Le bail commercial constitue l’un des piliers du droit des affaires français. Régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, il confère au preneur un droit au renouvellement dont la privation ouvre droit à une indemnité d’éviction — mécanisme dont la chambre commerciale de la Cour de cassation et les juridictions du fond ne cessent de préciser les contours. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue, en son article 63, modifier l’article L. 145-41 du Code de commerce relatif à la clause résolutoire, rappelant que l’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur demeure une préoccupation constante du législateur.
L’intensité du contentieux ne se dément pas. Les décisions rendues entre 2023 et 2026 par les juridictions consulaires et la Cour de cassation témoignent d’une volonté de concilier deux exigences potentiellement antagonistes : d’une part, le droit de propriété du bailleur qui peut, sous certaines conditions, refuser le renouvellement du bail ; d’autre part, la protection du fonds de commerce, valeur économique et sociale que le statut des baux commerciaux entend préserver. Or, la mise en œuvre de ces principes soulève des difficultés pratiques considérables, qu’il s’agisse de l’évaluation de l’indemnité d’éviction, du jeu du plafonnement du loyer lors du renouvellement ou des motifs de déplafonnement.
L’étude de la jurisprudence récente révèle que les juges exercent un contrôle étroit sur les conditions du refus de renouvellement et sur la fixation du loyer du bail renouvelé, sans pour autant méconnaître la liberté contractuelle des parties. Elle met également en lumière l’importance des facteurs locaux de commercialité, dont la modification notable constitue le principal levier de déplafonnement du loyer. Dans ce contexte, l’analyse des décisions rendues ces trois dernières années permet de dégager les lignes de force d’une matière en constante évolution, où la protection du fonds de commerce doit composer avec les mutations du tissu économique et commercial.
I. Le refus de renouvellement : l’équilibre entre le droit du bailleur et la protection du preneur
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue la clef de voûte du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui codifié au chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce. Ce droit n’est toutefois pas absolu : le bailleur peut le refuser, mais ce refus engage sa responsabilité financière, sauf à démontrer l’existence d’un motif grave et légitime imputable au preneur.
A. Le principe de l’indemnité d’éviction et ses exceptions
Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Le caractère d’ordre public de cette disposition est constamment rappelé par les juridictions. Ainsi, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, dans un jugement du 19 décembre 2025, a énoncé que « le bailleur, qui refuse le renouvellement du bail, doit, sauf exception prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code du commerce, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (TJ Aix-en-Provence, 19 déc. 2025, n° 17/02614). Cette formulation, reprise de manière quasi stéréotypée dans l’ensemble des décisions rendues en la matière, souligne le caractère automatique du droit à indemnité dès lors que le bailleur refuse le renouvellement sans pouvoir se prévaloir d’un motif grave et légitime.
Les exceptions au versement de l’indemnité d’éviction sont strictement encadrées par l’article L. 145-17 du Code de commerce, qui prévoit deux hypothèses principales. La première, et la plus fréquemment invoquée, est celle du motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, lequel doit être caractérisé par des manquements suffisamment sérieux. Le législateur a toutefois tempéré cette faculté en exigeant, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, que l’infraction commise par le preneur se soit poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et reproduire les termes mêmes de l’alinéa concerné.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 29 octobre 2025, a eu l’occasion de rappeler l’articulation entre ces dispositions, en précisant que le congé avec refus de renouvellement notifié le 23 juin 2021 était régulier et qu’« en conséquence de ce refus de renouvellement, la société La Marquise est fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction » (CA Versailles, 29 oct. 2025, n° 23/05996). Cet arrêt illustre la double lecture imposée au juge : vérifier la régularité formelle du refus, puis en tirer les conséquences indemnitaires.
Par ailleurs, la cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 23 octobre 2025, a rappelé que le refus de renouvellement signifié par le bailleur en réponse à une demande de renouvellement du preneur ouvre droit à une indemnité d’éviction à fixer conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, en infirmant une ordonnance du juge de la mise en état qui avait déclaré irrecevable l’action du preneur (CA Orléans, 23 oct. 2025, n° 25/00264). Cette décision met en évidence l’importance du respect des délais procéduraux dans la mise en œuvre du droit à indemnité.
Le tribunal judiciaire d’Amiens, dans un jugement du 6 février 2026, a quant à lui rappelé que la prescription biennale à laquelle est soumise l’action en révision du loyer d’un bail commercial commence à courir à compter du jour d’expédition de la lettre contenant la demande en révision, et que la notification du mémoire au défendeur interrompt la prescription (TJ Amiens, 6 fév. 2026, n° 25/00006). Cette précision procédurale, bien que technique, revêt une importance pratique considérable pour la recevabilité des demandes en fixation du loyer du bail renouvelé.
