La vente de l’immeuble loué : l’articulation entre le droit au maintien dans les lieux du locataire et le droit de préemption
I. La protection légale du locataire face à l’aliénation de l’immeuble loué
A. L’article 1743 du Code civil, principe fondateur de l’inopposabilité
La vente de l’immeuble loué constitue une hypothèse fréquente de nature à fragiliser la situation du locataire en place. Le législateur a, de longue date, entendu protéger ce dernier contre les effets potentiellement déstabilisateurs de l’aliénation du bien qu’il occupe. L’article 1743 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 12 mai 2009, dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine », tout en réservant la possibilité pour l’acquéreur d’expulser « le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail » (article 1743 du Code civil). Cette disposition consacre un principe fondamental du droit des baux : l’opposabilité du bail à l’acquéreur de l’immeuble, lequel se trouve substitué dans les droits et obligations du bailleur originaire.
Ce mécanisme protecteur repose sur une logique simple mais puissante : le contrat de bail, en tant qu’il confère au locataire un droit personnel de jouissance sur le bien, ne saurait être anéanti par la seule volonté du propriétaire de vendre. L’acquéreur, informé de l’existence du bail, acquiert l’immeuble dans l’état où il se trouve, c’est-à-dire grevé du droit du locataire. Il s’opère alors une substitution de plein droit du nouvel acquéreur dans les droits et obligations du bailleur originaire, sans qu’il soit besoin d’un avenant ou d’une quelconque manifestation de volonté du locataire. Ce transfert automatique des obligations du bailleur à l’acquéreur, qui s’analyse comme une cession légale du contrat de bail, produit effet dès la publication de la vente au fichier immobilier, sous réserve que le bail remplisse les conditions de date certaine énoncées par le texte.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 16 mars 2023, rappelé que le vendeur qui omet d’informer l’acquéreur de l’existence d’un avenant au bail engage potentiellement sa responsabilité à l’égard du locataire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant constaté que les actes authentiques de vente ne mentionnaient pas l’avenant de renouvellement du bail commercial conclu antérieurement (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-26.007). En l’espèce, une société locataire commerciale se prévalait d’un avenant de renouvellement du bail conclu avec le bailleur originaire, lequel n’avait pas été porté à la connaissance de l’acquéreur successif. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir rejeté la demande indemnitaire du locataire, faute pour ce dernier d’avoir précisé les éléments de nature à caractériser la faute du vendeur ou le préjudice en résultant. Par ailleurs, la connaissance par l’acquéreur du bail en cours constitue une condition implicite de l’opposabilité, le nouvel acquéreur ne pouvant se prévaloir de son ignorance pour évincer le locataire, dès lors que les mentions du bail figurent dans les documents de la vente ou que le locataire est dans les lieux au moment de l’acquisition.
L’article 1744 du Code civil complète ce dispositif en prévoyant que « s’il a été convenu lors du bail qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le locataire et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire » (article 1744 du Code civil). Cette disposition, qui remonte à la codification napoléonienne, témoigne de l’ancienneté de la préoccupation du législateur pour l’équilibre des intérêts en présence. En conséquence, la clause autorisant l’acquéreur à expulser le locataire, si elle demeure valable en droit positif pour les baux de biens non ruraux, ne saurait produire effet sans une juste indemnisation du préjudice subi par le locataire évincé.
B. L’étendue de la protection et ses conditions d’application
L’opposabilité du bail à l’acquéreur n’est toutefois pas inconditionnelle. La loi subordonne cette protection à l’existence d’un bail authentique ou dont la date est certaine. L’exigence d’un bail authentique renvoie à l’acte notarié, tandis que la notion de date certaine s’apprécie au regard des articles 1377 et suivants du Code civil, lesquels imposent que l’acte sous seing privé ait acquis date certaine par l’enregistrement, le décès de l’un des signataires ou la constatation dans un acte authentique. Un bail sous seing privé non enregistré, dont la signature serait intervenue postérieurement à la vente, serait ainsi inopposable à l’acquéreur, lequel pourrait alors solliciter l’expulsion du locataire. La sanction de l’absence de date certaine est ainsi radicale : le locataire, privé du bénéfice de l’article 1743, se trouve exposé à une éviction sans indemnité, sauf à démontrer que l’acquéreur avait une connaissance effective du bail antérieurement à l’acquisition.
La portée de la protection varie également selon la nature du bail concerné. En matière de bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 prévoit des dispositions spécifiques qui complètent le dispositif du Code civil. L’article 15 de cette loi encadre strictement les conditions du congé donné par le bailleur, qu’il s’agisse du bailleur originaire ou de l’acquéreur substitué dans ses droits. En matière de bail commercial, l’article L. 145-46-1 du code de commerce institue un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local, droit dont l’inexécution est sanctionnée par la nullité de la vente et la possibilité pour le locataire de se substituer à l’acquéreur (article L. 145-46-1 du code de commerce). En matière de bail rural, les articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime organisent un droit de préemption particulièrement protecteur au bénéfice du fermier en place (article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime). Ces régimes particuliers, qui dérogent au droit commun de l’article 1743, témoignent de la volonté constante du législateur d’adapter la protection du locataire aux spécificités de chaque type d’occupation.
