Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un principe fondamental de protection du preneur à bail, lequel se traduit notamment par le droit au renouvellement du bail et par l’encadrement du loyer du bail renouvelé. La règle du plafonnement, énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue une pièce maîtresse de ce dispositif protecteur en limitant la variation du loyer lors du renouvellement à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Cette règle, d’ordre public, n’est cependant pas absolue et le législateur a prévu plusieurs exceptions permettant d’écarter le plafonnement pour fixer le loyer à la valeur locative, conformément aux critères de l’article L. 145-33 du même code. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par plusieurs arrêts publiés intervenus entre 2021 et 2025, a précisé de manière significative les conditions d’application de ces exceptions et leurs conséquences pratiques, dessinant un cadre juridique dont la technicité exige une analyse rigoureuse des textes et de leur interprétation prétorienne. Il s’agit, en définitive, de déterminer dans quelles circonstances le bailleur peut échapper au plafonnement légal pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, et selon quelles modalités cette valeur doit être établie par le juge.
I. Les conditions d’ouverture du déplafonnement : le jeu des exceptions à la règle légale
Le mécanisme du plafonnement s’articule autour d’une règle et de ses tempéraments. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Le plafonnement ne joue donc que si le bail expiré n’a pas excédé neuf années et que les éléments constitutifs de la valeur locative n’ont pas connu de modification notable. Dès lors, deux catégories d’exceptions coexistent : d’une part, la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, qui constitue l’exception la plus contentieuse, et d’autre part, l’écoulement d’une durée de bail supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, qui emporte déplafonnement automatique sans qu’il soit besoin de démontrer une quelconque modification des conditions du bail.
A. La modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative
Le premier alinéa de l’article L. 145-34 énumère quatre éléments dont la modification notable, intervenue au cours du bail expiré, autorise le déplafonnement : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Ces quatre critères, qui correspondent aux quatre premiers éléments d’appréciation de la valeur locative énoncés par l’article L. 145-33, constituent autant de voies d’accès au déplafonnement, chaque modification devant être appréciée distinctement par le juge au regard de l’activité effectivement exercée par le preneur dans les lieux loués. La charge de la preuve de cette modification notable incombe à celui qui s’en prévaut, généralement le bailleur, et doit être rapportée à la date du renouvellement, le juge ne pouvant prendre en considération des éléments postérieurs à cette date charnière pour caractériser le déplafonnement.
Concernant les caractéristiques du local considéré, visées au 1° de l’article L. 145-33 et précisées par l’article R. 145-3 du code de commerce, il s’agit de la consistance, de la surface, de l’état d’entretien et de vétusté, ainsi que de la nature et de l’état des équipements et moyens d’exploitation. La jurisprudence retient que les travaux réalisés par le preneur lui-même au cours du bail expiré peuvent caractériser une modification notable des caractéristiques des locaux, alors même que ces travaux n’auraient pas eu d’incidence favorable sur l’activité exercée. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt publié du 9 septembre 2021, que la cour d’appel « qui n’avait pas à procéder à une recherche inopérante, dès lors qu’elle avait constaté que les travaux, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, avaient, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués, a exactement retenu que cette modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiait, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 19-19.285, Publié au Bulletin). Cette solution, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’une incidence favorable de la modification sur l’activité commerciale du preneur, marque une différence notable avec le régime applicable aux facteurs locaux de commercialité pour lesquels une telle incidence doit être établie.
En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, régis par l’article R. 145-6 du code de commerce, ils s’apprécient en considération de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée, et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. La Cour de cassation a précisé, dans une décision capitale du 18 septembre 2025, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement « si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Par cette formule, la troisième chambre civile consacre une appréciation in abstracto de l’incidence favorable de la modification des facteurs locaux de commercialité : il n’est pas nécessaire que le chiffre d’affaires du preneur ait effectivement progressé, mais seulement que la modification soit, par nature, susceptible de favoriser l’activité considérée. Cette appréciation in abstracto allège significativement la charge probatoire du bailleur tout en préservant l’exigence d’un lien entre la modification intervenue et l’activité spécifique du preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 13 octobre 2021, que les juges du fond doivent rechercher si un élément qui ne constitue pas une modification des caractéristiques du local loué peut néanmoins caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité. En l’espèce, l’extension d’une terrasse exploitée sur le domaine public en vertu d’une autorisation administrative ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, mais la cour d’appel aurait dû rechercher « si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la nécessité, pour les juridictions du fond, d’examiner chacun des quatre motifs de déplafonnement de manière autonome, sans les confondre, et de répondre précisément aux conclusions des parties qui invoquent l’un ou l’autre de ces fondements.
