I. L’incidence de l’ouverture de la procédure collective sur l’existence du bail commercial
A. Le principe cardinal de la continuation du contrat en cours
L’ouverture d’une procédure collective — sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire — ne constitue pas, par elle-même, une cause de résiliation du bail commercial. Le législateur a posé un principe de continuation des contrats en cours dont la portée dépasse le seul bail commercial pour embrasser l’ensemble des relations contractuelles nécessaires à la poursuite de l’activité économique du débiteur. L’article L. 622-13 du Code de commerce, applicable à la sauvegarde et, par renvoi des articles L. 631-14 et L. 641-3, au redressement et à la liquidation judiciaires, dispose en son paragraphe I que « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ».
Cette règle, qui heurte frontalement les pratiques contractuelles classiques par lesquelles les bailleurs inséraient dans les baux des clauses de résiliation automatique en cas de dépôt de bilan, trouve sa justification dans la finalité même du droit des entreprises en difficulté : préserver l’outil de production et favoriser la continuation de l’exploitation. Or, le bail commercial, en tant que support matériel de l’activité du preneur, constitue un élément essentiel de la sauvegarde de l’entreprise. Le bailleur, nonobstant l’ouverture de la procédure, doit donc remplir ses obligations et ne peut se prévaloir, pour rompre le contrat, de la seule survenance du jugement d’ouverture. Le texte ajoute en son paragraphe II que l’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur, et qu’il doit s’assurer, au moment où il demande cette exécution, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant.
L’article L. 622-14 du Code de commerce vient préciser les conditions dans lesquelles la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise peut néanmoins intervenir. Ce texte distingue deux hypothèses principales : la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail, ou bien lorsque le bailleur demande la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Dans cette seconde hypothèse, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, et le paiement des sommes dues avant l’expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation. Par ailleurs, le dernier alinéa de ce texte précise que, nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. Cette neutralisation du défaut d’exploitation, qui contredit la jurisprudence antérieure exigeant une exploitation effective du fonds pour bénéficier du statut, constitue un aménagement significatif au bénéfice des débiteurs en difficulté.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec force la primauté de ce dispositif sur les mécanismes du droit commun du bail commercial. Dans un arrêt remarqué du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure collective. Elle énonce, au visa des articles L. 622-21 et L. 641-3 du Code de commerce, que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, FS-D). Dès lors, la seule délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective ne suffit pas à en acquérir les effets, si le juge n’a pas encore statué par une décision irrévocable au jour du jugement d’ouverture. L’ordonnance de référé ayant constaté la résiliation, frappée d’appel, ne constitue pas une décision passée en force de chose jugée au sens de ce texte.
À cet égard, l’article L. 145-16 du Code de commerce — bien que relevant du statut des baux commerciaux et non directement du livre VI — illustre également cette volonté de neutralisation des clauses contraires : il répute non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. Le texte précise en son deuxième alinéa que, en cas de fusion, scission, transmission universelle de patrimoine ou apport partiel d’actif, la société bénéficiaire est substituée au preneur originaire dans tous les droits et obligations découlant du bail, et ce « nonobstant toute stipulation contraire ». En conséquence, une restructuration sociétaire intervenant dans le cadre ou en amont d’une procédure collective ne saurait être entravée par une clause du bail prohibant la cession sans l’accord du bailleur.
B. Les causes de résiliation propres au droit des procédures collectives
Si la continuation du bail est le principe, le droit des procédures collectives n’en organise pas moins des causes de résiliation spécifiques, qui dérogent au droit commun du bail commercial et s’articulent avec lui selon des modalités parfois complexes. Le régime diffère selon que l’on se trouve en période d’observation ou en liquidation judiciaire, et selon la nature des manquements invoqués par le bailleur.
En période d’observation, l’article L. 622-13, paragraphe II, confère à l’administrateur judiciaire la faculté exclusive d’exiger l’exécution des contrats en cours. S’il décide de ne pas poursuivre le contrat, celui-ci est résilié de plein droit après mise en demeure restée un mois sans réponse, en application du paragraphe III du même texte. La résiliation peut également intervenir à défaut de paiement des sommes exigibles postérieurement au jugement d’ouverture. En toute hypothèse, la résiliation prononcée dans ces conditions ouvre droit à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif.
