I. La détermination de l’indemnité d’éviction : l’assise indemnitaire de la valeur du fonds de commerce
A. Le principe de l’indemnité égale au préjudice et la consécration de la valeur marchande du fonds
Le refus de renouvellement du bail commercial constitue l’événement le plus sensible de la vie du contrat, en ce qu’il remet en cause la pérennité de l’exploitation du fonds de commerce. Le législateur a entendu contrebalancer cette prérogative du bailleur par l’institution d’une indemnité dite d’éviction, dont l’article L. 145-14 du code de commerce fixe la nature et l’étendue. Ce texte dispose que le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Or, l’énumération légale révèle l’ambition indemnitaire de la protection : ladite indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. En conséquence, la valeur du fonds de commerce constitue le cœur de l’assiette indemnitaire, l’éviction privant le preneur de l’élément essentiel de son patrimoine commercial.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler la vigueur de ce principe dans un arrêt de section du 25 janvier 2023, n° 21-19.089. La Cour de cassation y énonce que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, consacre la corrélation entre l’indemnité et le préjudice, laquelle interdit au juge de minorer la valeur marchande du fonds sans démonstration contraire. À cet égard, la valeur marchande s’entend de la valeur que le preneur pourrait obtenir de la cession de son fonds, avec les éléments incorporels et corporels qui le composent, en tenant compte des usages propres à la profession exercée. Dès lors, l’évaluation repose sur des critères objectifs, à savoir le chiffre d’affaires, les résultats d’exploitation et la consistance de la clientèle, dont l’appréciation appartient souverainement aux juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la qualification juridique du préjudice.
La consécration de la valeur marchande du fonds trouve un prolongement remarquable dans la jurisprudence relative au transfert du fonds de commerce. Lorsque l’éviction n’entraîne pas la perte totale du fonds, parce que celui-ci est transféré dans un autre local, l’indemnité ne saurait être réduite au seul préjudice résultant du déplacement. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 15 juin 2023, n° 22-16.076, validé la condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité égale à la valeur du fonds, en relevant que la locataire avait subi, malgré le transfert, une perte de clientèle et de chiffre d’affaires. La Cour y a jugé que « le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre ». Cette solution illustre la répartition de la charge de la preuve instituée par le dernier membre de phrase de l’article L. 145-14, qui ne fait peser sur le propriétaire la faculté de réduire l’indemnité que s’il démontre le caractère moindre du préjudice. Par ailleurs, la juridiction suprême rappelle que la moindre attractivité du nouveau local, sa moindre accessibilité et sa moindre visibilité constituent autant d’éléments susceptibles de caractériser un préjudice persistant après le transfert.
B. La charge de la preuve du préjudice moindre et l’inopposabilité des clauses de renonciation
Le mécanisme probatoire institué par l’article L. 145-14 du code de commerce confère au preneur une position procédurale avantageuse, dès lors que la valeur marchande du fonds est présumée constituer la mesure exacte du préjudice. Il appartient au bailleur, qui conteste l’étendue de l’indemnité, de rapporter la preuve que le préjudice causé par le défaut de renouvellement est moindre que la valeur du fonds. La Cour de cassation fait ainsi application d’une présomption simple au profit du locataire évincé, dont le renversement suppose la démonstration d’éléments objectifs, tels que la transférabilité effective du fonds ou la conservation de la clientèle dans le nouveau local. En l’absence de telle preuve, les juges du fond doivent fixer l’indemnité à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Cette solution, constamment réaffirmée, traduit la volonté de protéger la valeur patrimoniale du fonds, laquelle constitue le gage de la survie économique du commerçant évincé.
Le caractère impératif du droit à indemnité d’éviction a été précisé par la jurisprudence relative aux clauses de renonciation stipulées dans les baux commerciaux. Dans deux arrêts rendus le 16 novembre 2023, n° 22-14.046 et n° 22-14.091, la troisième chambre civile a jugé que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit. La Cour y rappelle que « la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours » et que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à la prescription biennale. Or, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre ou aux dispositions protectrices du statut. En conséquence, la clause par laquelle le preneur renoncerait par avance à l’indemnité d’éviction est privée d’effet, quand bien même elle aurait été stipulée avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014, dès lors que le bail se poursuit.
