La garantie de bon fonctionnement instituée par l’article 1792-3 du Code civil occupe une place singulière dans l’édifice des responsabilités des constructeurs. D’une durée minimale de deux ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les autres éléments d’équipement de l’ouvrage, ceux qui ne relèvent ni de la garantie décennale de l’article 1792 ni de la garantie de bon fonctionnement étendue de l’article 1792-2. Sa brièveté apparente dissimule une technicité jurisprudentielle qui s’est considérablement renouvelée entre 2022 et 2026, sous l’impulsion d’un revirement de jurisprudence publié au Bulletin et au Rapport le 21 mars 2024, dont les conséquences pratiques pour les maîtres d’ouvrage, les constructeurs et leurs assureurs méritent un examen approfondi.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, en effet, profondément redessiné la frontière entre la garantie biennale, la garantie décennale et la responsabilité contractuelle de droit commun. Après avoir, en 2017, étendu le domaine de la garantie décennale aux désordres affectant des éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant lorsqu’ils rendaient l’immeuble impropre à sa destination, elle a opéré un retournement dont la motivation, exceptionnellement développée, constitue un cas d’école d’analyse des effets pervers d’une construction prétorienne. Par ailleurs, la qualification même d’élément d’équipement au sens de l’article 1792-3 a donné lieu à des précisions déterminantes, notamment quant à la notion d’élément destiné à fonctionner et à l’exclusion des équipements à vocation exclusivement professionnelle.
Or, ces évolutions interviennent dans un contexte où la rénovation et l’amélioration de l’habitat existant représentent une part croissante de l’activité du bâtiment, et où la multiplication des qualifications attachées aux éléments d’équipement complexifie le contentieux. L’enjeu n’est pas seulement technique : il détermine, pour le maître d’ouvrage, l’étendue de la protection dont il bénéficie, et pour le constructeur, l’obligation ou non de souscrire une assurance obligatoire. L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet de mesurer l’ampleur des ajustements opérés et d’en tirer les conséquences pratiques pour les acteurs de la construction immobilière.
I. La garantie biennale, régime autonome de responsabilité des constructeurs
A. Une garantie distincte dont la nature juridique a été précisée par la jurisprudence
L’article 1792-3 du Code civil, créé par la loi du 4 janvier 1978 et modifié par l’ordonnance du 8 juin 2005, dispose que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Ce texte institue une garantie légale autonome, distincte de la garantie décennale de l’article 1792 et de la garantie de bon fonctionnement étendue de l’article 1792-2. Son champ d’application est défini par soustraction : il s’applique aux éléments d’équipement qui ne relèvent pas de l’article 1792-2, c’est-à-dire ceux qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.
La qualification d’élément d’équipement au sens de ce texte suppose, ainsi que la troisième chambre civile l’a précisé dans un arrêt publié au Bulletin, que l’élément soit destiné à fonctionner. La Cour de cassation a ainsi jugé, le 13 juillet 2022, qu’un mur de soutènement, qui ne constitue pas un élément destiné à fonctionner, ne relève pas de l’article 1792-3 du Code civil mais des seuls articles 1792 et 1792-2 (Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 19-20.231, Publié au Bulletin). Cette exigence fonctionnelle constitue le critère cardinal de la garantie biennale : seuls les équipements qui ont une fonction dynamique — chauffer, ventiler, éclairer, produire de l’énergie — sont éligibles à cette garantie, à l’exclusion des éléments purement statiques.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté une précision importante quant aux équipements à usage professionnel. Dans un arrêt du 19 février 2026, elle a jugé que les désordres affectant des éléments d’équipement à vocation exclusivement professionnelle ne relèvent pas de la garantie décennale, et a fortiori ne sauraient relever de la garantie biennale lorsque ces éléments ne sont pas destinés à l’usage d’habitation de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 19 févr. 2026, n° 24-10.702). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’article 1792-7 du Code civil excluant les éléments d’équipement professionnels du régime des articles 1792 à 1792-6, réduit corrélativement le domaine de la garantie biennale lorsque l’équipement litigieux est affecté à une activité professionnelle. Elle illustre la volonté constante du législateur et du juge de ne pas faire peser sur le constructeur une responsabilité de plein droit pour des équipements dont l’usage excède le cadre de l’habitation.
