I. Les conditions du déplafonnement du loyer : une grille d’exception à la règle du plafonnement légal
A. La modification notable des éléments de la valeur locative : de l’appréciation in concreto à l’appréciation in abstracto
Le principe directeur de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé est énoncé à l’article L. 145-33 du code de commerce : le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Toutefois, l’article L. 145-34 du même code tempère cette règle en posant un plafonnement : à défaut de modification notable des quatre premiers éléments précités, la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce mécanisme protecteur du preneur connaît cependant des exceptions dont la portée a été précisée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La première exception au plafonnement réside dans la modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, parmi lesquels les facteurs locaux de commercialité occupent une place prépondérante dans le contentieux. La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B), a opéré un infléchissement significatif de sa méthode d’appréciation en retenant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation consacre une appréciation in abstracto du déplafonnement, qui se détache de la démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur pour s’attacher au potentiel d’incidence favorable que la modification recèle objectivement.
Par cet arrêt, la Haute juridiction écarte expressément la thèse selon laquelle il appartiendrait au bailleur de démontrer que son locataire a effectivement bénéficié de la modification alléguée. Il suffit que la modification soit, par sa nature, susceptible de produire un effet bénéfique sur l’activité considérée. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait fixé le loyer renouvelé à la valeur locative en se fondant sur l’évolution favorable des facteurs de commercialité, sans exiger la preuve d’une progression réelle du commerce exploité. La Cour de cassation approuve ce raisonnement, marquant ainsi une volonté de faciliter la mise en œuvre du déplafonnement pour le bailleur, tout en maintenant l’exigence d’une modification notable, c’est-à-dire significative et non purement conjoncturelle.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006, F-D), que la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée « au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail », ce qui exclut la prise en compte d’évolutions antérieures au bail expiré ou postérieures à la date d’effet du renouvellement. La cour d’appel de Nîmes avait en l’espèce fondé sa décision sur une évolution incluant la période 1988-2017, excédant largement la durée du bail expiré, ce qui justifia la cassation. Cette exigence de délimitation temporelle stricte constitue une garantie pour le preneur, qui ne saurait se voir opposer des transformations du tissu commercial intervenues avant son entrée dans les lieux.
En outre, la caractérisation du caractère notable de la modification requiert une analyse circonstanciée. La Cour de cassation censure les décisions qui se bornent à des considérations générales sur l’évolution démographique ou touristique sans établir de lien précis avec l’activité spécifique exercée dans les lieux loués. Dans l’arrêt précité du 25 janvier 2024, elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si l’évolution constatée « avait eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les preneurs ». L’appréciation in abstracto promue par l’arrêt du 18 septembre 2025 ne saurait donc être interprétée comme une dispense d’examen du lien entre la modification et l’activité du preneur ; elle allège seulement la charge probatoire en dispensant le bailleur de prouver l’impact effectif sur les résultats d’exploitation.
La jurisprudence admet également, dans une hypothèse distincte, que le loyer initial anormalement bas puisse justifier un déplafonnement. Cette solution, rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713), repose sur l’idée que la minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine constitue une circonstance particulière autorisant à écarter le plafonnement, dès lors qu’une disproportion manifeste est constatée entre le loyer plafonné et la valeur locative réelle.
B. Les hypothèses légales de déplafonnement automatique : tacite prolongation et clause contractuelle de durée
Le second alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette règle, d’application automatique, produit un effet radical : le loyer du bail renouvelé est alors fixé à la valeur locative, sans que le bailleur ait à démontrer une quelconque modification des éléments de l’article L. 145-33. La Cour de cassation en a fait une application constante, rappelant que le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation opère de plein droit, indépendamment de toute autre considération.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R), a jugé que lorsque le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’une modification notable des facteurs de commercialité. Cette décision, publiée au Bulletin et au Rapport, consacre l’autonomie de cette cause de déplafonnement par rapport à celle fondée sur la modification des éléments de la valeur locative. En l’espèce, la cour d’appel avait refusé le déplafonnement au motif que le bailleur ne démontrait pas de modification notable ; la cassation est intervenue au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34, la Cour rappelant que le dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation suffit à lui seul à écarter la règle du plafonnement.