La portée pratique de ces solutions est considérable pour la rédaction des actes de location. Le rédacteur du bail ne saurait insérer une clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction sans exposer le bailleur à la perte de sa protection contractuelle. La sanction du réputé non écrit, qui n’est soumise à aucune prescription, confère au preneur un droit d’agir sans limitation temporelle, ce qui rend illusoire la sécurisation recherchée par le propriétaire. À cet égard, l’arrêt du 16 novembre 2023, n° 22-14.046, retient également que la privation du droit au maintien dans les lieux cause un préjudice dont le locataire est fondé à demander réparation, de sorte que le bailleur qui reprend matériellement possession des locaux avant paiement de l’indemnité s’expose à une condamnation complémentaire. Par ailleurs, la même juridiction a, dans un arrêt du 11 janvier 2024, n° 22-20.872, précisé la qualification du congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré. Elle y énonce que « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction », quand bien même le preneur se serait maintenu dans les lieux en vertu d’une occupation précaire.
II. La mise en œuvre temporelle du droit à indemnité : maintien dans les lieux, indemnité d’occupation et prescription biennale
A. Le droit au maintien dans les lieux et la contrepartie de l’indemnité d’occupation
L’article L. 145-28 du code de commerce institue, au bénéfice du locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci. Ce texte dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et qu’il a, jusqu’au paiement de cette indemnité, droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Or, la jurisprudence a précisé que ce droit au maintien dans les lieux n’est pas une condition de l’indemnisation, mais une simple faculté offerte au preneur. Dans un arrêt du 15 juin 2023, n° 22-13.376, la troisième chambre civile a jugé que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». Dès lors, le preneur qui quitte volontairement les lieux avant le paiement conserve son droit à indemnité, la cour d’appel ayant violé les textes en privant la locataire de tout droit à indemnité pour la raison qu’elle avait décidé de quitter les lieux avant toute décision sur l’indemnisation.
Le maintien dans les lieux du preneur évincé donne naissance, au profit du bailleur, au droit au paiement d’une indemnité d’occupation. La même décision du 15 juin 2023 précise que « le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce ». Cette indemnité se substitue au loyer à compter de l’expiration du bail, sans qu’il soit nécessaire que le bailleur ait commis une faute lors de la délivrance du congé. En conséquence, la seule circonstance que le bailleur ait refusé le renouvellement sans offre d’indemnité ne le prive pas de la faculté de réclamer une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative. À cet égard, l’arrêt censure l’arrêt d’appel qui avait refusé d’augmenter la créance du bailleur au motif qu’il s’était privé lui-même de la possibilité de relouer les locaux à un loyer supérieur, dès lors que la valeur locative constitue la référence légale de l’indemnité d’occupation.
Le régime de l’indemnité d’occupation a encore été précisé par un arrêt de section du 27 février 2025, n° 23-18.219, relatif à l’exercice du droit d’option par le bailleur. La Cour de cassation y juge que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, consacre le caractère rétroactif de l’indemnité d’occupation en cas de refus de renouvellement intervenu postérieurement à la fixation judiciaire du loyer renouvelé. Or, l’article L. 145-57 du code de commerce prévoit qu’à défaut de nouveau bail dressé dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, le locataire peut renoncer au renouvellement ou le bailleur peut le refuser. Par ailleurs, l’exercice du droit d’option emporte des conséquences financières rétroactives considérables, le preneur devant restituer la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative depuis l’expiration du bail.
B. La prescription biennale de l’action en paiement : un délai d’une rigueur sans faille
L’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale instituée par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du chapitre se prescrivent par deux ans. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a conféré à ce délai une rigueur dont la portée pratique est majeure pour les preneurs. Dans un arrêt de section du 12 février 2026, n° 24-10.578, la Cour de cassation a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette solution est d’une sévérité notable : le preneur qui attend le chiffrage de son indemnité, fût-ce à la demande du bailleur, et qui n’introduit aucune action dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre.