Enfin, la cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 14 avril 2026, a eu à connaître d’une demande de résolution judiciaire du bail fondée sur un prétendu manquement à la destination contractuelle résultant de la vente de produits alimentaires par le preneur, et a infirmé le jugement entrepris en rejetant la demande de résolution et la demande de dommages-intérêts du bailleur (CA Versailles, 14 avr. 2026, n° 25/02891). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la gravité des manquements invoqués par le bailleur pour tenter d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction. Le simple fait, pour un preneur, de commercialiser accessoirement des produits non prévus par la destination contractuelle ne saurait, à lui seul, constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement au sens du I de l’article L. 145-17.
En outre, il y a lieu de rappeler que la charge de la preuve du motif grave et légitime incombe exclusivement au bailleur. Celui-ci doit établir tant la matérialité des faits reprochés que leur gravité suffisante pour justifier la privation du droit au renouvellement. La mise en demeure préalable exigée par le texte constitue une formalité substantielle dont l’omission rend le refus irrégulier, exposant le bailleur au paiement de l’indemnité d’éviction.
B. L’évaluation judiciaire de l’indemnité d’éviction
L’évaluation de l’indemnité d’éviction constitue le second temps du contentieux, après que le principe du droit à indemnité a été reconnu. L’article L. 145-14 du Code de commerce fixe les composantes de cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Les juges disposent à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation, qu’ils exercent le plus souvent après avoir ordonné une expertise judiciaire.
Le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, dans un jugement du 12 janvier 2026, a ainsi condamné un bailleur à payer au preneur évincé la somme de 42 778,62 euros au titre de l’indemnité d’éviction, correspondant aux seuls frais de déménagement, après avoir constaté l’absence de perte du fonds de commerce (TJ Aix-en-Provence, 12 janv. 2026, n° 24/02688). Cette décision rappelle que l’indemnité d’éviction n’est pas une somme forfaitaire mais la réparation d’un préjudice réel, dont le quantum peut varier considérablement selon que le preneur parvient ou non à transférer son fonds de commerce.
Dans une autre espèce, le même tribunal a condamné une commune à verser à la société Europcar une indemnité d’éviction de 137 725,20 euros au titre de l’indemnité principale, outre diverses sommes au titre des frais de licenciement et de l’indemnité de remploi, pour un total supérieur à 200 000 euros (TJ Aix-en-Provence, 26 janv. 2026, n° 18/00222). La diversité des montants alloués d’une espèce à l’autre illustre la casuistique qui gouverne la matière et l’importance déterminante de l’expertise judiciaire dans la fixation du quantum.
La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 15 mai 2025, a quant à elle rappelé le cadre légal de l’évaluation en précisant que, selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » (CA Grenoble, 15 mai 2025, n° 23/03515). La juridiction a infirmé le jugement entrepris et ordonné une expertise pour permettre l’évaluation du préjudice.
II. Le renouvellement et la fixation du loyer : le mécanisme du plafonnement
Lorsque le bailleur ne refuse pas le renouvellement ou lorsqu’il y est contraint faute de motif légitime, la question du loyer du bail renouvelé devient centrale. Le législateur a instauré un mécanisme de plafonnement destiné à protéger le preneur contre les hausses excessives, tout en permettant, sous certaines conditions, un retour à la valeur locative lorsque les circonstances le justifient.
A. Le principe du plafonnement et le calcul du loyer renouvelé
Aux termes de l’article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. En d’autres termes, le loyer du bail renouvelé est, par défaut, égal au loyer du bail expiré multiplié par le coefficient de variation de l’indice, et non pas à la valeur locative.
Ce dispositif, dérogatoire au droit commun de la fixation du prix, poursuit un objectif de stabilité économique pour le preneur. Le tribunal judiciaire de Dijon, dans un jugement du 14 mai 2025, en a fait une application rigoureuse en rejetant la demande de déplafonnement du bailleur au motif que les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 n’avaient pas subi de modification notable, et en fixant le loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné (TJ Dijon, 14 mai 2025, n° 23/00798).
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 17 avril 2025, a également rappelé le caractère subsidiaire du déplafonnement en constatant que le loyer plafonné s’élevait à 35 295,01 euros par an tandis que l’expert avait retenu une valeur locative de renouvellement de 45 000 euros, et qu’il convenait de rechercher au préalable s’il était justifié d’un motif de déplafonnement (TJ Paris, 17 avr. 2025, n° 24/04049). Cette approche illustre la hiérarchie des normes : le plafonnement est la règle, le déplafonnement l’exception.
