayant, par lui-même, aucun effet interruptif de prescription. Il en résulte qu’un mémoire préalable notifié moins de trente jours avant le terme du délai de deux ans ne permet pas de saisir utilement le juge des loyers, car le délai de carence d’un mois ne sera pas écoulé à la date d’expiration de la prescription. Le praticien doit donc anticiper cette double contrainte temporelle, sous peine d’engager la responsabilité du cabinet pour perte de chance d’agir.
B. Le déroulement de la procédure : notification, remise au greffe et fixation à jour fixe
Une fois le mémoire préalable notifié et le délai d’un mois expiré, la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience, conformément à l’article R. 145-27, alinéa 2, du code de commerce. Cette remise au greffe s’accompagne de l’annexion des pièces sur lesquelles la partie fonde sa demande, d’un plan des locaux, ainsi que du mémoire et des pièces reçus de l’autre partie. L’article R. 145-26 du code de commerce, dans sa rédaction actuelle, précise que les mémoires sont signés par les avocats des parties et que les copies des pièces qui y sont annexées sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. S’agissant de leur notification, le même article impose, jusqu’au 30 septembre 2026, que les mémoires soient notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il convient d’insister sur le caractère impératif de cette exigence de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, que la pratique contemporaine a parfois eu tendance à méconnaître au profit d’une notification par voie électronique via le RPVA. La jurisprudence des juges du fond est, sur ce point, d’une rigueur constante et dépourvue d’ambiguïté. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ainsi écarté des débats un mémoire adressé par RPVA, au motif qu’il « n’est pas justifié d’une notification régulière par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux articles R. 145-24 à R. 145-26 du code de commerce, du dernier mémoire adressé par la demanderesse par RPVA le 3 mars 2023 ; celui-ci ne peut dès lors être pris en considération » (TJ Paris, 7 mars 2024, n° 22/13993). Dans le même sens, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré irrecevable un mémoire notifié par voie électronique le 27 janvier 2025, en rappelant que les dispositions de l’article R. 145-26 sont « d’ordre public » et qu’« il ne peut être tenu compte du mémoire notifié par la bailleresse par voie électronique (…), faute pour la société de justifier de son envoi en lettre recommandée » (TJ Nanterre, 31 mars 2025, n° 24/08432).
Cette rigueur jurisprudentielle a des conséquences pratiques immédiates pour le justiciable. Un mémoire notifié exclusivement par RPVA, sans doublement par lettre recommandée, est réputé inexistant et ne peut fonder ni la saisine du juge ni les prétentions qu’il contient. Le plaideur qui se serait contenté d’une notification électronique de ses écritures se trouve ainsi privé de la possibilité de faire valoir ses moyens, sans que la régularisation en cours d’instance soit admise. Cette situation peut entraîner, selon le stade de la procédure, soit le rejet pur et simple des demandes, soit un report d’audience préjudiciable à la célérité de l’instance et générateur de frais irrépétibles supplémentaires. Dans l’hypothèse la plus sévère, lorsque le mémoire préalable lui-même n’a pas été notifié par lettre recommandée, c’est l’intégralité de la procédure qui se trouve viciée ab initio, contraignant le plaideur à recommencer l’ensemble du processus.
La même exigence de formalisme s’applique à la signature des mémoires. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, dans un jugement du 18 décembre 2025, déclaré irrecevables les « quatre mémoires personnels » transmis par une partie non représentée, en retenant qu’« il résulte de l’article R. 145-26 du code de commerce que les mémoires sont signés par les avocats des parties, ce dont il faut déduire que la représentation est obligatoire et que les personnes représentées par un avocat ne peuvent transmettre de mémoires personnels » (TJ Paris, 18 déc. 2025, n° 23/03399). Cette décision confirme que la procédure sur mémoires, bien que dérogatoire au droit commun, n’en est pas moins une procédure avec représentation obligatoire, dans laquelle les parties ne peuvent s’exprimer que par l’intermédiaire de leur conseil. Toute écriture émanant directement du justiciable, fût-elle déposée au greffe ou adressée au juge, est frappée d’irrecevabilité sans examen au fond.
