I. Les conditions du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : une construction prétorienne rigoureuse
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité : l’appréciation in abstracto consacrée par la troisième chambre civile
Le loyer du bail commercial renouvelé obéit, en principe, à la règle du plafonnement énoncée par l’article L. 145-34 du code de commerce : sa variation ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, lorsque la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans. Ce mécanisme protecteur du preneur connaît toutefois des exceptions qui autorisent la fixation du loyer à la valeur locative, définie à l’article L. 145-33 du même code par référence à cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Parmi ces exceptions figure la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, dont les facteurs locaux de commercialité constituent le terrain contentieux le plus fertile.
La troisième chambre civile a apporté, par un arrêt du 18 septembre 2025, une précision décisive quant à l’appréciation de cette modification notable. Elle énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Par cette formulation, la Haute juridiction consacre une appréciation in abstracto de l’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité, détachée de la démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur.
Cette solution marque un infléchissement significatif par rapport à la jurisprudence antérieure qui exigeait, de manière implicite, la preuve d’une répercussion effective de la modification des facteurs locaux sur l’activité commerciale du locataire. Désormais, il suffit au bailleur de démontrer que l’évolution des facteurs de commercialité, tels que définis à l’article R. 145-6 du code de commerce ― lesquels dépendent « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire » ― est de nature à favoriser l’activité exercée, sans avoir à établir que cette évolution s’est traduite par une progression mesurable des résultats du preneur.
Cette approche facilite sensiblement la charge probatoire du bailleur tout en préservant le lien fonctionnel entre la modification alléguée et l’activité effectivement exercée dans les lieux loués. En pratique, le bailleur pourra se prévaloir de l’implantation d’un nouveau moyen de transport, de l’arrivée de commerces attractifs dans le voisinage ou de la piétonnisation de la rue, sans avoir à démontrer que le chiffre d’affaires du preneur s’en est trouvé mécaniquement augmenté. Cette orientation jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de facilitation du déplafonnement, dont l’arrêt rendu le 30 mai 2024 par la même chambre, relatif au loyer binaire, constitue une autre illustration significative : la troisième chambre civile y a jugé que les règles du statut des baux commerciaux ne s’appliquent qu’à titre subsidiaire lorsque le contrat prévoit un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin). Dès lors, le contentieux du déplafonnement se reconfigure autour d’une appréciation objective et abstraite des évolutions du tissu commercial environnant, indépendamment de leur traduction dans les résultats d’exploitation du preneur.
B. La tacite prolongation supérieure à douze années : un déplafonnement automatique sans étalement
Le second motif de déplafonnement le plus fréquemment invoqué réside dans la durée du bail expiré. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en effet que les règles du plafonnement ne sont plus applicables « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Ce mécanisme, qui sanctionne l’inertie des parties ayant laissé le bail se poursuivre au-delà de sa durée contractuelle de neuf années sans formaliser son renouvellement, emporte des conséquences financières considérables pour le preneur, qui se trouve exposé à un loyer fixé à la valeur locative sans le correctif du plafonnement.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, les modalités de computation de cette durée de douze années. Elle retient « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, le preneur n’ayant pas notifié sa demande de renouvellement avant que cette durée fatidique ne fût atteinte.
Cette décision illustre avec une acuité particulière la rigueur du mécanisme : la demande de renouvellement avait été signifiée le 24 mai 2012, soit avant l’expiration formelle du bail, mais la date d’effet du nouveau bail étant reportée au premier jour du trimestre civil suivant, soit le 1er juillet 2012, le bail expiré s’était poursuivi jusqu’au 30 juin 2012, dépassant ainsi le seuil de douze années. Le preneur se trouve donc privé du bénéfice du plafonnement en raison d’un dépassement d’un seul jour, ce qui souligne la dimension automatique et mécanique de cette cause de déplafonnement, laquelle ne laisse aucune place à l’appréciation judiciaire des circonstances de l’espèce.
La demande de renouvellement peut certes être formée à tout moment au cours de la tacite prolongation, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce, mais le preneur avisé devra anticiper ce décalage temporel entre la notification de sa demande et la prise d’effet du nouveau bail, sous peine de voir le plafonnement lui échapper. La coexistence de ces deux causes de déplafonnement ― modification notable des facteurs locaux de commercialité et tacite prolongation supérieure à douze années ― n’est pas exclusive : il est parfaitement loisible au bailleur d’invoquer simultanément l’une et l’autre, la première relevant d’une appréciation judiciaire de pur fait, la seconde d’un constat objectif de durée. La troisième chambre civile n’a d’ailleurs jamais exclu le cumul de ces fondements, de sorte que le preneur dont le bail s’est prolongé au-delà du seuil légal pourra également se voir opposer une modification notable des facteurs de commercialité, laquelle, combinée à l’absence d’étalement du déplafonnement par tacite prolongation, produira un effet financier démultiplié. Cette hypothèse, qui n’est pas d’école, invite les praticiens à une redoutable vigilance dans le suivi de l’échéance contractuelle.