La durée de la garantie est fixée à deux ans minimum à compter de la réception, ce qui en fait, avec la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, la plus brève des garanties légales pesant sur les constructeurs. L’article 1792-4-1 du Code civil confirme cette échéance en disposant que le constructeur est déchargé des responsabilités et garanties pesant sur lui en application de l’article 1792-3 à l’expiration du délai de deux ans. Le point de départ de ce délai est la réception des travaux, acte juridique par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, et qui constitue le fait générateur de l’ensemble des garanties légales. La computation du délai obéit aux règles du droit commun : il se compte de quantième à quantième et expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Ainsi que le rappelle la doctrine et la jurisprudence, la garantie biennale présente un caractère impératif auquel les parties ne peuvent déroger par convention. L’article 1792-5 du Code civil frappe de nullité toute clause qui aurait pour objet d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792 à 1792-4. Cette nullité est d’ordre public, ce qui confère à la garantie biennale, malgré sa brièveté, une force contraignante que n’ont pas les garanties conventionnelles que les parties pourraient stipuler.
B. Le domaine matériel : les éléments d’équipement dissociables destinés à fonctionner
Le domaine de la garantie biennale est circonscrit aux éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Cette définition, donnée par l’article 1792-2 alinéa 2 du Code civil pour les besoins de la garantie décennale étendue, délimite en creux le périmètre de la garantie biennale : tout élément d’équipement qui n’est pas indissociable au sens de ce texte et qui est destiné à fonctionner relève de l’article 1792-3.
La jurisprudence a eu l’occasion de préciser cette distinction à travers plusieurs espèces topiques. Les tabliers roulants et la quincaillerie des fenêtres, les installations de chauffage, les pompes à chaleur, les systèmes de ventilation mécanique contrôlée, les panneaux photovoltaïques, les poêles à bois et leurs conduits de fumée, les systèmes de climatisation, les chauffe-eau et les installations sanitaires constituent des illustrations d’éléments d’équipement dissociables relevant potentiellement de la garantie biennale. À l’inverse, les éléments qui participent à la structure même du bâtiment, tels qu’un mur de soutènement, un plancher, une charpente ou une toiture, sont exclus de cette qualification et relèvent exclusivement des articles 1792 et 1792-2.
Dans un arrêt du 2 février 2022, la troisième chambre civile a rappelé que les éléments d’équipement dissociables ne relèvent de la garantie décennale que si leurs dysfonctionnements rendent l’immeuble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 21-11.345). En l’espèce, la cour d’appel avait souverainement constaté que les désordres affectant les éléments d’équipement dissociables ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination, de sorte que ces désordres relevaient non de la garantie décennale mais de la seule garantie biennale de bon fonctionnement.
Cette décision illustre la hiérarchie des garanties : lorsqu’un élément d’équipement dissociable présente un dysfonctionnement, la garantie biennale s’applique par défaut, sauf si le désordre est d’une gravité telle qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination, auquel cas la garantie décennale prend le relais. Le curseur de la gravité est donc déterminant : un désordre purement fonctionnel, qui n’affecte que le fonctionnement de l’équipement lui-même sans compromettre l’habitabilité de l’immeuble, relève de la garantie biennale ; un désordre qui, par ses conséquences, rend l’immeuble inhabitable ou dangereux bascule dans le champ de la garantie décennale.
En conséquence, le maître d’ouvrage confronté à un désordre affectant un élément d’équipement dissociable doit, dans le délai de deux ans à compter de la réception, agir sur le fondement de l’article 1792-3. Au-delà de ce délai et dans la limite de dix ans, il ne pourra agir que sur le fondement de la garantie décennale, à condition de démontrer que le désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Cette architecture temporelle, qui fait alterner une garantie courte mais automatique et une garantie longue mais conditionnée, structure l’ensemble du contentieux de la construction. Elle impose au maître d’ouvrage une vigilance particulière dans le suivi des désordres et le respect des délais pour agir.
II. Le revirement du 21 mars 2024 et la recomposition du régime des éléments installés sur existant
A. L’abandon de la jurisprudence de 2017 : motifs et portée
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mars 2024, publié au Bulletin et au Rapport, constitue un revirement de jurisprudence dont la motivation, d’une ampleur inhabituelle, mérite d’être citée intégralement (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, Publié au Bulletin, Publié au Rapport). La Cour de cassation y expose, en premier lieu, les raisons qui l’avaient conduite, en 2017, à juger que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
La Cour relève que ce revirement poursuivait deux objectifs : « un objectif de simplification en ne distinguant plus selon que l’élément d’équipement était d’origine ou seulement adjoint à l’existant » et le souci « d’assurer une meilleure protection des maîtres de l’ouvrage, réalisant plus fréquemment des travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat existant ». Toutefois, la Cour constate, dans un attendu remarquable par sa lucidité, que « ces objectifs n’ont, toutefois, pas été atteints ».
