I. Le cadre légal de l’obligation de justification des charges pesant sur le bailleur commercial
A. L’économie du dispositif issu de la loi Pinel et consolidé par la loi de simplification de la vie économique
Le régime des charges locatives dans le bail commercial repose sur un équilibre législatif dont l’article L. 145-40-2 du code de commerce constitue la clé de voûte. Ce texte, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Le législateur a ainsi entendu remédier à une pratique antérieure dans laquelle les clauses de refacturation de charges étaient souvent rédigées en termes généraux, laissant au bailleur une latitude excessive dans l’imputation des dépenses au preneur.
Le dispositif est complété, au niveau réglementaire, par l’article R. 145-35 du code de commerce, lequel énumère limitativement les charges ne pouvant être imputées au locataire. Ce texte interdit la refacturation au preneur des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, des impôts dont le redevable légal est le bailleur, des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, ainsi que des charges relatives à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier. L’articulation de ces dispositions législatives et réglementaires dessine un cadre protecteur du preneur, dont la méconnaissance par le bailleur est susceptible d’entraîner des conséquences juridiques significatives.
L’article R. 145-36 du code de commerce précise les modalités de communication de l’état récapitulatif annuel, lequel doit être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le second alinéa de ce texte énonce une obligation complémentaire d’une portée pratique considérable : le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Cette obligation de communication de pièces justificatives constitue le prolongement naturel de l’obligation d’information pesant sur le bailleur et conditionne la possibilité pour le preneur de vérifier le bien-fondé des sommes qui lui sont réclamées.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé ce dispositif en modifiant plusieurs articles du code de commerce, sans toutefois remettre en cause les fondements de l’obligation de justification des charges. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, soumet désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette réforme, entrée en vigueur le 28 mai 2026, modifie substantiellement l’équilibre procédural antérieur en restreignant le pouvoir d’appréciation du juge dans l’octroi des délais de grâce.
L’économie générale du dispositif légal repose ainsi sur une double obligation pesant sur le bailleur : une obligation d’information préalable, par l’établissement d’un inventaire précis des catégories de charges, et une obligation de justification a posteriori, par la communication des pièces justificatives à la demande du locataire. Ces deux obligations, bien que distinctes dans leur objet, poursuivent une finalité commune qui est de permettre au preneur d’exercer un contrôle effectif sur les sommes mises à sa charge, conformément au principe général de transparence qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux.
B. Le principe de la charge de la preuve et son application aux charges locatives
L’article 1353 du code civil énonce un principe général du droit de la preuve selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Ce texte, d’application universelle, trouve dans le contentieux des baux commerciaux une résonance particulière s’agissant de la justification des charges locatives, domaine dans lequel la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considérablement précisé la portée de l’obligation probatoire pesant sur le bailleur.
La Cour de cassation a en effet jugé de manière constante que la charge de la preuve des charges locatives pèse sur le bailleur, qui ne saurait se borner à produire le contrat de bail et des relevés de compte pour justifier du montant des sommes réclamées au preneur. Cette exigence probatoire, qui découle directement de l’article 1353 du code civil, impose au bailleur de justifier, pour chaque poste de charges contesté, du principe et du montant de la créance qu’il invoque. Le locataire, de son côté, n’est pas tenu de rapporter la preuve du caractère indu des sommes mises à sa charge ; il lui suffit de contester le bien-fondé des décomptes produits par le bailleur pour que ce dernier soit tenu d’en établir la justification.
Par un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le bailleur doit adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition. Cette solution, qui procède d’une interprétation rigoureuse de l’article R. 145-36 du code de commerce, renforce substantiellement les droits du preneur en lui garantissant un accès effectif aux documents justificatifs des charges qui lui sont imputées, et non un simple accès potentiel à des pièces que le bailleur conserverait par-devers lui.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt (pourvoi n° 24-16.270) aux termes duquel elle a jugé que le bailleur doit être en mesure de justifier de l’existence et du montant des charges exigibles, y compris lorsque la régularisation intervient tardivement. Cette décision, accessible sur le site de la Cour de cassation, rappelle que le temps écoulé entre la période de référence et la régularisation ne libère pas le bailleur de son obligation de justification, les comptes entre les parties devant toujours pouvoir être apurés sur la base de documents vérifiables.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.221) a franchi une étape supplémentaire dans la construction de ce régime probatoire en jugeant que le silence antérieur du locataire ne vaut pas preuve des charges. En l’espèce, une SCI bailleresse avait donné à bail commercial à une société deux locaux et sollicitait en référé le paiement de charges locatives, en se prévalant du fait que la locataire ne les avait jamais contestées antérieurement. La cour d’appel avait accueilli cette argumentation, considérant que l’absence de contestation antérieure constituait un indice probant du bien-fondé des sommes réclamées.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 835 du code de procédure civile, en jugeant qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire. Les motifs tirés de l’ancienneté des postes dans les relevés de compte, de l’absence de contestation antérieure de la locataire et de la notification non critiquée des relevés de charges ont ainsi été jugés impropres à caractériser la justification, par la bailleresse, du montant des charges imputables à la locataire. Cette décision établit clairement que le silence gardé par le preneur pendant plusieurs années, voire le paiement partiel des sommes figurant sur les relevés, ne peut être assimilé à une reconnaissance de leur bien-fondé.
