I. Les effets de l’ouverture de la procédure collective sur les droits du bailleur : une neutralisation immédiate des voies de poursuite
A. L’interdiction de poursuivre l’action en constatation de la clause résolutoire après le jugement d’ouverture
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial produit un effet radical sur les droits du bailleur désireux de mettre fin au contrat pour impayés de loyers. Ce bouleversement trouve son fondement dans l’article L. 622-21 du code de commerce, rendu applicable à la liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-3 du même code, lequel dispose que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance n’est pas privilégiée, tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement. Ce mécanisme de suspension des poursuites individuelles, que le législateur a conçu comme un pilier du droit des entreprises en difficulté, interdit au bailleur de continuer à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail après le jugement d’ouverture, dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’a été rendue avant cette date.
La troisième chambre civile a précisé avec une remarquable netteté la portée de cette interdiction dans un arrêt du 25 janvier 2023, en énonçant que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). Dans cette affaire, une société locataire avait fait l’objet d’une ordonnance de référé constatant la résiliation des baux au 3 juillet 2020, assortie d’une condamnation au paiement d’un arriéré locatif. L’instance d’appel était en cours lorsque, le 12 janvier 2021, la locataire fut placée en liquidation judiciaire. La cour d’appel de Grenoble, bien qu’informée de cette ouverture, avait néanmoins confirmé l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion.
La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, rappelant qu’à la date de la liquidation judiciaire, l’action en acquisition de la clause résolutoire ne pouvait plus être poursuivie. Cette solution confirme que l’ouverture de la procédure collective constitue une cause d’arrêt immédiat des poursuites engagées par le bailleur, quand bien même celui-ci aurait déjà obtenu une décision de première instance favorable, pourvu que celle-ci n’ait pas acquis l’autorité de la chose jugée. L’article L. 145-41 du code de commerce, qui régit le mécanisme de la clause résolutoire dans le bail commercial en subordonnant sa mise en œuvre à un commandement demeuré infructueux durant un mois, doit ainsi s’articuler avec les dispositions du livre VI du code de commerce qui, en présence d’une procédure collective, prennent le pas sur le droit commun des baux commerciaux. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a certes réformé cet article L. 145-41 en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, mais cette réforme ne remet nullement en cause la primauté du livre VI en cas d’ouverture d’une procédure collective.
B. Le principe de non-résiliation du contrat pour impayés antérieurs et la déclaration des créances
Au-delà de la seule hypothèse de la clause résolutoire, l’ouverture d’une procédure collective affecte plus largement l’économie du contrat de bail en cours. L’article L. 622-13 du code de commerce, applicable à la procédure de sauvegarde et, par renvoi, au redressement judiciaire, énonce sans ambiguïté qu’aucune résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture de la procédure et que le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture, le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvrant droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.
Ce dispositif, repris quasi identiquement à l’article L. 641-11-1 du code de commerce pour la liquidation judiciaire, consacre une dérogation majeure au droit commun de l’exception d’inexécution : le bailleur ne saurait suspendre l’exécution de ses propres obligations — et notamment celle de délivrance — au motif que le preneur n’a pas acquitté les loyers antérieurs au jugement d’ouverture. Par ailleurs, si le liquidateur décide de ne pas continuer le bail, la résiliation de celui-ci intervient dans les conditions prévues par l’article L. 641-12 du code de commerce, lequel distingue trois hypothèses de résiliation : celle résultant de l’information par le liquidateur de sa décision de ne pas continuer le bail, celle fondée sur des causes antérieures au jugement de liquidation — pour laquelle le bailleur doit agir dans les trois mois de la publication du jugement — et celle fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation.
En conséquence, le bailleur confronté à une procédure collective de son preneur doit impérativement déclarer sa créance locative antérieure au passif de la procédure, dans les conditions et délais prévus par l’article L. 622-24 du code de commerce, à peine d’inopposabilité de sa créance à la procédure. Ce recentrage du contentieux locatif sur la seule occupation postérieure au jugement d’ouverture opère un transfert significatif des risques du preneur vers le bailleur. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui garantit au preneur évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, trouve ici une application particulière : la troisième chambre civile a en effet jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 rendu en formation de section, que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, Publié au Bulletin). Cette décision rappelle que le préjudice d’exploitation subi par le preneur indûment privé des locaux constitue un chef de préjudice autonome, distinct de l’indemnité d’éviction elle-même, et que ce préjudice peut prospérer même en présence d’une procédure collective, le mandataire liquidateur étant recevable à en demander réparation.