Le tribunal judiciaire de Montpellier, dans un jugement du 2 juin 2026, a réaffirmé ce principe en s’appuyant sur l’article L. 145-34 pour rejeter la demande de déplafonnement, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité (TJ Montpellier, 2 juin 2026, n° 22/04240). La récurrence de telles décisions confirme l’attachement des juridictions à la règle du plafonnement et la rigueur avec laquelle elles apprécient les conditions du déplafonnement.
Il doit être observé que le mécanisme du plafonnement est d’ordre public et que le preneur ne peut y renoncer par avance. Le caractère protecteur de cette disposition est tel que les juges contrôlent d’office son application, même en l’absence de contestation du preneur. Lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, les dispositions relatives au plafonnement ne sont toutefois plus applicables, ainsi que le prévoit expressément l’article L. 145-34 dans son troisième alinéa. Cette exception constitue une incitation pour le bailleur à ne pas laisser le bail se prolonger indéfiniment sans renégociation.
B. Les motifs de déplafonnement : la modification notable des éléments de la valeur locative
L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 subordonne le déplafonnement à la démonstration d’une modification notable de l’un de ces quatre premiers éléments, intervenue au cours du bail expiré.
La jurisprudence exige du bailleur qui invoque le déplafonnement qu’il rapporte la preuve de cette modification notable. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 16 mai 2024, a rappelé que « le bailleur se fonde sur la modification des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement » et qu’il convient de vérifier si cette modification est établie (CA Versailles, 16 mai 2024, n° 22/05743). L’arrêt précise que la seule affirmation par le bailleur de l’existence d’un transfert de charges à son désavantage n’est pas suffisante à justifier du bouleversement de l’économie générale du bail.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 13 janvier 2025, a admis le déplafonnement après avoir constaté une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre la date d’effet du bail initial et celle de son renouvellement, mais a néanmoins débouté le preneur de sa demande d’expertise complémentaire (TJ Paris, 13 janv. 2025, n° 22/11077). Cette décision illustre le fait que la reconnaissance du déplafonnement ne préjuge pas du montant final du loyer, lequel doit, dans tous les cas, correspondre à la valeur locative.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement du 15 octobre 2025, a rappelé que la modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification, et que s’agissant des facteurs locaux de commercialité, la modification doit présenter un intérêt pour le commerce considéré et être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (TJ Bordeaux, 15 oct. 2025, n° 23/01205).
Par ailleurs, lorsque le déplafonnement est acquis, l’article L. 145-34 prévoit un mécanisme de lissage destiné à éviter les hausses brutales : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafond de 10 % constitue une protection supplémentaire pour le preneur qui, même confronté à un retour à la valeur locative, n’aura pas à supporter un choc financier immédiat.
La notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité, fréquemment invoquée par les bailleurs, fait l’objet d’une appréciation in concreto par les juridictions. Celles-ci exigent que la modification soit intervenue au cours du bail expiré, qu’elle présente un intérêt pour le commerce considéré et qu’elle soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Les aménagements urbains, l’implantation de nouvelles enseignes, la piétonisation d’une rue ou l’arrivée d’un transport en commun peuvent constituer de tels facteurs, à condition que leur impact sur la commercialité du local soit démontré.
Enfin, il convient de relever que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce, désormais applicable aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de son entrée en vigueur. Cette réforme subordonne l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Par cette modification récente, le législateur a entendu renforcer la protection du bailleur face aux impayés, tout en préservant la possibilité pour le preneur de bonne foi d’éviter la résiliation du bail.
Conclusion
Le statut des baux commerciaux demeure un édifice législatif et jurisprudentiel d’une remarquable stabilité, dont les principes directeurs — droit au renouvellement, indemnité d’éviction, plafonnement du loyer — résistent à l’épreuve du temps et des évolutions économiques. La jurisprudence de la chambre commerciale et des juridictions du fond, constamment renouvelée, veille à l’application rigoureuse de ces principes tout en les adaptant aux réalités du commerce contemporain. La réforme de l’article L. 145-41 par la loi du 26 mai 2026 témoigne de la vitalité de la matière et de la nécessité d’un rééquilibrage périodique entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. Les praticiens du droit des affaires trouveront dans ces décisions un cadre d’analyse à jour pour conseiller leurs clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs, dans la négociation comme dans le contentieux du bail commercial.
L’actualité jurisprudentielle confirme que la maîtrise des règles du bail commercial constitue un impératif pour tout entrepreneur comme pour tout investisseur immobilier. La complexité des mécanismes en jeu — évaluation de l’indemnité d’éviction, détermination des facteurs locaux de commercialité, articulation entre plafonnement et valeur locative — commande un accompagnement juridique spécialisé, tant les enjeux financiers peuvent être considérables.