I. La rigueur du délai de prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction
A. Le point de départ du délai : la date d’effet du congé avec refus de renouvellement
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Ce délai, d’une brièveté remarquable par rapport au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil, impose une vigilance procédurale constante au preneur qui entend obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction à la suite d’un congé avec refus de renouvellement. L’article L. 145-9 du code de commerce, dans son dernier alinéa, précise que le congé délivré par acte extrajudiciaire doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette mention obligatoire constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, dont la défaillance emporte la nullité du congé lui-même.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec force, dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, que la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, « même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Le locataire s’était abstenu de saisir le juge dans le délai de deux ans, estimant que la reconnaissance du principe de l’indemnité par le bailleur le dispensait d’agir en justice. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait refusé de constater la prescription de l’action : le point de départ du délai est exclusivement lié à la date d’effet du congé, indépendamment de toute déclaration ultérieure du bailleur.
Or, la computation rigoureuse de ce délai est confirmée par plusieurs décisions récentes. Dans un arrêt du 25 mai 2023, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile avait déjà précisé que le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant au paiement de l’indemnité d’éviction se situe à la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946). Par ailleurs, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 juin 2026, a confirmé que l’assignation en fixation de l’indemnité d’éviction doit intervenir avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Ces décisions illustrent la constance de la Cour de cassation dans l’application stricte du délai de prescription biennale.
Par ailleurs, la jurisprudence écarte toute assimilation de la notification d’un mémoire préalable à une cause d’interruption de la prescription au sens de l’article 2241 du code civil. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que le mémoire préalable institué par l’article R. 145-23 du code de commerce ne constitue pas une demande en justice interruptive de prescription, sauf lorsque la contestation est portée devant le juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, FS-B). En conséquence, l’énumération des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil des causes de droit commun d’interruption étant limitative, seul l’exercice effectif d’une action en justice interrompt valablement le délai de prescription.
B. L’indifférence de l’attitude du bailleur à l’égard de la prescription
Un apport majeur de l’arrêt du 12 février 2026 précité tient à l’éviction de la mauvaise foi du bailleur comme cause de suspension ou d’interruption de la prescription biennale. La Cour de cassation affirme, dans un attendu de principe, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». En l’espèce, la cour d’appel de renvoi avait retenu que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription pour obtenir l’expulsion du locataire sans indemnité après avoir reconnu ce droit à indemnité lors de la délivrance du congé, était empreinte de mauvaise foi. Ce raisonnement est désapprouvé par la Cour de cassation, qui rappelle que les causes d’interruption et de suspension de la prescription sont d’interprétation stricte et ne sauraient être étendues à des considérations d’équité ou de loyauté contractuelle.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile s’inscrit dans une logique de sécurité juridique, privilégiant la prévisibilité des délais sur l’appréciation in concreto du comportement des parties. Le locataire ne peut donc se prévaloir de la reconnaissance par le bailleur du principe de l’indemnité d’éviction, ni d’échanges épistolaires évoquant une expertise ou une négociation du montant, pour retarder la saisine du juge compétent. Dès lors, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent impérativement sensibiliser le preneur à la nécessité d’introduire une action en fixation de l’indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de deux ans, même lorsque le bailleur a formellement reconnu le droit à indemnité.
Cette rigueur procédurale est toutefois tempérée par la distinction entre l’action en constatation du caractère non écrit d’une clause et l’action en paiement de l’indemnité. En effet, dans un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que l’action tendant à faire constater le caractère non écrit d’une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction n’est pas soumise à la prescription biennale, dès lors qu’elle ne tend pas au paiement de l’indemnité (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091). Ce tempérament procédural majeur permet au preneur, confronté à une clause de renonciation insérée dans le bail, d’en solliciter l’anéantissement sans être enfermé dans le délai de deux ans, avant d’introduire ultérieurement l’action en paiement proprement dite. Un arrêt connexe du même jour a confirmé cette solution dans une espèce où le bail commercial comprenait précisément une clause de renonciation du locataire à son droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.046). La Cour de cassation y rappelle que si l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale, l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause contraire au statut bénéficie de l’imprescriptibilité, le caractère réputé non écrit de la clause étant d’ordre public.