II. L’étalement des hausses de loyer : un dispositif textuellement circonscrit et juridictionnellement encadré
A. Le champ d’application restrictif du mécanisme d’étalement à 10 % de l’article L. 145-34 du code de commerce
Lorsque le déplafonnement est acquis, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement temporel, destiné à amortir le choc financier que représenterait pour le preneur l’application immédiate et intégrale de la valeur locative, constitue un correctif essentiel au déplafonnement. Encore faut-il en délimiter précisément le champ d’application, car le texte le circonscrit expressément à deux hypothèses seulement : la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 et l’exception aux règles de plafonnement résultant d’une clause du contrat relative à la durée du bail.
La troisième chambre civile a confirmé, avec une netteté remarquable, que ce dispositif d’étalement ne s’applique pas au déplafonnement résultant de la tacite prolongation supérieure à douze années. Dans son arrêt du 16 octobre 2025, elle énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette interprétation, fondée sur une lecture littérale et systématique du texte, produit une asymétrie dont les conséquences pratiques sont considérables : le preneur dont le loyer est déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité bénéficiera d’un lissage de la hausse sur plusieurs années, tandis que celui dont le bail s’est prolongé au-delà de douze ans par tacite reconduction se verra appliquer immédiatement l’intégralité de la valeur locative.
Cette distinction, que la doctrine a pu critiquer comme source d’inégalité entre les preneurs, trouve sa justification dans la différence de nature des deux causes de déplafonnement. La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue une circonstance extérieure à la volonté des parties, dont le preneur ne saurait être tenu pour responsable, de sorte que l’étalement apparaît comme une mesure protectrice légitime. À l’inverse, le dépassement du seuil de douze années par tacite prolongation résulte de l’inaction des deux parties, et notamment du preneur qui disposait, en vertu de l’article L. 145-4 du code de commerce, de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ou de solliciter le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation, en application de l’article L. 145-10 précité. La sévérité du régime applicable au déplafonnement par tacite prolongation s’analyse ainsi comme la contrepartie de la passivité du preneur.
Par ailleurs, il convient de relever que le mécanisme d’étalement à 10 % trouve également à s’appliquer dans le cadre de la révision triennale du loyer prévue à l’article L. 145-38 du code de commerce, lorsque la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée. Ce parallélisme confirme la cohérence du dispositif légal : l’étalement est réservé aux hypothèses de déplafonnement ou de dérogation au plafonnement qui ne résultent pas d’une carence fautive ou négligente du preneur. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle a introduit un nouvel article L. 145-38-1 relatif aux clauses d’indexation dites « clauses tunnel », n’a en revanche pas modifié l’économie générale de l’article L. 145-34, laissant ainsi subsister la distinction jurisprudentielle entre les deux régimes de déplafonnement.
B. L’étalement des hausses, question étrangère à l’office du juge des loyers commerciaux
Au-delà de la détermination de son champ d’application, la question de l’étalement des hausses soulève une difficulté procédurale majeure tenant à la compétence juridictionnelle pour en connaître. La troisième chambre civile a tranché cette question dans un arrêt du 25 janvier 2023, dont la portée n’a cessé d’être confirmée depuis. Elle y affirme que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin).
Cette solution s’articule avec l’article R. 145-23 du code de commerce, lequel dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », tandis que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières ». La Cour de cassation opère ainsi une distinction nette entre la fixation du montant du loyer, qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, et la mise en œuvre de l’étalement de la hausse, qui ressortit à la libre négociation des parties ou, à défaut d’accord, à la compétence du tribunal judiciaire de droit commun.
