I. Le régime légal de la sous-location commerciale : un principe prohibitif assorti de facultés dérogatoires
A. La prohibition de principe édictée par l’article L. 145-31 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux consacre, en son article L. 145-31 du code de commerce, un principe fondamental dont la portée pratique ne saurait être sous-estimée par les praticiens du droit immobilier. Ce texte dispose en effet que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Cette prohibition légale, d’ordre supplétif, constitue le socle du dispositif protecteur des intérêts du bailleur, lequel conserve ainsi la maîtrise de l’occupation des lieux donnés à bail commercial. La sous-location s’entend, au sens de cette disposition, comme la convention par laquelle le preneur principal consent à un tiers, le sous-locataire, la jouissance partielle ou totale des locaux loués, moyennant un loyer, sans pour autant se dessaisir de son propre droit au bail à l’égard du propriétaire.
La jurisprudence récente a rappelé avec constance la vigueur de ce principe prohibitif, en particulier dans les hypothèses où le locataire principal invoque une autorisation tacite du bailleur pour justifier une sous-location non expressément consentie. Le tribunal judiciaire de Coutances, dans un jugement du 15 décembre 2025 (n° 24/00989), a ainsi retenu que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » et que l’absence d’opposition du bailleur ne saurait valoir autorisation implicite, dès lors que le texte exige un consentement exprès ou une stipulation contractuelle contraire. Par ailleurs, la cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 17 avril 2025 (n° 24/03103), a jugé avec une netteté particulière que, le bail ne contenant aucune stipulation relative à la sous-location, le sous-locataire se trouvait « occupant sans droit ni titre » à l’égard du propriétaire, faute d’autorisation préalable du bailleur principal.
Ce régime de prohibition de principe s’inscrit dans une logique de protection du bailleur contre le risque de dépréciation de son bien et contre l’intrusion d’un occupant dont il n’aurait pas approuvé la présence. Il répond également à la préoccupation légitime du propriétaire de conserver la possibilité de choisir son cocontractant au moment d’un éventuel renouvellement du bail. La sanction naturelle de la violation de cette interdiction réside dans l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, lequel peut ainsi agir en expulsion du sous-locataire sans avoir à respecter les délais et formalités du droit commun du bail commercial.
À la différence de la cession du bail commercial, qui opère un transfert définitif du droit au bail au profit d’un tiers et qui relève du champ de l’article L. 145-16 du code de commerce, la sous-location maintient le lien contractuel initial entre le bailleur et le preneur principal tout en créant un rapport juridique dérivé entre ce dernier et le sous-locataire. Cette distinction, essentielle en pratique, commande la mise en œuvre de régimes juridiques distincts, la cession étant en principe libre alors que la sous-location est en principe prohibée. La prohibition de la sous-location non autorisée trouve son fondement historique dans la méfiance du législateur à l’égard des montages juridiques susceptibles de faire échec au droit du propriétaire de choisir l’occupant de son bien.
La jurisprudence a, dès les premiers temps d’application du statut des baux commerciaux, fait preuve d’une grande sévérité à l’égard des preneurs qui contournent le mécanisme de l’autorisation préalable. Le tribunal judiciaire de Coutances a ainsi rappelé, dans la décision précitée, que le bailleur est fondé à solliciter l’expulsion du sous-locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans avoir à démontrer un quelconque préjudice distinct de la violation de l’interdiction contractuelle. Cette rigueur s’explique par la nature réelle du droit du bailleur sur l’immeuble, qui ne saurait être tenu en échec par des conventions auxquelles il n’a pas consenti.
B. Les conditions de l’autorisation et le formalisme du concours du bailleur à l’acte de sous-location
Lorsque le bail autorise la sous-location ou que le bailleur y consent, le second alinéa de l’article L. 145-31 du code de commerce impose que « le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ». Cette exigence, dont la portée a été précisée par la jurisprudence, constitue une formalité substantielle destinée à garantir que le bailleur soit pleinement informé des conditions de la sous-location et puisse en vérifier la conformité avec ses intérêts patrimoniaux. Le concours du bailleur ne se réduit pas à une simple information ; il implique une participation active à l’acte de sous-location, par la signature de celui-ci, afin que le propriétaire puisse faire valoir ses droits directement contre le sous-locataire.