Cette dichotomie entre action imprescriptible en constatation et action soumise à la prescription biennale en paiement constitue l’un des enjeux procéduraux les plus subtils du contentieux des baux commerciaux. Le praticien doit identifier avec précision l’objet de chaque demande et, le cas échéant, articuler les deux actions dans un ordre qui préserve les droits du preneur. L’action en constatation du caractère non écrit, préalablement introduite, permet d’écarter la clause litigieuse avant que le délai de prescription de l’action en paiement ne soit définitivement acquis.
II. Les conséquences de l’acquisition de la prescription sur les droits du preneur
A. La perte du droit à indemnité d’éviction et du maintien dans les lieux
L’acquisition de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction emporte des conséquences radicales pour le preneur. L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe du droit du locataire évincé à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Ce droit, pierre angulaire de la propriété commerciale, s’éteint irrémédiablement avec l’expiration du délai de deux ans sans que l’action ait été introduite.
L’article L. 145-28 du code de commerce, auquel la Cour de cassation se réfère expressément dans l’arrêt du 12 février 2026, dispose que le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux. Cette disposition, d’ordre public, prive le preneur de son droit de rester dans les locaux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. En conséquence, comme l’énonce la Cour de cassation dans l’attendu de principe de l’arrêt du 12 février 2026, « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Cette double sanction l’extinction du droit à indemnité et l’occupation sans droit ni titre expose le preneur à une expulsion immédiate, sans contrepartie financière, alors même que le bailleur aurait expressément reconnu le principe du droit à indemnité dans le congé. La jurisprudence récente illustre ainsi le caractère particulièrement sévère de la prescription biennale dans le contentieux de l’indemnité d’éviction, qui se distingue de la sanction plus nuancée applicable à d’autres actions du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction doit être distinguée de la prescription applicable à d’autres actions fondées sur des clauses contractuelles du bail. Dans un arrêt du 9 mars 2023, la troisième chambre civile a jugé que l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux et est, par conséquent, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article L. 110-4 du code de commerce (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). Cette distinction est essentielle pour le praticien : seule l’action en indemnité d’éviction statutaire est soumise au délai abrégé de deux ans, tandis que les actions fondées sur des clauses purement contractuelles bénéficient du délai de droit commun de cinq ans. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait en l’espèce retenu que le fait de conditionner le paiement d’un dédit à une durée immédiatement liée à la durée du bail commercial, qui est statutaire, aboutissait à rattacher ladite clause au statut des baux commerciaux, ce qui justifiait l’application de la prescription biennale. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que la qualification de l’action dépend de son fondement juridique, non de son lien factuel avec le statut. Il en résulte que les clauses de dédit, de résiliation anticipée et autres indemnités contractuelles échappent, en principe, au champ de la prescription biennale de l’article L. 145-60.
En outre, le point de départ du délai de prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction peut être affecté par l’existence d’un événement interruptif tel que l’instance en annulation du congé. Dans un arrêt récent du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé que lorsque le preneur introduit une action en annulation du congé, cette action suspend nécessairement toute prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur se trouvant dans l’incertitude quant à la validité du congé jusqu’à la décision définitive sur ce point (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette solution, dictée par le principe de sécurité juridique, protège le preneur contre les effets d’une prescription qui courrait alors même qu’il conteste la validité de l’acte fondant le refus de renouvellement. Toutefois, cette suspension n’est que temporaire et le preneur doit agir en fixation de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de la décision définitive statuant sur la validité du congé.
B. L’interaction entre la prescription de l’action en paiement et les autres garanties du preneur dans le bail commercial
La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction s’inscrit dans un cadre procédural plus large qui a été substantiellement modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026, étend le champ des clauses réputées non écrites aux stipulations qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-32-1 du même code, relatif à la mensualisation de droit du loyer. Cette extension du domaine des clauses non écrites, entrée en vigueur le 28 mai 2026, renforce les droits du preneur en lui permettant d’invoquer l’imprescriptibilité de l’action en constatation du caractère non écrit de toute clause contraire au droit au paiement mensuel du loyer (L. 145-32-1 C.com).