Les conséquences pratiques de cette distinction sont de deux ordres. En premier lieu, le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé, ne peut assortir sa décision d’un échéancier de paiement progressif, quand bien même les conditions de l’étalement seraient réunies. La cour d’appel de Bordeaux en avait fait l’expérience dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 janvier 2023, en fixant le montant du loyer dû par la locataire selon une progression annuelle, de 22 417 euros en 2015 à 29 500 euros en 2018. La Cour de cassation a censuré cette décision par voie de retranchement, rappelant que la cour d’appel, « saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne pouvait statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci ». En second lieu, l’étalement n’étant pas d’ordre public, les parties demeurent libres d’en écarter conventionnellement l’application, ce qui renforce son caractère distinct de la fixation du loyer, laquelle obéit à des règles impératives.
Cette construction jurisprudentielle confère à l’étalement une nature hybride : dispositif légal de protection du preneur dans son principe, il relève dans sa mise en œuvre de la liberté contractuelle et, subsidiairement, de la compétence du tribunal judiciaire. Or, cette dissociation des contentieux engendre une complexité procédurale qui peut s’avérer préjudiciable au preneur, contraint d’engager une instance distincte devant le tribunal judiciaire pour obtenir le bénéfice de l’étalement après que le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer à la valeur locative. La multiplication des instances, le coût des procédures et les délais inhérents au traitement judiciaire constituent autant d’obstacles à l’effectivité de la protection légale que le législateur a pourtant entendu consacrer.
A cet égard, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle est intervenue dans plusieurs domaines du statut des baux commerciaux en créant un nouvel article L. 145-38-1 relatif aux clauses d’indexation asymétriques et en réformant les articles L. 145-40 et L. 145-41 concernant le dépôt de garantie et la clause résolutoire, n’a pas saisi l’occasion de clarifier l’articulation des compétences entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire en matière d’étalement. Cette abstention législative laisse subsister un dualisme juridictionnel dont la rationalité économique est discutable. Le preneur qui entend bénéficier de l’étalement doit ainsi mener de front deux procédures distinctes, mobilisant des ressources contentieuses disproportionnées au regard de l’enjeu financier que représente, pour un commerce indépendant, l’absorption progressive d’une augmentation de loyer pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros par an. Cette situation invite à s’interroger sur l’opportunité d’une unification du contentieux du bail commercial entre les mains du juge des loyers commerciaux, dont la technicité en la matière n’est plus à démontrer.
En conséquence, le preneur confronté à une demande de déplafonnement fondée sur la tacite prolongation supérieure à douze ans se trouve dans une situation doublement défavorable : non seulement il ne bénéficie pas de l’étalement légal à 10 %, mais il ne peut davantage en solliciter l’application devant le juge des loyers commerciaux, seul juge spécialisé du bail commercial. Cette conjonction de règles substantielles et procédurales dessine un paysage contentieux dans lequel la diligence du preneur à formaliser le renouvellement de son bail constitue, plus que jamais, la première des protections. La rigueur de cette construction prétorienne, si elle peut paraître sévère à l’endroit du locataire, présente le mérite de la prévisibilité, qualité cardinale de la sécurité juridique à laquelle aspirent légitimement les opérateurs du commerce.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 témoigne d’une volonté de clarification et de rigueur dans l’application des règles gouvernant le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. L’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, consacrée par l’arrêt du 18 septembre 2025, facilite la preuve du bailleur tout en maintenant l’exigence d’un lien fonctionnel entre la modification alléguée et l’activité exercée. La computation précise de la durée de douze années de tacite prolongation, rappelée par l’arrêt du 9 juillet 2026, impose au preneur une vigilance accrue dans le calendrier de sa demande de renouvellement. S’agissant de l’étalement des hausses, la Haute juridiction a délimité avec précision son champ d’application matériel ― excluant le déplafonnement par tacite prolongation ― et son régime procédural ― le tenant pour étranger à l’office du juge des loyers commerciaux. Cette architecture contentieuse, dont la cohérence d’ensemble ne saurait être contestée, n’en soulève pas moins la question de l’effectivité de la protection du preneur, lequel se trouve confronté à un éclatement du contentieux entre le juge des loyers commerciaux, compétent pour la fixation du loyer, et le tribunal judiciaire, seul habilité à connaître de l’étalement de la hausse. Une intervention du législateur, à l’image de la réforme opérée par la loi du 26 mai 2026 dans d’autres pans du statut des baux commerciaux, pourrait utilement unifier ce contentieux et renforcer la sécurité juridique des justiciables. La clarification des règles de compétence entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire en matière d’étalement des hausses, combinée à une éventuelle extension du dispositif de lissage aux hypothèses de déplafonnement par tacite prolongation, constituerait à cet égard une avancée législative cohérente avec l’objectif de protection de la propriété commerciale du preneur.
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