À cet égard, l’article R. 145-8 du code de commerce précise que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La modification des obligations respectives des parties peut résulter d’une modification législative ou réglementaire intervenue au cours du bail expiré, qui transfère au bailleur ou au preneur des charges qui pesaient auparavant sur l’autre partie. Cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré, période de référence pour l’appréciation du déplafonnement, étant rappelé que l’article R. 145-8 ne précise pas que la modification doive être intervenue pendant la période de neuf ans, mais simplement au cours du bail expiré.
B. Le déplafonnement par l’effet de la durée du bail expiré
Le troisième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit une seconde voie d’accès au déplafonnement, indépendante de toute modification notable des éléments de la valeur locative : lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail expiré excède douze ans, les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables. Il s’agit d’un déplafonnement automatique, qui n’exige du bailleur aucune démonstration particulière autre que celle de l’écoulement d’une durée de douze années depuis la prise d’effet du bail. Ce mécanisme repose sur l’idée qu’un bail qui s’est prolongé au-delà de douze années a nécessairement vu le loyer se déconnecter de la valeur locative réelle, de sorte que le retour à cette valeur locative, sans écrêtement indiciaire, se justifie pleinement au moment du renouvellement.
La distinction entre les deux fondements du déplafonnement emporte des conséquences pratiques importantes, notamment en ce qui concerne l’étalement de la hausse du loyer. En effet, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif d’étalement de la hausse prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Ainsi, le preneur dont le bail s’est prolongé au-delà de douze ans par tacite prolongation ne peut bénéficier du mécanisme protecteur de l’étalement annuel de la hausse à 10 %, alors qu’il y aurait eu droit si le déplafonnement était fondé sur une modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans. Cette solution, dont la rigueur apparente s’explique par la lettre même du texte, souligne l’importance de la qualification juridique du fondement du déplafonnement dans la stratégie contentieuse des parties.
En conséquence, le bailleur qui sollicite le déplafonnement sur le fondement de la tacite prolongation au-delà de douze ans obtient un avantage procédural certain, puisqu’il est dispensé de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative, mais il expose corrélativement le preneur à une hausse immédiate du loyer à la valeur locative, sans lissage temporel. Cette situation mérite d’être anticipée par les parties au stade de la négociation du bail, notamment par l’insertion d’une clause relative à la durée du bail, une durée contractuelle supérieure à neuf ans constituant également, aux termes du texte, une exception aux règles de plafonnement.
II. Les conséquences du déplafonnement : la fixation du loyer à la valeur locative et ses limites
Une fois le principe du déplafonnement acquis, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-33 du code de commerce. Cette valeur locative ne se confond pas avec la valeur de marché, notion économique qui n’a pas de consécration légale dans le statut des baux commerciaux. Elle résulte d’une appréciation synthétique de cinq critères énumérés par le texte, dont les quatre premiers servent également de fondement aux exceptions au plafonnement. La détermination de la valeur locative obéit à une méthodologie rigoureuse, encadrée par les dispositions réglementaires des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, et fait intervenir le plus souvent une expertise judiciaire confiée à un expert en évaluation immobilière. Le juge des loyers commerciaux, juridiction spécialisée instituée par l’article R. 145-23 du code de commerce, dispose d’une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer en cause.
A. La détermination de la valeur locative selon les critères légaux
La valeur locative du bail commercial renouvelé se détermine d’après cinq critères cumulatifs énoncés à l’article L. 145-33 : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le cinquième critère, relatif aux prix du voisinage, constitue une référence essentielle du calcul de la valeur locative, les articles R. 145-7 du code de commerce précisant que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ces références peuvent, à titre indicatif, être utilisées pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigées en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Cette double approche, fondée sur des références de marché corrigées, confère à la valeur locative une assise objective qui se distingue d’une pure appréciation abstraite.
Les caractéristiques du local considéré, énumérées à l’article R. 145-3, comprennent notamment la situation dans l’immeuble où il se trouve, sa surface et son volume, la nature et l’état des équipements, ainsi que l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux. La surface pondérée du local constitue un élément central de l’évaluation, chaque zone du local étant affectée d’un coefficient de pondération en fonction de son utilité commerciale. La charte de l’expertise en évaluation immobilière, régulièrement appliquée par les juridictions, distingue ainsi les surfaces de vente (coefficient 1), les réserves et annexes (coefficients dégressifs de 0,2 à 0,5) et les surfaces de dégagement. La destination des lieux, régie par l’article R. 145-4 du code de commerce, s’apprécie au regard de la clause du bail qui définit l’activité que le preneur est autorisé à exercer, et non de l’activité effectivement exercée, le juge devant tenir compte de la destination contractuelle pour déterminer si elle confère une plus-value ou au contraire une restriction à la valeur locative.