En liquidation judiciaire, l’article L. 641-12 du Code de commerce organise un régime propre, dont les spécificités traduisent la finalité de réalisation des actifs qui caractérise cette procédure. Le texte distingue trois causes de résiliation : au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ; lorsque le bailleur demande la résiliation pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée, en introduisant sa demande dans les trois mois de la publication du jugement ; et, enfin, pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure. Le texte précise en son dernier alinéa que le liquidateur peut céder le bail « dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent », et que « toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ». Cette dernière règle, qui s’applique tant dans le cadre de la cession de gré à gré par le liquidateur que dans celui de la cession judiciaire de l’entreprise, constitue un levier puissant pour faciliter la reprise de l’activité par un tiers.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que l’exception d’inexécution, mécanisme de droit commun, ne peut être invoquée en présence d’une procédure collective sans que le juge vérifie la gravité de l’inexécution alléguée. Dans un arrêt du 27 juin 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait admis l’exception d’inexécution au profit du locataire en liquidation judiciaire sans rechercher « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340, F-D). En conséquence, la liquidation judiciaire du preneur ne le dispense pas d’établir que l’inexécution du bailleur présente un caractère suffisamment grave, au sens de l’article 1219 du Code civil, pour justifier la suspension du paiement des loyers. La cour d’appel de renvoi devra ainsi déterminer si les désordres invoqués par le preneur avaient privé ce dernier de la jouissance effective des lieux loués.
Un arrêt du 6 novembre 2025 illustre, quant à lui, l’importance de l’articulation entre la qualification du contrat et l’application du régime des procédures collectives. La troisième chambre civile y énonce que « l’insertion dans un bail d’une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du locataire une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581, F-D), refusant ainsi la qualification de bail emphytéotique à un contrat qui comportait une clause résolutoire de plein droit, y compris en cas de procédure collective visant la société preneuse. Dès lors, un contrat contenant une telle clause ne saurait échapper au statut des baux commerciaux et, par ricochet, aux règles protectrices du livre VI du Code de commerce. La Cour en déduit, cassant sans renvoi, que le bail doit être qualifié de bail commercial et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des règles du statut.
II. Le bail commercial comme actif stratégique dans le cadre du traitement judiciaire des difficultés
A. La cession du bail au repreneur dans le plan de cession
Le bail commercial ne constitue pas seulement un contrat en cours dont il faut organiser la continuation ou la résiliation ; il représente également un actif valorisable dont la transmission au repreneur conditionne souvent la réussite du plan de cession de l’entreprise. L’article L. 642-7 du Code de commerce dispose que le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l’activité, et que le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l’article L. 642-13. Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Cette disposition consacre ainsi une cession judiciaire forcée du contrat, qui s’impose au bailleur sans que celui-ci puisse s’y opposer.
Ce mécanisme de cession judiciaire forcée du bail produit un effet radical sur les clauses contractuelles : le texte précise expressément que « toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite ». Cette disposition neutralise ainsi les clauses de solidarité que les bailleurs insèrent fréquemment dans les baux commerciaux pour garantir le paiement des loyers en cas de cession, et qui dissuadaient les repreneurs potentiels d’accepter la reprise du bail dans le cadre d’un plan de cession. Par ailleurs, l’article L. 641-12, alinéa 3, du même code prévoit une neutralisation identique pour la cession du bail par le liquidateur en dehors d’un plan de cession.
Par ailleurs, l’article L. 642-7 offre au tribunal la faculté d’autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires, après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur. Cette disposition, qui déroge au principe de spécialité de la destination contractuelle des lieux loués, illustre l’adaptation pragmatique du droit des procédures collectives aux impératifs de la restructuration économique. En effet, le repreneur peut avoir besoin d’élargir l’activité exercée dans les locaux pour assurer la viabilité de son projet, sans que le bailleur puisse se prévaloir exclusivement de la clause de destination inscrite au contrat initial.
La cession du bail doit toutefois composer avec les mécanismes de protection issus du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du Code de commerce — récemment modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique — répute non écrites toutes clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions protectrices du preneur énumérées par ce texte. Or, la cession judiciaire du bail pourrait se heurter à des clauses du contrat initial qui en limiteraient la portée ; le caractère d’ordre public du statut commande alors d’écarter ces stipulations contraires. La loi du 26 mai 2026 a d’ailleurs étendu la liste des dispositions protégées par l’article L. 145-15, en y incluant le nouvel article L. 145-32-1 relatif au dépôt de garantie, ce qui renforce encore l’articulation entre les deux régimes.
B. L’articulation entre les règles d’ordre public du statut et les finalités de la procédure collective
Le statut des baux commerciaux, issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un corps de règles d’ordre public de protection du preneur. Il en résulte une tension structurelle avec le droit des procédures collectives, dont la finalité première est la sauvegarde de l’entreprise, la poursuite de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif, conformément à l’article L. 620-1 du même code. Cette tension se manifeste dans plusieurs contentieux récurrents qui illustrent la difficulté de concilier deux logiques protectrices partiellement divergentes.