Par ailleurs, l’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la même loi, plafonne désormais le montant du dépôt de garantie à l’équivalent d’un trimestre de loyer pour les baux entrant dans le champ d’application de la mensualisation de droit. Il impose également la restitution du dépôt de garantie dans un délai ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Cette disposition, applicable aux baux en cours pour lesquels la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, crée une obligation de restitution rapide qui constitue une avancée majeure pour la trésorerie du preneur.
La clause résolutoire elle-même fait l’objet d’un encadrement renforcé par l’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l’article 63 de la loi du 26 mai 2026. Le texte précise désormais que les juges saisis d’une demande de délais de paiement peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces nouvelles conditions, plus exigeantes que le régime antérieur, imposent au preneur de démontrer sa capacité financière effective à honorer ses obligations futures.
En conséquence, l’articulation entre les différentes prescriptions applicables en matière de baux commerciaux révèle une architecture juridique complexe. L’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, tandis que l’action en constatation du caractère non écrit des clauses contraires au statut est imprescriptible. L’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance du bailleur peut être exercée tant que le manquement perdure, comme l’a jugé la troisième chambre civile dans l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’obligation continue de délivrance (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Enfin, les actions fondées sur des clauses purement contractuelles relèvent, sauf disposition spéciale, de la prescription quinquennale de droit commun. Cette diversification des régimes de prescription impose au conseil du preneur ou du bailleur une analyse rigoureuse de la nature de chaque action envisagée, afin de déterminer le délai applicable et d’éviter l’irrecevabilité de la demande.
L’entrée en vigueur échelonnée des dispositions de la loi du 26 mai 2026 ajoute une dimension temporelle supplémentaire à cette analyse. Si les dispositions relatives à la mensualisation du loyer, au plafonnement du dépôt de garantie et au renforcement de la clause résolutoire sont entrées en vigueur le 28 mai 2026 pour les nouveaux baux, leur application aux baux en cours obéit à des règles de droit transitoire spécifiques. L’article 2 du code civil, aux termes duquel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, impose de distinguer les dispositions qui affectent les effets légaux du contrat, d’application immédiate aux baux en cours, de celles qui affectent les effets contractuels, lesquels demeurent régis par la loi en vigueur au jour de la conclusion du contrat. Ainsi, l’article L. 145-40 dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 prévoit expressément que les dispositions relatives à la restitution du dépôt de garantie s’appliquent aux baux en cours pour lesquels la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, ce qui impose aux bailleurs et aux preneurs une vigilance particulière à l’approche de cette échéance imminente. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent donc intégrer cette dimension temporelle dans l’analyse de chaque situation contentieuse et anticiper les conséquences de la réforme sur les baux en cours d’exécution.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme la rigueur de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qui court à compter de la date d’effet du congé sans que la mauvaise foi du bailleur ni sa reconnaissance du principe de l’indemnité ne puissent en suspendre ou en interrompre le cours. L’arrêt du 12 février 2026 constitue à cet égard un avertissement sans équivoque pour les praticiens : la délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne dispense nullement le preneur d’introduire une action en fixation dans le délai de deux ans, l’attitude ultérieure du bailleur, fût-elle empreinte de mauvaise foi, étant inopérante à suspendre le cours de la prescription. Cette solution, pour sévère qu’elle soit, s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui privilégie la sécurité juridique et la prévisibilité des délais procéduraux. Cette sévérité procédurale, que la Cour de cassation justifie par des impératifs de sécurité juridique, impose au preneur une vigilance particulière dans les deux années suivant la délivrance du congé. Les modifications apportées par la loi du 26 mai 2026, si elles renforcent incontestablement la protection du preneur en matière de mensualisation du loyer, de plafonnement du dépôt de garantie et de contrôle de la clause résolutoire, ne modifient pas le régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, qui demeure l’une des contraintes procédurales les plus exigeantes du statut des baux commerciaux. Par ailleurs, la distinction entre action en constatation du caractère non écrit, imprescriptible, et action en paiement, soumise à la prescription biennale, offre une voie procédurale alternative pour le preneur confronté à une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction insérée au bail. Dès lors, la maîtrise de ces régimes de prescription différenciés constitue un enjeu essentiel de la pratique du droit des baux commerciaux, tant pour le conseil du preneur que pour celui du bailleur, dans un contexte législatif renouvelé par la loi du 26 mai 2026 dont les effets se déploieront progressivement sur l’ensemble du parc locatif commercial au cours des prochains mois.
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