I. Le mécanisme de la tacite prolongation et la détermination de la durée du bail expiré
A. Le régime légal de la tacite prolongation et de la demande de renouvellement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise la durée du bail commercial autour d’un principe cardinal : le bail est conclu pour une durée de neuf ans, au terme desquels le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement et qu’à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat (art. L. 145-9 C. com.). Ce mécanisme de tacite prolongation, pierre angulaire de la stabilité du preneur, produit des effets juridiques considérables que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser au cours des dernières années.
La demande de renouvellement, régie par l’article L. 145-10 du code de commerce, peut être notifiée par le preneur soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (art. L. 145-10 C. com.). Cette faculté confère au locataire une maîtrise temporelle du processus de renouvellement, puisque le bailleur ne peut, quant à lui, délivrer congé qu’au cours de la tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil et moyennant un préavis de six mois, conformément au troisième alinéa de l’article L. 145-9 précité.
L’articulation entre la tacite prolongation et la demande de renouvellement a donné lieu à une construction jurisprudentielle subtile. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette précision, qui peut sembler technique, revêt une importance capitale pour la détermination de la durée du bail expiré et, partant, pour l’application des règles de plafonnement du loyer du bail renouvelé.
L’article L. 145-12 du code de commerce fixe la date de prise d’effet du nouveau bail en ces termes : le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (art. L. 145-12 C. com.). L’ancien bail expire donc la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail, ce qui signifie que la tacite prolongation se poursuit jusqu’au jour précédant le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement. Cette règle, d’application purement mécanique, peut produire des effets financiers considérables lorsque la demande de renouvellement, bien que notifiée avant l’atteinte du seuil de douze années, conduit à une date de prise d’effet postérieure à ce seuil.
Par ailleurs, le contexte législatif contemporain a renforcé l’attention portée aux mécanismes de régulation des loyers commerciaux. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a notamment créé les articles L. 145-32-1 et L. 145-38-1 du code de commerce (art. 62, loi n° 2026-403), a introduit la possibilité de clauses dites « tunnel » encadrant symétriquement la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux à la hausse comme à la baisse (art. L. 145-38-1 C. com.). Ces évolutions législatives s’inscrivent dans un débat plus large sur l’encadrement des loyers commerciaux, relancé par la crise du petit commerce en centre-ville et par le dépôt, au printemps 2026, de propositions de loi visant à plafonner les loyers dans les zones tendues. Le renforcement des mécanismes de régulation conventionnelle des loyers, par la consécration légale des clauses tunnel, constitue une réponse partielle aux préoccupations exprimées par les acteurs économiques face à la hausse continue des loyers commerciaux dans les centres urbains.
B. Le calcul de la durée du bail expiré et son incidence sur les règles de plafonnement
Le point nodal du contentieux de la tacite prolongation réside dans le calcul de la durée du bail expiré. L’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose que les règles de plafonnement du loyer ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (art. L. 145-34 C. com.). Le dépassement de ce seuil constitue ainsi une exception au principe du plafonnement, le loyer du bail renouvelé devant alors être fixé à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du même code (art. L. 145-33 C. com.).
L’arrêt du 9 juillet 2026 précité illustre de manière éclairante la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique cette règle. En l’espèce, une société locataire, titulaire d’un bail commercial renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité son renouvellement par acte du 14 mai 2012. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 19 décembre 2024, avait fixé le prix du bail renouvelé à la valeur locative, après avoir constaté que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en retenant que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012 et que, à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
La locataire soutenait que la règle du plafonnement énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce demeurait applicable lorsque le preneur avait notifié au bailleur une demande de renouvellement avant que la durée du bail prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. Ce moyen a été écarté par la Cour de cassation, qui a retenu que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devant être fixé au montant de la valeur locative. Dès lors, la date de la demande de renouvellement est indifférente : seule importe la date de prise d’effet du nouveau bail, qui détermine la date d’expiration du bail précédent. Cette solution, rigoureuse, impose au preneur une anticipation accrue du calendrier de renouvellement, un seul jour de dépassement du seuil de douze années suffisant à entraîner le déplafonnement intégral du loyer.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). En conséquence, le déplafonnement fondé sur le dépassement du seuil de douze années de tacite prolongation obéit à un régime distinct de celui applicable au déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
II. Les conséquences du déplafonnement sur l’office du juge et la détermination du loyer
A. L’étalement des hausses de loyer : une question étrangère à l’office du juge des loyers commerciaux
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (art. L. 145-34, dernier al., C. com.). Ce mécanisme d’étalement des hausses, destiné à atténuer l’impact financier du déplafonnement pour le preneur, a fait l’objet d’une importante précision jurisprudentielle quant à l’office du juge compétent pour en connaître.
La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 25 janvier 2023, que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin). La Cour a, à cette occasion, distingué nettement la fixation du loyer, qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, de l’étalement des hausses, qui relève de la libre négociation des parties ou, à défaut d’accord, de la compétence du tribunal judiciaire.
Or, l’articulation entre ces deux contentieux n’est pas sans soulever des difficultés pratiques. Le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé en vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, ne peut statuer sur l’étalement des hausses consécutives au déplafonnement. Cette solution, qui s’impose avec la force de la chose jugée, a été réaffirmée avec constance par la Cour de cassation, qui a rappelé que la cour d’appel, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, précité).
À cet égard, l’arrêt du 16 octobre 2025 apporte une précision supplémentaire en excluant expressément l’application du dispositif d’étalement aux hypothèses de déplafonnement fondées sur le dépassement du seuil de douze années de tacite prolongation (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). La Cour a énoncé qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. En conséquence, le preneur dont le loyer est déplafonné en raison d’une tacite prolongation supérieure à douze années ne peut prétendre à l’étalement des hausses sur le fondement de l’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce.