L’hypothèse de la clause contractuelle fixant une durée supérieure à neuf ans constitue une seconde cause de déplafonnement automatique. En effet, le même article L. 145-34 prévoit que le plafonnement ne s’applique pas « s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail ». Cette disposition, qui trouve son origine dans la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, sanctionne l’allongement conventionnel de la durée du bail en libérant le loyer de la contrainte du plafonnement. La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B), a rappelé le principe selon lequel, en matière de bail commercial, la fixation du prix du bail renouvelé relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, et que les règles de plafonnement ou de déplafonnement s’imposent à ce dernier dans le cadre de son office.
Ces deux hypothèses de déplafonnement automatique obéissent à une logique distincte de celle fondée sur la modification des éléments de la valeur locative. Alors que cette dernière repose sur une mutation objective de l’environnement commercial justifiant un réajustement du loyer, les premières sanctionnent une situation juridique particulière, qu’il s’agisse de la prolongation anormale du bail au-delà de douze ans ou du choix contractuel d’une durée longue. Dans les deux cas, le législateur a entendu rétablir l’équilibre économique du contrat en permettant au bailleur de percevoir un loyer correspondant à la valeur locative réelle des locaux.
II. Le mécanisme correcteur de l’étalement et la délimitation de l’office du juge des loyers commerciaux
A. Le lissage décennal de la variation de loyer : champ d’application et articulation avec les causes de déplafonnement
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce instaure un mécanisme correcteur destiné à atténuer les effets brutaux du déplafonnement : « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce dispositif, qualifié de lissage décennal, impose un étalement de la hausse résultant du déplafonnement, sans toutefois remettre en cause la fixation du loyer à la valeur locative.
La Cour de cassation a précisé la portée exacte de ce mécanisme dans un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B), en énonçant que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ». En l’espèce, la cour d’appel de Bordeaux avait fixé un échéancier précis d’augmentation progressive du loyer, portant celui-ci de 22 417 euros à 29 500 euros par paliers annuels successifs. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix, ne peut statuer sur l’application de l’étalement, qui relève des rapports entre les parties.
Cette solution, qui consacre une distinction fondamentale entre la fixation du montant du loyer renouvelé et les modalités de son exigibilité, emporte des conséquences pratiques considérables. Elle signifie que le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande de fixation du prix, doit se borner à déterminer le montant du loyer à la valeur locative, sans pouvoir imposer au bailleur un calendrier d’augmentation progressive. L’étalement, qui n’est pas d’ordre public, relève de la libre négociation des parties ou, à défaut d’accord, d’une action distincte devant le juge du fond compétent.
Par un arrêt ultérieur du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B), la Cour de cassation a apporté une précision décisive quant au champ d’application du lissage décennal. Elle a jugé que le dispositif d’étalement « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». En conséquence, le preneur dont le bail a été déplafonné du seul fait de la tacite prolongation au-delà de douze ans ne peut se prévaloir du lissage pour échelonner la hausse de loyer.
Cette distinction opérée par la Cour de cassation entre les différents cas de déplafonnement est lourde de conséquences. Elle signifie que le législateur a entendu réserver le bénéfice du lissage aux hypothèses dans lesquelles le déplafonnement résulte d’une modification objective de l’environnement commercial ou d’une clause contractuelle spécifique, et non à celles où il découle mécaniquement de l’écoulement du temps. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, se justifie par la considération que la tacite prolongation au-delà de douze ans procède d’une situation que les parties ont laissé perdurer en toute connaissance de cause, le preneur ayant bénéficié pendant cette période d’un loyer potentiellement inférieur à la valeur locative.
La combinaison des arrêts des 25 janvier 2023 et 16 octobre 2025 dessine ainsi un régime dual du déplafonnement : d’une part, le déplafonnement fondé sur la modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une clause contractuelle de durée, qui ouvre droit au lissage décennal mais dont la mise en œuvre échappe à l’office du juge des loyers commerciaux ; d’autre part, le déplafonnement résultant de la tacite prolongation au-delà de douze ans, qui ne bénéficie d’aucun mécanisme d’étalement légal. Cette asymétrie peut inciter les parties à anticiper, dès la négociation du bail, les conséquences financières d’un éventuel dépassement de la durée de douze ans.
B. La compétence du juge des loyers commerciaux et l’articulation avec le juge du fond
L’article R. 145-23 du code de commerce organise la répartition des compétences contentieuses en matière de baux commerciaux. Son premier alinéa dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace » et qu’« il est statué sur mémoire ». Le second alinéa précise que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ».