II. La poursuite du contrat de bail et les prérogatives du liquidateur : un équilibre entre continuation de l’activité et droits du bailleur
A. La continuation du bail par le liquidateur et la cession du contrat dans le cadre du plan de redressement
Si l’ouverture de la procédure collective interdit au bailleur de poursuivre l’exécution de ses créances antérieures, elle n’entraîne pas pour autant l’anéantissement automatique du contrat de bail. Le liquidateur dispose en effet de la faculté de décider de la continuation du bail, au titre des contrats en cours nécessaires à la poursuite de l’activité. L’article L. 641-12 du code de commerce reconnaît expressément au liquidateur le droit de « céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent », toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire étant alors réputée non écrite. Ce dispositif, qui permet la réalisation du fonds de commerce en préservant le droit au bail comme élément essentiel de l’actif, tempère la rigueur de la suspension des poursuites en offrant au liquidateur un outil de valorisation de l’entreprise en difficulté.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 6 avril 2023, la nécessaire articulation entre le droit des baux commerciaux et le droit des procédures collectives s’agissant de la résiliation du bail pour manquements contractuels du preneur. En l’espèce, des bailleurs avaient assigné la société locataire, mise en redressement judiciaire, et le commissaire à l’exécution de son plan en résiliation du bail pour divers manquements contractuels, au nombre desquels figurait l’exercice d’une activité de vente de mobile-homes non prévue par la clause de destination des lieux. La cour d’appel avait rejeté ces demandes en considérant que cette activité relevait des modalités d’exploitation du fonds. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant que la cour d’appel avait statué « sans mentionner l’existence ni analyser la clause du bail destinant les lieux loués exclusivement aux activités qui y sont mentionnées, dont il lui appartenait de rechercher la portée au regard de l’éventuelle gravité de l’activité de revente de « mobil-homes » reprochée à la locataire » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-10.453).
Cet arrêt présente un intérêt particulier dans le contexte des procédures collectives : il confirme que le placement en redressement judiciaire du preneur ne fait pas obstacle à la faculté pour le bailleur de solliciter la résiliation du bail pour des manquements contractuels distincts du défaut de paiement des loyers, pourvu que ces manquements présentent un degré de gravité suffisant. L’ouverture de la procédure collective ne saurait ainsi constituer un blanc-seing autorisant le preneur, ou le liquidateur, à s’affranchir de l’ensemble des stipulations contractuelles, et singulièrement de la clause de destination des lieux qui constitue, selon l’article R. 145-6 du code de commerce, un élément essentiel de l’économie du bail. En pratique, cette solution invite le bailleur souhaitant mettre fin au bail en dépit de l’ouverture d’une procédure collective à fonder son action sur des manquements contractuels distincts du non-paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, et à démontrer que ces manquements présentent un caractère de gravité tel qu’ils justifient la résiliation judiciaire du contrat.
B. Les limites de la protection procédurale du preneur et l’office du juge dans la conciliation des intérêts
La protection que le livre VI du code de commerce confère au preneur en difficulté n’est ni absolue ni inconditionnelle. Elle trouve ses limites dans la nécessaire préservation des droits du bailleur, que le législateur a entendu garantir par un double mécanisme : d’une part, le privilège du bailleur sur les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, tel que défini aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 du code de commerce et repris à l’article L. 641-12 du même code ; d’autre part, la faculté pour le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire, pour des causes antérieures à ce jugement.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 4 juin 2026, les conditions dans lesquelles le preneur en procédure collective peut contester le refus de renouvellement de son bail. Dans cette espèce, une société locataire avait été placée en redressement judiciaire par jugement du 18 juillet 2013 et un plan de redressement avait été arrêté le 31 juillet 2014. En cours d’exécution du plan, la locataire avait sollicité le renouvellement du bail le 2 janvier 2020, renouvellement auquel les bailleurs avaient opposé un refus sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes les 28 février et 26 mars 2020. La cour d’appel de Poitiers, statuant le 18 juin 2024, avait déclaré irrecevable la demande d’indemnisation du preneur au titre de la perte de son fonds de commerce. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions du preneur, lesquelles contestaient la régularité du refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
Cette décision, bien que rendue pour un motif procédural tenant au défaut de visa des dernières conclusions, rappelle avec force une règle substantielle essentielle : la contestation du refus de renouvellement notifié par le bailleur interrompt le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, et le preneur en plan de continuation conserve l’intégralité de ses droits à cet égard, la procédure collective n’emportant aucune déchéance de ses prérogatives statutaires. Il en résulte que le preneur en redressement judiciaire bénéficiant d’un plan de continuation peut non seulement solliciter le renouvellement de son bail, mais également contester un refus de renouvellement qui lui serait opposé et revendiquer le bénéfice d’une indemnité d’éviction, quand bien même les bailleurs invoqueraient des motifs graves et légitimes tirés de manquements contractuels antérieurs au jugement d’ouverture.