Le tribunal judiciaire d’Albertville, dans une décision du 16 décembre 2025 (n° 25/00492), a rappelé avec une précision remarquable que « en l’absence de concours du bailleur à l’acte de sous-location, cette convention est inopposable au bailleur », ajoutant que les sous-locataires ne pouvaient se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du propriétaire. Cette solution confirme que le défaut de concours du bailleur à l’acte prive le sous-locataire de toute protection à l’égard du propriétaire, quand bien même le preneur principal aurait valablement consenti la sous-location. En conséquence, le bailleur peut solliciter l’expulsion du sous-locataire sans être tenu de respecter un quelconque préavis à son égard.
La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 13 février 2025 (n° 23/00509), a également eu l’occasion de préciser que l’absence d’accord écrit du bailleur constitue une cause de nullité de la convention de sous-location, le preneur ne pouvant utilement se prévaloir d’un prétendu accord verbal pour justifier la régularité de l’opération. En matière commerciale, le formalisme de l’autorisation revêt ainsi une importance capitale, car il conditionne la validité même de la sous-location à l’égard du bailleur.
Par ailleurs, le troisième alinéa de l’article L. 145-31 du code de commerce prévoit un mécanisme de rééquilibrage économique au profit du bailleur en disposant que « lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ». Cette faculté, qui permet au bailleur de capter une partie de la valeur locative réelle des lieux, illustre la volonté du législateur de ne pas pénaliser le propriétaire qui autorise la sous-location tout en évitant que le preneur ne réalise un profit excessif sur la location du bien d’autrui. Le locataire principal doit, à cet égard, faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-31 in fine.
L’article L. 145-32 du code de commerce complète ce dispositif en précisant le sort de la sous-location partielle, en disposant que lorsque les lieux faisant l’objet du bail principal forment un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties, le propriétaire n’est tenu au renouvellement du bail de sous-location que s’il a expressément ou tacitement autorisé la sous-location. À l’inverse, si les lieux sous-loués sont divisibles du reste des locaux, le sous-locataire peut prétendre au renouvellement direct de son bail à l’encontre du propriétaire. Cette distinction, qui repose sur la notion d’indivisibilité des locaux, impose une analyse in concreto de la configuration des lieux et de la volonté des parties.
La pratique contractuelle révèle que les baux commerciaux stipulent fréquemment des clauses restrictives de sous-location plus sévères que le régime légal, en exigeant par exemple que l’autorisation soit donnée par acte authentique ou en subordonnant le consentement du bailleur à des conditions particulières de solvabilité du sous-locataire. Les juridictions veillent toutefois à ce que ces clauses ne dégénèrent pas en prohibition absolue de la sous-location, ce qui serait contraire à l’esprit du statut. La cour d’appel d’Orléans a ainsi rappelé, dans l’arrêt du 13 février 2025 précité, que l’exigence d’un accord écrit n’est pas disproportionnée et répond à l’impératif de sécurité juridique qui gouverne les rapports locatifs commerciaux.
II. Les sanctions de la sous-location irrégulière et le sort contrasté du sous-locataire dans la jurisprudence récente
A. La nullité de la sous-location et la résiliation du bail principal comme sanctions du manquement contractuel
La violation de la clause de prohibition de sous-location expose le preneur principal à deux types de sanctions, cumulatives en droit : la nullité de la convention de sous-location, d’une part, et la résiliation du bail principal, d’autre part. La combinaison de ces sanctions confère au bailleur un arsenal juridique dissuasif, destiné à garantir le respect de l’économie contractuelle initialement convenue entre les parties. La nullité de la sous-location irrégulière opère rétroactivement, privant le sous-locataire de tout titre d’occupation depuis l’origine de son entrée dans les lieux.