L’article R. 145-28 du code de commerce renvoie, pour le surplus, aux règles de la procédure à jour fixe prévues aux articles 840 à 844 du code de procédure civile, tout en dispensant l’assignation de reproduire les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur. Cette référence à la procédure à jour fixe témoigne de la volonté du législateur d’assurer une célérité particulière au contentieux de la fixation du loyer, dont les enjeux économiques pour les parties commandent un traitement rapide. Dès lors, le formalisme de la procédure sur mémoires, bien que rigoureux, est tout entier ordonné à la réalisation d’un double objectif : favoriser un règlement amiable du litige et, à défaut, assurer une résolution judiciaire rapide dans le respect du principe du contradictoire.
La troisième chambre civile a, en outre, précisé la nature de la compétence du juge des loyers commerciaux à l’égard des demandes qui lui sont soumises. Dans un arrêt de cassation du 12 février 2026, la Cour a jugé que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.788). Cette solution, rendue au visa de l’article R. 145-23, alinéas 1er et 2, du code de commerce, écarte toute faculté pour le tribunal judiciaire de se déclarer incompétent au profit du juge des loyers lorsque la demande en fixation du prix lui est soumise à titre accessoire. En conséquence, le tribunal judiciaire, dès lors qu’il est saisi d’une demande accessoire de fixation du loyer, a l’obligation de l’examiner au fond, sans pouvoir se retrancher derrière la technicité du litige pour s’en dessaisir.
À cet égard, la Cour de cassation a également opéré une clarification importante quant à la qualification des moyens soulevés par les parties. Dans un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, la troisième chambre civile a jugé que le moyen par lequel une partie s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir, de sorte que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Cette décision procède à un revirement partiel de jurisprudence en imposant au juge de rechercher, même en l’absence de clause expresse de recours au juge des loyers, si les parties n’ont pas exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative.
II. L’évolution du formalisme procédural à l’aune du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026
A. La fin de la notification par lettre recommandée après saisine du juge : une réforme pragmatique
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale a introduit une modification substantielle de l’article R. 145-26 du code de commerce, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er octobre 2026 et qui s’applique aux instances en cours à cette date. Le nouvel alinéa ajouté par l’article 9 du décret dispose que « une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat ». Cette réforme met fin à l’obligation de notification des mémoires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la phase contentieuse de la procédure, postérieurement à la saisine du juge des loyers commerciaux.
Le texte antérieur, applicable jusqu’au 30 septembre 2026, imposait la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour l’ensemble des mémoires échangés, sans distinction entre la phase pré-contentieuse et la phase contentieuse. Or, cette exigence de notification par voie postale, associée au formalisme de la lettre recommandée, engendrait des coûts et des délais significatifs pour les parties, sans apporter de garantie supplémentaire au regard du principe du contradictoire une fois la juridiction saisie. La réforme introduite par le décret du 27 juillet 2026 aligne, dès lors, les modalités de notification des mémoires sur le droit commun de la procédure civile, en privilégiant la voie électronique via le réseau privé virtuel des avocats pour les parties constituées, et en réservant la signification par exploit d’huissier à l’égard du défendeur non constitué.
Cette simplification procédurale s’inscrit dans le mouvement plus large de dématérialisation de la justice civile, initié par le décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005 et amplifié par les réformes successives de la procédure civile. Elle emporte une économie de moyens pour les parties, qui n’auront plus à recourir systématiquement à la voie postale pour la notification de leurs écritures après saisine de la juridiction, et une accélération potentielle du traitement des dossiers devant le juge des loyers commerciaux. En effet, la notification par voie électronique, immédiate et traçable, réduit les délais d’acheminement et supprime le risque de perte ou de retard imputable aux services postaux.
L’intérêt pratique de la réforme se mesure à l’aune des solutions jurisprudentielles rendues sous l’empire du texte antérieur, dont la sévérité a été rappelée. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi, par jugement du 21 janvier 2025, déclaré irrecevable un mémoire notifié par RPVA le 2 novembre 2023, au motif que la partie « n’a pas communiqué par le RPVA même postérieurement (…) le justificatif de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception de son mémoire » (TJ Bobigny, 21 janv. 2025, n° 21/00026). Ces décisions, qui sanctionnaient par l’irrecevabilité une notification pourtant effectuée entre avocats constitués, heurtaient le bon sens pratique et apparaissaient en décalage avec l’évolution générale de la procédure civile, où la notification électronique est devenue le mode normal de communication des actes entre auxiliaires de justice. Le décret du 27 juillet 2026 met un terme à cette discordance et réconcilie la procédure des loyers commerciaux avec le droit positif de la communication électronique.