La Cour développe deux séries de motifs pour justifier son nouveau revirement. D’une part, la distinction introduite entre les éléments destinés à fonctionner et ceux qui ne le sont pas — notamment par l’arrêt du 13 juillet 2022 précité — a « abouti à multiplier les qualifications attachées aux éléments d’équipement et les régimes de responsabilité qui leur sont applicables, au risque d’exclure des garanties légales du constructeur les dommages causés par les éléments d’équipement d’origine ». D’autre part, et cet attendu est décisif, « il ressort des consultations entreprises auprès de plusieurs acteurs du secteur (France assureurs, Fédération nationale des travaux publics, Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, Fédération française du bâtiment, Institut national de la consommation) que les installateurs d’éléments d’équipement susceptibles de relever de la garantie décennale ne souscrivent pas plus qu’auparavant à l’assurance obligatoire des constructeurs ».
Le constat est sans appel : « la jurisprudence initiée en 2017 ne s’est donc pas traduite par une protection accrue des maîtres de l’ouvrage ou une meilleure indemnisation que celle dont ils pouvaient déjà bénéficier au titre d’autres garanties d’assurance ». En conséquence, la Cour énonce la règle nouvelle qui gouverne désormais le contentieux : « si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs ».
Cette solution a été confirmée à deux reprises au cours des mois suivants. Le 5 décembre 2024, la troisième chambre civile a fait application du revirement à l’installation d’un poêle à bois raccordé à un conduit de fumée existant, en cassant l’arrêt d’appel qui avait retenu la garantie décennale (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-13.562). La Cour a expressément rappelé la nouvelle règle posée le 21 mars 2024 et censuré les juges du fond pour l’avoir méconnue. Le 11 décembre 2025, elle a rejeté le pourvoi contre un arrêt ayant écarté la garantie décennale pour les désordres affectant une centrale d’énergie solaire installée sur un ouvrage existant, en relevant d’office le moyen tiré du revirement de mars 2024 (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-23.950).
Par ailleurs, la Cour a précisé que la jurisprudence nouvelle s’applique à l’instance en cours, dès lors qu’elle ne porte pas d’atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge. Cette applicabilité immédiate, classique en droit de la responsabilité civile, a été expressément réaffirmée dans l’arrêt du 5 décembre 2024, qui énonce que « la sécurité juridique, invoquée sur le fondement du droit à un procès équitable pour contester l’application immédiate d’une solution nouvelle résultant d’une évolution de jurisprudence, ne saurait consacrer un droit acquis à une jurisprudence figée ». Ainsi, tout litige pendant devant une cour d’appel au moment où le revirement est intervenu se voit appliquer la règle nouvelle, sans que les parties puissent se prévaloir de l’état du droit antérieur.
B. L’articulation renouvelée avec les garanties légales et la responsabilité contractuelle de droit commun
Le revirement de mars 2024 recompose l’articulation entre les différents régimes de responsabilité applicables aux constructeurs. Il convient désormais de distinguer trois situations, selon la nature de l’élément d’équipement et celle de l’ouvrage sur lequel il est installé.
Premièrement, les éléments d’équipement installés sur un ouvrage neuf — c’est-à-dire dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation constituant un ouvrage au sens de l’article 1792 — demeurent soumis au régime des articles 1792 et suivants du Code civil. S’ils font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, ils relèvent de la garantie décennale étendue de l’article 1792-2, pour une durée de dix ans à compter de la réception. Dans le cas contraire, ils relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3, pour une durée de deux ans, sous réserve qu’ils soient destinés à fonctionner et ne présentent pas un caractère exclusivement professionnel.
Deuxièmement, les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent plus ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale. Ils sont désormais soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun, fondée sur les articles 1231-1 et suivants du Code civil. Cette responsabilité, qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, en application de l’article 2224 du Code civil. Ce délai quinquennal, plus favorable au maître d’ouvrage que le délai biennal de l’article 1792-3, est toutefois contrebalancé par l’exigence probatoire de la faute, qui n’est pas requise dans le cadre des garanties légales des articles 1792 et suivants.
