I. L’articulation des obligations réciproques : le fondement légal du droit d’accès du bailleur
A. L’obligation légale du locataire de permettre l’accès aux lieux loués
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son alinéa e), que le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux, des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, ainsi que des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette obligation d’information préalable constitue un préalable procédural essentiel à la régularité de l’intervention du bailleur dans les lieux loués.
Le texte prévoit par ailleurs qu’aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire, et que si les travaux entrepris présentent un caractère abusif ou vexatoire, ne respectent pas les conditions définies dans la notification, ou rendent l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Ces garanties procédurales témoignent de la recherche d’un équilibre entre les prérogatives du bailleur et la protection du domicile du locataire, érigée au rang de liberté fondamentale par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. L’obligation de tolérance qui pèse sur le locataire n’est donc pas absolue ; elle est encadrée par des conditions de forme et de fond que le bailleur doit scrupuleusement respecter.
L’article 1724 du code civil complète ce dispositif en imposant au preneur de souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, quelque incommodité qu’elles lui causent. Si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est alors diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé. Si les réparations sont de nature à rendre inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. Ces dispositions dessinent un régime d’obligation de tolérance du locataire, tempéré par des garanties indemnitaires et résolutoires destinées à prévenir tout abus du bailleur.
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 26 janvier 2026 (RG n° 25/07532) offre une illustration particulièrement éclairante de cette articulation normative. Une propriétaire parisienne, mise en demeure par les services d’hygiène de la ville de réaliser des travaux pour remédier à des problèmes d’humidité et de moisissures liés à une ventilation insuffisante, s’était heurtée au refus systématique de sa locataire de laisser installer une ventilation mécanique contrôlée, et ce malgré une sommation délivrée par commissaire de justice. La locataire estimait que l’installation d’une simple VMC serait insuffisante pour régler les multiples désordres qu’elle imputait à son logement et réclamait des travaux d’ampleur ainsi qu’un relogement durant le chantier. Le tribunal a néanmoins qualifié ce refus de trouble manifestement illicite et a autorisé le bailleur à pénétrer dans les lieux avec l’assistance d’un serrurier, passé un délai de quinze jours.
B. L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur : une obligation continue et d’ordre public
L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à délivrer au preneur la chose louée et un logement décent, à entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. De son côté, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait peser sur le bailleur l’obligation de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 22-10.013), rappelé avec force que « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté les demandes de la locataire au motif que le bailleur avait accompli les démarches nécessaires, sans constater qu’il avait été remédié aux désordres et sans caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de ses obligations. Dès lors, l’obligation du bailleur ne saurait être considérée comme satisfaite par de simples diligences : elle impose un résultat effectif, et le bailleur ne peut s’exonérer qu’en établissant l’existence d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure.
Dans le prolongement de cette analyse, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181), énoncé que les obligations continues du bailleur « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ». Cette solution, qui consacre le caractère impératif et continu de l’obligation de délivrance, a été confirmée par un arrêt publié au Bulletin du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437) aux termes duquel « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail », ce dont il résulte que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure. La Cour précise toutefois que le locataire ne peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent que sur une période de trois ans précédant sa demande en justice, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de censurer, par un arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.226), une cour d’appel qui avait rejeté les demandes d’une locataire en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l’absence de réclamation ou de la responsabilité partielle de la locataire dans l’humidité du logement, sans caractériser un événement de force majeure. De même, par un arrêt du 14 novembre 2024 (pourvoi n° 23-12.650), la troisième chambre civile a jugé que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Ces décisions illustrent la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne toute tentative d’atténuation conventionnelle ou factuelle de l’obligation de délivrance, érigée en pilier du statut protecteur du locataire.