Par ailleurs, la réforme opère une distinction opportune entre la phase pré-contentieuse et la phase contentieuse de la procédure sur mémoires. La notification du mémoire préalable, avant toute saisine du juge, demeure en effet soumise à l’exigence de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette conservation du formalisme postal pour le mémoire préalable se justifie pleinement : d’une part, l’absence d’instance ne permet pas de recourir à la notification entre avocats via le RPVA, d’autre part, le mémoire préalable est l’acte fondateur de la procédure, dont dépend la régularité même de la saisine ultérieure du juge, de sorte qu’il doit être notifié selon des formes offrant une date certaine et une traçabilité incontestable. À cet égard, la Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 8 février 2024, avait déjà souligné le caractère substantiel de cette notification préalable, dont l’absence est sanctionnée par une fin de non-recevoir non régularisable.
Pour le praticien, la réforme emporte une conséquence opérationnelle immédiate : à compter du 1er octobre 2026, la phase post-saisine de la procédure sur mémoires se déroulera selon les standards de la procédure civile ordinaire, les mémoires en réponse, répliques et autres écritures additionnelles étant échangés par voie électronique entre conseils constitués. Le gain de temps est substantiel : là où une notification postale pouvait prendre plusieurs jours, voire davantage en cas de week-end ou de jour férié, la notification électronique est quasi instantanée et horodatée. Le coût est également réduit, puisqu’il n’y a plus lieu d’acquitter les frais d’affranchissement recommandé pour chaque mémoire échangé après la saisine — frais qui, dans un contentieux mobilisant trois ou quatre mémoires successifs par partie, pouvaient représenter une charge non négligeable pour le justiciable.
B. Les enjeux persistants de la procédure sur mémoires à l’ère de la dématérialisation
Si la réforme du décret du 27 juillet 2026 constitue une avancée certaine vers la simplification et la modernisation de la procédure sur mémoires, elle laisse subsister plusieurs questions pratiques qui méritent l’attention des praticiens. La première concerne l’articulation entre cette réforme et la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 janvier 2023, a rappelé que le mémoire préalable n’interrompt la prescription que s’il est suivi d’une saisine du juge des loyers commerciaux. Dès lors, l’accélération des échanges post-saisine résultant de la dématérialisation des notifications ne dispense pas les parties de veiller scrupuleusement au respect du délai de deux ans pour agir, qui constitue un délai préfix dont l’expiration emporte forclusion de l’action.
La deuxième question concerne la sécurité juridique des notifications électroniques dans un contentieux où les écritures successives des parties – les mémoires – revêtent une importance particulière, car elles délimitent l’objet du litige et fixent les prétentions respectives. La procédure sur mémoires se caractérise en effet par la production d’écritures successives, chaque partie ayant la faculté de répondre au mémoire de l’autre par un nouveau mémoire, dans le respect du principe du contradictoire. La dématérialisation des notifications post-saisine impose, dès lors, une vigilance accrue quant à la réception effective des mémoires et à la computation des délais de réponse, qui ne seront plus adossés à la date de réception du pli recommandé mais à la date de notification électronique.
Une difficulté pratique supplémentaire concerne le sort du défendeur qui n’aurait pas constitué avocat, situation relativement fréquente dans le contentieux des baux commerciaux impliquant des bailleurs personnes physiques ou de petites sociétés civiles immobilières peu familières des arcanes procédurales. Le décret prévoit que, dans cette hypothèse, les notifications sont faites par signification à l’égard du défendeur non constitué, conformément aux règles du droit commun. Toutefois, la signification par exploit de commissaire de justice demeure une formalité coûteuse et chronophage, qui pourrait paradoxalement allonger les délais de la procédure lorsque le défendeur tarde à constituer avocat, annihilant ainsi le gain de temps procuré par la dématérialisation des échanges entre conseils.