Dès lors, la protection offerte par l’article 1743 du Code civil s’inscrit dans un équilibre délicat entre la sécurité juridique du locataire et la protection de l’acquéreur de bonne foi. Le formalisme probatoire exigé par le texte participe de la sécurité des transactions immobilières en permettant à l’acquéreur potentiel de prendre la mesure exacte des charges grevant l’immeuble convoité. À cet égard, la consultation du contrat de bail avant toute acquisition constitue une précaution élémentaire pour l’acquéreur, lequel ne saurait ensuite invoquer sa propre négligence pour contester l’opposabilité du bail. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt précité du 16 mars 2023, que le défaut d’information de l’acquéreur sur l’existence d’un avenant au bail par le vendeur peut engager la responsabilité de ce dernier, sans pour autant remettre en cause l’opposabilité du bail à l’acquéreur lui-même (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-26.007).
En conséquence, le dispositif de l’article 1743 du Code civil offre au locataire une protection substantielle contre l’éviction arbitraire par le nouvel acquéreur, tout en préservant la possibilité pour les parties au contrat de bail initial de convenir d’une clause d’expulsion en cas de vente. Cette clause, dont la validité est expressément reconnue par le texte lui-même pour les baux de biens non ruraux, doit être stipulée de manière expresse et non équivoque dans le contrat de bail. Elle constitue un tempérament significatif au principe d’inopposabilité et doit être portée à la connaissance du locataire au moment de la conclusion du bail, afin que ce dernier puisse mesurer pleinement la portée de son engagement. À défaut d’une telle clause, le principe de l’inopposabilité joue à plein et l’acquéreur se trouve tenu de respecter le bail en cours jusqu’à son terme, sans pouvoir en provoquer la résiliation anticipée du seul fait de la mutation de propriété.
Il importe de distinguer la situation du locataire bénéficiant d’un bail de droit commun de celle du preneur protégé par des statuts particuliers. En matière de bail commercial, les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce confèrent au locataire un droit au renouvellement du bail, dont l’acquéreur de l’immeuble ne peut s’affranchir qu’en versant une indemnité d’éviction. En matière de bail rural, le statut du fermage, régi par les articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, offre au preneur une protection renforcée qui s’impose également à l’acquéreur. En matière de bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions dans lesquelles le bailleur, y compris le bailleur acquéreur, peut délivrer congé à son locataire. Ces régimes spéciaux viennent ainsi renforcer la protection de droit commun offerte par l’article 1743 du Code civil, en limitant les hypothèses dans lesquelles l’acquéreur peut effectivement mettre fin au bail en cours.
II. Les droits concurrents du locataire et de l’acquéreur
A. Le congé pour vendre et le droit de préemption du locataire
Au-delà du maintien dans les lieux garanti par l’article 1743 du Code civil, le législateur a institué un mécanisme spécifique de protection du locataire en cas de congé pour vendre, prévu par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce mécanisme confère au locataire un véritable droit de préemption, lui permettant de se porter acquéreur du bien qu’il occupe avant tout tiers.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser les contours de ce droit de préemption dans un arrêt remarqué du 1er mars 2023, rendu en formation de section. Dans cette espèce, des locataires avaient refusé l’offre initiale d’achat au prix de 400 000 euros, puis avaient ultérieurement exercé leur droit de préemption subsidiaire lorsque le bien avait été proposé à un tiers au prix de 380 000 euros. La cour d’appel d’Amiens avait mis à leur charge la commission de l’agent immobilier, au motif que l’intervention de ce dernier avait permis la conclusion de la transaction. La Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). Cette décision, particulièrement protectrice des droits du locataire, consacre l’autonomie du droit de préemption légal par rapport à l’intervention d’un intermédiaire immobilier.
Par ailleurs, le mécanisme du congé pour vendre est assorti d’un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé indique le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. En cas d’acquisition d’un bien occupé, le législateur a prévu des délais protecteurs : lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé pour vendre au terme du contrat en cours ; lorsque le terme intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Ces dispositions témoignent de la volonté du législateur d’éviter que l’acquisition d’un immeuble loué ne serve de prétexte à une éviction précipitée du locataire.
La loi prévoit en outre un mécanisme de notification complémentaire particulièrement protecteur : dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire ces nouvelles conditions. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte cette offre dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Ces dispositions, issues de la loi du 6 juillet 1989 et renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014, visent à garantir la transparence des conditions de la vente et à permettre au locataire d’exercer pleinement son droit de préemption dans des conditions loyales.
