I. La nature juridique duale de l’indemnité d’occupation
A. Le fondement légal de l’indemnité d’occupation statutaire
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue plusieurs mécanismes protecteurs au bénéfice du preneur à bail commercial, parmi lesquels figure le droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce. Ce texte dispose que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, celui-ci a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce texte précise que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
L’enjeu pratique de ce mécanisme est considérable : le preneur est fondé à demeurer dans les lieux loués, parfois pendant plusieurs années, dans l’attente du règlement de l’indemnité d’éviction qui lui est due. Durant toute cette période, il n’est plus tenu d’un loyer contractuel puisque le bail est expiré, mais il demeure redevable d’une indemnité d’occupation dont la nature et le quantum doivent être précisément déterminés. Parallèlement, l’article L. 145-57 du code de commerce organise le régime du paiement des loyers pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, en disposant que le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer. Ce second dispositif concerne l’hypothèse distincte dans laquelle le preneur accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du loyer proposé par le bailleur, ce qui ouvre une instance en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé.
Ces deux hypothèses, quoique distinctes dans leur fondement, présentent un point commun essentiel : elles placent le preneur dans une situation d’occupation des lieux sans que le loyer soit définitivement arrêté, ce qui implique, dans les deux cas, le versement d’une indemnité d’occupation provisoire, destinée à être régularisée une fois le prix définitivement fixé par la juridiction compétente. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement élaboré, au travers d’une série d’arrêts remarqués, un cadre d’analyse cohérent de cette notion d’indemnité d’occupation, dont les arrêts du 16 mars 2023 et du 29 janvier 2026 constituent les expressions les plus abouties.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt de section du 29 janvier 2026, rappelé avec une netteté remarquable le fondement juridique de l’indemnité d’occupation statutaire. Dans cette décision, la Cour énonce que l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et que cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de ce même article (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). Cette formulation, qui synthétise un courant jurisprudentiel amorcé dès 2003, consacre la nature hybride de l’indemnité d’occupation statutaire, à la fois substitut du loyer contractuel et instrument de régulation économique de la période transitoire ouverte par l’exercice du droit d’option.
L’arrêt du 16 mars 2023, également rendu en formation de section, avait déjà posé les prémisses de cette analyse en affirmant que l’indemnité d’occupation se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du code de commerce et que l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B). Cet arrêt précise que le bailleur n’a connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, et que le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date. En conséquence, la Cour de cassation opère une distinction fondamentale entre la période antérieure à l’exercice du droit d’option, régie par le mécanisme statutaire de l’article L. 145-57, et la période postérieure, qui relève d’un régime distinct d’indemnité d’occupation de droit commun.
B. La distinction entre l’indemnité d’occupation statutaire et l’indemnité d’occupation de droit commun
La jurisprudence trace une ligne de partage essentielle au jour de l’exercice, par le preneur, de son droit d’option. Avant cette date, le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente de l’issue de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé est redevable d’une indemnité d’occupation de nature statutaire, régie par les articles L. 145-57 et L. 145-33 du code de commerce. Après cette date, son occupation, qui ne relève plus du statut des baux commerciaux, donne lieu à une indemnité d’occupation de droit commun dont le régime diffère substantiellement. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans l’arrêt du 16 mars 2023, que lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale de droit commun, dont le délai court à compter de ce même jour (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B).
Cette distinction n’est pas sans conséquence pratique majeure, notamment quant au régime de prescription applicable. L’indemnité d’occupation statutaire, en ce qu’elle se substitue rétroactivement au loyer, relève de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, tandis que l’indemnité d’occupation de droit commun obéit à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Par ailleurs, la nature de l’indemnité de droit commun, qui revêt un caractère mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, confère aux juges du fond un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer les éléments à prendre en considération, l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 10 juin 2026, n° 17/06743). En d’autres termes, alors que l’indemnité d’occupation statutaire obéit à un cadre normatif strictement défini par les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, l’indemnité de droit commun échappe à ce carcan pour relever des principes généraux de la responsabilité civile.
Dès lors, la qualification de la période d’occupation et la date d’exercice du droit d’option constituent des enjeux contentieux déterminants, dont dépendent tant le montant de l’indemnité due que le délai de prescription applicable. La Cour de cassation a ainsi censuré les juges du fond qui, en refusant d’appliquer la prescription biennale à l’action en paiement d’une indemnité d’occupation antérieure à l’exercice du droit d’option, avaient méconnu l’ancrage statutaire de cette indemnité (Civ. 3e, 16 mars 2023, précité).
