Le mois de juillet 2026 aura été marqué par deux événements dont la coïncidence temporelle mérite l’attention des praticiens du droit des baux commerciaux. Le 9 juillet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendait un arrêt précisant les conséquences financières de la date de prise d’effet du bail renouvelé en cas de tacite prolongation ; le 27 juillet, le décret n° 2026-683 portant diverses mesures de simplification procédurale était publié au Journal officiel, modifiant à compter du 1er octobre 2026 les modalités de notification des mémoires dans la procédure de fixation du prix du bail renouvelé. Ces deux textes — l’un jurisprudentiel, l’autre réglementaire — touchent au cœur du contentieux locatif commercial : la détermination du loyer du bail renouvelé, qu’ils éclairent sous l’angle du fond et sous celui de la procédure. Or ces deux dimensions ne sont pas étanches : la manière dont le juge est saisi détermine la date à laquelle le bail renouvelé prend effet, laquelle commande à son tour le régime — plafonné ou déplafonné — du nouveau loyer. L’étude successive de l’incidence de la tacite prolongation sur la règle du plafonnement puis de la modernisation de la procédure de fixation du loyer permettra de mesurer la portée pratique de ces évolutions.
I. Le mécanisme du renouvellement à l’épreuve du temps : la tacite prolongation comme variable d’ajustement du loyer
A. La date de prise d’effet du bail renouvelé, source d’un déplafonnement insidieux
Le statut des baux commerciaux organise le renouvellement autour d’une mécanique temporelle précise. Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, ainsi que le rappelle l’article L. 145-9 du code de commerce. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Cette tacite prolongation place le preneur dans une situation favorable : il peut, aux termes de l’article L. 145-10 du même code, solliciter le renouvellement à tout moment au cours de celle-ci, sans être tenu par le délai de six mois précédant l’expiration du bail. Le bailleur dispose quant à lui d’un délai de trois mois pour faire connaître ses intentions.
L’article L. 145-12 du code de commerce fixe la règle gouvernant la date de prise d’effet du nouveau bail : « Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 en donne une illustration dont la portée dépasse la simple arithmétique calendaire. En l’espèce, une société locataire exploitant une officine de pharmacie avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012, alors que celui-ci s’était tacitement prolongé depuis le 30 juin 2009, date d’expiration de la durée contractuelle initiale fixée au 30 juin 2000. La cour d’appel de Paris avait retenu que le bail renouvelé prenait effet au 1er juillet 2012, premier jour du trimestre civil suivant la demande.
La Cour de cassation approuve cette analyse en énonçant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167, F-D). La solution est doublement remarquable. Sur le plan de la technique juridique, elle rappelle que la demande de renouvellement ne met pas fin au bail : celui-ci se poursuit jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant, de sorte que l’ancien bail expire la veille de cette date. Sur le plan des conséquences financières, la rigueur du raisonnement conduit à un résultat dont les praticiens mesureront l’importance : le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
Ce mécanisme n’est pas isolé. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 19 juin 2025, que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut, il se prolonge tacitement (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744). L’arrêt du 9 juillet 2026 en tire toutes les conséquences quant à la computation du délai de douze ans, seuil au-delà duquel le principe du plafonnement du loyer cède devant la valeur locative.
B. Les conséquences du déplafonnement : valeur locative et étalement des hausses
L’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé : à défaut de modification notable des éléments de la valeur locative, la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Il prévoit toutefois que ce plafonnement cesse lorsque, « par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Le déplafonnement n’est donc pas une sanction : il est la conséquence mécanique de l’écoulement du temps dans un bail qui s’est poursuivi au-delà de son terme contractuel sans que les parties n’y mettent fin.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 rendu sur le pourvoi formé par la société Monoprix Exploitation, que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 — qui limite à 10 % par an l’augmentation consécutive à un déplafonnement — ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte du seul dépassement de la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. La Cour énonce que ce mécanisme « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). La solution peut surprendre par sa sévérité : un preneur dont le bail s’est prolongé de trois ans au-delà du terme — situation fréquente en pratique — se trouve exposé à un déplafonnement intégral et immédiat du loyer, sans bénéfice du lissage annuel de 10 %.