Par ailleurs, par un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges suppose que le bailleur établisse le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, ce qui implique qu’il justifie du principe et du montant des charges réclamées. Cette exigence probatoire est d’autant plus rigoureuse que le jeu de la clause résolutoire emporte des conséquences graves pour le preneur, lequel se trouve privé de son droit au bail et exposé à une mesure d’expulsion.
L’ensemble de ces décisions dessine un régime probatoire exigeant, dans lequel le bailleur est tenu de démontrer, pièces à l’appui, le bien-fondé de chaque poste de charges qu’il entend refacturer au preneur. Cette rigueur jurisprudentielle s’inscrit dans le prolongement direct du dispositif légal issu de la loi Pinel et répond à l’impératif de protection du preneur, partie réputée économiquement plus faible dans la relation locative commerciale. Elle traduit également la volonté des hauts magistrats de faire respecter l’obligation d’information et de transparence qui constitue l’une des finalités essentielles de la réglementation des charges locatives.
II. Les conséquences procédurales du défaut de justification des charges sur les actions du bailleur
A. L’obstacle à la voie du référé-provision et le renvoi vers le juge du fond
Le défaut de justification des charges locatives par le bailleur emporte des conséquences procédurales directes sur la recevabilité et le bien-fondé de son action en justice. L’article 835 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Ce texte, qui fonde le référé-provision, subordonne le pouvoir du juge des référés à l’absence de contestation sérieuse de l’obligation invoquée, laquelle doit être établie avec un degré suffisant de certitude.
Lorsque la dette visée par le commandement de payer comprend des charges insuffisamment justifiées, le preneur est fondé à soulever une contestation sérieuse, laquelle prive le juge des référés du pouvoir d’accorder une provision pour la fraction litigieuse et de constater l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation, par un arrêt du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 23-18.879), a rappelé que le juge des référés ne peut trancher une difficulté relative à la validité de la clause de répartition des charges au regard des textes d’ordre public, notamment de l’article R. 145-35 du code de commerce, sans excéder ses pouvoirs. Cette décision, consultable sur le site de la Cour de cassation, confirme que les questions touchant à l’interprétation des clauses de charges ou à la régularité de la refacturation relèvent du juge du fond et non du juge des référés.
En conséquence, le bailleur qui ne produit pas de justificatifs suffisants à l’appui de sa demande se trouve privé de l’une de ses voies procédurales les plus efficaces, le référé, et renvoyé vers une instance au fond dont la durée et l’aléa sont sans commune mesure. Cette situation est d’autant plus préjudiciable pour le bailleur que la procédure de référé constitue traditionnellement l’instrument privilégié du recouvrement des loyers et charges impayés en matière de bail commercial, en raison de sa célérité et de l’effet comminatoire du constat d’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge des référés conserve certes la faculté d’allouer une provision limitée à la partie de la dette qui ne prête pas à discussion, mais le bailleur se trouve privé, pour le surplus, du bénéfice de la voie rapide que constitue le référé. Cette distinction entre la fraction justifiée et la fraction insuffisamment justifiée de la créance du bailleur impose à ce dernier une rigueur particulière dans la constitution de son dossier, chaque poste de charges devant pouvoir être rattaché à une stipulation contractuelle claire et corroboré par des pièces justificatives vérifiables.
Par ailleurs, la cassation prononcée par l’arrêt du 4 juin 2026 précité est intervenue en toutes les dispositions, ce qui signifie que l’insuffisance probatoire affectant certains postes de charges a emporté la censure du constat d’acquisition des clauses résolutoires dans leur ensemble, alors même que d’autres sommes pouvaient ne pas être discutées. Cette solution, d’une sévérité certaine à l’égard du bailleur défaillant dans l’administration de la preuve, souligne le caractère indivisible de l’appréciation portée par les juges du fond sur le bien-fondé des demandes du bailleur lorsqu’elles reposent pour partie sur des charges insuffisamment justifiées.
Dans une perspective plus large, la jurisprudence récente illustre une tendance à l’intensification du contrôle juridictionnel sur les actions en paiement intentées par les bailleurs, qui rejoint le mouvement plus général de renforcement des droits procéduraux du preneur dans le contentieux locatif commercial. Dès lors, le bailleur doit, avant d’engager une procédure de référé ou de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, s’assurer de la solidité probatoire de sa créance en rassemblant l’ensemble des pièces justificatives afférentes aux charges dont il sollicite le paiement.