L’affaire tranchée par le tribunal judiciaire de Paris le 26 janvier 2026 s’inscrit précisément dans ce cadre : la bailleresse, mise en demeure par les services d’hygiène de remédier à l’indécence du logement, se trouvait juridiquement contrainte d’agir, sous peine d’engager sa responsabilité. Son obligation d’entretien, renforcée par l’injonction administrative, rendait le refus opposé par la locataire d’autant plus injustifiable au regard de l’équilibre contractuel. Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-12.185), a rappelé que l’obligation de jouissance paisible pesant sur le bailleur en vertu de l’article 1719, 3°, du code civil impose à ce dernier de prendre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles subis par le locataire du fait des autres occupants de l’immeuble, ce qui inclut nécessairement la faculté de pénétrer dans les lieux pour prévenir ou réparer les désordres.
II. La sanction judiciaire du refus d’accès : le trouble manifestement illicite et l’office du juge des référés
A. La qualification du refus abusif du locataire comme trouble manifestement illicite
L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La notion de trouble manifestement illicite, forgée par la pratique prétorienne, s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente d’une règle de droit. Elle permet au juge des référés, juge de l’évidence, de rétablir sans délai l’état de droit compromis par un comportement frontalement contraire aux prescriptions légales.
Dans l’ordonnance parisienne du 26 janvier 2026, le tribunal a estimé que le refus prolongé de la locataire, dépourvu de motif sérieux dès lors que les travaux sollicités se limitaient à l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée, constituait un trouble manifestement illicite au sens de ce texte. Cette qualification s’appuie sur la violation manifeste de l’obligation imposée au locataire par l’article 7, alinéa e), de la loi du 6 juillet 1989, combinée à l’obligation corrélative du bailleur d’entretenir le logement conformément à l’article 1719 du code civil. Le tribunal a ainsi opéré une conciliation pragmatique entre le droit au respect du domicile du locataire et la nécessité, pour le bailleur, de se conformer à ses propres obligations légales et administratives.
La jurisprudence de la Cour de cassation offre des éléments de rattachement substantiels à cette qualification. Dans un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-19.970, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que « si le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement dudit passage ». Cet arrêt confirme que la notion de trouble manifestement illicite transcende les questions de titularité des droits réels pour s’attacher à la protection effective de la jouissance des lieux. A cet égard, la situation du bailleur empêché d’accéder à son bien pour y effectuer des travaux obligatoires relève d’une logique analogue : le droit du propriétaire d’entretenir son bien se heurte à l’obstruction injustifiée de l’occupant, laquelle constitue une violation patente de la règle de droit justifiant l’intervention du juge des référés.
La Cour de cassation a par ailleurs rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023 (pourvoi n° 21-21.698, publié au Bulletin), que « le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l’article 1725 du code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait ». Cette décision, qui étend la responsabilité du bailleur aux agissements de ses propres associés, souligne en creux l’étendue de l’obligation de garantie de jouissance paisible qui pèse sur le propriétaire, et la nécessité corrélative pour celui-ci de pouvoir accéder matériellement aux lieux loués pour prévenir ou faire cesser les troubles. La Cour a en outre censuré le raisonnement de la cour d’appel qui avait écarté la qualité d’associé des héritiers d’un associé décédé, au motif qu’une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé et qu’il incombe à celui qui dénie la qualité d’associé d’établir l’existence d’une stipulation contraire des statuts.
B. Les mesures coercitives et la proportionnalité de l’intervention judiciaire
L’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026 a assorti l’autorisation d’accès d’un délai de quinze jours accordé à la locataire pour s’exécuter volontairement, au-delà duquel le bailleur était autorisé à recourir à un serrurier ou aux forces de l’ordre. Cette progressivité dans la mise en œuvre de la coercition traduit une exigence de proportionnalité inhérente à l’office du juge des référés, qui doit concilier l’efficacité de la mesure ordonnée avec le respect des droits fondamentaux du locataire, au premier rang desquels figure l’inviolabilité du domicile.
Le juge des référés dispose, au titre de l’article 835 du code de procédure civile, d’un pouvoir étendu pour prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, y compris sous astreinte. L’astreinte, définie par les articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, constitue une pression financière destinée à vaincre la résistance du débiteur récalcitrant. Elle peut être prononcée à titre provisoire ou définitif, et son montant est liquidé par le juge en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.