Cette position s’inscrit dans une jurisprudence désormais constante qui refuse d’étendre le bénéfice de l’étalement aux hypothèses de déplafonnement par l’effet du temps. Elle contraste avec d’autres situations de déplafonnement — modification notable des facteurs locaux de commercialité, par exemple — dans lesquelles le dernier alinéa de l’article L. 145-34 trouve à s’appliquer. La distinction est d’importance pour le conseil : le preneur qui laisse le bail se prolonger tacitement au-delà de douze ans doit anticiper que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative sans amortissement de la hausse.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 30 mai 2024, que le juge des loyers commerciaux est compétent pour toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé, y compris lorsque le bail stipule un loyer comprenant une part variable. La Cour juge que le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir, et qu’il appartient au juge de rechercher si les parties ont exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). L’enseignement est clair : la stipulation d’un loyer binaire — combinant partie fixe et part variable — n’exclut pas, par elle-même, la compétence du juge des loyers commerciaux.
Deux autres arrêts récents complètent ce tableau. Le 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a confirmé que lorsque le bailleur offre un nouveau loyer supérieur à celui proposé par le preneur, il peut saisir le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix à la valeur locative (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Le 27 février 2025, elle a censuré un arrêt qui, pour fixer le prix du bail renouvelé à un montant déplafonné, s’était fondé sur une motivation insuffisante au regard des règles gouvernant la computation de la durée du bail expiré (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, FS-B).
L’ensemble de ces décisions dessine un paysage contentieux dans lequel la maîtrise du calendrier procédural devient déterminante pour l’issue financière du renouvellement. Le choix du moment de la demande de renouvellement, la computation précise de la durée du bail expiré et l’anticipation du déplafonnement ne sont plus de simples questions d’opportunité : ils commandent le régime juridique et économique du nouveau loyer.
II. La procédure de fixation du loyer renouvelé à l’heure de la dématérialisation
A. Le formalisme procédural antérieur : la sanction du défaut de mémoire préalable
La procédure de fixation du prix du bail renouvelé est régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce. L’article R. 145-23 confie au président du tribunal judiciaire, statuant sur mémoire, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Ce dispositif, dérogatoire au droit commun de la procédure civile, impose aux parties un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée.
L’article R. 145-26, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 30 septembre 2026, prévoit que les mémoires sont notifiés par chaque partie à l’autre « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». L’article R. 145-27 impose quant à lui un délai d’attente d’un mois suivant la réception du premier mémoire avant que le juge ne puisse être saisi. La combinaison de ces textes a donné lieu à une jurisprudence ferme : le défaut de notification d’un mémoire préalable avant la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir.
La troisième chambre civile l’a rappelé avec une particulière netteté dans un arrêt du 8 février 2024. En l’espèce, une bailleresse avait assigné sa locataire devant le juge des loyers commerciaux le 25 mars 2019 sans lui avoir préalablement notifié de mémoire ; elle avait régularisé cette notification par lettres des 7 et 26 mai 2020, soit après la saisine du juge mais avant que celui-ci ne statue. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déclaré l’action irrecevable, au motif que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir » et que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-22.301, FS-B). La solution illustre la sévérité du formalisme applicable : même notifié avant que le juge ne statue, un mémoire ne régularise pas l’absence de notification préalable.
Ce principe a été confirmé par un arrêt du 23 janvier 2025, dans lequel la troisième chambre civile a réaffirmé l’exigence d’un mémoire préalablement notifié avant toute saisine du juge des loyers commerciaux, y compris lorsque l’assignation porte sur un prix déplafonné (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B).
Ce régime procédural, s’il garantit une information loyale du défendeur avant l’introduction de l’instance, présentait une rigueur que la pratique avait parfois du mal à concilier avec la célérité des échanges entre avocats. La notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, exigée par l’ancien article R. 145-26, imposait un circuit papier dont la lenteur contrastait avec la dématérialisation croissante des autres procédures civiles. C’est à cette inadaptation que le décret du 27 juillet 2026 entend remédier.
B. La réforme du 27 juillet 2026 : vers une procédure dématérialisée
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale comporte, en son article 9, une disposition spécifique aux baux commerciaux. Elle complète l’article R. 145-26 du code de commerce d’un second alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. »
La portée de cette modification doit être précisément mesurée. Dans le régime antérieur, la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception s’appliquait indifféremment avant comme après la saisine du juge. Désormais, une distinction est établie : le mémoire préalable à l’assignation — celui dont l’absence est sanctionnée par une fin de non-recevoir — demeure soumis à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En revanche, une fois le juge saisi, les mémoires ultérieurs échangés entre avocats constitués suivent le régime de la notification entre avocats prévu par les articles 671 et suivants du code de procédure civile, soit en pratique la voie électronique via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA). À l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat, la notification s’opère par signification.