B. Les implications de l’arrêt du 4 juin 2026 sur l’équilibre des droits procéduraux des parties au bail commercial
L’arrêt du 4 juin 2026 ne se borne pas à rappeler l’exigence de justification des charges : il opère un rééquilibrage procédural significatif au profit du preneur en confirmant que le paiement sans réserve pendant plusieurs années ne ferme pas la voie de la contestation et que le défaut de justification des charges constitue un moyen de défense efficace tant contre le référé-provision que contre le jeu de la clause résolutoire. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin), confirme que le silence du preneur ne peut valoir renonciation à son droit de contester les charges qui lui sont imputées.
En pratique, cette jurisprudence emporte des conséquences considérables sur la gestion des baux commerciaux, tant pour les bailleurs que pour les preneurs. Pour les bailleurs et leurs gestionnaires, la vigilance s’impose en amont de toute procédure : chaque poste de charges refacturé au preneur doit pouvoir être rattaché à une stipulation claire du bail, correspondre à une catégorie légalement récupérable au sens de l’article R. 145-35 du code de commerce, et être justifié dans son montant par des pièces vérifiables, telles que des factures, des appels de fonds, des décomptes ou des clés de répartition. La seule production du contrat de bail et des relevés de compte est insuffisante à caractériser la justification requise par la loi.
Pour les preneurs, la décision du 4 juin 2026 confirme que le paiement sans réserve pendant plusieurs années ne ferme pas la voie de la contestation et que le défaut de justification des charges constitue un moyen de défense efficace tant contre le référé-provision que contre le jeu de la clause résolutoire. Le preneur peut ainsi, même pour la première fois en cours de procédure, discuter le bien-fondé des charges qui lui sont réclamées, dans la limite de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, lequel dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans.
Ce rééquilibrage procédural s’inscrit dans une évolution plus large du droit des baux commerciaux, marquée par un renforcement continu des garanties offertes au preneur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a, dans le même esprit, introduit plusieurs dispositions protectrices du locataire, telles que la mensualisation des loyers prévue par le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce et l’encadrement renforcé du dépôt de garantie prévu par l’article L. 145-40. Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 est venu compléter ce dispositif en modifiant les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce relatifs à la procédure de fixation du loyer renouvelé.
La jurisprudence du 4 juin 2026 s’inscrit également en cohérence avec l’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 23-22.265), aux termes duquel la Cour de cassation a jugé que l’irrecevabilité des prétentions présentées tardivement par une partie en appel ne prive pas automatiquement son adversaire de la possibilité de voir examiner ses propres demandes lorsqu’elles ont été régulièrement formulées dans ses premières conclusions. Cette décision, consultable sur le site de la Cour de cassation, confirme que les règles procédurales s’apprécient individuellement pour chaque partie et que le sort procédural du bailleur ne saurait rejaillir sur les droits du preneur.
L’articulation de ces deux décisions du 4 juin et du 2 juillet 2026 révèle une cohérence d’ensemble dans la démarche de la haute juridiction, qui tend à renforcer l’effectivité des droits du preneur tout en préservant l’équilibre procédural entre les parties. Le bailleur ne peut plus se prévaloir de sa propre carence probatoire pour obtenir, par la voie du référé, une condamnation provisionnelle du preneur ou le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce même dans l’hypothèse où le preneur n’aurait pas contesté les charges antérieurement à la procédure.
En définitive, le mouvement jurisprudentiel initié par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 consacre un renforcement significatif de l’obligation de justification des charges pesant sur le bailleur commercial et tire toutes les conséquences procédurales du défaut de preuve de ces charges. Ce renforcement, qui s’articule avec les dispositions législatives issues de la loi Pinel de 2014 et de la loi de simplification de la vie économique de 2026, impose aux praticiens du droit immobilier une vigilance accrue dans la gestion des baux commerciaux, tant en phase précontentieuse qu’en phase contentieuse, et constitue un levier procédural dont les preneurs auraient tort de se priver dans la défense de leurs intérêts.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue au premier semestre 2026, en particulier les arrêts des 29 janvier et 4 juin 2026, marque une étape décisive dans l’encadrement prétorien de la preuve des charges locatives dans le bail commercial. En subordonnant l’action en paiement du bailleur à la justification effective des charges réclamées, en privant d’effet la clause résolutoire lorsque les charges ne sont pas dûment établies, et en écartant toute présomption de bien-fondé tirée du silence antérieur du preneur, la haute juridiction consolide un édifice protecteur qui fait du droit à la preuve l’un des piliers du statut des baux commerciaux. Cette évolution, conjuguée aux réformes législatives récentes, invite les praticiens à repenser leurs stratégies contentieuses et à accorder une attention renouvelée à l’exigence de transparence qui irrigue désormais l’ensemble du droit des baux commerciaux.
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