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 29 avril 2025 (n° 24/00681), a examiné la question de la résiliation du bail principal pour violation de la clause relative à la sous-location et a rappelé que « en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte » et que « la sous-location, pour être valable, doit être autorisée, ce qui peut être tacite, et il faut que le bailleur soit informé et appelé à concourir à l’acte ». Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient le respect des conditions de la sous-location et la gravité des conséquences qui s’attachent à leur méconnaissance.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 15 avril 2025 (n° 23/01866), a également prononcé la résiliation du bail pour sous-location prohibée, relevant que le contrat stipulait expressément que le preneur ne pourrait « sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans le consentement du bailleur sous peine de nullité des sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes ». La cour a jugé que cette clause, claire et non équivoque, devait recevoir sa pleine application et que le manquement du preneur constituait une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial.
La Cour de cassation a également eu l’occasion, dans un arrêt non publié de la troisième chambre civile du 6 juillet 2023 (pourvoi n° 22-16.465), de rappeler la distinction fondamentale entre les contestations relatives à la fixation du prix du bail, qui relèvent de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux statuant sur mémoire en application de l’article R. 145-23 du code de commerce, et les autres contestations, dont celles relatives à la validité d’une sous-location, qui relèvent du tribunal judiciaire. Cette distinction procédurale, d’importance pratique considérable, commande aux praticiens de veiller à la correcte orientation de leurs demandes en fonction de leur objet véritable.
Par ailleurs, la mise en œuvre de la clause résolutoire pour violation de l’interdiction de sous-location obéit à des conditions de fond et de forme qui méritent d’être rappelées. Le bailleur qui entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail doit avoir préalablement délivré un commandement visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, lequel doit mentionner le délai d’un mois dont dispose le preneur pour régulariser sa situation. La sous-location irrégulière constituant un manquement continu, la régularisation ne peut intervenir que par la cessation de la sous-location et la libération des lieux par le sous-locataire, et non par la seule obtention a posteriori de l’autorisation du bailleur. La cour d’appel d’Angers, dans l’arrêt du 29 avril 2025 précité, a sur ce point rejeté la régularisation invoquée par le preneur au motif que la sous-location s’était poursuivie postérieurement au commandement délivré par le bailleur, rendant ainsi la clause résolutoire acquise.
La cour d’appel de Bordeaux a également précisé, dans son arrêt du 15 avril 2025, que la violation de la clause de sous-location constitue une infraction d’une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail sans que le preneur puisse utilement invoquer l’absence de préjudice du bailleur, la seule méconnaissance de l’interdiction contractuelle suffisant à caractériser un manquement grave au sens de l’article 1224 du code civil. Cette sévérité s’inscrit dans une jurisprudence constante qui sanctionne toute tentative de contournement du droit du bailleur de contrôler l’occupation de son immeuble.
B. L’inopposabilité de la sous-location irrégulière et le sort du sous-locataire lors du renouvellement
La question de l’opposabilité de la sous-location irrégulière au bailleur revêt une importance singulière lorsque le bail principal arrive à son terme et que se pose la question du renouvellement. En application de l’article L. 145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans les lieux, ce qui exclut en principe le sous-locataire, lequel ne jouit que d’un droit personnel à l’encontre du preneur principal et non d’un droit réel opposable au bailleur. Cette exclusion, qui constitue la conséquence logique de l’inopposabilité de la sous-location irrégulière, prive le sous-locataire des protections essentielles du statut des baux commerciaux.
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 4 novembre 2025 (n° 23/00352), a précisé avec clarté que « en application de l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » et que « le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception ». La cour en a déduit que la sous-location non portée à la connaissance du bailleur selon les formes prescrites lui est inopposable, de sorte que le sous-locataire ne saurait revendiquer le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux.