Les obligations respectives des parties, détaillées à l’article R. 145-5 du code de commerce, constituent un troisième critère d’appréciation essentiel dans la mesure où la répartition conventionnelle des charges et travaux entre bailleur et preneur peut s’écarter significativement des règles supplétives du code civil. Les restrictions à la jouissance des lieux, l’obligation pour le preneur de laisser les locaux pendant la durée du bail, ou encore la clause d’accession en fin de jouissance constituent des facteurs de minoration de la valeur locative. De même, la clause par laquelle le bailleur transfère au preneur la charge de l’impôt foncier, qui incombe normalement au propriétaire, constitue, selon la jurisprudence constante, une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin).
B. L’étalement légal de la hausse du loyer déplafonné et l’office du juge
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit un mécanisme de lissage temporel de la hausse résultant du déplafonnement : la variation de loyer qui découle du déplafonnement « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce dispositif, d’ordre public, vise à amortir le choc financier que représenterait, pour le preneur, le passage immédiat du loyer plafonné au loyer de valeur locative lorsque l’écart entre les deux est substantiel. L’étalement s’applique de plein droit dans les hypothèses visées par le texte, sans qu’il soit besoin pour le preneur d’en solliciter le bénéfice par voie d’action, le mécanisme opérant indépendamment de toute décision judiciaire le prononçant.
Or, la question de savoir si le juge des loyers commerciaux peut ordonner cet étalement dans le cadre de son office a donné lieu à une importante précision jurisprudentielle. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 25 janvier 2023 précité, a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ». La haute juridiction en a déduit que ce dispositif, « distinct de celui de la fixation du loyer », n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, lequel ne connaît que des contestations relatives à la fixation du prix du bail, et que la cour d’appel, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci. En conséquence, le juge des loyers commerciaux doit se borner à fixer le loyer à la valeur locative, sans se prononcer sur l’étalement de la hausse qui en résulte, cette question relevant, le cas échéant, de la compétence du tribunal judiciaire statuant au fond (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin).
Cette dissociation procédurale entre la fixation du prix et l’étalement de la hausse n’est pas sans conséquences pratiques pour les parties. Le bailleur qui obtient la fixation judiciaire du loyer déplafonné à la valeur locative devra, pour faire application du mécanisme de l’étalement, soit convenir avec le preneur des modalités de lissage de la hausse, soit saisir le tribunal judiciaire d’une action aux fins de voir ordonner cet étalement, l’office du juge des loyers commerciaux étant limité à la seule fixation du prix. Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé le champ d’application de l’étalement en écartant son bénéfice lorsque le déplafonnement résulte exclusivement de la tacite prolongation du bail au-delà de douze ans, réservant ainsi ce mécanisme protecteur aux seuls cas de déplafonnement fondé sur une modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une durée contractuelle du bail supérieure à neuf années (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Cette construction jurisprudentielle, d’une remarquable cohérence, délimite avec précision les contours de l’office du juge des loyers commerciaux tout en clarifiant le champ d’application du mécanisme de l’étalement légal. En cantonnant le juge spécialisé à sa mission essentielle de fixation du prix, la Cour de cassation évite un enchevêtrement des compétences qui nuirait à la lisibilité du contentieux et préserve la distinction entre la détermination juridictionnelle de la valeur locative et les modalités pratiques de son application dans le temps. Les parties sont ainsi renvoyées, pour la mise en œuvre de l’étalement, à la négociation contractuelle ou, à défaut d’accord, à la saisine du tribunal judiciaire, juridiction de droit commun compétente pour connaître des contestations qui ne relèvent pas de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux.
Conclusion
Le régime du déplafonnement du loyer du bail commercial, tel qu’interprété par la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, révèle un équilibre subtil entre la protection du preneur, dont le droit au renouvellement est assorti d’un plafonnement du loyer, et la préservation des intérêts légitimes du bailleur, qui ne saurait être indéfiniment lié par un loyer déconnecté de la valeur locative réelle. Les quatre motifs de déplafonnement fondés sur la modification notable des éléments de la valeur locative obéissent à des régimes probatoires distincts, la modification des caractéristiques du local se passant de la démonstration d’une incidence favorable sur l’activité, là où la modification des facteurs locaux de commercialité exige, en revanche, que cette modification soit de nature à favoriser l’activité du preneur, appréciée in abstracto. Le déplafonnement automatique par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans complète ce dispositif en permettant un retour à la valeur locative sans condition de fond, mais au prix, pour le preneur, de la perte du bénéfice de l’étalement légal de la hausse. La dissociation entre l’office du juge des loyers commerciaux, limité à la fixation du prix, et les modalités d’application de l’étalement, relevant de la compétence du tribunal judiciaire ou de la négociation entre les parties, achève de structurer un contentieux dont la technicité appelle une maîtrise approfondie des règles de compétence et de procédure. La rigueur de cette construction jurisprudentielle, adossée à des textes dont la précision n’a d’égale que la technicité, confère au droit du bail commercial une sécurité juridique que les praticiens se doivent de mobiliser dans l’anticipation et la résolution des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.