L’office du juge, dans ce contexte d’articulation entre le droit des baux commerciaux et le droit des procédures collectives, consiste à concilier les intérêts antagonistes du bailleur, qui aspire légitimement au recouvrement de sa créance et à la préservation de son bien, et du preneur, que le législateur a entendu protéger des conséquences patrimoniales de sa défaillance en lui offrant les outils de la restructuration judiciaire. La chambre commerciale de la Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans une jurisprudence constante dont se fait l’écho la troisième chambre civile, que le bailleur ne saurait obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, mais qu’il peut agir pour les loyers postérieurs, lesquels bénéficient du privilège de l’article L. 622-17 du code de commerce dès lors qu’ils sont nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins de la procédure.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit des dispositions nouvelles susceptibles d’infléchir cet équilibre. L’article L. 145-41 réformé, qui subordonne désormais l’octroi de délais de paiement à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant, renforce la position du bailleur dans le cadre d’une procédure de référé antérieure à l’ouverture d’une éventuelle procédure collective. Toutefois, cette réforme n’affecte pas le principe fondamental posé par l’arrêt du 25 janvier 2023 (n° 21-21.957) : une fois la procédure collective ouverte, l’action en constatation de la clause résolutoire ne peut plus prospérer, quelle que soit par ailleurs la rigueur des nouvelles conditions posées par l’article L. 145-41.
A cet égard, les praticiens du droit des baux commerciaux ne sauraient trop insister sur l’importance d’obtenir, avant l’ouverture d’une éventuelle procédure collective du preneur, une décision passée en force de chose jugée constatant l’acquisition de la clause résolutoire. À défaut, le bailleur verra son action paralysée par l’effet suspensif du jugement d’ouverture et devra se contenter de déclarer sa créance au passif, puis de solliciter, le cas échéant, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs. Cette asymétrie procédurale, qui résulte de la combinaison des articles L. 622-21, L. 641-3 et L. 641-12 du code de commerce, n’est pas neutre dans la décision du bailleur d’engager ou non des poursuites dès les premiers impayés, sans attendre que la situation financière du preneur ne se dégrade au point de justifier l’ouverture d’une procédure collective.
Dès lors, l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial constitue un événement juridique d’une portée considérable, qui reconfigure radicalement les droits respectifs des parties au contrat. Le bailleur doit, avec une célérité qui n’a d’égale que la rigueur du droit des entreprises en difficulté, adapter sa stratégie contentieuse en distinguant soigneusement les créances antérieures au jugement d’ouverture, pour lesquelles seule la voie de la déclaration au passif est ouverte, des créances postérieures, qui bénéficient du privilège et peuvent fonder une action en résiliation autonome. Le preneur, quant à lui, n’est pas pour autant délié de ses obligations contractuelles essentielles, et l’exercice d’une activité non conforme à la destination des lieux, de même que tout manquement grave à ses obligations, demeure susceptible de fonder une demande de résiliation judiciaire.
Conclusion
L’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit des procédures collectives révèle une tension permanente entre la protection du preneur en difficulté, légitimement recherchée par le législateur au travers des mécanismes de suspension des poursuites individuelles, et la préservation des droits du bailleur, qui ne saurait supporter indéfiniment les conséquences de la défaillance de son cocontractant. La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026, illustrée notamment par les arrêts des 25 janvier 2023 (n° 21-19.089 et n° 21-21.957), du 6 avril 2023 (n° 22-10.453) et du 4 juin 2026 (n° 24-19.120), confirme que l’ouverture d’une procédure collective interdit toute poursuite du bailleur fondée sur des créances antérieures, mais n’interdit nullement au bailleur d’agir sur le fondement de manquements contractuels distincts, ni de se prévaloir du privilège attaché aux créances postérieures. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en réformant l’article L. 145-41 du code de commerce, a renforcé la rigueur des conditions d’octroi des délais de paiement, sans toutefois remettre en cause la primauté du livre VI en cas d’ouverture effective d’une procédure collective. Cet équilibre délicat entre les droits du bailleur et la finalité collective de la procédure appelle, de la part des praticiens, une vigilance accrue dans le suivi des impayés locatifs et une connaissance précise de l’état d’avancement des procédures engagées à l’encontre de leurs preneurs, la moindre négligence procédurale pouvant entraîner la perte irrémédiable de prérogatives substantielles.
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