I. Le fondement légal du déplafonnement et son articulation avec la réforme du 26 mai 2026
A. Le principe du plafonnement et ses exceptions dans le statut des baux commerciaux
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. L’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe selon lequel, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ces quatre éléments constitutifs de la valeur locative sont successivement les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La règle du plafonnement, qui cantonne la hausse du loyer à la seule évolution indiciaire sur la période écoulée, protège le preneur contre une augmentation brutale de sa charge locative lors du renouvellement, mais elle cède devant la démonstration, par le bailleur, d’une modification notable de l’un de ces quatre éléments. La charge de la preuve incombe au bailleur, conformément à une jurisprudence constante rappelée par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier dans un jugement du 2 juin 2026, aux termes duquel « il appartient au bailleur, qui entend voir le montant du loyer commercial dû par le preneur déplafonné, de démontrer une modification notable des éléments de la valeur locative définis au 1° au 4° de l’article ».
En cas de déplafonnement, le loyer est fixé à la valeur locative, laquelle doit correspondre au montant déterminé d’après les cinq critères énumérés à l’article L. 145-33 : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article R. 145-6 du code de commerce définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». La modification doit être survenue au cours du bail expiré, présenter un caractère notable et avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 prévoit en outre qu’en cas de déplafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
B. Les apports de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique en matière d’indexation des loyers
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux, dont certaines intéressent directement la fixation du loyer. L’article 62 de cette loi consacre un droit à la mensualisation du loyer au bénéfice du preneur exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à la condition qu’il n’existe pas d’arriérés de loyer non contestés. Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande ». Cette disposition d’ordre public est applicable aux baux en cours d’exécution au jour de la promulgation de la loi et constitue une avancée significative pour la trésorerie des commerçants.
L’article 61 de cette même loi légalise les clauses dites « tunnel » d’indexation pour les baux dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux. Aux termes du nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce, une clause prévoyant un encadrement de la variation de l’indexation aussi bien à la hausse qu’à la baisse est désormais valable, à la condition que les limitations jouent dans les mêmes proportions dans les deux sens. Par ailleurs, la loi nouvelle a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire, en précisant que le juge ne peut accorder des délais de paiement au preneur, en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, qu’à la condition que celui-ci démontre sa capacité à régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. La loi réglemente également le dépôt de garantie, en le plafonnant à trois mois de loyer pour les baux entrant dans le champ de la mensualisation, aux termes du nouvel article L. 145-40 du code de commerce.
À cet égard, le législateur n’a pas modifié les articles L. 145-33 et L. 145-34 relatifs au déplafonnement, ce qui confirme la stabilité du cadre légal applicable à cette question centrale du droit des baux commerciaux. Dès lors, la réforme de 2026, si elle modernise plusieurs aspects du statut et renforce la position du preneur sur le terrain de la mensualisation et de l’encadrement des garanties, n’affecte pas directement les critères classiques du déplafonnement, qui demeurent régis par les principes dégagés par la jurisprudence constante. La légalisation des clauses tunnel pourrait néanmoins réduire les contentieux portant sur les variations excessives du loyer indexé et limiter les hypothèses dans lesquelles le déplafonnement est invoqué comme un correctif à une indexation insuffisante.