Le point de départ de la prescription a été fixé avec une clarté nouvelle par un arrêt de section rendu le même jour, n° 24-18.382. La troisième chambre civile y énonce que « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Or, l’article L. 145-9 du code de commerce impose au bailleur d’indiquer dans le congé que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce texte fait ainsi courir la prescription dès la date d’effet du congé, sans qu’importe la connaissance par le preneur du montant de l’indemnité. En conséquence, le preneur doit impérativement saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai biennal, à défaut de quoi son action est prescrite et il perd tout droit à indemnité.
La rigueur de la prescription n’est toutefois pas sans tempérament, dès lors que les causes d’interruption et de suspension du droit commun s’appliquent à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 12 février 2026, n° 24-18.382, rappelle que la prescription peut être interrompue par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, par la demande en justice, même en référé, et qu’elle est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Or, la même décision précise que la suspension prévue par l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, « ne joue qu’à son profit », c’est-à-dire au profit de la partie ayant sollicité la mesure. Dès lors, le locataire, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur aux fins d’expertise, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. La locataire qui s’était bornée à émettre protestations et réserves devant le juge des référés s’est ainsi vue opposer la prescription de son action, introduite plus de deux ans après la date d’effet du congé.
La jurisprudence relative à la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction invite le preneur à une vigilance procédurale absolue. La seule reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, à l’occasion de la délivrance du congé avec offre, ne suffit pas à interrompre la prescription, dès lors que celle-ci ne peut résulter que d’une reconnaissance dénuée d’équivoque de l’obligation de payer. Or, la délivrance d’un congé avec offre d’indemnité, si elle manifeste la volonté de ne pas renouveler, ne vaut pas en elle-même reconnaissance de la dette dans son principe. En conséquence, le preneur doit, sans attendre le chiffrage amiable de l’indemnité, saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans, sauf à s’exposer à la perte de son droit au maintien dans les lieux et de son droit à indemnité. À cet égard, l’arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578, illustre la position du locataire qui, ayant attendu le chiffrage de l’indemnité pendant plusieurs années, s’est vu opposer la prescription par le bailleur lui-même, dont l’attitude avait pourtant consisté à reconnaître le droit à indemnité lors de la délivrance du congé.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine un régime de l’indemnité d’éviction dont la cohérence protectrice du preneur se heurte à la rigueur inflexible de la prescription biennale. L’assise indemnitaire de la valeur marchande du fonds de commerce, consacrée par l’article L. 145-14 du code de commerce, constitue la mesure du préjudice subi par le locataire évincé, sauf au bailleur à démontrer le caractère moindre du préjudice. Les arrêts des 25 janvier 2023, 15 juin 2023 et 15 février 2023 confirment la présomption favorable au preneur, tandis que la jurisprudence du 16 novembre 2023 neutralise les clauses de renonciation à l’indemnité, désormais réputées non écrites sans limitation de prescription. Le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, institué par l’article L. 145-28 du code de commerce, s’accompagne pour le bailleur de la contrepartie de l’indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, dont le caractère rétroactif a été consacré en cas d’exercice du droit d’option. Or, cette architecture protectrice s’efface devant la prescription biennale de l’action en paiement, dont les arrêts de section du 12 février 2026 rappellent la rigueur : la mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend le délai, la suspension de l’article 2239 du code civil ne profite qu’au demandeur à l’expertise, et le point de départ court dès la date d’effet du congé. Dès lors, la protection du locataire commercial suppose une maîtrise parfaite des délais procéduraux, le seul rempart contre la prescription étant la saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans, sans attendre la fixation amiable du montant de l’indemnité. La pratique du contentieux des baux commerciaux se trouve ainsi partagée entre l’ampleur de l’indemnisation, adossée à la valeur du fonds, et l’étroitesse du délai d’action, dont la méconnaissance réduit à néant les droits du preneur évincé, ce que l’accompagnement d’un avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris permet de prévenir par une maîtrise rigoureuse des délais et des modes de calcul de l’indemnité.
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