B. Les limites et tempéraments au droit de préemption
Le droit de préemption du locataire, s’il constitue une prérogative essentielle, n’est pas pour autant absolu. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 février 2023, que le droit de préférence du preneur à bail commercial n’est pas applicable lorsque l’immeuble est vendu dans le cadre d’une liquidation judiciaire, une telle vente s’analysant comme une vente faite d’autorité de justice. La troisième chambre civile a en effet considéré que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur la nature particulière de la vente de gré à gré dans le cadre d’une procédure collective, illustre les limites du droit de préemption confronté à d’autres impératifs juridiques.
Or, la détermination du titulaire effectif du droit de préemption peut également se heurter à la concurrence d’autres droits préférentiels. La Cour de cassation a eu à connaître d’une telle hypothèse dans un arrêt du 11 janvier 2024, opposant un fermier titulaire d’un droit de préemption légal à un tiers bénéficiaire d’un pacte de préférence conventionnel. La troisième chambre civile a posé le principe selon lequel « le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel », tout en réservant l’hypothèse d’un « concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 21-24.580, Publié au Bulletin). La Cour précise que « la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux ». Cette décision illustre la hiérarchie des droits préférentiels en matière immobilière et la primauté reconnue au droit de préemption légal sur les engagements conventionnels. En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé la vente consentie au fermier préempteur au motif que le vendeur avait méconnu le pacte de préférence consenti à un tiers. La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant que les articles L. 412-1 et L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime confèrent au droit de préemption du fermier un caractère d’ordre public qui le rend prépondérant sur tout engagement conventionnel antérieur, sauf à démontrer l’existence d’une collusion frauduleuse entre le vendeur et le préempteur.
À cet égard, il convient de souligner que le droit de préemption du locataire, qu’il s’agisse du locataire d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 ou du preneur commercial protégé par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, s’inscrit dans un ensemble plus vaste de mécanismes protecteurs destinés à garantir la stabilité de l’occupation des lieux. Dès lors, la combinaison de l’article 1743 du Code civil, qui assure le maintien dans les lieux, et du droit de préemption, qui permet au locataire de devenir propriétaire, constitue un dispositif cohérent de protection du locataire face à l’aliénation de l’immeuble qu’il occupe. Par ailleurs, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également des mécanismes de protection renforcée pour les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, le bailleur ne pouvant s’opposer au renouvellement du bail sans qu’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire lui soit offert (article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
En conséquence, le dispositif légal de protection du locataire en cas de vente de l’immeuble loué repose sur deux piliers complémentaires : l’opposabilité du bail à l’acquéreur, qui garantit la continuité de la jouissance des lieux, et le droit de préemption, qui offre au locataire la possibilité de se porter acquéreur prioritaire. Ces mécanismes, dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse, réalisent un équilibre subtil entre la protection du locataire, la liberté de disposer du propriétaire et la sécurité juridique de l’acquéreur. La pratique notariale et la vigilance des conseils des parties demeurent essentielles pour assurer l’effectivité de ces garanties et prévenir les contentieux susceptibles de naître de la méconnaissance des formalités protectrices édictées par le législateur. L’articulation entre le droit commun du Code civil et les statuts particuliers issus de la loi du 6 juillet 1989, du code de commerce et du code rural confère au dispositif une complexité certaine, qui justifie un accompagnement juridique adapté lors de toute opération portant sur un immeuble loué, qu’il s’agisse d’une acquisition par un investisseur ou d’une vente accompagnée d’un congé pour vendre.
Conclusion
La vente de l’immeuble loué met en présence des intérêts divergents que le droit positif s’efforce de concilier par un arsenal de règles protectrices. L’article 1743 du Code civil, en posant le principe de l’inopposabilité du changement de propriétaire au locataire, constitue le socle historique de cette protection, tandis que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions du code de commerce relatives au bail commercial en déclinent les applications contemporaines. La Cour de cassation, par les arrêts des 15 février 2023, 1er mars 2023 et 11 janvier 2024, a précisé les contours de ces droits et les limites qui leur sont assignées, rappelant que le droit de préemption légal prime les engagements conventionnels mais cède devant les impératifs des procédures collectives. La connaissance précise de ces règles par les praticiens du droit immobilier, avocats et notaires, constitue une condition essentielle de la sécurité des transactions portant sur des immeubles loués. L’acquéreur diligent aura soin, avant toute acquisition, de vérifier l’existence et les conditions des baux en cours, d’en examiner les avenants éventuels et de s’assurer que les documents de la vente en reflètent fidèlement la teneur, afin de prévenir les contestations ultérieures du locataire fondées sur l’inopposabilité des exceptions que le bailleur originaire aurait pu lui opposer.