En premier lieu, la question de la fixation du loyer du bail repris dans le cadre d’un plan de cession interroge l’articulation entre le principe de continuation du contrat aux conditions en vigueur au jour du jugement d’ouverture et le droit au bénéfice du plafonnement du loyer du bail renouvelé, prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de principe, que la fixation du loyer du bail renouvelé relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux et obéit aux règles du statut, lesquelles ne sauraient être écartées par l’effet d’une procédure collective. La question de savoir si le repreneur, qui n’est pas juridiquement le preneur originaire, peut se prévaloir des règles protectrices du statut pour contester le montant du loyer fixé dans le bail cédé demeure toutefois discutée. Les juridictions du fond apprécient ces situations au cas par cas, en fonction des stipulations contractuelles et des circonstances de la reprise.
En deuxième lieu, l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce dans le contexte d’une procédure collective soulève des difficultés d’interprétation. L’action en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrivant par deux ans à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, le liquidateur ou l’administrateur judiciaire, dans l’exercice de sa mission, doit veiller à ne pas laisser s’éteindre ce droit, sous peine d’engager sa responsabilité. Cette prescription peut être interrompue par la saisine du juge des loyers commerciaux ou par la reconnaissance par le bailleur du droit du preneur à un loyer plafonné. En conséquence, le praticien de la procédure collective doit intégrer la dimension temporelle du statut dans la conduite des opérations de réalisation de l’actif.
En troisième lieu, la question des garanties financières du preneur en procédure collective — dépôt de garantie, cautionnement, garantie autonome — est directement affectée par l’ouverture de la procédure et par la réforme du 26 mai 2026. Le bailleur, dont la créance de loyers antérieurs au jugement d’ouverture est soumise à la déclaration de créance et à la discipline collective, ne peut appréhender unilatéralement le dépôt de garantie pour compenser cette créance, sous peine de violation du principe d’égalité des créanciers. La Cour de cassation rappelle régulièrement que le bailleur ne peut se faire justice à lui-même en imputant le dépôt de garantie sur des créances antérieures non déclarées, ce mécanisme étant contraire à l’ordre public des procédures collectives. L’article L. 145-32-1 nouveau du Code de commerce, issu de la loi du 26 mai 2026, qui plafonne le montant du dépôt de garantie à deux mois de loyer en principal, renforce cette protection du preneur et devra trouver à s’appliquer dans le contexte des procédures collectives.
Enfin, les interférences entre ces deux régimes d’ordre public — statut des baux commerciaux et droit des procédures collectives — imposent aux praticiens une connaissance approfondie des deux matières et une anticipation rigoureuse des risques contentieux. La complexité de cette articulation est encore renforcée par les innovations de la loi du 26 mai 2026, qui a notamment instauré la mensualisation du loyer en matière de baux commerciaux, réduit le plafond du dépôt de garantie, modifié le régime de la clause résolutoire et renforcé les droits du preneur en matière d’information précontractuelle, sans pour autant aménager de dispositions transitoires spécifiques aux entreprises en difficulté. Les premiers contentieux post-réforme confirmeront ou infirmeront la robustesse de cette articulation, et la doctrine comme la jurisprudence devront préciser dans quelle mesure les innovations de la loi du 26 mai 2026 s’appliquent aux procédures collectives en cours.
Conclusion
L’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit des procédures collectives constitue l’un des points de rencontre les plus délicats du droit des affaires contemporain. Si le législateur a posé le principe d’une neutralisation des effets de la procédure collective sur le bail en cours, au nom de la préservation de l’activité économique, les aménagements qu’il a prévus — résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, cession judiciaire du bail, neutralisation des clauses de solidarité — témoignent d’une recherche constante d’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du débiteur. La jurisprudence de la Cour de cassation, en refusant toute automaticité dans la résiliation du bail et en exigeant une décision passée en force de chose jugée pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, donne à ce principe une portée considérable qui oblige les praticiens à une vigilance accrue dans la conduite des procédures. La loi du 26 mai 2026, en renforçant les droits du preneur dans le cadre du statut, ajoute une couche de complexité supplémentaire dont les juridictions devront préciser les contours dans les années à venir. Dans ce contexte mouvant, la maîtrise des interactions entre le livre Ier et le livre VI du Code de commerce constitue un prérequis indispensable à toute stratégie contentieuse efficace, qu’elle soit menée au soutien du bailleur soucieux de préserver ses droits face à un preneur défaillant, ou au profit du débiteur dont le bail constitue le principal actif valorisable dans la perspective d’un plan de cession.
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