II. L’appréciation jurisprudentielle de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et ses conséquences sur la fixation de la valeur locative
A. La démonstration d’une modification notable profitable au commerce considéré : illustrations récentes
Les juridictions du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour caractériser la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement du 4 février 2025, a ordonné le déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé au 1er janvier 2020 après avoir constaté que « l’expert a conclu qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail expiré ». En l’espèce, les locaux loués étaient situés avenue Jean Jaurès à Pantin et exploités par un concessionnaire Yamaha. L’expert judiciaire avait retenu que la modification notable résultait de plusieurs facteurs cumulatifs : la légère augmentation de la fréquentation de la station de métro Église de Pantin située à cent ou deux cents mètres des lieux loués, la hausse significative de 15 % du nombre d’habitants à Pantin, l’augmentation sensible de 16 % du nombre de logements occupés et la création, au sein de la ZAC du Port de Pantin, de 357 logements occupés par une population au pouvoir d’achat élevé, de 17 184 mètres carrés de bureaux et de 1 094 mètres carrés de commerces. Les programmes immobiliers avaient été livrés entre 2016 et 2017, soit durant le bail expiré. Le juge a considéré que l’augmentation de 44 % de la clientèle habitant Pantin et de 29 % de la clientèle résidant hors Pantin, conjuguée à une augmentation du chiffre d’affaires de près de 30 % durant la période de livraison des programmes immobiliers, démontrait « l’influence profitable de ces constructions pour le commerce exploité par elle ». Le juge a fixé le loyer déplafonné à la valeur locative de 51 025 euros par an hors taxes et hors charges, contre un loyer initial de 30 000 euros.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice, dans un jugement du 8 juin 2026, a ordonné le déplafonnement du loyer du bail renouvelé entre la société GT Capital et la société McDonald’s System of France, portant sur un local situé avenue Jean Médecin. Le bail avait été consenti pour neuf ans à compter du 1er janvier 2014. L’expert avait retenu, au titre des modifications notables survenues durant le bail expiré, la création de la ligne T2 du tramway, dont la station Jean Médecin permet la desserte de la partie basse de l’avenue, et l’augmentation de la fréquentation dominicale consécutive à la création d’une zone touristique internationale par arrêté du 5 février 2026. Le juge a retenu que « cette infrastructure de transport dont les entrées sont situées à une centaine de mètres du commerce considéré génère indéniablement un flux d’usagers du tramway qui n’existait pas auparavant » et que « le commerce considéré dont l’objet est la restauration rapide a indéniablement bénéficié de ce nouvel afflux ». La société preneuse contestait vainement ces conclusions en faisant valoir que la ligne T2 était venue remplacer diverses lignes de bus. Le juge a écarté cette argumentation au motif que la nouvelle infrastructure de transport constituait une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, distincte du simple remplacement d’un mode de transport par un autre.
Par ailleurs, la cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 9 janvier 2025, a confirmé le rejet d’une demande de déplafonnement formée par un bailleur qui invoquait l’augmentation de l’impôt foncier de 28 % et l’adjonction d’une activité de carrosserie par la société preneuse. La cour a estimé que ces éléments ne caractérisaient pas une modification notable des facteurs de commercialité au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Ces décisions illustrent la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la condition de modification notable, qui ne saurait se déduire de circonstances mineures ou étrangères aux facteurs de commercialité. La charge probatoire pesant sur le bailleur est d’autant plus lourde que le preneur dispose de la faculté de contester la réalité ou l’incidence favorable de la modification alléguée, le doute profitant au maintien du plafonnement.
B. La fixation de la valeur locative en cas de déplafonnement et les correctifs techniques applicables
Lorsque le déplafonnement est ordonné, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, déterminée d’après les cinq critères énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce. La mise en œuvre de cette évaluation requiert une analyse méthodique de la surface pondérée des locaux, de la valeur unitaire au mètre carré et des correctifs liés aux clauses spécifiques du bail. Le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 8 juin 2026 offre une illustration détaillée de cette méthode. Le juge a entériné la surface pondérée de 314 mètres carrés calculée par l’expert selon la grille de pondération applicable depuis le 1er juillet 2015, rejetant les contestations du bailleur qui se prévalait d’une surface homologuée par un arrêt antérieur fondé sur des préconisations obsolètes. Le juge a fixé la valeur unitaire à 1 000 euros par mètre carré par an, après avoir constaté que la moyenne des loyers unitaires du voisinage s’établissait à 1 200 euros mais que les locaux litigieux, d’une surface utile de 606 mètres carrés, étaient nettement supérieurs à la taille des références disponibles, dont la surface pondérée moyenne s’élevait à 155 mètres carrés. Le juge a appliqué le principe selon lequel « la valeur locative métrique doit être appréciée de manière dégressive en considération de l’importance de la superficie des lieux loués afin de tenir compte de l’effet de masse sur le loyer global ».
Le juge niçois a validé plusieurs correctifs techniques : une majoration de 3 % au titre de la terrasse, au motif que « si la terrasse est d’exploitation limitée en comparaison à la surface intérieure des salles, elle a tout de même vocation à rendre le restaurant plus visible pour la clientèle qui parcourt l’avenue », et une majoration de 1 % au titre de la location-gérance. S’agissant de l’impôt foncier, le bail mettait cet impôt à la charge exclusive du bailleur, alors que les baux de référence du secteur stipulaient le remboursement de cet impôt par le preneur. Le juge a validé la réintégration de l’impôt foncier dans le loyer, au motif que « pour satisfaire à l’exigence méthodologique consistant à comparer des éléments comparables, l’expert a, à juste titre, opéré un redressement technique en procédant à une majoration de la valeur locative théorique du montant dudit impôt », conformément aux dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce. Enfin, le juge a rejeté la demande d’abattement au titre de la clause d’accession des améliorations en fin de bail, les éléments fournis par les parties ne permettant pas d’apprécier l’avantage procuré à la bailleresse.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 avril 2024, a rappelé que l’indemnité d’occupation due par le preneur évincé qui se maintient dans les lieux « est égale à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement dans des conditions exclusives de tout plafonnement », ce qui confirme la distinction fondamentale entre le loyer plafonné et la valeur locative applicable en cas de déplafonnement. La cour a précisé que l’indemnité d’éviction due au titre de l’article L. 145-14 du code de commerce, en cas de perte du fonds de commerce, « correspond à la valeur du fonds de commerce, qui ne saurait résulter d’éléments extrinsèques au fonds, mais des éléments comptables afférents au fonds ». Cette décision souligne que la valeur locative et l’indemnité d’éviction obéissent à des logiques d’évaluation distinctes, la première étant tournée vers le marché locatif, la seconde vers la valeur du fonds de commerce exploité.