La troisième question, plus structurelle, concerne la place de la procédure sur mémoires dans l’architecture contentieuse des baux commerciaux. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 du code de commerce précise, quant à lui, les règles de plafonnement du loyer renouvelé, en indexant son évolution sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ces dispositions substantielles, qui fixent le cadre de l’office du juge des loyers commerciaux, ne sont pas affectées par la réforme procédurale du 27 juillet 2026, mais leur mise en œuvre contentieuse bénéficiera pleinement de l’accélération des échanges que permet la dématérialisation des notifications post-saisine.
Il convient d’ajouter que l’économie générale de la réforme laisse entière la question, non abordée par le décret, de la sanction applicable à un mémoire qui serait notifié par voie électronique en méconnaissance du maintien de la lettre recommandée pour le mémoire préalable. Si la solution paraît acquise sous l’empire de la jurisprudence antérieure — irrecevabilité de la saisine —, la coexistence, au sein d’un même article R. 145-26, de deux régimes de notification distincts selon que l’on se situe avant ou après la saisine du juge, pourrait être source de confusion pour les justiciables non assistés ou les praticiens peu rompus au contentieux des baux commerciaux. Une clarification par voie de circulaire ou de note d’information de la chancellerie serait de nature à sécuriser la pratique, en rappelant que la simplification procédurale ne concerne que la phase contentieuse, à l’exclusion expresse de la phase pré-contentieuse, qui demeure intégralement soumise au formalisme de la lettre recommandée.
Sur le terrain de l’office du juge, la dématérialisation des échanges post-saisine devrait également faciliter le travail juridictionnel, en permettant au greffe de disposer plus rapidement de l’intégralité des écritures et des pièces des parties, et en réduisant les renvois liés à l’attente des notifications postales. L’accélération du traitement des dossiers devant le juge des loyers commerciaux, dont les audiences sont parfois fixées à plusieurs mois en raison de l’encombrement des juridictions, constitue un bénéfice attendu de la réforme, qui profitera tant aux justiciables qu’à l’institution judiciaire elle-même.
En définitive, le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, en substituant la notification électronique à la notification postale pour les mémoires échangés après saisine du juge des loyers commerciaux, réalise une simplification procédurale attendue et cohérente avec l’évolution générale de la procédure civile française. Cette réforme préserve néanmoins le formalisme protecteur du mémoire préalable, dont la notification par lettre recommandée demeure exigée avant toute saisine de la juridiction, conformément à l’économie générale de la procédure sur mémoires telle que la Cour de cassation l’a patiemment construite et consolidée. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence rigoureuse sur les conditions de recevabilité de l’action en fixation du prix du bail renouvelé, a rappelé que le formalisme procédural n’est pas une fin en soi, mais la garantie d’un accès effectif au juge des loyers commerciaux, seul compétent pour fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative. L’équilibre ainsi réalisé entre simplification des échanges et sécurité juridique illustre la recherche permanente d’une justice efficace et accessible, au service des acteurs économiques que sont les bailleurs et les preneurs à bail commercial.
Conclusion
La procédure de fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé, régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, constitue une mécanique procédurale singulière dont la Cour de cassation assure, par une jurisprudence constante et publiée, la préservation de l’architecture formelle. L’exigence du mémoire préalable, dont la notification conditionne la recevabilité même de l’action, et le monopole de compétence du juge des loyers commerciaux pour les demandes principales en fixation du prix, forment le socle indérogable de cette procédure. Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, en substituant la notification électronique à la notification postale pour les mémoires échangés après saisine du juge, apporte une simplification bienvenue sans altérer les garanties fondamentales de la procédure sur mémoires. Cette réforme, applicable aux instances en cours à compter du 1er octobre 2026, s’inscrit dans la continuité des évolutions procédurales qui, depuis l’institution du statut des baux commerciaux par le décret du 30 septembre 1953, n’ont cessé d’adapter les formes de l’action en justice aux réalités économiques et techniques de la vie des affaires, sans jamais sacrifier les droits substantiels des parties au contrat de bail commercial.
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