Cette inopposabilité produit des effets particulièrement rigoureux à l’égard du sous-locataire. En effet, ce dernier ne peut prétendre ni au renouvellement du bail, ni au paiement d’une indemnité d’éviction lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail principal. Il ne peut davantage revendiquer le bénéfice du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente du local commercial. La situation du sous-locataire irrégulier est ainsi comparable à celle d’un occupant sans droit ni titre, exposé à l’expulsion à tout moment.
La jurisprudence récente de la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3, 23 janvier 2025, n° 22/12862) a rappelé que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux », confirmant ainsi que le sous-locataire, fût-il exploitant effectif du fonds de commerce, ne saurait prétendre au renouvellement du bail à l’encontre du bailleur qui n’a pas concouru à l’acte de sous-location. Cette solution, désormais solidement ancrée dans la pratique, invite les sous-locataires à la plus grande vigilance quant à la régularité de leur titre d’occupation.
La chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier a encore précisé, dans l’arrêt précité du 4 novembre 2025, que « ce n’est qu’à l’expiration du bail principal que le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ». Cette formulation, reprise de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, situe avec exactitude le point d’équilibre entre la protection du bailleur et la reconnaissance limitée des droits du sous-locataire régulièrement autorisé.
La sous-location commerciale entretient également des liens étroits avec le droit des procédures collectives, en particulier dans l’hypothèse où le preneur principal fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans ce contexte, le sous-locataire se trouve exposé à un risque particulier, le bail principal pouvant être résilié par le liquidateur ou cédé dans le cadre d’un plan de cession sans que le sous-locataire ne dispose de garantie quant à la poursuite de son propre contrat. La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé de manière constante que le bailleur, qui n’a pas concouru à l’acte de sous-location, n’est pas tenu de maintenir le sous-locataire dans les lieux en cas de résiliation du bail principal dans le cadre de la liquidation judiciaire du preneur.
Enfin, l’article R. 145-23 du code de commerce impose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé soient portées devant le président du tribunal judiciaire statuant sur mémoire, tandis que les autres contestations, au nombre desquelles figurent les litiges relatifs à la validité ou à l’opposabilité d’une sous-location, relèvent de la formation collégiale du tribunal judiciaire. Cette distinction procédurale, qui a donné lieu à un contentieux abondant, impose aux praticiens de déterminer avec précision la nature de leur demande avant toute saisine, sous peine d’irrecevabilité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a sur ce point rappelé, dans un arrêt du 24 mars 2026 (pourvoi n° 25/06228), que les conclusions notifiées par voie électronique sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux, lequel ne statue que sur mémoires notifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Enfin, le tribunal judiciaire de Quimper, dans un jugement du 29 juillet 2025 (n° 25/00404), a rappelé l’importance de la procédure sur mémoire prévue par l’article R. 145-23 du code de commerce, en énonçant que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. » Ce formalisme procédural, qui s’applique à l’ensemble des litiges relatifs aux baux commerciaux, doit être respecté avec la plus grande rigueur, sous peine d’irrecevabilité de la demande, comme l’a encore rappelé le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 24 mars 2026 (n° 25/06228).
Conclusion
L’étude de la jurisprudence contemporaine relative à la sous-location commerciale révèle une application rigoureuse et constante du principe de prohibition édicté par l’article L. 145-31 du code de commerce. Les juridictions, tant de première instance que d’appel, sanctionnent avec fermeté les sous-locations irrégulières, en rappelant sans ambiguïté que le défaut d’autorisation expresse du bailleur ou de concours à l’acte prive la convention de sous-location de toute opposabilité à l’égard du propriétaire. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a réformé plusieurs aspects du statut des baux commerciaux, n’a pas modifié l’économie générale de l’article L. 145-31, lequel demeure inchangé dans sa substance. Les praticiens du droit immobilier ne sauraient donc sous-estimer l’importance de la formalisation rigoureuse de l’autorisation de sous-location, tant pour la sécurité juridique du preneur que pour la préservation des droits du sous-locataire en cas d’arrivée du terme du bail principal.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.