L’article 21 du décret prévoit que ces dispositions entrent en vigueur le 1er octobre 2026 et sont applicables aux instances en cours à cette date. Cette applicabilité immédiate aux procédures pendantes constitue un trait notable de la réforme : toutes les procédures de fixation du prix du bail renouvelé dans lesquelles le juge est déjà saisi basculeront, à compter du 1er octobre 2026, dans le nouveau régime de notification dématérialisée pour les échanges postérieurs. Les praticiens devront être attentifs à cette date charnière : un mémoire notifié le 30 septembre 2026 par lettre recommandée avec accusé de réception sera valable ; un mémoire notifié le 1er octobre 2026, si le juge est déjà saisi, devra l’être par RPVA entre avocats constitués.
La réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de dématérialisation de la procédure civile, dont le décret du 27 juillet 2026 constitue l’une des manifestations les plus significatives de l’été 2026. Le chapitre III du décret — « Mesures visant à favoriser la dématérialisation de la procédure civile » — modifie également les articles 456, 524, 729-1 et 1534-3 du code de procédure civile, instaurant ou renforçant l’obligation de recourir à la voie électronique dans plusieurs contentieux.
L’articulation entre cette modernisation procédurale et la jurisprudence récente sur la computation des délais mérite une attention particulière. La notification dématérialisée des mémoires, en accélérant les échanges entre avocats, pourrait réduire le temps global de la procédure de fixation du loyer. Or, comme l’a rappelé l’arrêt du 9 juillet 2026, la date de prise d’effet du bail renouvelé est fonction du premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et non de la date à laquelle le juge statue. Il n’en demeure pas moins qu’une procédure plus rapide permet de réduire la durée pendant laquelle le preneur acquitte un loyer provisionnel dont le montant définitif reste incertain, et de limiter les restitutions ou compléments de loyers qui en découlent.
Par ailleurs, la coexistence de deux régimes de notification — LRAR pour le mémoire préalable, RPVA pour les échanges postérieurs à la saisine — impose aux praticiens une vigilance accrue quant au séquencement des actes de procédure. L’irrecevabilité sanctionnant le défaut de mémoire préalable, consacrée par l’arrêt du 8 février 2024 précité, conserve toute sa portée : la dématérialisation des échanges post-saisine ne dispense pas le demandeur de notifier un premier mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception avant d’assigner.
Le décret n° 2026-683 ne modifie pas les autres règles de la procédure sur mémoires. Les articles R. 145-24 (contenu du mémoire), R. 145-25 (mémoire en demande), R. 145-27 (délai d’un mois avant saisine) et R. 145-28 (mémoire en réponse) demeurent inchangés. La réforme se concentre sur le vecteur de la notification, non sur le contenu ou le séquencement des écritures. Cette économie est cohérente avec l’objectif affiché de simplification procédurale : substituer, là où c’est possible, un mode de communication plus rapide et plus fiable sans bouleverser l’architecture contentieuse existante.
Enfin, la question de l’application de la réforme aux instances dans lesquelles le défendeur n’a pas constitué avocat mérite d’être soulignée. Dans cette hypothèse, la notification post-saisine s’opère par signification — et non par RPVA — ce qui préserve les droits du défendeur non représenté. La coexistence, au sein d’une même procédure, de notifications par LRAR (mémoire préalable), par RPVA (échanges entre avocats constitués) et par signification (à l’égard du défendeur non constitué) impose aux praticiens une gestion rigoureuse des canaux de communication, sous peine d’encourir les sanctions du formalisme procédural.
Conclusion
Les deux développements de l’été 2026 — l’arrêt du 9 juillet sur la date d’effet du bail renouvelé et le décret du 27 juillet sur la dématérialisation des notifications — éclairent de manière complémentaire le contentieux du renouvellement du bail commercial. Le premier rappelle que la tacite prolongation, mécanisme protecteur du preneur, peut se retourner contre lui lorsque la durée du bail excède douze ans, en déclenchant un déplafonnement intégral du loyer sans étalement de la hausse. Le second modernise la procédure de fixation de ce loyer, en substituant la notification électronique à la lettre recommandée pour les échanges postérieurs à la saisine du juge, tout en maintenant l’exigence d’un mémoire préalable notifié par LRAR avant toute assignation.
Ces deux textes, l’un d’origine prétorienne, l’autre d’origine réglementaire, convergent vers un même enseignement : dans le droit du bail commercial, la frontière entre la procédure et le fond est plus poreuse qu’il n’y paraît. Le calendrier de la demande de renouvellement détermine la date de prise d’effet du nouveau bail, laquelle conditionne le régime — plafonné ou déplafonné — du loyer. Le respect du formalisme de la procédure sur mémoires conditionne la recevabilité même de l’action en fixation du prix. La maîtrise de ces contraintes croisées constitue, pour les praticiens, un enjeu à la fois contentieux et stratégique.
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