Dans un arrêt du 13 novembre 2025, la cour d’appel de Paris a rappelé, à propos de l’article L. 145-16 du code de commerce relatif à la cession du bail commercial, que « le locataire ne saurait se voir interdire la cession de son bail commercial au successeur de son fonds de commerce », cette disposition étant d’ordre public. La cour a jugé que le bailleur qui avait conditionné l’agrément du cessionnaire à l’exigence de rédaction d’un nouveau bail assorti d’un loyer plus élevé avait tenté de faire échec aux dispositions des « articles L. 145-37 et suivants du code de commerce qui mettent en place la procédure particulière de révision triennale du loyer des baux commerciaux ». Cette décision illustre l’articulation entre le droit à la cession du bail et les mécanismes légaux de fixation du loyer, qui ne sauraient être contournés par des stipulations contractuelles contraires à l’ordre public.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Béziers, dans un jugement du 11 mai 2026, a statué sur une question connexe relative au refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce. Le tribunal a rappelé que le bailleur ne peut se prévaloir de l’inexécution d’une obligation par le preneur qu’à la condition d’avoir préalablement délivré une mise en demeure par acte extrajudiciaire. Le juge a jugé qu’« en l’absence de mise en demeure, le congé n’est pas nul et le bail ne se renouvelle pas aux conditions antérieures, mais l’absence de mise en demeure laisse subsister le refus de renouvellement et ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction ». Cette décision rappelle que le formalisme édicté par l’article L. 145-17 a pour effet, non d’annuler le congé, mais de priver le bailleur du bénéfice de l’exonération d’indemnité d’éviction.
L’ensemble de ces décisions confirme que le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé repose sur une méthodologie jurisprudentielle rigoureuse, qui combine l’analyse concrète de la situation des locaux, la prise en compte des modifications de l’environnement commercial survenues durant le bail expiré et l’application de correctifs techniques destinés à assurer la neutralité comparative entre les situations contractuelles divergentes. La permanence de ces principes, nonobstant l’intervention de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, démontre la stabilité du cadre jurisprudentiel du déplafonnement, qui demeure ancré dans les critères définis par les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.
Conclusion
Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé constitue un enjeu économique majeur pour les bailleurs comme pour les preneurs, la différence entre le loyer plafonné et la valeur locative pouvant représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros par an. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle a introduit des réformes significatives en matière de mensualisation du loyer et de validité des clauses d’indexation dites « tunnel », n’a pas modifié les dispositions fondamentales relatives au déplafonnement, dont le régime continue de reposer sur les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. La jurisprudence récente des juges des loyers commerciaux confirme que la modification notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie in concreto, en fonction de l’intérêt du commerce considéré, et nécessite une démonstration rigoureuse par le bailleur de la réalité, de la notabilité et du caractère favorable de la modification invoquée. La création d’infrastructures de transport, l’augmentation de la population résidente, l’implantation de nouveaux commerces et bureaux ou encore la création de zones touristiques internationales constituent autant de facteurs susceptibles de caractériser une telle modification notable, à condition que leur incidence favorable sur l’activité commerciale exploitée soit établie avec une précision suffisante. La fixation de la valeur locative en cas de déplafonnement impose en outre au juge de recourir à une méthodologie comparative rigoureuse, intégrant les correctifs nécessaires au titre de la pondération des surfaces, de la dégressivité de la valeur métrique et des clauses particulières du bail, afin de parvenir à une évaluation conforme aux exigences des articles R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce. L’équilibre ainsi recherché entre la protection du fonds de commerce et la rémunération légitime du bailleur demeure, dans la pratique contentieuse, l’un des objectifs cardinaux du statut des baux commerciaux.
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