Le principe de proportionnalité, consacré par la Cour européenne des droits de l’homme au visa de l’article 8 de la Convention, impose au juge national de vérifier que l’ingérence dans le droit au respect du domicile est prévue par la loi, qu’elle poursuit un but légitime et qu’elle est nécessaire dans une société démocratique. En l’espèce, l’autorisation judiciaire de recourir à un serrurier ne pouvait être accordée qu’après qu’un délai raisonnable eut été laissé à la locataire pour déférer volontairement à l’injonction, ce que le tribunal a précisément pris soin d’organiser en fixant un délai de quinze jours avant toute exécution forcée. Cette technique de l’injonction de faire sous astreinte, dont l’exécution est différée, constitue le mécanisme procédural le plus respectueux des droits de l’occupant tout en garantissant l’effectivité du droit du propriétaire.
Le recours aux forces de l’ordre pour l’exécution d’une décision de justice autorisant l’accès au logement loué demeure néanmoins exceptionnel et strictement subordonné à l’obtention préalable d’une décision judiciaire exécutoire. En aucun cas le bailleur ne saurait se faire justice à lui-même en forçant l’entrée des lieux sans y avoir été autorisé par le juge, un tel comportement étant constitutif de voie de fait et susceptible d’engager sa responsabilité pénale sur le fondement de l’article 226-4 du code pénal réprimant la violation de domicile. Il convient de souligner que les questions de fond relatives à l’étendue des désordres affectant le logement, à la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété, ainsi qu’à l’éventuel droit au relogement de la locataire, n’ont pas été tranchées par le juge des référés, lequel a expressément renvoyé ces prétentions au juge du fond. Cette distinction entre le contentieux de l’urgence, qui relève de la compétence du juge des référés, et le contentieux de la responsabilité contractuelle, qui incombe au juge du fond, est parfaitement conforme à l’office respectif de ces deux juges. Le juge des référés statue au provisoire et ne préjudicie pas au principal ; son intervention vise uniquement à faire cesser une illicéité manifeste sans trancher le fond du litige.
Enfin, il échet de relever que l’article 1724 du code civil prévoit expressément les droits du locataire lorsque les travaux excèdent une durée de vingt et un jours : diminution proportionnelle du loyer à raison du temps et de la partie du logement dont il est privé, et possibilité de faire résilier le bail si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement. Ces dispositions assurent un équilibre entre les prérogatives du bailleur, contraint d’entretenir son bien pour se conformer à ses obligations légales, et la protection du locataire, qui ne saurait être contraint de supporter indéfiniment les conséquences de travaux d’ampleur. Cet équilibre, fondé sur une dialectique constante entre obligation de tolérance et droit à indemnisation, constitue le socle d’une exécution loyale du contrat de bail.
Conclusion
L’analyse de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026, mise en perspective avec la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, révèle une construction prétorienne cohérente du droit d’accès du bailleur au logement loué. Fondé sur l’article 7, alinéa e), de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, ce droit s’articule autour d’une obligation réciproque dont aucun des contractants ne saurait s’affranchir unilatéralement : le locataire doit laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état des lieux, tandis que le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible du bien et un logement décent pendant toute la durée du bail. La violation de cette obligation par le locataire est susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, autorisant le juge des référés à ordonner les mesures de remise en état appropriées, y compris l’accès aux lieux avec l’assistance d’un serrurier, sous réserve du respect scrupuleux du principe de proportionnalité. Cette jurisprudence, qui concilie les impératifs de protection du domicile et de conservation du patrimoine immobilier, rappelle que le contrat de bail est d’abord un équilibre entre des droits et des devoirs dont la violation par l’une ou l’autre des parties expose son auteur à une sanction judiciaire immédiate. Des lors, le praticien confronté à un refus d’accès opposé par le locataire veillera à respecter scrupuleusement le formalisme de la notification préalable des travaux prévu par l’article 7, alinéa e), de la loi du 6 juillet 1989, à recueillir l’ensemble des éléments probatoires attestant de la nécessité des travaux envisagés, et à saisir sans délai le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite avant toute initiative unilatérale, laquelle l’exposerait au risque de voir sa propre action disqualifiée en voie de fait.
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