La compétence du juge des loyers commerciaux est donc limitée, en vertu de ce texte, à la seule fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B), a tiré toutes les conséquences de cette limitation en jugeant que le dispositif de lissage décennal, « étant distinct de celui de la fixation du loyer, n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux ». Elle en déduit que ce juge ne peut, sans excéder ses pouvoirs, fixer l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir.
Cette délimitation stricte de l’office du juge des loyers commerciaux a été réaffirmée avec force par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.788, F-D), à propos d’une hypothèse inverse. La question était de savoir si le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer présentée à titre accessoire, pouvait se déclarer incompétent au profit du juge des loyers commerciaux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que le tribunal judiciaire, bien que compétent pour connaître accessoirement de la demande en fixation du loyer, n’était pas tenu de le faire et pouvait renvoyer l’affaire devant le juge spécialisé en considération de la complexité du litige. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article R. 145-23, en posant une règle claire : « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ».
Cette solution, qui impose au juge du fond une obligation de statuer lorsqu’il est saisi à titre accessoire d’une demande relevant normalement du juge des loyers commerciaux, procède d’une volonté de concentration du contentieux et de bonne administration de la justice. Elle évite au justiciable d’avoir à multiplier les instances pour des demandes connexes et permet un traitement global du litige. En revanche, elle ne confère pas au tribunal judiciaire des pouvoirs que le juge des loyers commerciaux n’aurait pas : saisi accessoirement, le tribunal judiciaire statue dans les limites de l’office de ce juge spécialisé.
Par ailleurs, l’arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B) est venu préciser l’articulation entre la fixation du prix du bail renouvelé et le droit d’option du bailleur. La Cour y rappelle que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option après avoir d’abord accepté le principe du renouvellement, « le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cette solution, qui confère un effet rétroactif à la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer, illustre la complexité des interactions entre les différentes phases de la procédure de renouvellement.
Le formalisme de la saisine du juge des loyers commerciaux mérite également l’attention. L’article R. 145-23 du code de commerce impose qu’il soit « statué sur mémoire », ce qui implique l’échange de conclusions écrites et motivées entre les parties. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble, conformément au dernier alinéa de ce texte. Ces règles, qui participent de la spécialisation du contentieux des loyers commerciaux, visent à assurer un traitement efficace et cohérent des litiges par un juge disposant d’une connaissance approfondie de la matière.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 62 et 63 modifient plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, est venue enrichir ce cadre procédural sans en bouleverser l’économie générale. En instaurant un droit à la mensualisation des loyers pour les preneurs personnes physiques et pour les sociétés répondant à la définition des petites et moyennes entreprises, ainsi qu’un plafonnement du dépôt de garantie, le législateur a entendu renforcer la protection du locataire sans altérer les mécanismes de fixation judiciaire du loyer. L’articulation entre ces nouvelles dispositions et les règles classiques du déplafonnement et de l’étalement décennal devra être précisée par la jurisprudence à venir.
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, élargit le champ des clauses réputées non écrites en y incluant désormais les stipulations contraires à l’article L. 145-32-1 relatif au plafonnement du dépôt de garantie et à l’article L. 145-42 en son premier alinéa. Cette extension du domaine de l’ordre public protecteur, combinée aux règles relatives au déplafonnement et au lissage décennal, dessine un équilibre renouvelé entre la liberté contractuelle et la protection du preneur, que les juridictions auront à mettre en œuvre dans les prochains mois.
Conclusion
Le régime du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, tel qu’il ressort des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-23 du code de commerce et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, se caractérise par une articulation complexe entre la règle du plafonnement, ses exceptions et le mécanisme correcteur du lissage décennal. L’arrêt du 18 septembre 2025, en consacrant une appréciation in abstracto de l’incidence favorable des modifications des facteurs locaux de commercialité, facilite le déplafonnement tout en préservant l’exigence d’un lien avec l’activité du preneur. Les arrêts des 25 janvier 2023 et 16 octobre 2025, en délimitant respectivement l’office du juge des loyers commerciaux et le champ d’application du lissage décennal, apportent une sécurité juridique bienvenue dans un contentieux où les enjeux financiers sont considérables. La loi du 26 mai 2026, sans remettre en cause ces équilibres jurisprudentiels, introduit de nouvelles protections pour le preneur dont la portée exacte devra être mesurée à l’aune des premières décisions qui en feront application.
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