II. La détermination du montant de l’indemnité d’occupation à la valeur locative
A. La fixation de l’indemnité selon les critères des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et énumère les cinq critères de détermination de cette valeur : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par renvoi de l’article L. 145-28, ces mêmes critères gouvernent la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, laquelle doit être évaluée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. La jurisprudence rappelle avec constance que l’indemnité d’occupation statutaire, qui se substitue au loyer, doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés (TJ Paris, 18e ch., 1re sect., 24 juin 2024, n° 21/00050).
L’article R. 145-8 du code de commerce apporte une précision déterminante s’agissant du critère relatif aux obligations respectives des parties, puisqu’il dispose que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Ce texte ajoute qu’il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. La portée pratique de cette disposition est considérable, car elle permet au preneur, dans le cadre de la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation, d’invoquer l’ensemble des transferts conventionnels de charges qui excèdent ce que la loi ou les usages mettent normalement à la charge du bailleur.
Les juridictions du fond font une application régulière de ce principe en pratiquant des abattements sur la valeur locative lorsque le bail met à la charge du preneur des obligations qui relèvent normalement du bailleur. La cour d’appel de Toulouse a ainsi, dans un arrêt du 11 mars 2025, appliqué un abattement au titre de l’impôt foncier supporté par le locataire, après avoir constaté que l’avis fiscal produit était incomplet et qu’un abattement forfaitaire devait être retenu (CA Toulouse, 2e ch., 11 mars 2025, n° 22/02536). Le tribunal judiciaire de Paris a, pour sa part, retenu un abattement correspondant au coût de la taxe foncière supporté par le locataire, en précisant que cet abattement doit être justifié par la production des avis d’imposition correspondants (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 22 mai 2025, n° 18/05672). En conséquence, la charge probatoire pèse sur le locataire qui sollicite un abattement au titre des charges transférées, ce dernier devant établir tant l’existence du transfert conventionnel que le montant effectif de la charge qu’il a supportée.
La fixation de l’indemnité d’occupation obéit ainsi à une méthode structurée en trois temps. La juridiction détermine d’abord la valeur locative de marché en fonction des caractéristiques du local, de sa destination, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage. Elle applique ensuite les correctifs issus de l’article R. 145-8, notamment les abattements liés aux charges transférées sans contrepartie. Elle fixe enfin, le cas échéant, un abattement pour précarité lorsque l’occupation est dépourvue de toute garantie de stabilité, cet abattement étant usuellement fixé à 10 % de la valeur locative (TJ Paris, 18e ch., 2e sect., 10 juin 2026, précité).
Cette méthode, bien que rigoureuse, laisse subsister une marge d’appréciation significative pour les juridictions du fond, qui disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer chacun des critères énumérés par l’article L. 145-33. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle limité à la motivation des décisions, en vérifiant que les juges du fond ont bien pris en considération l’ensemble des éléments pertinents et n’ont pas dénaturé les clauses du bail. En conséquence, la qualité de l’argumentation développée par les parties devant le juge des loyers commerciaux, instance spécialisée instituée par le décret du 30 septembre 1953, revêt une importance déterminante dans la fixation du quantum de l’indemnité d’occupation. Les parties ont tout intérêt à produire des éléments de comparaison précis, issus du voisinage ou de la branche d’activité considérée, pour étayer leurs prétentions respectives.
Par ailleurs, la question de l’imputation des provisions versées pendant la période d’occupation sur le montant définitif de l’indemnité d’occupation constitue un enjeu contentieux récurrent. Le mécanisme du compte entre les parties, prévu par l’article L. 145-57, permet au preneur d’obtenir la restitution des sommes trop versées si l’indemnité d’occupation définitivement fixée est inférieure aux provisions qu’il a acquittées. La Cour de cassation a, dans l’arrêt Decathlon du 29 janvier 2026, cassé l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble qui avait condamné la bailleresse à restituer une somme insuffisante, faute d’avoir pris en compte la diminution de valeur locative résultant du transfert de la taxe foncière, ce qui illustre la portée concrète du compte à faire entre les parties.
B. Le transfert de la taxe foncière comme facteur de réduction de la valeur locative
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026 dans l’affaire Decathlon constitue une illustration topique de l’application combinée des articles L. 145-33 et R. 145-8 à l’indemnité d’occupation statutaire. En l’espèce, la société Decathlon France, locataire de locaux commerciaux appartenant à une société civile de placement immobilier, avait accepté le principe du renouvellement du bail mais contestait le prix proposé par la bailleresse. La locataire avait exercé son droit d’option le 26 septembre 2017, mettant un terme au bail renouvelé, puis avait assigné la bailleresse en fixation de l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017 à la valeur locative, en sollicitant la restitution des sommes trop versées (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B).
La cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 21 mars 2024, avait fixé la valeur locative des locaux sans prendre en considération le fait que le bail mettait à la charge de la locataire le remboursement de la taxe foncière. Les juges du fond avaient estimé que l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, devait intégrer la charge de la taxe foncière sans que celle-ci ne constitue un facteur de diminution de la valeur locative. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, en énonçant un principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce.
La Haute juridiction affirme que si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). En d’autres termes, la clause du bail qui transfère la taxe foncière du bailleur au preneur ne peut être tenue pour neutre dans l’appréciation de la valeur locative servant d’assiette à l’indemnité d’occupation. Dès lors que le paiement de la taxe foncière constitue une obligation incombant normalement au bailleur, le fait que le contrat la mette à la charge du locataire sans contrepartie doit se traduire par une réduction corrélative de la valeur locative, et partant, du montant de l’indemnité d’occupation.
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne du libellé de l’article R. 145-8, qui érige expressément en facteur de diminution de la valeur locative les obligations dont le bailleur s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie. Elle présente toutefois une portée singulière en ce qui concerne la taxe foncière, dès lors que cette imposition, assise sur la valeur du bien, est par nature étrangère à l’usage commercial des locaux. En imposant la prise en compte de ce transfert dans la fixation de l’indemnité d’occupation, la Cour de cassation confère une effectivité renforcée au principe de correspondance entre la valeur locative et la charge effective pesant sur le locataire, évitant ainsi que l’indemnité d’occupation ne devienne, pour le bailleur, une source d’enrichissement indu.
La décision du 29 janvier 2026, publiée au Bulletin et rendue en formation de section, revêt une autorité particulière dans la hiérarchie des sources jurisprudentielles. Elle rappelle aux praticiens que la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire ne saurait se réduire à une simple projection des prix de marché, mais doit intégrer l’ensemble des obligations mises à la charge du preneur par le bail expiré, en ce compris les charges fiscales qui incombent normalement au propriétaire. Les clauses de transfert de la taxe foncière, fréquentes dans la pratique des baux commerciaux, doivent désormais être systématiquement analysées au prisme de l’article R. 145-8, sous peine d’exposer la décision fixant l’indemnité d’occupation à une censure de la Cour de cassation.
A cet égard, le raisonnement tenu par la troisième chambre civile dépasse le seul cadre de la taxe foncière pour concerner potentiellement l’ensemble des impositions et charges dont le bailleur est normalement redevable et qu’il aurait conventionnellement transférées au preneur. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les contributions de voirie ou encore certaines redevances domaniales pourraient, selon la même logique, être invoquées par le locataire au soutien d’une demande de diminution de la valeur locative servant de base au calcul de l’indemnité d’occupation. Par ailleurs, la solution de l’arrêt du 29 janvier 2026 présente un intérêt particulier au regard de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les dispositions relatives à la mensualisation du loyer et au plafonnement des garanties locatives témoignent d’un mouvement législatif de renforcement de la protection du preneur à bail commercial.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en lumière la dualité fondamentale qui gouverne le régime de l’indemnité d’occupation dans le statut des baux commerciaux. L’indemnité d’occupation statutaire, ancrée dans l’article L. 145-57 du code de commerce et déterminée selon les critères de l’article L. 145-33, se substitue rétroactivement au loyer pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option, cependant que l’indemnité d’occupation de droit commun, applicable après cette date, obéit à des règles distinctes. Les arrêts du 16 mars 2023 et du 29 janvier 2026, tous deux publiés au Bulletin, ont précisé avec autorité les contours de cette distinction, en rappelant que le transfert conventionnel de la taxe foncière constitue un facteur de diminution de la valeur locative devant être pris en compte dans la fixation de l’indemnité d’occupation.
Ces solutions, en confortant l’effectivité du principe de correspondance entre la valeur locative et la charge effective supportée par le preneur, contribuent à la sécurité juridique des relations locatives commerciales. Elles invitent les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses relatives au transfert des charges fiscales, dont les conséquences financières peuvent se révéler substantielles en cas de contentieux. L’intervention d’un conseil spécialisé en droit des baux commerciaux est recommandée tant pour la négociation des clauses du bail que pour l’évaluation des indemnités d’occupation en cas de litige, afin d’anticiper les correctifs de valeur locative susceptibles d’être invoqués devant le juge des loyers commerciaux.
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