Troisièmement, la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil, qui oblige l’entrepreneur à réparer pendant un an tous les désordres signalés lors de la réception ou apparus dans l’année qui suit, n’est pas affectée par le revirement. Elle continue de s’appliquer à tous les travaux, qu’ils portent sur un ouvrage neuf ou sur un ouvrage existant, dès lors qu’ils ont fait l’objet d’une réception. La garantie de parfait achèvement constitue ainsi le premier rempart du maître d’ouvrage, quelle que soit la nature des travaux entrepris.
Cette recomposition emporte des conséquences pratiques considérables pour l’ensemble des acteurs de la construction immobilière. Pour le maître d’ouvrage faisant réaliser des travaux sur un immeuble existant, la protection est moindre : il ne bénéficie plus de la responsabilité de plein droit des articles 1792 et suivants pour les éléments d’équipement installés, et doit rapporter la preuve d’une faute du constructeur. Il conserve en revanche le bénéfice de la garantie de parfait achèvement pendant un an, ainsi que la possibilité d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pendant cinq ans.
Pour le constructeur installateur d’éléments d’équipement sur existant, le revirement emporte une conséquence notable : il n’est plus tenu de souscrire une assurance obligatoire au titre des articles L. 241-1 et suivants du Code des assurances, puisque la responsabilité contractuelle de droit commun n’y est pas soumise. Cette dispense, qui était l’un des objectifs implicites du revirement, allège le coût de l’intervention sans pour autant exonérer l’installateur de sa responsabilité, qui demeure engagée sur le terrain contractuel en cas de faute prouvée.
Pour l’assureur, enfin, la portée du revirement est double. D’une part, il n’a plus à garantir, au titre de l’assurance obligatoire, les désordres affectant les éléments d’équipement installés sur existant. D’autre part, l’assurance dommages-ouvrage, qui garantit le préfinancement des travaux de réparation des désordres relevant de la garantie décennale, ne trouve plus à s’appliquer à ces désordres. Cette double exclusion, dont la Cour de cassation a pris acte en se fondant sur les consultations des organismes professionnels, redessine le paysage assurantiel de la construction et invite les maîtres d’ouvrage à rechercher des couvertures complémentaires pour les travaux de rénovation.
La cohérence retrouvée du régime des éléments d’équipement ne doit toutefois pas masquer les interrogations qui subsistent. La qualification de l’élément d’équipement, le caractère dissociable ou non des ouvrages supports, la frontière entre l’ouvrage neuf et l’existant lorsque les travaux de rénovation sont d’une ampleur telle qu’ils s’apparentent à une reconstruction, demeurent des questions contentieuses que la jurisprudence devra continuer d’affiner. Le revirement de mars 2024 a clarifié une ligne de partage essentielle ; il n’a pas épuisé la complexité du droit de la construction.
Conclusion
La garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil, longtemps considérée comme le parent pauvre des garanties légales des constructeurs, s’est trouvée au cœur des évolutions jurisprudentielles les plus marquantes de la période récente. Le revirement du 21 mars 2024, en excluant les éléments d’équipement installés sur existant du bénéfice des garanties décennale et biennale, a clarifié le champ d’application respectif de ces régimes tout en réduisant la protection automatique dont bénéficiaient les maîtres d’ouvrage depuis 2017. Cette clarification, dont la motivation s’appuie sur un bilan empirique des effets de la jurisprudence antérieure, replace la responsabilité contractuelle de droit commun au premier plan pour les travaux de rénovation et d’amélioration de l’habitat existant.
Elle invite les praticiens à une vigilance accrue dans la qualification des désordres et dans le choix du fondement juridique de leur action, en fonction de la nature de l’élément d’équipement litigieux, de sa destination fonctionnelle et de la qualification de l’ouvrage sur lequel il a été installé. Les maîtres d’ouvrage sont, quant à eux, invités à renforcer la phase de réception, seul acte déclenchant la totalité des garanties légales, et à souscrire les assurances complémentaires susceptibles de couvrir les désordres exclus du régime obligatoire. L’office du juge, éclairé par la motivation sans précédent de l’arrêt du 21 mars 2024, retrouve une fonction de qualification rigoureuse que la présomption de responsabilité avait pu occulter.
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