Cette distinction, rigoureuse, illustre la volonté de la Cour de cassation de cantonner chaque mécanisme légal dans son domaine propre. Le déplafonnement pour dépassement du seuil de douze années de tacite prolongation constitue une sanction de l’inertie des parties, qui n’ont pas formalisé le renouvellement dans les délais légaux, tandis que le déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité repose sur une évolution objective des circonstances économiques de la zone de chalandise. La conséquence pratique de cette distinction est double : d’une part, le preneur dont le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze années se voit privé du bénéfice de l’étalement, quand bien même aucun autre motif de déplafonnement n’existerait par ailleurs ; d’autre part, le déplafonnement est acquis indépendamment de toute considération relative à l’évolution de la valeur locative du bien, ce qui peut conduire à une augmentation substantielle du loyer sans corrélation avec les conditions du marché locatif local.
B. L’articulation des compétences entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire
La dualité de compétence entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire constitue l’une des spécificités procédurales du contentieux des baux commerciaux. L’article R. 145-23 du code de commerce attribue au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, tandis que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, lequel peut, accessoirement, se prononcer sur les premières.
Cette répartition de compétence a trouvé une illustration concrète dans l’arrêt du 9 juillet 2026, où le juge des loyers commerciaux initialement saisi s’était déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire en raison d’une contestation sur la date de renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). La question de la date de prise d’effet du bail renouvelé, qui conditionne l’application des règles de fond relatives au plafonnement, ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire, ce qui impose aux parties une vigilance procédurale accrue dans la conduite des instances. En pratique, cette dualité contentieuse peut contraindre les parties à engager deux procédures parallèles, l’une devant le juge des loyers pour la fixation du prix, l’autre devant le tribunal judiciaire pour les questions de fond déterminant l’applicabilité du plafonnement.
Par ailleurs, la question de l’étalement des hausses de loyer, que la Cour de cassation a expressément exclue de l’office du juge des loyers commerciaux par son arrêt du 25 janvier 2023, relève en principe de la compétence du tribunal judiciaire. Toutefois, ce dispositif n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer ou d’en aménager les modalités par voie conventionnelle. Cette latitude contractuelle, si elle offre une souplesse bienvenue, expose néanmoins le preneur au risque d’une augmentation brutale du loyer en l’absence de stipulation expresse.
L’évolution législative récente a renforcé les droits du preneur à bail commercial dans plusieurs domaines connexes. L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-40 du code de commerce pour imposer le paiement mensuel du loyer, sauf stipulation contraire des parties, et a créé l’article L. 145-32-1 qui encadre la restitution du dépôt de garantie (art. 62, loi n° 2026-403). Ces dispositions, applicables aux baux en cours d’exécution, témoignent d’une volonté législative de renforcer la protection du preneur dans l’économie générale du contrat de bail commercial. Le même article a également modifié l’article L. 145-15 du code de commerce pour restreindre le champ d’application du droit de préférence du locataire commercial, désormais exclu en cas de cession à un descendant, ce qui illustre la recherche d’un équilibre délicat entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur.
Enfin, la clause résolutoire, instrument classique de la sanction des manquements du preneur, a également fait l’objet d’une réforme significative par l’article 63 de la loi du 26 mai 2026, qui a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour conditionner l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (art. L. 145-41 C. com.). Cette réforme, entrée en vigueur le 28 mai 2026, marque un infléchissement notable du droit positif en faveur d’une appréciation plus exigeante des conditions d’octroi des délais de grâce.
Dès lors, le contentieux de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé s’inscrit dans un paysage juridique en pleine mutation, où la rigueur de la jurisprudence de la troisième chambre civile côtoie des innovations législatives destinées à rééquilibrer les rapports entre bailleurs et preneurs. La compréhension de ces mécanismes, et notamment du calcul de la durée du bail expiré par l’effet de la tacite prolongation, constitue un enjeu stratégique pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a construit un cadre jurisprudentiel cohérent et rigoureux autour du mécanisme de la tacite prolongation du bail commercial et de ses conséquences sur la fixation du loyer du bail renouvelé. La règle est claire et incontestable : le dépassement du seuil de douze années de tacite prolongation emporte déplafonnement du loyer, sans que le preneur puisse prétendre au bénéfice de l’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Cette solution, consacrée par l’arrêt du 16 octobre 2025 et confortée par l’arrêt du 9 juillet 2026, invite les parties à une gestion proactive du calendrier de renouvellement, la date de la demande de renouvellement étant indifférente à la détermination de la durée du bail expiré. La dualité de compétence entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire, maintenue avec fermeté par la Cour de cassation, impose aux praticiens une vigilance procédurale particulière dans la conduite des instances, chaque question devant être portée devant la juridiction compétente, sous peine d’irrecevabilité. En définitive, l’office du juge des loyers commerciaux, strictement cantonné à la fixation du prix, ne s’étend ni à l’étalement des hausses, ni à la détermination de la date de prise d’effet du bail renouvelé, ce qui confère au contentieux des baux commerciaux une complexité procédurale que les réformes législatives de 2026 n’ont pas entamée. La rigueur de cette construction jurisprudentielle, conjuguée aux innovations de la loi du 26 mai 2026, dessine un droit des baux commerciaux en équilibre instable entre la protection statutaire du preneur et la liberté contractuelle des parties, où la maîtrise du calendrier procédural et la connaissance approfondie des règles de compétence juridictionnelle constituent des impératifs stratégiques pour l’ensemble des acteurs du secteur.
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